Думать как инвестор
Как в любом другом бизнесе, моделей инвестирования в недвижимость – море.
В принципе, я думаю, что все зависит от типа мышления и психологических наклонностей инвестора. Например, я знаю лично инвестора, который скупает целые города на севере. Делает он это так – покупает на аукционе, на наличку, дом, за 20—25 тысяч фунтов, и потом сразу же передает его в местный муниципалитет на нужды социального жилья. Так как этих домов у него уже несколько сотен, то статус в муниципалитете в парня соответствующий. С ипотеками он даже не заморачивается. С муниципалитетом у него такой договор, что местные власти гарантируют минимальную аренду (300—400 фунтов в месяц) плюс занимаются разборками с квартирантами и ремонтами. То есть в месяц дяденька получает только с аренды всех домов около 30 тысяч фунтов, только за счет масштаба, и спокойненько ждет следующего аукциона, чтобы купить следующий дом, то есть развивает бизнес в геометрической прогрессии. В такой модели единственный риск – это удержание хороших отношений с муниципалитетом, так как, если муниципалитет откажется от такого муниципального жилья, то дядя окажется с городом недвижимости и кучей геморроя. Но если ты пакистанец, а мэр городка – лахорец во втором поколении, то можно и расслабиться, так как риск не только просчитывается, но и контролируется, то есть проплачивается. Я думаю, что даже если вдруг пакистанский мэр поменяется, то нашему пакистанцу это уже ничем не грозит – в этом городе он уже монополист по социальному жилью и нужны глобальные потрясения типа отмена пособия по кварплате, чтобы такая монополия рухнула. Кстати – взятки в Англии, как и кому давать это отдельная тема, о которой я даже рассказывать не буду, по причинам, которые читатель понимает лучше меня. Я немного коснулась этой темы в главе для инвесторов в нетленке «To buy or not to buy. Покупка недвижимости Великобритании», так что повторяться не буду. Скажу только одно, при правильной подаче взятки, можно потенциально контролировать очень много интересов – были моменты, когда благоприятное решение в масштабе Лондона можно было получить всего лишь за 20,000 фунтов, может быть, в будущем, я напишу отдельный детектив о схемах принятия решений на политическом Олимпе Лондона, а пока примите это как аксиому – как в любом городе мира, в столице Англии многие вопросы решаются определенными суммами.
За всю свою практику инвестора я несколько раз ходила на разные семинары и вечеринки инвесторов. Обычно это дяденьки (тетенек я еще не видела), которые издали какую-то книжку и кичатся своими портфолио по недвижимости. Я очень люблю развлекаться и спрашиваю, где же эти портфолио – в 99% их недвижка куплена в английских ухрюпинсках. В принципе, если вы очень большой индивидуалист, любите создавать монополии или у вас нет слишком много денег, тогда ваши поиски должны происходить в районах далеко за М25.
Чтобы начать создавать портфолио вне Лондона, лучше всего начать с поиска застройщика. Вне Лондона конкуренция настолько мала, что можно легко выйти на застройщика и купить недвижимость по ценам намного ниже рыночным. Это помогает получить ипотеку, так как банки охотнее дадут кредит под недвижимость по заниженной цене, даже если у вас проблемы с кредитной историей. Единственная проблема – вам надо там жить, чтобы контролировать все процессы. Так как рост недвижимости за пределами Лондона всего лишь в районе 2—5% в год, пассивно спекулировать недвижимостью, то есть просто ждать роста цен, там себе дороже. Хотя в некоторых местах типа стремительно развивающихся Манчестера, Ливерпула и Шеффилда, аренды настолько высокие, что стоит инвестировать в доходные дома и квартиры, особенно в студенческие общежития, где гарантирован доход. Единственная проблема, что лучше всего инвестировать в еще не построенную недвижимость, что включает дополнительный риск, иначе практически исключается заработок на росте (если вы замораживаете капитал на этапе стройки, вы можете получить до 30% скидки, то есть заработать несколько десятков тысяч фунтов, но тогда вы не получаете дохода за тот период пока строится объект, так что изначально все надо правильно расчитать). У меня есть несколько знакомых застройщиков, некоторые из которых даже выплачивают процент на замороженный капитал или предоставляют дополнительную скидку, так что еще раз мой совет – если вы хотите инвестировать за Лондоном, выходите на застройщиков или на таких людей как я, у которых такие контакты есть. Файндеры не только подберут вам недвижимость идеально подходящую по всем параметрам, но и выбьют из застройщика максимальную скидку, и все это сделают для вас бесплатно, так как у нас с такими застройщиками договор и мы получаем шикарную комиссию на оформленную сделку.