Предложения в которых упоминается "инвестиционная недвижимость"
Инвестиционная недвижимость представляет собой сложный экономический объект.
Состояние рынка инвестиционной недвижимости является одним из важных индикаторов уровня развития экономики любой страны.
Наличие значительного рынка инвестиционной недвижимости требует её детального научного исследования, прежде всего, в целях представления о ней достоверной информации всем заинтересованным лицам.
Далее будем использовать термин «инвестиционная недвижимость», который будет считаться равнозначным терминам «инвестиционное имущество» и «инвестиционная собственность».
Инвестиционная недвижимость может исследоваться в разрезе различных признаков.
Нами предлагается для инвестиционной недвижимости следующая классификация, которая может быть использована как в целях управления инвестиционной недвижимостью, так и для целей её учётного отражения.
Способ получения дохода весьма важен как для планирования управления инвестиционной недвижимостью, так и для управления всем предприятием, так как от него зависят размеры, сроки, риски денежных потоков, ожидаемых от данных активов.
Устанавливать срок инвестиции должны соответствующие менеджеры предприятия, хотя, точный срок необходим, если инвестиция будет учитываться по исторической модели (фактическим затратам), если инвестиционная недвижимость предназначена для продажи в будущем и учитывается по модели справедливой стоимости, то для целей отражения в финансовой отчётности точность срока не требуется.
Различные собственники могут требовать разных подходов как к управлению инвестиционной недвижимостью, так и использования различных стандартов формирования финансовой отчётности.
Такое деление требуется для управления, финансового планирования, а также в учётных целях оно необходимо для проверки инвестиционной недвижимости на обесценение.
Информация в таком разрезе нужна для управления инвестиционной недвижимостью, принятия решений о её дальнейшем использовании; для пользователей отчётности такие сведения будут полезны для более глубокого понимания процессов, происходящих на предприятии.
Такая информация требуется как для управления и анализа инвестиционной недвижимости, а также разработки и мониторинга стратегии предприятия в целом; так и для представления в отчётности информации о связанных сторонах и исключении внутренних операций в консолидированной отчётности.
Для учёта это необходимо делать в связи с различиями в первоначальных оценках при разных способах поступления объектов инвестиционной недвижимости на предприятие.
Наличие исходных данных различных уровней свидетельствует о развитости рынков для объектов инвестиционной недвижимости, что непосредственно связано как с размером возможных доходов, ожидаемых от них, так и с рисками неполучения или снижения этих доходов.
Для отчётности эта классификация необходима для определения справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости.
Для принятия решений о дальнейшей судьбе объекта менеджеры должны располагать данной информацией и постоянно анализировать её, в ней отражается рискованность сделанных инвестиций в инвестиционную недвижимость, менеджеры и пользователи отчётности на основе подобных сведений делают прогноз о будущих доходах (убытках) ожидающих компанию.
Менеджер, имеющий дело с обесцененной инвестиционной недвижимостью, должен очень внимательно относиться к ожидаемым от неё доходам, возможно, стоит пересмотреть её предназначение, сократить сроки использования, принять иные меры для того, чтобы сделать её эффективной для предприятия.
Для того чтобы предприятие инвестировало в инвестиционную недвижимость, необходимы определённые условия, которые также важны для любых инвестиций.
Наличие у предприятия чёткого перспективного плана в отношение будущего предполагаемых инвестиций в инвестиционную недвижимость.
Следует отметить, что такой документ полезен и для менеджмента предприятия при принятии решения об инвестициях в инвестиционную недвижимость.
Необходимо, чтобы арендатор (арендаторы) вызывал (и) доверие, имел (и) прозрачную деятельность и отчётность, и хорошую партнерскую историю, если предполагается получать доход от инвестиционной недвижимости посредством сдачи её в аренду.
На наш взгляд, изучая экономическую сущность инвестиционной недвижимости, следует особо рассмотреть соотношение понятия «основные средства» и понятия «инвестиционная недвижимость».
Отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит, прежде всего, в том, что основные средства предприятие непосредственно использует само (за исключением движимого имущества, сдаваемого в операционную аренду), а инвестиционная недвижимость эксплуатируется другими хозяйствующими субъектами, либо вообще не эксплуатируется (земля в ожидании будущей продажи, ожидаемой более чем через год).
Так как доход, который предприятие получит от инвестиционной недвижимости, не зависит от качества и эффективности внутренней работы предприятия (по производству продукции или оказанию услуг), а во многом зависит от рыночной конъюнктуры (в случае продажи и сдачи в аренду), а также от того насколько эффективно будет эксплуатировать его арендатор (в случае сдачи в аренду), то первоначальная и балансовая стоимости этой недвижимости не содержат в себе существенной ценности для пользователя отчётности, равно как и для менеджеров предприятия.
Наилучшим показателем, дающим пользователю возможность уяснить, насколько предприятие увеличило своё богатство за счёт вложений в инвестиционную недвижимость или уменьшило его за отчётный период, является показатель прироста (снижения) её справедливой стоимости.
Следует подчеркнуть ещё одну особенность инвестиционной недвижимости, состоящую в способности отдельного объекта, относящегося к ней, генерировать независимый от других объектов денежный поток, в то время как объекты основных средств, обычно, генерируют денежные потоки только при совместном использовании нескольких из них.
Соответственно, и по способу и степени самостоятельности генерирования денежного потока; и по значимости для всех лиц, принимающих решения; и по виду оценки и модели признания результата от владения ею; и по методам планирования поступления от неё выгод и управления этими выгодами — инвестиционная недвижимость кардинально отличается от основных средств.
Важным представляется, что физическая (материальная) форма в случае инвестиционной недвижимости не так важна, как права на неё, позволяющие сдать её в аренду или продать (в будущем), хотя физические свойства объектов недвижимости, безусловно, могут оказывать влияние на уровень получаемого от них дохода.
Конечно, эти объекты имеют значение для анализа, причём может быть даже ещё большее, чем основные средства, но они именно перестают быть основными средствами, если становятся инвестиционной недвижимостью, и их анализ с приведённой выше позиции не позволит получить правдивые результаты.
Отметим некоторые проблемы, связанные с учётным отражением инвестиционной недвижимости и вытекающие из экономической сущности.
Основное отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит в том, что объекты инвестиционной недвижимости предприятие само непосредственно не использует, а получает доход либо от других сторон, которые либо их используют, либо доход от продажи данных объектов.
Соответственно для пользователей, прежде всего, важна информация о том какие денежные потоки будут генерироваться объектами инвестиционной недвижимости.
Исходя из принципа превалирования экономической сущности над юридической формой, объекты инвестиционной недвижимости появляются в отчётности предприятия, только тогда, когда выполнены критерии признания этой недвижимости в качестве актива — инвестиционная недвижимость.
Принцип существенности может быть проиллюстрирован тем, что, если, например, в аренду сдаётся только одна комната в здании, состоящем из 40 комнат, то такое здание не будет рассматриваться как объект инвестиционной недвижимости, и, соответственно, наоборот, если большая часть помещений здания сдаётся в аренду, но при этом есть комнаты, занимаемые владельцем, то такое здание признаётся в качестве объекта инвестиционной недвижимости.
Для учётного представления инвестиционной недвижимости в балансе наиболее адекватной величиной является справедливая стоимость объекта на отчётную дату.
Полагаем, что такой порядок не соответствует экономической сущности инвестиционной недвижимости и интересам пользователей отчётности, в связи с чем, считаем целесообразным, уже при принятии к учёту использовать для оценки справедливую стоимость.
Для отражения результатов по операциям с инвестиционной недвижимостью приоритетной является модель её оценки по справедливой стоимости через прибыль/убыток.
Классификация инвестиционной недвижимости как компонента активов обусловливается переходом рисков и контроля за поступлением экономических выгод.
Операционные убытки, возникающие до момента выхода инвестиционной недвижимости на предусмотренный бизнес-планом уровень сдачи помещений в аренду, компонентом первоначальной стоимости не признаются.
Порядок формирования себестоимости инвестиционной недвижимости, приобретённой с отсрочкой платежа на период, превышающий обычные условия коммерческого кредитования производится стандартным образом и определяется как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами на дату признания (эквивалент определяется приведением номинальной суммы платежа к вышеуказанной дате).
Сверхнормативные затраты ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции инвестиционной недвижимости, в первоначальную оценку не включаются.
Инвестиционная недвижимость в проекте стандарта определяется как недвижимость (включающая в себя оборудование), принадлежащая владельцу, или которая находится в распоряжении организации на условиях финансовой аренды (при определённых условиях такая аренда может быть классифицирована как инвестиционная собственность) с целью получения арендной платы, либо прироста стоимости капитала, или того и другого.
Если же вы покупаете и продаёте инвестиционную недвижимость, то вы должны приготовиться заплатить не только подоходный налог с аренды, но, в случае её продажи, налог с прироста капитала.
Дополнительно, есть ещё туева куча налогов, связанных с инвестиционной недвижимостью.
Здесь построено огромное количество коммерческой и инвестиционной недвижимости — то есть недвижимости, которую покупают, чтобы сохранить деньги.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе.
Если же покупать инвестиционные объекты недвижимости, используя ипотечные кредиты, то следует ожидать, что ежемесячные выплаты по ипотеке будут выше, чем поступления от аренды.
Другим примером может быть оценка инвестиционного проекта: вложение в объекты недвижимости, ценные бумаги, инвестиции в предприятия, закупка производственных линий и мини-заводов.
К. В. Сафарян, Инновационный бизнес. Практические аспекты оценки активов
Теперь и зарубежные инструменты для инвестиций, такие как депозиты в зарубежных банках, зарубежные инвестиционные фонды и зарубежная недвижимость вполне доступны российским инвесторам.
Инвестиционные операции включают в себя положительные и отрицательные денежные потоки, связанные с внесением залогов и предоплат при покупке недвижимости, а также выручку, полученную от её продажи.
Компании могут использовать ресурсы для спекулятивного приобретения активов с целью их последующей перепродажи, инвестиционных проектов, а также строительства и девелопмента недвижимости.
Привлечение средств в строительство, создание жилых домов, другой недвижимости по своей инвестиционной природе не отличается от привлечения денежных средств инвесторов посредством участия в инвестиционных фондах.
Юрист, специализирующийся на гражданских или бракоразводных процессах, окажется бесполезным, если вы хотите разобраться в финансовых сложностях какой-то инвестиционной операции с недвижимостью.
Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта.
Основные части инвестиционного рынка распадаются в соответствии с его структурой на рынок капитальных вложений, рынок приватизируемых объектов, рынок недвижимости, фондовый и денежный рынки.
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
Этот рынок, связанный, как правило, с созданием объекта недвижимости, тесно связан с инвестиционным рынком и рынком строительных услуг.
Их динамика, в свою очередь, влияет на общий ход проводимых приватизационных процессов, инвестиционную активность и интенсивность вовлечения земельной и иной недвижимости в рыночный оборот.
Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьёзного влияния на окружающую среду.
В настоящее время ключевой фигурой на рынке недвижимости является девелопмент, который выполняет деятельность, связанную с управлением инвестиционным проектом в сфере недвижимости.
Основой пассивных операций инвестиционных компаний являются вырученные денежные средства от реализации собственных ценных бумаг, акционерный капитал, резервный фонд, недвижимость компании.
На источники и величину инвестиций в недвижимость влияет ставка банковского процента, ожидаемый доход на инвестиции, налоговая политика в инвестиционной сфере, темпы инфляции, степень риска инвестиций в недвижимость.
Упомянутые в данном абзаце «некоторые условия» — это когда в акте о реконструкции сказано, что инвестор оформляет права на «реконструируемую» недвижимость на себя или после реализации указанного в акте о реконструкции инвестиционного проекта инвестору (например, в порядке компенсации «за отселение жителей») будут переданы все «площади из доли города».
— Ваше состояние — это совокупность пакетов акций, паевых долей, недвижимости и наших вложений в инвестиционные компании.
Существуют различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны экономическими, природными, социальными и политическими особенностями различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности.
Между тем инвестирование в нежилую (коммерческую) недвижимость может стать не только выгодным инструментом вложения средств, но и способом поднять свои инвестиционные навыки на качественно новый уровень.
Полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти, деятельность которых часто разобщена; права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими; слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости; большое количество объектов незавершённого строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность; распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц.
Чем меньше заплатит инвестор выселяемым владельцам недвижимости, тем более выгоден и привлекателен для него инвестиционный проект реконструкции.
Другие обладатели скрытых активов, которых нередко ищут инвесторы, — это компании, занимающиеся застройкой земельных участков и торговлей недвижимостью, и инвестиционные тресты.
Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья (подробнее см.
Как выбирать объекты недвижимости для инвестиционных целей?
Для этого в развитых странах используют инвестиционные фонды, которые специализируются на покупке арт-активов, способных расти в цене и приносить владельцам прибыль, превышающую зачастую дивиденды от акций, облигаций или недвижимости.
Такие операции, как купля-продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить сегодня без участия профессионального оценщика.
Когда мне стало ясно, что коэффициент снизился ниже установленной мною планки в 30 процентов, я продал дом и нашёл другую недвижимость, которая больше соответствовала моим инвестиционным критериям.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент — особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости.
Денежные средства (инвестиции), которые инвестор передаёт организатору, не являются платой за услуги, оказываемые инвестиционной компанией, они представляют собой имущественный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости.
Среди всего многообразия кредитных учреждений второй группы следует отметить так называемые специальные банки, к которым относятся инвестиционные банки, проводящие операции по выпуску и размещению корпоративных ценных бумаг; ипотечные банки, кредитующие под залог недвижимости; муниципальные банки, обеспечивающие исполнение местных бюджетов, и др.
Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.
Так, в зависимости от объекта инвестиционная деятельность подразделяется на такие сферы, как рынок реального инвестирования (капиталовложений, недвижимости и т.
Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.
Тем не менее для дальнейшего анализа рынка жилья мы выделяем понятие «инвестиционная стоимость» как стоимость, складывающаяся на строительном рынке в данном регионе на отдельные виды жилой недвижимости.
При этом следует отметить, что эти инвестиции являются наиболее «качественными» по сравнению с другими инвестиционными проектами, поскольку даже в условиях динамичного рынка недвижимости невозможно их моментальное изъятие из экономики.
Например, на балансе организации находятся объекты основных средств, учитываемые и как инвестиционная собственность, и как объекты недвижимости, используемые для собственных нужд.
Обеспечение инвестиционными ресурсами агропромышленного и социального комплексов, сектора недвижимости возросло.
Инвестировать можно во многое: коллекционные или инвестиционные монеты, картины, недвижимость, драгоценные камни и металлы, акции.
При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта.
Структуру и состав инвестиционного рынка составляют рынок объектов реального инвестирования; рынок капитальных вложений; рынок недвижимости; рынок объектов реального инвестирования; рынок объектов финансового инвестирования; денежный рынок, фондовый рынок и рынок прочих объектов финансового инвестирования.
БРОКЕР — агент по недвижимости, действующий как посредник и выполняющий определённые функции, в частности, брокер сводит покупателей и продавцов, содействует инвестиционной деятельности.
При этом она сдавала незначительную часть вышеуказанного объекта недвижимости в субаренду, но не учитывала данный объект как объект инвестиционной собственности.
Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в недвижимость.
Согласно этому принятому решению инвестиционные банки могли повышать коэффициент соотношения заёмных средств и собственного капитала (с 12: 1 до 30: 1 и выше), вследствие чего банки могли покупать больше ипотечных ценных бумаг, попутно раздувая пузырь на рынке недвижимости.
Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
И при этом многие из них даже не рассматривают возможностей приобретения недвижимости как инвестиционного объекта.
Сейчас мой инвестиционный пакет в одной только недвижимости превышает 6 000 000 евро и приносит моей семье стабильный и регулярный доход.
Оценка объектов недвижимости — обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщиков, поэтому многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.
Обычно данный способ взаимодействия между государством и частным бизнесом применяется при реализации инвестиционных проектов, эксплуатации недвижимости и оборудования, осуществления отдельных видов коммерческой деятельности.
В отличие от очень многих людей, которых родители учили копить деньги и относить их в инвестиционный фонд, от своих родителей я получал советы вкладывать средства в недвижимость и собственный бизнес.
Под инвестиционными решениями понимаются решения по выбору объектов инвестирования: приобретение основных средств, строительство жилой и коммерческой недвижимости, покупка акций, облигаций и др.
Зная, что необходимо заниматься инвестиционными проблемами, чтобы вычесть расходы на поездку из налогооблагаемой суммы, он организовал встречу с местным риэлтором для обсуждения вопросов приобретения недвижимости.
На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости.