Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции. Раздел II. Детальный анализ актов исполнительной власти о реконструкции (Б. В. Ильин, 2008)

Вопрос 1. Правда и ложь в актах исполнительной власти о реконструкции

Узнав, что представляет собой реконструкция в соответствии с предписаниями закона и в чем суть реконструкции, осуществляемой на основании актов о реконструкции, внимательно рассмотрим содержание последних. Ведь именно детальный анализ содержания позволит лучше разобраться в актах о реконструкции: выделить их основные (характерные) черты, узнать тенденции их изменений, увидеть возможные последствия и, конечно, понять, что именно и как нужно защищать владельцам недвижимости, несогласным с реконструкцией. Иными словами, чем больше мы будем знать об актах о реконструкции, тем нам нагляднее и понятнее станут их слабые места.

Поскольку практика издания актов о реконструкции появилась в столице и в настоящее время наибольшее распространение она получила в Москве и в Санкт-Петербурге, то и изучать акты о реконструкции лучше на примере актов, издаваемые в городах федерального значения.

Первое, на что следует обратить внимание, – это отсутствие унификации, стандартизации актов о реконструкции (вероятно, это объясняется тем, что зачастую акты о реконструкции готовятся для конкретного инвестора или для реконструкции конкретного объекта недвижимости). Это имеет место даже в столице, несмотря на то, что в городе действует постановление Правительства Москвы от 23 января 2001 г. № 68-ПП[38] (приложение 18), которым утвержден Регламент подготовки и реализации городских инвестиционных проектов по строительству (реконструкции, комплексному капитальному ремонту) жилых объектов в городе Москве. В пункте 11 указанного Регламента говорится, что после проведения инвестиционного конкурса (на котором определяется инвестор, обязанный провести реконструкцию конкретного объекта недвижимости в Москве) «на утверждение Правительства Москвы» вносится «стандартизированный проект постановления Правительства Москвы, фиксирующий итоги проведенных конкурсов». Но до сего дня такой стандартизированный проект никем не создан, не согласован, не утвержден и не опубликован.

Следствием отсутствия унификации, стандартизации актов о реконструкции является и употребление различных формулировок (например, формулировка «произвести отселение жителей квартир» и «осуществить переселение жителей» считаются равнозначными, а слова «произвести вывод собственников нежилых помещений по отдельным договорам» приравниваются к словам «обеспечить освобождение здания… от… собственников помещений»), и относительный разброс пунктов в актах (чтобы понять суть распоряжения № 315 и постановления № 625, приходится обращаться к содержанию пунктов, разбросанных по всему тексту).

Но не нужно забывать: ни различие формулировок актов о реконструкции, ни последовательность их пунктов не меняют сути данных актов.

Второе, что нельзя оставить без внимания, – в случае проведения реконструкции с привлечением инвестора или инвесторов (т. е. за счет внебюджетных средств) почти всегда инвесторы являются коммерческими организациями (п. 1 ст. 50 ГК РФ) и нередко платят деньги в бюджет города. Даже государственные унитарные предприятия выступают в роли инвесторов, как, например, в постановлении Правительства Москвы от 16 ноября 1999 г. № 1049 «О дополнительных мероприятиях по строительству муниципального дома 16а по Верхней Красносельской улице»[39] (далее – постановление № 1049; см. приложение 19), которое будет подробнее рассмотрено в первом вопросе разд. III книги.

Хотелось бы еще раз напомнить, что основная цель реконструкции, проводимой исполнительной властью, – по сути, извлечение прибыли. Именно об этом сейчас и идет речь. И за примерами далеко ходить не придется:

в пункте 3 распоряжения Правительства Москвы от 22 июня 2004 г. № 1255-РП «О проектировании, реновации жилищного фонда по адресу: Москва, ул. Профсоюзная, д. 47, д. 49, д. 51, д. 53 и новом строительстве жилого комплекса (Юго-Западный административный округ)»[40] (приложение 20) прямо указано, что после «реализации инвестиционного проекта в собственность инвестора переходит 100 % жилой площади, нежилой площади… и площади подземного гаража-стоянки… при условии… перечисления инвестором в бюджет города Москвы суммы денежных средств… в размере 150 000 долларов США, перечисляемой в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты»;

согласно распоряжению Правительства Москвы от 21 января 2005 г. № 38-РП «О реализации проекта комплексной реконструкции строений с новым строительством во вл. 42, стр. 1–5 по переулку Сивцев Вражек (Центральный административный округ города Москвы)»[41] (приложение 21), с инвестором должен быть заключен инвестиционный контракт о распределении площадей реконструируемого объекта в следующем соотношении: 100 % общей жилой площади, площади гаражей-стоянок и площади сервисных служб должна перейти в собственность инвестора «при условии перечисления инвестором городу Москве средств в размере 4 366 828 долларов США в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации надень оплаты» (п. 2.2.1).

Будет ли сказано в соответствующем документе о реконструкции, или будет употреблен термин «реновация» (о нем поговорим ниже) – инвестора могут обязать платить за право реконструировать объект недвижимости. Конечно, исполнительная власть в своих актах о реконструкции старается обосновать получение этих денег. Например, в акте, указанном в предыдущем абзаце, говорится, что инвестор перечисляет деньги «за существующие социальную и инженерную инфраструктуры, уменьшенных на сумму по исполненным инвестором обязательствам». Разумеется, это не соответствует реальности. Инвестор вкладывает деньги в инвестиционный проект, а власть, понимая всю коммерческую привлекательность и выгодность проекта, предоставляет инвестору такую возможность за деньги, но, поскольку прямо написать такое в акте о реконструкции нельзя, вписывают иную формулировку Фактически власть продает инвестору возможность реализовать коммерческий проект, и, чем в действительности являются здесь деньги (платой или формой взятки), непосвященным знать не дано. Можно только догадываться и предполагать.

В тех актах, где не идет речь об уплате инвестором каких-либо сумм, власть (скорее всего) предпочла получить деньги путем наличных расчетов, поскольку не мог же инвестор отхватить лакомый кусок (порой обойдя многих других инвесторов) даром!

Третье, о чем необходимо сказать, больше относится к инвесторам, чем к владельцам недвижимости. Дело в том, что акты о реконструкции никак не защищают инвесторов и не дают им каких-либо гарантий. Вкладывая деньги в «инвестиционный проект», каждый инвестор должен знать, что он по-настоящему рискует. Поскольку цель настоящей книги прежде всего состоит в оказании помощи владельцам недвижимости, о том, в чем заключается риск инвесторов и о защите прав инвесторов, будет сказано в третьем вопросе разд. II.

Четвертое — нужно учитывать, что власть в актах о реконструкции нередко указывает, что реконструкции подлежит недвижимость, находящаяся в аварийном состоянии. Примером может служить постановление Правительства Москвы от 24 мая 2005 г. № 350-ПП «О признании аварийными жилых строений 1 и 2 дома 15/20 по ул. Большая Якиманка и реконструкции и строительстве комплекса зданий по адресу: улица Большая Якиманка, д. 15/20, стр. 1, 2 (Центральный административный округ)»[42] (приложение 22). Сразу оговоримся, что, поскольку проблема реконструкции аварийного жилья – довольно сложный и объемный вопрос, будут рассмотрены лишь те его аспекты, которые связаны с темой книги.

Во-первых, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу только в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (п. 10 ст. 32 ЖК РФ). Такой порядок определен уже упомянутым в разд. I книги постановлением Правительства России от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Согласно этому документу, признание «помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях… Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда…».

Во-вторых, согласно действующему Жилищному кодексу, признание дома аварийным не дает права его «реконструировать», а лишь служит основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В-третьих, если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, то для муниципальных нужд будет изъят земельный участок, на котором расположен дом, а также каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в следующем порядке:

жилое помещение изымается у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается лишь с согласия собственника;

решение об изъятии жилого помещения принимает орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд (порядок подготовки и принятия такого решения должен определяться федеральным законодательством, но пока не определен);

решение органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (!);

собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения;

выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение;

при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая те, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;

по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (обратите внимание: «по соглашению с собственником», а не по решению исполнительной власти);

если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Уже из этого становится очевидным нарушение законодательства актами о реконструкции «аварийных» домов, хотя и неприятно, что проблему сноса аварийного жилого фонда Жилищный кодекс переложил на новых собственников (об этом, кстати, уже говорилось в печати[43]).

Пятое, что нужно помнить, – это то, что в актах о реконструкции порой очень умело маскируется их суть (кстати, это одно из следствий «произвольного», нестандартизированного составления актов о реконструкции). Поскольку исполнительная власть стремится к тому, чтобы владельцы недвижимости не поняли истинное значение того или иного акта о реконструкции, смысл акта, его суть скрывается всеми доступными средствами от их внимания и понимания. Как это делается на практике?

В актах о реконструкции не всегда называется инвестор (это организация, проводящая реконструкцию объекта недвижимости). Если в ряде актов наименование инвестора указывается (как, например, в рассмотренных ранее распоряжении № 315 и постановлении № 625), то во многих других актах отсутствует наименование инвестора (вместо указания конкретного инвестора актом может быть поручено местной администрации провести конкурс по подбору инвестора для реализации инвестиционного проекта реконструкции). Смотрите, в частности:

уже упомянутое постановление Правительства Москвы от 15 декабря 1998 г. № 967 «О реконструкции зданий Казанского подворья, расположенного в доме 11 по Ветошному переулку, Шевалдышевского подворья, расположенного в доме 5/4 по Ветошному переулку, на территории АТ «Китай-город» (приложение 13);

пункт 4.1 постановления Правительства Москвы от 31 мая 2005 г. № 389-ПП «О комплексной реконструкции квартала 1296 района Замоскворечье»[44] (приложение 23).

Впрочем, независимо от того, будет ли в акте о реконструкции указан инвестор, или нет, имеет значение только источник финансирования реконструкции. Если таким источником указаны денежные средства собственника дома (здания), то в этой части акт о реконструкции соответствует федеральному законодательству. Ведь, как было сказано выше, именно на собственнике лежит бремя обеспечения сохранности жилищного и иного фонда и именно собственник обязан финансировать его ремонт и реконструкцию.

В актах о реконструкции не всегда говорится о владельцах недвижимости, которая, согласно этим актам, подлежит реконструкции. В Распоряжении Правительства Москвы от 27 апреля 2005 г. № 697-РП «О программе реновации территорий сложившейся застройки в Центральном административном округе города Москвы»[45] (приложение 24), например, ничего не сказано о собственниках, арендаторах, нанимателях и/или жителях указанных в данном акте домов (ни о том, что эти лица должны освободить дома, ни о том, что реновация будет проведена без выселения владельцев недвижимости).

При этом нужно учитывать, во-первых, что в названном выше Распоряжении Правительства Москвы (как, впрочем, и в других подобных актах) есть Приложение 1, содержащее перечень жилых домов, «подлежащих отселению»; а во-вторых, что даже отсутствие упоминания в таких актах о владельцах недвижимости не свидетельствует о том, что их права не затрагиваются, поскольку содержащиеся в акте указания непосредственно касаются их прав как владельцев недвижимости в реконструируемом объекте (это признал один из высших судебных органов нашей страны, и об этом будет сказано в разд. III книги).

В актах о реконструкции не всегда используется термин «реконструкция». Уже несколько лет как Правительство Москвы стало использовать вместо него термин «реновация»[46], означающий процесс замещения выбывающих в результате физического и морального износа производственных фондов (машин, оборудования, производственных зданий и сооружений) более совершенными и осуществляемый, помимо других способов[47], посредством реконструкции предприятий, в ходе которой заменяется и часть изношенных основных фондов более современными.

При этом в Москве наблюдается следующая тенденция: если раньше термин «реновация» употреблялся наравне с термином «реконструкция», как, например, в распоряжении Правительства Москвы от 30 января 2004 г. № 110-РП «О проектировании, реновации жилищного фонда по адресу: Москва, ул. Цюрупы, д. 12, к. 1, к. 2, к. 3, к. 4 и новом строительстве жилого комплекса (Юго-Западный административный округ)»[48] (приложение 25), то сейчас в актах о реконструкции термин «реновация» все чаще полностью заменяет термин «реконструкция». Например:

постановление Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. № 638-ПП «О реновации жилых домов по адресам: 6-я Кожуховская ул., д. 18, корп. 2, Загородное шоссе, д. 6, корп. 4»[49] (приложение 26);

распоряжение Правительства Москвы от 27 апреля 2005 г. № 697-РП «О программе реновации территорий сложившейся застройки в Центральном административном округе города Москвы» (приложение 24).

В этих двух актах сказано лишь о реновации домов, зданий, сооружений и территорий, но ни слова не говорится о реконструкции. Однако это также не меняет сути данных актов, поскольку они по-прежнему нарушают права и интересы владельцев недвижимости, «реновацию» которой власть хочет осуществить.

Подобная подмена одного понятия другим таит в себе вполне определенную опасность, о которой будет сказано и в этом, и в последующих вопросах.

Иногда в актах о реконструкции вообще не используются слова «реконструкция» или подобные ему. В таких актах только из подтекста можно понять, что власть собирается нарушить права владельцев недвижимости. Показательным примером подобных актов о реконструкции является постановление Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609 «О развитии Центра временного размещения беженцев и вынужденных переселенцев на территории микрорайона Востряково Западного административного округа»[50] (приложение 27).

Строго говоря, данный акт не является актом о реконструкции и не должен быть предметом нашего изучения. Но, поскольку по своей сути он очень близок к рассматриваемой нами теме, нарушает права владельцев недвижимости, является наглядным примером нарушения прав, может помочь лучше понять рассматриваемые вопросы и демонстрирует возможность принятия актов о реконструкции без употребления слова «реконструкция» в названии и тексте, рекомендуем хотя бы ознакомиться с данным документом.

Только при внимательном изучении постановления Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609 можно увидеть, что его содержание противоречит федеральному законодательству и позволяет принудительно лишить владельцев недвижимости прав на эту недвижимость (которая находится на территории микрорайона «Востряково» Западного административного округа города Москвы).

Основная опасность подобных актов, помимо прочего, состоит в том, что из их названий нельзя понять их предназначение. Последнее возможно только при ознакомлении с содержанием соответствующего акта.

Шестое (последнее по очереди, но не последнее по значению) – важно знать следующее: в подавляющем большинстве актов о реконструкции (по крайней мере, в г. Москве), несмотря на употребление термина «реконструкция», говорится не о реконструкции, а о строительстве. Остановимся на этом значительном моменте более подробно.

Во-первых, в актах о реконструкции понятия «реконструкция» и «строительство» подчас отождествляются. Так, в уже рассмотренном распоряжении № 315 (приложение 10) говорится:

«1. Осуществить… реконструкцию (строительство) здания… Общая площадь здания по завершении реконструкции (строительства);

2. …функции инвестора и заказчика работ по реконструкции (строительству) здания;

3. …работ по реконструкции (восстановление или снос с новым строительством);

7. …освободить инвестора при строительстве здания (п.1)…».

А в постановлении Правительства Москвы от 22 ноября 2005 г. № 917-ПП «О разработке градостроительной документации на реконструкцию (строительство) зданий по адресу: Очаковское ш., д. 10, корп. 2, стр. 1, 2, 3, 4, 5 для последующего размещения административно-распределительного центра (Западный административный округ)»[51] даже в названии постановления понятия «реконструкция» и «строительство» не разделяются.

Подобное смешение понятий «реконструкция» и «строительство» не соответствует закону (в ст. 1 Градостроительного кодекса даны самостоятельные определения и термину «реконструкция», и термину «строительство»). Если в акте о реконструкции упоминается термин «строительство» и (или) говорится о строительстве, то с большой долей вероятности можно утверждать, что данный акт направлен не на реконструкцию объекта недвижимости, а на строительство вместо него другого объекта недвижимости (так же как и в распоряжении № 315).

Попутно заметим: если в акте о реконструкции говорится о новом строительстве, то при некоторых условиях у инвестора появляется законная возможность приобрести право собственности на новый объект недвижимости как на новую вещь, созданную инвестором «для себя с соблюдением закона и иных правовых актов» (п. 1 ст. 218 ГК РФ; см. приложение 28). Упомянутые в данном абзаце «некоторые условия» – это когда в акте о реконструкции сказано, что инвестор оформляет права на «реконструируемую» недвижимость на себя или после реализации указанного в акте о реконструкции инвестиционного проекта инвестору (например, в порядке компенсации «за отселение жителей») будут переданы все «площади из доли города». Именно это имелось в виду, когда в первом вопросе разд. I книги говорилось о вложении инвестором денежных средств в реконструкцию здания с целью в дальнейшем приобрести право собственности на него. И именно это подразумевалось, когда было сказано, что от подобной реконструкции страдают сами города. Ведь переход права собственности на дом (здание) от города к инвестору, согласитесь, – ощутимая потеря для города.

Во-вторых, во многих актах о реконструкции говорится о сносе реконструируемых объектов недвижимости. Так, в п. 2.1.1 постановления Правительства Москвы от 31 мая 2005 г. № 389-ПП «О комплексной реконструкции квартала 1296 района Замоскворечье» (приложение 23) сказано о комплексной реконструкции жилой застройки квартала с новым строительством жилья «на месте сноса» ветхих жилых домов.

Показательно в этом отношении постановление ФАС Московского округа от 19 октября 2005 г. № КА-А40/9711-04 (приложение 29), в котором сказано, что, обосновывая свою позицию в суде, истец (ООО «Авита-Вест») сослался на ведение им реконструкции спорных объектов, для чего он заказал и оплатил работы по проектированию и согласованию проектной документации для реконструкции объектов, осуществил «первый этап реконструкции – снос объектов недвижимости».

В разд. I книги довольно подробно рассмотрено понятие «реконструкция», однако при этом намеренно не был освещен аспект сноса реконструируемого объекта недвижимости. Поэтому сейчас необходимо ответить на вопрос: можно ли считать реконструкцией объекта недвижимости действия, в результате которых реконструируемый объект недвижимости будет снесен, т. е. уничтожен, а вместо него (возможно, даже на его месте) будет возведен другой объект недвижимости, независимо от его функционального назначения и сходства со снесенным объектом?

Ответ может быть только один – нет, это не может считаться реконструкцией, поскольку подобные действия представляют собой новое строительство.

Вот три довода, которые можно привести в обоснование и подтверждение сказанного.

1. При сравнении лексических значений слов «реконструкция» и «снос» разница между ними очевидна (сравнение значений слов – очень простой, удобный и вместе с тем эффективный способ уяснить суть того или иного слова, термина, понятия).

В Советском энциклопедическом словаре[52] читаем: «Реконструкция (от ре…[53] и лат. construction – построение). 1) коренное переустройство, перестройка чего-либо с целью улучшения, усовершенствования (напр., Р. предприятий, Р. города). 2) Восстановление первонач. вида, облика чего-либо по остаткам или письм. источникам (напр., Р. памятника архитектуры)…».

В словаре С.И. Ожегова[54] сказано: Реконструкция – «1. Коренное переустройство, организация чего-н. на новых основах. Р. завода. 2. Восстановление чего-н. по сохранившимся остаткам, описаниям. Р. старинного здания».

Словам «снос», «снести» С.И. Ожегов[55] дает такое определение: «4. что. Сломать, разрушить. С. старый дом».

Даже невооруженным глазом видна разница между реконструкцией и сносом, хотя, конечно, одного этого довода недостаточно, поскольку значение слов может меняться, как меняется и сам язык.

2. В первом вопросе упоминалось, но не рассматривалось письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» (приложение 30). Это письмо продолжает действовать до сих пор (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 сентября 2005 г. № А52-1224/2005/2[56]; приложение 31), как было сказано выше, в части, не противоречащей Градостроительному кодексу. Итак, в тексте данного письма Минфина СССР сказано: «К новому строительству относится также строительство на новой площадке предприятия такой же или большей мощности (производительности, пропускной способности, вместимости здания или сооружения) взамен ликвидируемого предприятия, дальнейшая эксплуатация которого по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной, а также в связи с необходимостью, вызываемой производственно-технологическими или санитарно-техническими требованиями».

Другими словами, когда вместо ликвидированного (снесенного) объекта недвижимости создается аналогичный объект или иной объект недвижимости, это уже новое строительство, но никак не реконструкция.

3. Названные выше Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» указывают:

«5.3. При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований – их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых».

Значит, если взамен сносимых зданий строятся новые здания, это можно квалифицировать как реконструкцию. Однако не следует забывать, что Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 были утверждены в конце 1988 г., когда действовали иные нормы права. Сегодня Ведомственные строительные нормы ВСН 58–88 действуют в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации. А то, что установлено законодательством, прекрасно демонстрирует постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 августа 2005 г. № А56-49972/04 (приложение 32), в котором суд сравнил понятия «строительство» и «реконструкция» (приведенные в п. 13 и 14 ст. 1 Градостроительного кодекса): «Строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее – этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Сопоставление данных понятий позволяет сделать вывод о том, что реконструкцией может быть признано такое изменение объектов капитального строительства, которое не требует сноса этого объекта».

Справедливости ради заметим, что хотя ранее действовавший Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3[57] (который был признан утратившим силу после введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ) не давал определений слов «строительство» и «реконструкция», анализ статей данного Кодекса позволяет сделать вывод, что эти понятия не совпадают.

Из сказанного о сносе объектов недвижимости в ходе реконструкции следует вывод: снос свидетельствует о новом строительстве, доказывает отсутствие факта реконструкции и дает инвестору (при соблюдении ряда условий) возможность приобрести право собственности на новый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Ведь с момента сноса (уничтожения) объекта недвижимости, в силу ст. 235 ГК РФ, право собственности на него прекращается.

Увы, разницу между сносом и реконструкцией порой не учитывают даже в Верховном Суде России. Примером может служить не только судебная практика, но и документы высшего судебного органа страны. Так, в приказе Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 25 мая 2004 г. № 76 «О введении Табеля форм ведомственной отчетности в федеральных судах общей юрисдикции и системе Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации»[58], а точнее, в Заявочном титульном списке стройки сказано: характер строительства – новое строительство (реконструкция). Конечно, точнее было бы написать: характер строительных работ – новое строительство или реконструкция.

Поскольку, говоря о сносе домов (зданий), подлежащих реконструкции на основании актов исполнительной власти, мы вернулись к понятию «реконструкция», разберем еще один немаловажный аспект данного понятия. Из первого вопроса разд. I книги известно, что при реконструкции изменяются параметры реконструируемого дома (здания). Но каковы рамки, границы таких изменений? Может ли в процессе реконструкции недвижимое имущество измениться настолько, что оно станет другим, новым недвижимым имуществом? Иными словами, может ли реконструкция повлечь не только изменение существующей вещи, но и создание новой?

До последнего времени судебная практика придерживалась позиции, согласно которой реконструкция изменяет вещь, но не создает новую. В этом плане показателен вывод Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа, сделанный в постановлении от 21 декабря 2004 г. № Ф03-А51/04-1/3611 (приложение 33): «…суд… отклонил как необоснованные доводы истца о том, что в результате реконструкции… объекта была создана новая вещь, исходя из того, что осуществление реконструкции объекта недвижимости не свидетельствует о создании новой вещи».

Но представим, что рядом со зданием (принадлежащим какому-нибудь городу) построили новое строение и соединили оба объекта недвижимости переходом для людей. В результате появился новый объект недвижимости – два строения, объединенные переходом. Как в таком случае расценить выполненные работы по его созданию? Так как их нельзя назвать новым строительством (ведь существовавшее до начала работ здание не снесено), остается квалифицировать их как реконструкцию, в результате которой к первоначальному зданию посредством перехода пристроили новое здание, после чего появился новый объект недвижимости.

Приведенная ситуация показывает – реконструкция может повлечь создание нового объекта недвижимости. Такую позицию занял и высший судебный орган по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2005 г. № 10477/05[59] (приложение 34) указано: «Также необоснован и вывод судов о том, что в результате реконструкции здания аэровокзала не было создано нового объекта.

Согласно экспертному заключению… эксплуатация старого здания аэровокзала для осуществления международных воздушных перевозок без его реконструкции и расширения путем возведения дополнительного пристроя к нему была невозможна, и здание международного сектора аэровокзала города Челябинска является объектом, возникшим в результате реконструкции (модернизации) старого здания аэровокзала».

С учетом всего сказанного о содержании актов о реконструкции можно (и, вероятно, нужно) выделить основную черту этих актов: их предписания нарушают права, свободы и (или) интересы владельцев недвижимости, находящейся в домах (зданиях), которые власть решила реконструировать. Несмотря на столь расплывчатую формулировку, приведенная основная черта актов о реконструкции имеет вполне конкретное объяснение. Напомним, что является главным мотивом проведения реконструкции. Конечно, нахождение дома (здания) в престижном, выгодном и (или) удобном для предпринимательской деятельности инвестора месте (например, для торговли в центре Москвы). Но чтобы завладеть «лакомым куском», нужно устранить все обременения такового, нарушив права владельцев данной недвижимости. Поэтому принимается акт исполнительной власти, который дает возможность устранить мешающих инвестору (лицу, которое желает завладеть «лакомым куском») всех прочих владельцев недвижимости и создает видимость законности действий инвестора.

Интересно, что нарушения прав владельцев недвижимости могут быть самыми разнообразными. Это и выселение нанимателей, и вывод собственников, и даже реформирование и ликвидация организаций. Например, в постановлении Правительства Москвы от 1 апреля 2003 г. № 224-ПП «О проекте планировки кварталов № 535, 536, 537, 542 района Хамовники» (приложение 35) имеется Приложение 7, которое так и называется – «Перечень предприятий и организаций, подлежащих реформированию и ликвидации на территории кварталов № 535, 536, 537, 542 района Хамовники». И в этом перечне указано закрытое акционерное общество, являющееся коммерческой организацией.

Более конкретно о нарушениях прав и законных интересов владельцев недвижимости будет сказано в других вопросах книги.

Итак, очевидно, что акты о реконструкции содержат немало подводных камней. Но, пожалуй, самое главное в данных актах даже не это, а то, что составляются они безграмотно и насквозь пронизаны ложью и обманом. Обманом во имя наживы лиц, наделенных властью.

Вопрос 2. Правовая (юридическая) природа актов исполнительной власти о реконструкции

Теперь, когда рассмотрены основные и наиболее важные особенности актов о реконструкции, следует разобраться с правовой (юридической) природой данных актов, после чего изучение актов о реконструкции можно будет считать законченным.

Акты о реконструкции принимаются местными органами власти, т. е. исполнительной властью республик, краев, областей, городов федерального значения и других равноправных субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 1 Конституции России). Одно из отличий актов исполнительной власти субъектов Федерации от актов федеральных органов исполнительной власти заключается в том, что вид (форма) актов вторых определяется принятыми на федеральном уровне законами (например, Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации») и подзаконными актами (например, постановлением Правительства России от 13 августа 1997 г. № 1009 и приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 июля 1999 г. № 217), а вид (форма) первых – местными актами, изданными соответствующими субъектами Федерации (например, в столице издан Закон г. Москвы от 26 февраля 1997 г. № 5 «О Правительстве Москвы»)[60].

Вследствие данного отличия, акты федеральных органов исполнительной власти издаются только «в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений» и издание актов в ином виде (в частности, в виде указаний, «писем и телеграмм не допускается»[61]), а акты органов исполнительной власти субъектов Федерации могут быть изданы и в другом виде (форме). Так, Правительство столицы является высшим, постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом власти г. Москвы, издающим свои акты «в форме постановлений» и распоряжений (п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 21 Закона г. Москвы «О Правительстве Москвы») и возглавляемым мэром Москвы (ст. 5 Закона г. Москвы «О Правительстве Москвы»), который вправе издавать «указы (постановления) и распоряжения» (п. 1 ст. 22 Федерального закона от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»[62]).

Чтобы понять правовую природу актов о реконструкции, необходимо выяснить правую природу издаваемых исполнительной властью актов. При этом придется найти ответы не только на практические вопросы, но и обратиться к теории права.

В настоящее время органы исполнительной власти вправе издавать нормативно-правовые акты и правоприменительные акты. К сожалению, в законах, разъяснениях высших судебных органов, актах Министерства юстиции, включая приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14 июля 1999 г. № 217 (приложение 3), в периодической печати и даже в учебной литературе нет четкого разделения актов исполнительной власти на виды. Более того, нет даже единого понимания и точного определения нормативно-правовых и правоприменительных актов. Поэтому придется определить это самостоятельно.

Нормативно-правовой акт – документ, содержащий нормы права. В источниках (упомянутых в предыдущем абзаце) нормативно-правовой акт часто называют «нормативным правовым актом» (ст. 1 НК РФ), актом, имеющим нормативный характер (ст. 23 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации») или правовым актом (п. 1ст. 15 Конституции России). А самыми лучшими считаются следующие два определения:

«…в юридической доктрине принято исходить из того, что нормативный правовой акт – это письменный официальный документ, принятый (изданный) в определенной форме правотворческим органом в пределах его компетенции и направленный на установление, изменение или отмену правовых норм. В свою очередь, под правовой нормой принято понимать общеобязательное государственное предписание постоянного или временного характера, рассчитанное на многократное применение.», данное в п. 2. Постановления Государственной Думы Федерального Собрания от 11 ноября 1996 г. № 781-11 ГД «Об обращении в Конституционный Суд Российской Федерации»[63];

«под нормативным правовым актом понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, устанавливающий правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение и действующие независимо оттого, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом», указанное в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»[64].

Однако из всех названий наиболее точно определение «нормативно-правовой акт». Поскольку только он создает и содержит нормы права, то его нужно отличать от:

нормативного акта – документа, содержащего нормы, не являющиеся нормами права (так, инструкции о правилах обращения с бытовым прибором, например утюгом, содержат технические нормы, не являющиеся нормами права);

правоприменительного акта – документа, содержащего предписания, основанные на существующих нормах права.

Вероятно, может возникнуть вопрос: что представляют собой нормы права, содержащиеся в нормативно-правовых актах? Норма права – это установленное и охраняемое государством общеобязательное правило поведения. Норма права обязательна для неопределенного круга лиц (она может быть предназначена какой-либо группе лиц, но никогда не адресуется конкретному лицу или лицам), рассчитана на неоднократное применение и конструируется по модели условного предложения: «если…, то…». Примером нормативно-правового акта исполнительной власти, связанного с реконструкцией, можно назвать постановление Правительства Москвы от 23 января 2001 г. № 68-ПП «Об утверждении формы примерного инвестиционного контракта (договора) и регламента подготовки и реализации городских инвестиционных программ по строительству (реконструкции, комплексному капитальному ремонту) жилых объектов в городе Москве» (приложение 18).

Правоприменительный акт – документ, применяющий нормы права в конкретной ситуации и (или) к конкретным субъектам права. В отличие от нормативно-правового, правоприменительный акт не содержит норм права, а применяет существующие нормы права. А поскольку правоприменительный акт – это подзаконный акт, который применяет уже действующее право, то главной его особенностью является соответствие нормам права, содержащимся в нормативно-правовых актах.

Примером правоприменительного акта исполнительной власти, связанного с реконструкцией, является распоряжение № 315 (приложение 10).

Правоприменительные акты иногда называют «ненормативными актами» (например, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11 мая 1999 г. № А-32-5900/99-45/188; см. приложение 36) или «индивидуальными правоприменительными актами» (см. постановление Конституционного Суда РФ от 9 января 1998 г. № 1-П «По делу о проверке конституционности Лесного кодекса Российской Федерации» – приложение 37). Оба этих названия неточны, поскольку «ненормативным актом» является даже нормативно-правовой акт, а понятием «индивидуальные правоприменительные акты» охватываются далеко не все правоприменительные акты (ведь существуют правоприменительные акты, применяющие нормы права не к индивидуальному субъекту права, а сразу к нескольким субъектам права).

Из определений нормативно-правовых и правоприменительных актов напрашивается вывод: акты о реконструкции всегда являются правоприменительными актами и не могут быть нормативно-правовыми, поскольку издаются по конкретному вопросу и не содержат общеобязательных норм права (т. е. не создают норм права, а применяют в конкретной ситуации уже существующие нормы права).

В зависимости от правовой природы и содержания акты исполнительной власти должны иметь различный вид, название (использование вместо слова «вид» слова «форма» здесь ошибочно, поскольку форма у всех актов-документов одна – письменная). Это видно из законов об исполнительной власти. Например, в ст. 23 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» сказано: «Правительство… издает постановления и распоряжения… Акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений… Акты по оперативным и другим текущим вопросам, не имеющим нормативного характера, издаются в форме распоряжений…».

Аналогичные нормы содержатся и в законах субъектов Российской Федерации. Так, согласно п. 1 ст. 21 Закона г. Москвы от 26 февраля 1997 г. № 5 «О Правительстве Москвы»[65], акты, «имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений», а акты «по оперативным и другим текущим вопросам, не имеющие нормативного характера, издаются в форме распоряжений…». Что касается мэра Москвы, то закон обязывает его издавать свои нормативно-правовые акты в виде указов, а правоприменительные акты – в виде распоряжений (п. 5, 6 Устава г. Москвы, утвержденного Московской городской Думой 28 июня 1995 г. и введенного в действие с 1 августа 1995 г.[66]).

Из сказанного следует, что, например, в Москве акты о реконструкции должны издаваться только в виде распоряжений Правительства и мэра Москвы. Однако на практике органы исполнительной власти столицы издают свои акты о реконструкции в виде и распоряжений (как, например, распоряжение № 315), и постановлений (постановление № 625). Вероятно, исполнительная власть либо не придает значения названиям своих актов, что маловероятно, либо пытается ввести людей в заблуждение относительно правовой природы актов о реконструкции, что больше похоже на правду.

Названия актов о реконструкции, изданных в виде распоряжений, совпадают с их правовой природой (будучи по своей сути правоприменительными актами, они являются таковыми и по названию). Иными словами, акты-распоряжения являются правоприменительными и должны соответствовать нормативно-правовым актам.

Но как быть с актами о реконструкции, изданными в виде постановлений или указов, ведь их вид (название) не совпадает с их правовой природой? Возникает вопрос: какие это акты – нормативно-правовые или правоприменительные? Ответ зависит от того, что имеет большее значение в подобной ситуации – название акта или его содержание (определяющее правовую природу акта). Решающее значение все же имеет содержание акта о реконструкции, что подтверждено и теорией, и судебной практикой. Поэтому, какое бы название ни носил акт о реконструкции (даже устав или конституция), он, как уже было сказано выше, является правоприменительным.

К сожалению, это приходится доказывать и обосновывать в каждом конкретном случае, поскольку даже суды зачастую считают изданные в виде постановлений акты о реконструкции нормативно-правовыми. Например, жители дома № 3 по Домостроительной улице г. Москвы обратились в суд, пытаясь оспорить несколько актов исполнительной власти (включая п. 1, 2.5, 5 упоминавшегося выше постановления Правительства Москвы № 609 от 11 июля 1995 г. «О развитии Центра временного размещения беженцев и вынужденных переселенцев на территории микрорайона Востряково западного административного округа»; приложение 27). Решением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 ноября 1999 г. требования заявителей удовлетворены частично. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 6 июня 2000 г. решение суда первой инстанции отменено частично и дело направлено на новое рассмотрение. Решением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 марта 2001 г. № 3-10/2001 требования заявителей удовлетворены (в частности, признаны недействительными и не порождающими правовых последствий п. 1,2.5, 5 постановления Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609; приложение 38). Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела на открытом судебном заседании 8 июня 2001 г. кассационные жалобы Правительства г. Москвы и комитета по делам миграции Правительства столицы и своим определением № 5-Г01-66 (приложение 39) решение суда первой инстанции от 30 марта 2001 г. оставила без изменения, а кассационные жалобы – без удовлетворения. Итак, постановление Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609 рассматривалось судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда дважды – 4 ноября 1999 г. и 8 июня 2001 г., – и оба раза акт Правительства Москвы расценивался как правовой (в определении от 8 июня 2001 г. сказано: в оспариваемых заявителями «правовых актах Правительства Москвы указано…»). Причем непонятно, данный акт правовым был назван в смысле нормативно-правового или правоприменительного? Какова правовая природа указанного постановления Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609? Вне всякого сомнения, это правоприменительный акт.

Таким образом, понятно, что те акты о реконструкции, которые изданы в виде постановлений, приняты с нарушением закона. А если акт о реконструкции, например постановление № 625 (приложение 12), имеет не соответствующий закону вид (в нарушение п. 1 ст. 21 Закона г. Москвы от 26 февраля 1997 г. № 5 «О Правительстве Москвы»), то не влечет ли это его недействительность с момента принятия?

Нет, не влечет. Одного лишь факта принятия органом исполнительной власти акта о реконструкции (правоприменительного акта) не в виде распоряжения, а в виде нормативно-правового акта (постановления, указа) недостаточно для признания его недействительным (а жаль!). Неверное название акта о реконструкции не делает его недействительным. В подобной ситуации, вынося решение от 20 июня 2002 г. № ГКПИ 2002-476 (по делу о признании недействительным распоряжения Правительства России от 1 ноября 1993 г. № 1944-р; см. приложение 40), Верховный Суд Российской Федерации указал: «…довод заявителя о том, что обжалуемый нормативный правовой акт Правительства Российской Федерации принят в форме распоряжения, а не постановления, основанием для признания этого акта, являющегося по содержанию нормативным правовым актом и принятого в пределах полномочий Правительства… недействительным не является».

Вместе с тем сказанное о правовой природе актов о реконструкции позволяет сделать важный вывод: поскольку юридическая природа актов о реконструкции определяется их содержанием, а не видом (названием), к ним должны применяться нормы и правила в соответствии с их правовой природой. Иными словами, ко всем актам о реконструкции должны применяться нормы и правила, применяемые к правоприменительным актам, и, кроме того, акты о реконструкции не должны противоречить нормативно-правовым актам (в том числе нормативно-правовым актам органа исполнительной власти, который издал акт о реконструкции с названием, не соответствующим правовой природе данного акта о реконструкции).

То, что акты о реконструкции являются правоприменительными, влечет и иные, вполне определенные правовые последствия. Но об этом речь пойдет ниже.

Вопрос 3. О рисках инвесторов, осуществляющих реконструкцию на основании актов исполнительной власти

Рассмотрим, в чем заключается риск (вернее, риски) инвесторов, осуществляющих реконструкцию на основании актов исполнительной власти.

В связи с реализацией акта о реконструкции у инвестора возникают две главные группы отношений: отношения инвестора с исполнительной властью, издавшей акт о реконструкции, и отношения инвестора с владельцами недвижимости, находящейся в доме (здании), подлежащем реконструкции на основании этого акта. В каждой из этих двух групп отношений у инвестора существуют свои, самостоятельные риски.

Первая группа рисков инвестора связана с деяниями (действиями и бездействиями) органа исполнительной власти, издавшего акт о реконструкции. В ней можно выделить два основных риска инвестора.

Первый риск инвестора состоит в том, что исполнительная власть в одностороннем порядке передаст права на проведение реконструкции объекта недвижимости другому лицу (фактически меняя инвестора) либо своим новым актом отменит или изменит принятый им акт о реконструкции, на основании которого инвестор приступил к реконструкции. Подобные действия исполнительной власти иллюстрирует следующий пример.

Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от7 сентября 1998 г. № 873-р «О реконструкции помещений электрощитовых в домах серии 1ЛГ600А в Выборгском, Калининском и Приморском административных районах Санкт-Петербурга» утверждено решение городской инвестиционно-тендерной комиссии от 24 июня 1998 г., которым Закрытому акционерному обществу «ИНЭКС-ДИЗАЙН» (инвестор) разрешено проектирование и реконструкция помещений, указанных в приложении № 2, за счет собственных и привлеченных средств в целях переоборудования их в однокомнатные квартиры и дальнейшего использования в качестве жилых помещений.

На основании данного распоряжения между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Закрытым акционерным обществом «ИНЭКС-ДИЗАЙН» был заключен договор от 17 сентября 1998 г. № 00-(и) 003746(02) об инвестиционной деятельности.

Распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 3 марта 2003 г. № 389-ра распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 7 сентября 1998 г. № 873-р признано утратившим силу в части, касающейся адресов, по которым не выполнена реконструкция, согласно приложению № 2. Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга предложено в установленном порядке внести изменения в договор об инвестиционной деятельности от 17 сентября 1998 г. № 00-(и)003746(02).

Полагая, что распоряжение администрации Санкт-Петербурга от 3 марта 2003 г. № 389-ра противоречит другим актам губернатора Санкт-Петербурга, делает невозможным продолжение реконструкции помещений и нарушает его права, Закрытое акционерное общество «ИНЭКС-ДИЗАЙН» обратилось за защитой своих прав в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области (см.: постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 февраля 2004 г. № А56-20432/03; приложение 41).

Из-за подобных действий органа исполнительной власти инвестор подчас может потерять очень много, поскольку в этом случае он не получит то, на что рассчитывал при принятии акта о реконструкции и заключении инвестиционного контракта. В таких ситуациях, стремясь защитить свои права, инвесторы обращаются в суд, оспаривая тот акт, которым орган исполнительной власти меняет инвестора, отменяет или изменяет первоначально принятый им акт о реконструкции. И, как показывает практика, чаще всего суды отказываются удовлетворять требования инвесторов. В частности, в приведенном выше примере даже Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа отказал в удовлетворении заявленного требования.

Не вдаваясь в подробности, почему суды отказывают инвесторам, скажем лишь, что суды поступают правильно. Добавим только, что, если орган исполнительной власти своим актом меняет инвестора, отменяет или изменяет первоначально принятый им акт о реконструкции, инвестору не нужно оспаривать подобные решения исполнительной власти. Инвестору следует добиваться исполнения инвестиционных контрактов, заключенных им с исполнительной властью. Иначе говоря, инвестору нужно перенести спор из области административных отношений, где исполнительная власть имеет властные полномочия, в область гражданских отношений (стороны инвестиционного контракта – равноправные субъекты), например, предъявив иск с требованием обязать ответчика исполнить какие-то конкретные действия или устранить препятствия, мешающие инвестору исполнять инвестиционный контракт.

Второй риск инвестора в его отношениях с исполнительной властью, издавшей акт о реконструкции, заключается в том, что исполнительная власть может нарушить свои обязательства, возникшие из инвестиционного контракта или иного подобного документа. Но, поскольку нарушение (неисполнение или ненадлежащее исполнение) обязательств, возникших из договора (контракта), не является отличительной особенностью взаимоотношений инвестора с исполнительной властью и их рассмотрение выходит далеко за пределы темы книги, данный риск специально рассматривать не станем.

Вторая группа рисков инвестора связана с отношениями инвестора и владельцев недвижимости, находящейся в доме (здании), подлежащем реконструкции на основании акта исполнительной власти. В данной группе (также как и в отношениях инвестора с исполнительной властью) можно выделить два важнейших риска инвестора.

Здесь первый, и основной, риск инвестора заключается в том, что акт о реконструкции может быть признан судом недействительным (например, по иску какого-либо владельца подлежащей реконструкции недвижимости). Это, как известно, означает, что данный акт о реконструкции не влечет юридических последствий и его действие прекращается с момента принятия. Прекращение действия акта о реконструкции не с момента принятия, а с момента вступления в силу постановления суда означало бы возможность применения акта о реконструкции с момента его принятия до момента вынесения судебного постановления и, следовательно, нарушало бы права заявителя (владельца недвижимости).

Иными словами, все, что инвестор сделал до момента признания судом акта о реконструкции недействительным, не влечет никаких последствий. Это грозит инвестору убытками, которые могут быть выражены в расходах на оформление разрешений, оплату аренды земельного участка на период проектирования и реконструкции, покупку недвижимости для «выводимых» из реконструируемого дома (здания) владельцев недвижимости. Но если эти расходы инвестор (гипотетически) может вернуть, предъявив иск к органу исполнительной власти, чей акт был признан недействительным, то неофициальные расходы (попросту говоря, взятки), порой значительно превосходящие размер официальных затрат, инвестору вернуть вряд ли удастся.

Второй риск инвестора (в его отношениях с владельцами реконструируемой недвижимости) состоит в том, что владельцы недвижимости могут отказаться от исполнения акта о реконструкции; иными словами, не согласятся отчуждать свои права на недвижимость.

Обратимся к выдержке из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»[67].

«1. Принудительное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, допускается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.

Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Кларисса» (т. е. инвестор – прим. автора) обратилось в суд с иском к М. о выселении ее и членов ее семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. При этом истец ссылался на то, что постановлением главы администрации города ему был выделен под строительство гаражей земельный участок, в границах которого расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности М., однако она и другие ответчики, проживающие в этом доме, отказались от заключения во исполнение изданного постановления договора о переселении в другое благоустроенное жилое помещение.

Октябрьский районный суд г. Краснодара иск удовлетворил, М. и члены ее семьи выселены с предоставлением другого жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение оставила в основном без изменения, но исключила из мотивировочной части решения ссылку на ст. 92 ЖК РСФСР, указав, что при разрешении спора следовало руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, предусматривающей правовые последствия сноса жилых домов, находящихся в собственности граждан.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений.

Президиум Краснодарского краевого суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279–282 и 284–286 настоящего Кодекса.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Таким образом, согласно приведенным нормам права принудительное отчуждение жилого дома, находящегося в собственности граждан, допускается с соблюдением установленных условий и порядка лишь в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.

Указание кассационной инстанции на то, что при разрешении дела следует руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, ошибочно.

Статья 137 ЖК РСФСР не может применяться в отрыве от правовых норм, регулирующих отношения собственности.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью первой Кодекса законы и иные правовые акты Российской Федерации… акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в предусмотренных пределах и порядке, применяются постольку, поскольку они не противоречат части первой Кодекса.

Часть первая ГК РФ не допускает принудительного отчуждения недвижимого имущества по основанию изъятия земельного участка для общественных нужд. Поэтому ст. 137 ЖК РСФСР в той мере, в какой она предусматривает возможность выселения в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для общественных нужд, применению не подлежит.

Земельный участок, на котором расположен принадлежащий М. на праве собственности жилой дом, не изымался для государственных или муниципальных нужд. Как видно из постановления главы администрации г. Краснодара, этот участок находится в составе земель, предоставленных в аренду коммерческой организации, которой предложено заключить договоры с гражданами, проживающими в сносимых жилых домах, на переселение в соответствии с нормами в приобретенный жилой фонд.

Следовательно, отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращение их права собственности на эти дома может быть осуществлено только с согласия собственников путем заключения договора, что соответствует положениям п. 1 ст. 235 ГК РФ, устанавливающей основания прекращения права собственности. Между тем такой договор с ответчиками заключен не был, поэтому они не могли быть выселены из принадлежащего на праве собственности дома в другие жилые помещения».

Из данного примера следует, что исполнительная власть может требовать в суде произвести принудительное отчуждение недвижимого имущества для государственных нужд (при условии предварительного и равноценного возмещения, согласно п. 3 ст. 35 Конституции России), а инвестор таких прав не имеет. Его права отличаются от прав исполнительной власти. Поэтому он может приобрести права на подлежащую реконструкции недвижимость только с согласия владельцев недвижимости (например, заключив с ними соответствующие сделки).

Кроме рассмотренных двух важнейших рисков инвестора, существующих в его отношениях с владельцем недвижимости, возникает (или может возникнуть) довольно много «мелких» рисков. Раскрыть их суть помогут следующие два примера.

«2. Удовлетворяя заявленные требования о выселении в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, суд должен располагать сведениями о том, что занимаемая жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится.

Жилищное управление «Мещанское» обратилось в суд с иском о выселении А. и членов ее семьи и предоставлении им другого жилого помещения, ссылаясь на то, что жилое помещение подлежит реконструкции, а жильцы – отселению на основании постановления правительства Москвы от 2 апреля 1996 г. «О программе капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий в центре г. Москвы на 1996–1997 гг.».

Заочным решением Мещанского районного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иск удовлетворен.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Президиум Московского городского суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

Согласно указанному постановлению Правительства Москвы жилой дом, в котором проживали ответчики, включен в число объектов, подлежащих комплексному капитальному ремонту и реконструкции.

В соответствии со ст. 82 ЖК РСФСР при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно уменьшится, или увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (ст. 83 ЖК РСФСР).

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что произойдет с жилой площадью, занимаемой ответчиками, в результате капитального ремонта. Предъявляя требования к ответчикам о выселении с предоставлением в постоянное пользование другой жилой площади, истец не представил доказательств того, что в результате капитального ремонта и реконструкции занимаемая ответчиками жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится» (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»[68]).

В этом примере с иском о выселении нанимателя и членов ее семью обратилось жилищное управление, но на его месте вполне может оказаться и инвестор. Для нас с вами важно понять из данного примера, что, помимо прочего, инвестор должен иметь документы (например, проектно-сметную документацию), содержащие сведениями о том, что произойдет с занимаемой нанимателем жилой площадью в процессе реконструкции. Более того, эти сведения должны быть точными и в соответствии с предписаниями п. 3 ст. 88 ЖК РФ отражать, что «в результате проведения… реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи…, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления».

Другой пример. В начале разд. III книги будет сказано о владельцах недвижимости в реконструируемом доме (здании), которые пытаются зарегистрировать (прописать) в своих квартирах как можно больше людей, дабы получить от инвестора недвижимость большей площади. Нужно заметить, что для достижения этой цели прописывать их не обязательно. Вселившиеся в квартиры люди могут проживать там и без прописки. Постановлением Конституционного Суда России от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой»[69] (приложение 42) было признано содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим Конституции России.

Статья 67 ныне действующего Жилищного кодекса содержит формулировку, аналогичную той, которую Конституционный Суд признал не соответствующей Конституции России. Сравните:

«Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи…» (ст. 54 ЖК РСФСР);

«1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке… вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц…» (ст. 67 ЖК РФ).

Поскольку закрепленное в ст. 67 ЖК РФ положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует Конституции (для вселения в жилое помещение не требуется соблюдения режима прописки), то граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают соответствующие права без прописки.

Сказанное о ст. 67 ЖК РФ означает следующее: наниматель жилого помещения, находящегося в доме (здании), подлежащем реконструкции, может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, которые приобретут право проживать в нем даже без прописки, а от инвестора они могут потребовать предоставления отдельного жилого помещения. Без сомнения, такие действия нанимателей могут в буквальном смысле «дорого обойтись» инвестору.

В заключение рассматриваемого третьего вопроса разд. II книги нельзя не упомянуть о заблуждениях инвесторов (возникающих, вероятно, по вине их работников) относительно прав на реконструируемый объект. Таким заблуждением является, например, мнение о том, что, когда в результате реконструкции создается новая вещь или новый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ), инвестор приобретает на эту вещь право собственности (приложение 28).

Много раз инвесторы обращались в суд, чтобы приобрести право собственности на реконструируемый объект недвижимости, но в большинстве случаев получали отказ. Вот только два примера.

Например, Общество с ограниченной ответственностью «ЛЮС и К» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Сочи о признании права собственности на здание магазина «Гастрономчик ЛЮС и К», расположенное на Курортном проспекте г. Сочи на месте бывшей остановки «Санаторий им. Я. Фабрициуса». Иск мотивирован тем, что общество за свой счет произвело реконструкцию арендованного им помещения бывшей автобусной остановки, в результате чего был создан новый объект.

Решением от 27 февраля 2004 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30 апреля 2004 г., в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО «ЛЮС и К» просит судебные акты отменить, а исковые требования удовлетворить.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвовавших в деле лиц, суд решил, что содержащиеся в кассационной жалобе доводы должны быть отклонены по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может приобрести другое лицо на основании договора. В материалах дела отсутствует какой-либо договор, содержащий условие о переходе к ООО «ЛЮС и К» права собственности на спорное имущество. Более того, поскольку имущество являлось муниципальной собственностью, общество могло стать его собственником только в порядке приватизации (ст. 217 ГК РФ).

Реконструкция и неотделимые улучшения вещи не предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права на вещь. Лицо, которое провело реконструкцию либо неотделимые улучшения объекта (ст. 303, 623 ГК РФ), может претендовать лишь на возмещение затрат (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2004 г. № Ф08-3381/04; см. приложение 43).

В приведенном примере не было спора между инвестором, реконструировавшим дом (здание) на основании акта о реконструкции, и исполнительной властью, но все же описанная ситуация прекрасно показывает слабость позиции инвестора, желающего приобрести право собственности на объект недвижимости.

Еще пример. Общество с ограниченной ответственностью «Святая Ольга» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации г. Владивостока о признании за истцом права собственности на объекты недвижимости литеры А и Б, домик сторожа, расположенные по адресу г. Владивосток, ул. Главная, 5а, на том основании, что они построены и введены им в эксплуатацию, а потому являются его собственностью как вновь созданные.

Суд установил, что, согласно акту приема-передачи от 15 сентября 1995 г. ГГП «Приморская поисково-съемочная экспедиция», в муниципальную собственность г. Владивостока спорные здания переданы как капитальные строения. В данном акте указаны даты постройки спорных капитальных строений: домик сторожа – 1959 г., спальные корпуса – 1991 г. При этом имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют о реконструкции и ремонте переданных истцу объектов недвижимости, а не об их строительстве.

Таким образом, арбитражный суд, установив, что представленные истцом доказательства, подтверждающие его право собственности на спорные объекты, свидетельствуют о проведении им реконструкции и ремонта зданий, а не о строительстве новых объектов, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорные здания на основании ст. 218 ГК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 мая 2004 г. № Ф03-А51/04-1/932; см. приложение 44).

Вместе с тем те инвесторы, которые в ходе «реконструкции» снесли объект недвижимости (как было сказано выше, с момента сноса недвижимости, в силу ст. 235 ГК, собственник утрачивает право собственности на нее) и на его месте построили новый объект недвижимости, имеют шансы на приобретение в собственность вновь построенной недвижимости. Однако, для того чтобы инвестор мог приобрести право собственности на вновь построенную недвижимость (на месте недвижимости снесенной на основании акта о реконструкции), даже в случае противодействия со стороны органов исполнительной власти ему необходимо соблюсти одновременно целый ряд условий.

Во-первых, объект недвижимости должен быть новой вещью (возведенной на месте снесенного с согласия органа исполнительной власти «реконструируемого» объекта недвижимости).

Во-вторых, новый объект недвижимости инвестор должен создать своими силами (или за свой счет) и для себя. Это должно быть отражено в инвестиционном договоре и подтверждено иными доказательствами. Рассмотрим пример, иллюстрирующий сказанное.

Общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Нижний Новгород – Петролеум» (далее в этом примере – инвестор) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Нижнего Новгорода о признании права собственности на объект незавершенного строительства – культурно-игровой центр «Империал», расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, дом 155.

Требования были мотивированы тем, что спорное нежилое помещение поставлено инвестору на баланс, находится в его фактическом владении, ни за кем не зарегистрировано.

16 октября 1997 г. между администрацией Нижнего Новгорода и инвестором был заключен инвестиционный контракт о проведении последним реконструкции муниципального нежилого здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, д. 155, литер А. По условиям контракта инвестор обязался разработать проект реконструкции здания, согласовать проект в установленном порядке, заключить с комитетом по земельным ресурсам и землепользованию договор аренды земли на период реконструкции здания, провести реконструкцию в определенный срок и обеспечить объем инвестиций в сумме 350 млн руб.

Администрация обязалась освободить инвестора от арендной платы за объект на время проведения работ по контракту, зачесть инвестору вложенные инвестиции в реконструкцию муниципального нежилого здания и после выполнения инвестором обязательств заключить с ним договор о передаче последнему здания в безвозмездное пользование в течение пяти лет в счет вложенных инвестиций, предоставить в дальнейшем приоритетное право на перезаключение договора о безвозмездном пользовании данного здания на новый срок.

Распоряжением исполняющего обязанности главы администрации Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. № 2059 инвестору было разрешено провести реконструкцию упомянутого муниципального здания в игровой центр.

В ноябре 1998 г. приемочная комиссия, назначенная приказом руководителя инвестора, оформила акт приемки в эксплуатацию реконструированного здания. Доказательств принятия объекта в эксплуатацию государственной комиссией, назначенной главой администрации Нижнего Новгорода, в материалах дела нет.

На основании распоряжения администрации Нижнего Новгорода от 28 января 2000 г. № 190-р инвестору передано в безвозмездное пользование до 31 декабря 2004 г. постановкой на баланс общества отдельно стоящее здание, расположенное по ул. Коминтерна, д. 155, литер А, и оформлен договор от 28 января 2000 г. № 8/645 безвозмездного пользования муниципальным нежилым помещением на срок до 31 декабря 2002 г.

В момент рассмотрения спора упомянутое здание находилось в аренде по договору аренды № 8/0643.

Инвестор, полагая, что в результате вложения инвестиций и проведения реконструкционных работ старый объект фактически перестал существовать и право собственности на него ни за кем не зарегистрировано, обратился с иском в арбитражный суд.

Доказательств того, что спорное здание инвестор построил для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, в материалах дела не имеется. Реконструкция объекта проводилась инвестором до заключения инвестиционного контракта, т. е. до 16 октября 1997 г. Таким образом, инвестор не доказал того, что спорный объект построен с соблюдением закона и иных правовых актов.

Согласно ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником его имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности и в иных случаях, предусмотренных законом. А материалы дела свидетельствуют, что администрация Нижнего Новгорода не имела намерений передавать реконструируемый объект в собственность инвестора. Расходы последнего на реконструкцию объекта, согласно распоряжению главы местного самоуправления Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. № 2059-р, учтены при передаче объекта в безвозмездное пользование по договору от 1 марта 2000 г. № 8/645.

Судебные инстанции отказали инвестору в удовлетворении заявленных требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2005 г. № А43-18183/2004-12-658; см. приложение 45).

В-третьих, инвестор должен создать новый объект недвижимости с соблюдением закона и иных нормативно-правовых актов (новое недвижимое имущество должно быть создано на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке, по необходимым разрешениям и без нарушений градостроительных и строительных норм и правил).

Наконец, инвестиционный договор между инвестором и исполнительной властью, в случае его заключения, должен быть исполнен (сторонами подписан акт о реализации инвестиционного договора или иной документ). Проиллюстрируем сказанное примером.

Общество с ограниченной ответственностью «ЭлитАпьянсСтрой» (далее в этом примере – инвестор) обратилось в арбитражный суд с иском к Правительству Москвы о признании за собой права собственности на нежилые помещения VIII, X, XII, расположенные по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, стр. 1.

Иск обоснован тем, что инвестор является стороной инвестиционного контракта от 13 января 2000 г. № 5-1524/р-2. Объект инвестиционного контракта в части прав, принадлежащих инвестору, сдан в эксплуатацию, т. е. цель инвестиционного контракта достигнута. Правительство Москвы уклоняется от обязанности оформления прав собственности инвестора на указанные нежилые помещения в соответствии с порядком, установленным в контракте № 5-1524/р-2, а именно от издания в рамках его компетенции акта реализации инвестиционного проекта с определением доли истца в общем имуществе в размере указанных площадей.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, инвестиционным объектом по контракту от 13 января 2000 г. № 5-1524/р-2 являлись нежилые помещения в доме по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, стр. 1, которые подлежали распределению между участниками инвестиционной деятельности в следующем соотношении долей: 40 % – Правительству Москвы, 60 % – инвесторам.

Стороны инвестиционного контракта определили, что по его условиям раздел созданного недвижимого имущества оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта, а оформление имущественных прав сторон на причитающиеся им доли – на основании этого акта.

Общий акт о результатах реализации инвестиционного проекта между участниками инвестиционного контракта составлен не был.

Таким образом, здание по указанному адресу находится в общей долевой собственности участников инвестиционного контракта от 13 января 2000 г. № 5-1524/р-2, но, поскольку в отношении этого здания в момент рассмотрения спора были сохранены обязательства сторон и стороны не выполнили его условия об определении долей (что свидетельствует о том, что исполнение данного инвестиционного контракта не прекратилось), суд отказал инвестору в удовлетворении его требований (постановление ФАС Московского округа от 19 мая 2005 г. № КГ-А40/3624-05; см. приложение 46).

Об обязательном соблюдении инвестором четырех указанных выше условий свидетельствуют и иные судебные дела.

«АО «Свеагент Импекс энд Констракшен» (Швеция) обратилось с иском в Арбитражный суд г. Москвы к ЗАО «МОФ «Парижская Коммуна» о признании права собственности на здание, находящееся по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24.

В обоснование исковых требований истец указал, что переданное ему в аренду по договору аренды нежилых помещений № 513/15 от 5 мая 1998 г. отдельно стоящее 2-этажное здание общей площадью 770 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24, принадлежащее ответчику на праве собственности, по просьбе собственника снесено. Истец ссылался на то обстоятельство, что вместо снесенного здания он своими силами и средствами возвел для себя новое строение, а потому в соответствии со ст. 136, 218 ГК, ст. 1, 3, 6 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 2, 5 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» является собственником вновь созданной вещи.

…Как следует из материалов дела, здание, являющееся предметом договора аренды, было снесено по предложению ответчика.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что с момента сноса указанного объекта недвижимости в силу ст. 235 ГК РФ ответчик утратил право собственности на него и, следовательно, в соответствии со ст. 607 ГК РФ арендные отношения по договору от 5 мая 1998 г. № 513/15 в части предоставления истцу в аренду здания, расположенного по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24, прекратились.

…Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу не были определены фактические отношения сторон, их воля и намерения по возведению спорного объекта недвижимости и дальнейшей его эксплуатации. Также не исследовались вопросы о цели строительства спорного объекта недвижимости, а именно возводился ли объект истцом для себя, для ответчика либо его целью являлось создание общей собственности сторон, в связи с чем судами не были применены нормы права, регулирующие спорные отношения.

Кроме того, судебные инстанции не рассмотрели вопрос о том, возведен ли спорный объект недвижимости с соблюдением закона и иных правовых актов, кем и когда были получены разрешительные документы для постройки спорного здания, кому был предоставлен земельный участок и на каком праве. Установление данного обстоятельства имеет правовое значение, так как в качестве обязательного условия возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости закон ставит приобретение определенных прав на земельный участок, отведенный для возведения постройки.

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты приняты с нарушением норм… права, в связи с чем… решение и постановление подлежат отмене» (постановление ФАС Московского округа от 8 апреля 2002 г. № КГ-А40/1834-02; см. приложение 47).

Поскольку целью настоящей книги не является защита прав инвесторов, здесь лишь кратко описаны те риски, которые несут инвесторы, занимающиеся реконструкцией недвижимости на основании актов о реконструкции. Еще один аспект рисков инвесторов будет затронут позднее. Чтобы подробнее изучить такие риски, можно обратиться к другим изданиям, тем более что материала для этого сейчас достаточно[70].

Подводя итог сказанному о рисках инвесторов, осуществляющих реконструкцию на основании соответствующих актов исполнительной власти, можно уверенно сказать: по степени риска инвестор находится в положении, сопоставимом с положением владельцев реконструируемой недвижимости, но, в отличие от владельцев реконструируемого здания, инвестор рискует большими денежными вложениями.