Глава 5. Инвестирование в недвижимость
Путешествие длиною в 5000 лет
Ты когда-нибудь задумывался, почему люди уже тысячи лет пользуются одеждой, обувью, едят хлеб и живут в квартирах?
До сих пор. Ничего не изменилось. Только раньше, это были менее удобная одежда, обувь, а квартиры назывались пещерами и землянками.
Возможно ли, что эта тенденция продолжится и дальше? Я имею в виду жить в квартирах. Наверное, да. По поводу одежды, обуви и хлеба я не уверен.
Почему недвижимость – это важно?
Квартиры – это особая категория. Помимо убежища, где можно пересидеть дождь и согреться в тепле, есть еще и эмоциональная составляющая. Человеку хочется иметь свое место на этой планете, куда можно прийти и закрыть за собой дверь. И желательно, чтобы место было уютным. И престижным.
Это предмет первой необходимости. Жильё исполняет роль убежища, или, грубо говоря, своей пещеры. Пока еще люди не могут жить на улице.
Если ты спросишь вокруг, кто имеет акцию «Yahoo» или «Microsoft», какой будет ответ? Тогда задай вопрос: кто живет на улице?
Во все времена недвижимость, расположенная там, где нужно, является главным средством получения настоящего богатства.
Чаще всего в истории становились миллионерами те, кто использовал недвижимость в качестве инвестиций.
Это самый надежный и простой способ накопить капитал и достигнуть финансовой независимости.
Главное здесь, что банк даёт на это деньги. До 100%. Не на акции (после краха биржи в 1929 году), не на золото, не на старинные картины… только на недвижимость.
В первой главе я уже приводил этот пример. О главном финансовом мифе.
Если ты решишь купить акции на 100.000 шекелей, у тебя должны быть эти 100.000 шекелей.
Если же ты решишь купить квартиру за 100.000 шекелей, то можешь взять ссуду. До 90%. Иногда и до 100%.
Допустим, квартира стоит 100.000 шекелей. Ты даешь 10.000 шекелей на первый взнос, берешь 90% ссуду и покупаешь квартиру. Квартира сдается в аренду. И доход от аренды идет на погашение ссуды. Рост цены на твою недвижимость 7% в год. Или 7000 шекелей. Но ты вложил только 10.000 шекелей. А получил 7000 шекелей. Значит, твой доход 70%!
Со временем доход от аренды будет только увеличиваться. А платеж по ссуде более менее постоянный.
В 1990 году квартира стоила 100.000 шекелей. Сегодня 1.000.000 шекелей.
Твои 10.000 шекелей превратились в 1.000.000. Ссуду выплатили или арендаторы или ты, если там жил. Но ты жил бы где-то в любом случае. И там платил.
В 1990 году акция компании Berkshire Hattaway (BRK/A) стоила 10.000 шекелей. Сегодня, в 2016 году – 1.000.000 шекелей. Если бы ты купил эту акцию, то твои 10.000 превратились бы в 1.000.000. Это была удачная инвестиция? Да.
Хорошо быть умным задним числом.
А какая акция, купленная сегодня вырастет в 100 раз за 25 лет? Мы не знаем.
Но мы знаем точно: люди и дальше будут хотеть жить в квартирах и государство будет это желание поддерживать. Мы знаем, что цены на недвижимость и дальше будут расти на 7% в год. Об этом подробнее дальше в книге.
Место, место, место!
Уникальным качеством недвижимости является невозможность перенести ее в другое место, получше или (не дай Бог), похуже. Поэтому она и называется недвижимостью. Переносные домики или трейлеры не являются недвижимостью, так как их можно довольно свободно двигать по местности.
Мы вплотную подошли к важному выводу.
Три главных слова в недвижимости
Есть три главных слова в недвижимости – Место! Место! Место!
Почему 3-х комнатная квартира, 50 квадратных метров, на третьем этаже (последнем), в старом доме в Мицпе Рамон стоит 120.000 шекелей, а такая же квартира в Рамат Авив Гимел стоит 2.000.000?
Можно написать длинный список:
– Больше рабочих мест.
– Развитая культурная жизнь.
– Близко к морю.
– Хорошие школы
– И т. д.
А можно ограничиться только одним определением, и это намного упростит нам жизнь, понимание и поиск места, где стоит инвестировать.
Сколько людей хотят жить в этом месте!
Можно ли сказать, что желающих жить в Тель Авиве в 20 раз больше, чем в Мицпе Рамоне?
И сила желания трансформируется в цену, которую человек согласен платить.
Цена недвижимости зависит только от количества людей, сильно желающих там жить.
Если в центре Тель Авива квартира стоит 4.000.000 шекелей, это дорого или дешево? Это желание там жить такое сильное, что эквивалентно 4.000.000 шекелей.
Мы можем проследить параллели везде. Бриллианты. Почему они такие дорогие? Потому что их мало. И много людей хотят их купить.
Есть теория величины цены в редкости. Бриллиант нужен человеку как воздух? Нет. Но он стоит дорого. А воздух нужен человеку? Допустим. Но он дается даром
Если количество людей, желающих проживать в данном месте, увеличится, то и цена вырастет, а если количество людей, желающих там жить, снизится, то и цена снизится.
Хочешь, я дам тебе 20.000 шекелей за обязательство прожить всю жизнь в деревне в Новой Гвинее? Хочешь? Нет? Странно!
Рост стоимости недвижимости, купленной правильно, всегда сильно опережает инфляцию.
Вопрос: Какую инвестицию ты выберешь?
Одно из золотых (в буквальном смысле!) правил гласит:
надо купить самый плохой дом в самом лучшем районе. А не наоборот!
Я часто встречаю людей, которые советуют инвестировать там, где дешевые квартиры. По их мнению, если там дешево, то есть место быстрому росту. Правильно. Иногда, когда там уж очень низкие цены, в процентном отношении рост большой. Но когда все хорошо, везде хорошо. Когда спад, цены в таких местах рухнут первыми. И слегка опустятся в хорошем месте.
В таком важном деле как наше финансовое будущее мы не можем играть в игру «давай рискнем». Риск – это инвестиция в Мицпе Рамоне.
Если мы проведем аналогию с валютой, то недвижимость в Тель Авиве – это американский доллар, а недвижимость в Мицпе Рамоне – это валюта племени мумбо-юмбо. Ты хочешь в случае кризиса иметь американский доллар или валюту племени мумбо-юмбо?
Динамика роста номинальных цен на недвижимость в разных городах Израиля за период с 1998 по 2013. Институт Газит-Глоб.
Книга черно-белая, но в цвете видно, что Тель Авив опережает все города (самая верхняя линия). Внизу Хайфа и Крайот.
Сейчас потихоньку начнем введение в инвестиционные стратегии.
Два сценария инвестиций.
Сравним два сценария инвестиций: вложение наличных денег на сберегательный счет в банк или в приобретение квартиры:
Первый вариант: допустим, ты вложил 1.000.000 шекелей в банк на сберегательный счет под 5% годовых и каждый год забираешь 50.000 шекелей. Через 10 лет ты пришел в банк и сколько денег забрал? Правильно – 1.000.000.
Но, вложенные в банк, они превратились в 700.000 (хотя на лицевой стороне и написано 1.000.000), так как инфляция за 10 лет «съела» 300.000 шекелей.
Второй вариант: ты купил квартиру в правильном месте за 1.000.000 и сдаешь ее за 50.000 в год (5% годовых), которые также забираешь. Через 10 лет ты продашь квартиру за сколько? За 2.000.000. Рост цен на недвижимость 7% в год. Через 10 лет твоя квартира будет стоить 2.000.000 шекелей (сложный процент). Хотя реальная стоимость этих 2.000.000 сегодня равна около 1,300.000 десять лет назад.
То есть квартира сохранила нам наши деньги, и увеличила их на величину большую, чем официальная инфляция.
Теперь, после того, как мы выяснили, что стоит все же инвестировать в недвижимость, настало время выяснить, как это лучше сделать.
Шесть последовательных шагов для того, чтобы стать успешным инвестором в недвижимость.
– Решить быть инвестором.
– Определить, где и в каком районе начать инвестировать.
– Определить потенциальные виды инвестиции.
– Проанализировать недвижимость.
– Соединить все вместе, добавить финансирование и купить.
– Управлять недвижимостью.
Чтобы принимать интеллигентное (то есть разумное) решение, надо сделать все шесть шагов. Если собираться делать только часть шагов, это проблема.
Этот список работает в любом городе и в любой стране.
Начнем по порядку:
Решить быть инвестором – это принять решение все время учиться, как инвестировать деньги. Научиться мыслить как инвестор. Каждый шаг требует обучения. Или на своем опыте (что печально), или на чужом (что лучше). И значит, самая главная инвестиция должна быть в свое образование. Незнание законов не освобождает от ответственности!
Определить, где и в каком районе начать инвестировать. Определить район гораздо важнее, чем определить объект инвестирования.
Причина, по которой многие инвесторы стали и становятся богатыми людьми – умение определять район, в котором уже есть и еще будет ускоренный рост цен. Но даже если ты ошибся, не страшно. В долгой перспективе цены все равно растут.
Но именно от района зависит будущая стоимость твоей недвижимости, а значит, и рост твоего капитала.
Выбрали район. Теперь важно хорошо изучить свой район, интересоваться всеми домами, которые предлагаются на продажу, в том числе и теми, которые не числятся в списках. Со временем ты станешь известен как «человек, который хочет купить недвижимость». Тебя уже будут знать в лицо и люди, желающие продать недвижимость, и маклеры. Сами будут звонить, предлагать варианты и делать предложения. Важно знать, что есть немало людей, которые не хотят, чтобы было известно об их намерении продать недвижимость.
Отслеживание направления рынка – тренд.
Что такое тренд рынка?
Цены на недвижимость могут расти, падать или стоять на месте.
Для определения тенденции надо понимать причины, по которой цены могут пойти вверх.
Например, облегчение условий финансирования, уменьшение налогов. Стимуляция государством нового строительства.
Есть хороший индикатор: люди стремятся переселиться в этот район – цены идут вверх, уезжают – цены идут вниз.
Правило этого довольно простого индикатора гласит: следуй демографической тенденции. Росту или убыванию населения. В недвижимости, тенденции развиваются, продолжаются и падают довольно долго. Район, который рос год назад, возможно будет расти и в этом году. И в следующем.
Поищи статистику в государственных сайтах.
Можно получить статистику, в каком городе цены идут вверх быстрее, чем в других, а в каком городе цены направлены вниз. Даже в одном городе цены различаются по районам, улицам. Приходиться брать в расчет будущее строительство, новые дороги, общественный транспорт, торговые центры, школы и т. д. Важно хорошо изучить свой район, местные требования, ограничения, даже топографию, связь района с городом, а города со страной.
Планы развития городов – ключ к успеху! Где брать планы развития города? Пойди в муниципалитет, зайди в отдел строительства, и увидишь все планы. Это совершенно открытая информация.
Познакомься с инженером, работающим с муниципалитетом. Он тебе объяснит тенденции развития города и как правильно понимать перспективный план развития города.
Город вкладывает большие суммы в развитие, и, учитывая планы развития города, ты резко повышаешь доходность твоих инвестиций, снижаешь риск и получаешь бесплатное вложение денег городом в твои инвестиции.
Район также должен включать достаточное количество объектов для инвестирования.
Умение определять тренд рынка и своевременный вход и выход позволяет резко увеличить доход и, главное, безопасность инвестиции. А знание инвестиционных стратегий позволяет подстраивать инвестицию под тренд – кратко-, средне- или долгосрочный.
Похожим образом можно определить, где стоит покупать, в любой стране мира.
Иногда цены некоторое время не растут и не падают. А потом все же падают или растут (но недвижимость потому и считается надёжной инвестицией, что хорошие времена вернутся, а пока доход от сдачи в аренду поможет пережить плохие времена.)
Объекты инвестирования желательно должны быть в пределах 30 минут езды на машине (особенно вначале) от твоего дома. Для поиска, надзора и для ремонта, если необходимо.
Некоторые замечания, которые помогут тебе в выборе недвижимости:
Что ты должен учитывать при выборе недвижимости:
– Место, место, место.
– Выбирай недвижимость в популярных местах. Это важно для спроса среди арендаторов.
– Стоит выбирать недвижимость в районах, где есть арендаторы с высоким уровнем дохода. Или уже есть или переезжают туда. Чем выше доходы арендаторов, тем больше шансов есть для повышения аренды каждый год, и меньше шансов, что недвижимость будет падать в случае экономического спада.
– Выбирай недвижимость в городе или очень близко.
– Выбирай недвижимость в пригородах и на улицах, где ограниченное количество свободной земли. Цены на недвижимость здесь будут увеличиваться более быстрыми темпами. Ограниченное количество земли означает, что район пользуется спросом, люди хотят жить там.
– Выбирай недвижимость в районе с доказанным ростом стоимости, как минимум в 2 раза за последние 10 лет.
– Выбирай недвижимость в районе с наибольшим ростом ее стоимости. Для этого просто поговори с маклерами в разных районах города.
– Если это релевантно, выбирай недвижимость близко к воде, например, морю или реке.
– Посети агентов по продаже недвижимости в этом районе и проверь, сколько стоит аренда и насколько трудно снять квартиру (для оценки спроса).
– Поговори о росте стоимости аренды в этом районе.
– Спроси, какие в этом районе практикуются способы увеличения дохода от аренды.
– Выбери недвижимость, которая расположена в удобном с точки зрения транспорта месте.
– Выбери недвижимость, которую хотят арендовать туристы. Они платят больше денег и очень безопасные арендаторы.
– Выбери недвижимость, близкую к учебным заведениям, университетам, школам.
– Выбери недвижимость, близкую к центрам развлечения.
– Выбери недвижимость, которая имеет дорогую земельную составляющую. Общее правило гласит, что цена земли растет, даже если строение обесценивается.
– В некоторых случаях конкретные квартиры высотных зданий могут стоить больше, чем дома в том же районе, потому что некоторым людям важен вид из окна.
– При всех равных условиях выбери дом с красивым видом из окна.
– Выбирай недвижимость, которая стоит на большом участке. Возможно, в будущем дом снесут, и на его месте построят дом побольше. Где у тебя получишь дополнительную недвижимость.
– Если ты покупаешь помещение для бизнеса, выбери недвижимость, которая обеспечивает большую выгоду из-за высокой амортизации и налогов. Чем выше виртуальные амортизационные отчисления на имущество, тем меньше денег ты должен будешь платить из своего кармана на налоги (см. главу «Налоги»).
– Если недвижимость коммерческая, то желательно постоянное повышение аренды. Тогда и цена твоей недвижимости будет расти соответственно.
– 3-х комнатная квартира наиболее ценится на рынке аренды.
Как определить потенциальные виды инвестиции
После определения района стоит определить вид недвижимости, на которой ты будешь специализироваться.
– Жильё
– Коммерческая недвижимость
– Земля (для строительства или сельскохозяйственная)
Покупка жилья для себя или для инвестирования имеет много общего и много отличий.
Когда покупается квартира для себя, этот шаг планируется на 20 лет вперед, и учитываются многие факторы: вид из окна, где поставить мебель, где будут учиться и играть дети и т. д.
Когда же покупается недвижимость на инвестицию, главный вопрос (помимо вышеперечисленных): какой годовой доход? Возможен ли рост недвижимости в будущем (обозримом)? И на сколько?
Ты можешь жить где угодно! Но твои деньги должны быть в той недвижимости, которая наиболее перспективна.
Нельзя влюбляться в недвижимость. Эмоции могут помешать принять взвешенное решение. Особенно при продаже.
Рекомендуется формула: 100-10-3-1. Посмотреть 100 домов, за 10 предложить цену, на 3 получить согласие, 1 купить.
И, возможно, одна эта сделка может сделать тебя богатым до конца дней! Надо только находить такие сделки каждый месяц!
Поиск хорошей сделки можно сравнить с элеватором словесной руды для отбора одного слова (по Маяковскому), в который загружаешь много чего всего, а на выходе получаешь всего лишь несколько действительно удачных сделок…
Сначала грубый отбор, потом более тонкий… и наконец, в конце может засиять очень удачная сделка. Все совпало: продавец очень хочет продать, удачный район, хороший потенциал и так далее, по списку.
Одного очень успешного бизнесмена спросили, в чем секрет его успеха, и он сказал: я всегда помню, что в океане много другой рыбы. Надо всегда быть готовым встать и выйти на любом этапе переговоров.
Ты все еще помнишь? Надо купить самый плохой дом в самом лучшем районе. А не наоборот.
Пять правил покупки недвижимости
– Не трать время на «осмотр» недвижимости, пока не сделаешь предварительный анализ у маклера или по телефону.
– Не влюбляйся эмоционально в недвижимость, – может, с ней скоро придется расстаться.
– Правильная будущая продажа начинается в момент покупки.
– Ты зарабатываешь не тогда, когда продаешь, а когда покупаешь!
– Спрашивай как можно больше об объекте инвестирования. Один из главных вопросов – выясни, почему продавец решил продать такую прекрасную недвижимость. Может быть (если нет каких-либо скрытых дефектов), знание, на что ему нужны деньги, поможет решить его проблему, а заодно и свою.
Надо лично посмотреть недвижимость, всё ли было правильно сказано, проверить район, цену, состояние недвижимости, варианты финансирования и гибкость продавца.
Гибкость продавца проверяется предложением цены ниже разумного и постепенным ее повышением.
Затем, если ты не разбираешься в строительстве, стоит нанять кого-то для инспектирования недвижимости. Во-первых, это поможет убедиться самому, что все в порядке, а во-вторых, это может быть дополнительный рычаг для дальнейшей скидки.
Кстати, не все маклеры вообще понимают, что такое инвестирование. Многие имеют дело только с покупателями, которые приобретают недвижимость для собственных нужд и арендаторами и профессионалы они именно в этом. А для инвестиции нужны другие знания и понятия. Маклер, который сам ещё и инвестор, понимает, что нужно, и какие сделки подходят для инвестиции.
Для того, чтобы определить нужного маклера, можно задать следующие вопросы: какие три объекта для инвестирования сейчас находятся у тебя в списке? Почему они тебе нравятся? Какая обстановка на рынке, какие изменения происходят или произойдут в районе? И т. д. Ответы покажут, понимает маклер в инвестировании или нет, фокусируется только на доме или принимает в расчет общее состояние рынка. Описывает ли он район, способен ли видеть более широкую картину, чем покупка отдельно взятой квартиры. Если маклер описывает и район, и дом, значит, он понимает, что главное – это район!
Источники информации, откуда ты сможешь загрузить твой «элеватор» под завязку
– Газетные объявления.
– Маклера по недвижимости.
– Информация от знакомых и знакомых знакомых.
– Рекламные объявления на улице.
– Арестованные квартиры у банков и других организаций, дающих ссуду.
– Собственное объявление.
– Почтовая реклама с предложениями о продаже.
– Клубы любителей инвестиций, различные ассоциации, группы по интересам.
– Связь с другими профессионалами.
По сути, поиск хорошей сделки – это игра цифр. И здоровые ноги. Чем больше найдешь и посмотришь, тем больше шансов.
Пять видов дохода от инвестиций в недвижимость. Кроме, конечно, эмоционального.
Существует 5 видов дохода от недвижимости:
– Доход от сдачи в аренду (который растет со временем).
– Рост стоимости квартиры (рост капитала).
– Рост капитала в результате покупки следующей недвижимости, используя предыдущую, для финансирования покупки (подробнее об этом дальше в книге).
– Рост твоей доли в недвижимости результате постепенного уменьшения ссуды через ее выплаты.
– Амортизация и налоговые скидки (формы налоговых льгот для фирм).
Способность ориентироваться в разных доходах от недвижимости повышает шансы на успех и прибыль. Позволяет подстроить инвестицию под характер и цели инвестора. На одном и том же объекте недвижимости можно построить разные модели получения дохода.
А эти доходы все время увеличиваются. Аренда растет. И стоимость самого объекта инвестирования растёт. Твоя доля в квартире растет за счет уменьшения ссуды. А так как выплаты по ссуде более или менее постоянны, то сумма выплат, с течением времени, обесцениваются. Это еще называют «хорошим долгом», так как за твои ссуды расплачиваются твои арендаторы.
Анализ недвижимости, предложение и обоснование цены, переговоры между продавцом и покупателем.
Рассмотрим простой способ, с помощью которого можно анализировать любую сделку в первом приближении.
Начнем с определения стоимости недвижимости.
Основные способы определения стоимости недвижимости
Каким образом мы можем определить, сколько стоит та или иная недвижимость? Мы уже знаем, что любая цена есть только мнение, условность между спросом и предложением. Где же истинная цена?
Три самых распространённых способа определения стоимости недвижимости.
– Сравнивание цен на похожую недвижимость в данном районе.
– Стоимость строительства нового строения минус износ здания (плюс стоимость земли).
– На основании желаемого дохода в процентах (например: годовой доход нетто 50.000 шекелей, значит, при желаемой доходности в 5% нетто, стоимость недвижимости не должна превышать 1.000.000 шекелей).
Считаем по всем трем вариантам, складываем полученную сумму и делим на три. И у нас получается средняя цена нашей недвижимости в данном районе.
Дополнительный быстрый способ: сайт www.madlan.co.il. Но там есть встроенная ошибка, которую надо учесть. На сайте показаны дома, которые были реально проданы. И указаны квадратные метры недвижимости. Но метры указаны согласно записям в земельном реестре, а не то, что есть на самом деле.
И самый лучший способ. Начиная торговаться, предлагай сразу низкую цену, ее всегда можно повысить. Если предложение было принято сразу, значит, предложенная цена была завышена. Но пока ты не дал предложение, у тебя нет шансов получить отказ. И даже если продавец согласится, всегда можно отказаться.
Важное замечание. Ты можешь оскорбить продавца или маклера, просто предлагая явно низкую цену. Чтобы этого избежать, надо обосновать эту цену. Например: мне приходиться снижать цену, чтобы доходность от квартиры была 5%. Или мне нужно квартиру продать через год, а цена продажи более или менее ясна, поэтому, чтобы получить нормальную прибыль, я вынужден предложить меньшую цену.
Именно так ты рассчитываешь цены, от обратного. Цена, по которой я готов купить недвижимость – это цена, по которой ее можно продать, минус расходы, минус твоя прибыль.
Что мы предпочтем – купить квартиру, которая дает большой доход от аренды или квартиру, которая даст быстрый рост капитала?
В первом случае мы получаем увеличенный доход от аренды, но наша недвижимость может иметь малый потенциал роста цены. Доход от аренды большой именно потому, что рост цен ограничен.
Во втором случае, мы жертвуем частью аренды сейчас, чтобы получить возможность дохода в будущем. (Так как это район повышенного спроса, цены здесь растут скорее, и, возможно, эта тенденция продлится и дальше).
Но, на самом деле, нам нужен и высокий доход от аренды, и быстрый рост цены.
Поэтому нам нужны квартиры на сдачу в аренду в хорошем месте. С потенциалом резкого увеличения дохода от аренды и резкого увеличения стоимости.
Не у любой недвижимости есть такой потенциал. Нам нужно искать такие варианты.
Но мы же покупаем только хорошую инвестицию!
Давай сыграем в игру. Раздадим простые одинаковые белые кубики. По одному в одни руки. Кубиками можно меняться. Цель: собрать у себя как можно больше кубиков.
Кто выиграл, тот получает конфету, кто проиграл, снимает последнюю рубашку.
Как правило, итог этого раунда: у всех по тому же кубику.
Сейчас дополнительно раздадим фломастеры, пластилин и еще по 2 кубика.
Цель: добавить что-то к кубику, чтобы он был более красивым и нужным.
Цель: собрать у себя как можно больше кубиков. Можно использовать свои таланты и делать трех- и четырехходовой обмен.
Это простое упражнение открывает новое мышление в процессе увеличения стоимости недвижимости.
Максимальное увеличение прибыли при правильном дизайнерском планировании.
Цена – это эмоция. Надо вкладывать деньги в те улучшения, которые дают наибольшую отдачу.
Найди себе хорошего архитектора или дизайнера, стиль которого тебе нравится, и работай с ним. Тебе нужны профессионалы!
Разработай с ним процесс его работы. На каком этапе он входит и как будет оплачиваться его работа.
Сразу поставь ему рамки бюджета в стоимости ремонта. Творческие люди имеют особенность «улетать за облака». Лучше всего работать с человеком, который уже имеет опыт работы с подобными проектами.
Если можешь, подсчитай ROI (return of investment) – возврат на вложенные деньги. Например, косметическая покраска стен увеличит арендную плату на столько-то процентов. А настил новых полов на столько-то. Определи, во что вкладывать, и дай задание дизайнеру.
Где их искать? Поспрашивай успешных инвесторов или спроси, кто делал проект этого ремонта.
Юридические аспекты в бизнесе с недвижимостью
Прежде чем иметь дело с адвокатом и бухгалтером, спроси, специализируются ли они на сделках с недвижимостью и инвестируют ли сами в недвижимость?
По собственному опыту знаю, всегда стоит пользоваться услугами профессионалов. Если человек не знает, он, в конце концов, научится, но стоимость обучения оплатишь ты. Советы профессионалов просто бесценны. Они уберегут тебя от проблем и дадут возможность принять оптимальные решения. Их опыт даст тебе многое. Снизит риск неправильных сделок, увеличит доходность и ускорит накопление капитала.
Избегай юридических проблем заранее.
Всегда бери своего адвоката.
У тебя же особый случай? Правильно? В твоих договорах должно быть отражение твоего инвестиционного плана. Об этом плане дальше…
Есть интересная практика ведения переговоров. Уже во время подписания договора ты вдруг говоришь: забыл маленькую вещь. И просишь внести изменение или дополнение в текст. Иногда это проходит, иногда нет. Но попробовать стоит.
Соединить все вместе, добавить финансирование и купить недвижимость.
Стратегии финансирования
(мы подробнее рассмотрим их в главе «Выход на свободу»).
Можно разделить эти стратегии на 7 типов:
– Купить полностью на свои деньги.
– Купить с помощью банка, ссудных организаций или других (например, строительных компаний или ссуды от друзей).
– Купить недвижимость с помощью продавца.
– Купить с помощью партнеров или инвесторов.
– Купить с помощью опций.
– Купить недвижимость с помощью самой недвижимости.
– Купить с помощью арендаторов.
Существует бесконечное количество вариантов вышеупомянутых стратегий. Эти стратегии, в свою очередь, подразделяются на множество подстратегий и смешанных стратегий. Вариации меняются в зависимости от уровня процента на ссуду, подъема или спада в экономике и т. д.
Важное замечание об этих стратегиях. Надо найти стратегию или комбинацию стратегий, которые наиболее подходит тебе в данной конкретной ситуации, учитывая твои ресурсы и цели. Ты можешь найти какую либо стратегию, подходящую для твоего характера, темперамента, ситуации и использовать ее снова и снова.
Есть инвесторы, которые под найденную инвестицию применяют наиболее подходящую стратегию, и есть инвесторы, которые под любимую стратегию ищут инвестицию.
Ссуда. Очень важное слово! Почему выгодно взять ссуду?
Самое невыгодное и глупое (я не ругаюсь, я констатирую факты) – уплатить за недвижимость всю сумму сразу и наличными. Вынутыми из кармана. Даже хуже, чем купить квартиру в Мицпе Рамоне.
Почему? Посмотри внимательно эту таблицу. Гораздо более разумно взять ссуду.
И сейчас о том, как правильно взять ссуду.
Надо взять в банке ссуду как можно больше и на как можно более долгий срок.
– Почему важно взять в банке ссуды как можно больше?
Если использовать все свои деньги, то, если наступят, (не дай Б-г), «тяжелые времена», и будут везде долги, то банкротство. И банк может забрать квартиру. А если взять ссуду как можно больше, а свои деньги закрыть даже в том же банке на счету, то в «тяжелые времена» будет запас прочности в несколько лет, чтобы пережить временные трудности.
– Если квартира стоит 1.000.000, и ты дал 100.000 как первый взнос, остальное ссуда, то, если «все будет плохо», война (не дай Б-г), резкий кризис, то в запасе останется еще 900.000, на которые можно прожить долгое время.
– Если у тебя есть 1.000.000, а для покупки недвижимости надо дать только 100.000, то есть возможность купить еще 10 домов.
– Чем меньше дали своих денег, тем больше доходность на вложенный капитал.
– Можно будет перефинансировать ссуду, если процент в будущем уменьшиться.
Допустим, сейчас 5 процентов в год. Через 5 лет, в твоем банке, в другом банке (или каком либо финансовом учреждении), возможно, будет 3%. И другой вид ссуды.
– Надо брать ссуду на как можно долгий срок: Допустим, ты взял ссуду на 15 лет. Тогда платеж будет гораздо больше, чем если ссуда на 30 лет. Если же ты взял ссуду на 30 лет, то что мешает тебе добавлять ежемесячно какую либо сумму? Если есть. То есть ты имеешь право, но не обязательство.
– Постарайся брать фиксированный процент с постоянным размером выплаты. В жизни и так хватает сюрпризов.
– Попробуй добиться в банке, чтобы была возможность перенести ссуду на следующую квартиру или на покупателя: допустим, ты захотел продать квартиру. В момент продажи твоей квартиры процент по новым ссудам 9%, а у тебя ссуда взята под 5%. Таким образом, даже если твоя цена на 100.000 шекелей больше, все равно выгодней купить у тебя.
– Страховка. Если у тебя уже существует страховка жизни, попробуй включить в нее и страховку на ссуду.
– Сначала получи от банка письменное согласие о выдаче ссуды вообще и, возможно, именно на данную квартиру в частности, и только потом подписывай неотзывный договор на покупку. Иначе придется платить неустойку в случае, если банк откажется давать ссуду.
– Спроси, что будет, если оценщик оценит квартиру ниже цены, за которую ты хочешь ее купить? Хватит ли у тебя добавить наличных денег?
– Стоит проверить возможность возвращать деньги чаще.
Зайди на сайт http://www.bankrate.com/brm/calc/biweekly-mtg/biweekly.asp. и введи свои данные. Например: ссуда 100.000 $, 30 лет, 5%. Нажми calculate. Появится месячный платеж в размере 536 $, и сравнивается, сколько будет выплачено процента, если платеж раз в месяц по 536 $ или 2 раза в месяц по 268 $. Там же ты можешь найти калькулятор, где будет показано, как будет уменьшаться ссуда, если каждый месяц добавлять даже небольшую сумму.
Деньги других людей.
Когда мы говорим об инвестировании, встает вопрос, а что инвестировать? Нужны деньги! Но должны ли это быть твои деньги?
Для того чтобы стать богатым тебе, возможно, потребуется обратить внимание на варианты использования чужих денег. Как инвестировать? Об этом дальше в книге.
А сейчас материал для размышлений. Как у Штирлица: допустим, тебе нужно 100.000 шекелей. Откладывая по 1000 в месяц, ты будешь долго ждать. 100 месяцев. Или 8 лет. За это время цены на недвижимость могут вырасти в 2 раза, и ты опять опоздал. Если же ты одолжишь их в банке или у друга, то получишь их все сразу. А можешь сделать приятное другу, взяв его в компанию. Как партнера.
Использование капитала, «замороженного и сидящего без дела».
Многие люди имеют разницу между стоимостью их дома и ссудой банку. Это называется их доля в недвижимости. Большая часть этой доли может быть использована с большей пользой, чем просто быть замороженной. Если ты сам не имеешь никакой недвижимости, и тем более доли в ней, возможно, твои родители или бабушки и дедушки имеют. Или друзья. Если они согласны (зависит от разумности твоих объяснений), они могут дать тебе возможность использовать эти деньги. Твои доводы: я хочу сделать мою первую инвестицию в недвижимость. Я нашел хороший вариант. Я хочу воспользоваться вашим капиталом, который «заморожен» в вашем доме. Я хочу разделить с вами прибыль. Ты можешь добавить. Хотите заработать 100.000 шекелей в год, ничего не делая и не выезжая из вашего дома? Я под ваш дом куплю еще один, увеличу его стоимость и продам через год на 200.000 шекелей дороже. Вы получите 100.000 шекелей за год, или 8000 шекелей в месяц.
Покажи им эту картинку.
Если же это твой дом, то покупая под его залог еще один дом, ты завязываешь еще один инвестиционный инструмент, работающий на тебя!
Великая фраза Уоренна Баффетта: если у нас задерживается капитал, надо проверить, почему у нас задерживаются такие менеджеры.
Пенсионные накопления
Я думаю, что многие люди не считают пенсионные накопления реальными деньгами, так как они не пользуются ими до 65 лет. Иначе заплатят большие налоги.
Если бы ты смог получить доступ к твоим пенсионным фондам до выхода на пенсию, без уплаты налога, ты будешь считать их реальными деньгами? В большинстве случаев ты можешь взять ссуду под свои пенсионные накопления до 80%. На самых лучших условиях.
Управление недвижимостью.
Как выбирать арендаторов? Если место хорошее, то с арендаторами не будет проблем. Обязательно говори, что хочешь делать договор у адвоката. Не потому, что это нужно, а потому, что это отпугнет потенциальных неплательщиков. Не забудь взять работающих гарантов. И гарантийный чек. Правильным арендаторам нечего бояться. Это очень важно, так как если арендатор опоздал с платежами, это не его проблемы. Проблемы будут у тебя перед банком!
Как брать деньги – желательно заранее за весь год чеками.
Не забудь постоянно поднимать стоимость арендной платы. Включи в договор пункт о ежегодном повышении стоимости аренды на 3%. Есть какая-то определенность как у тебя, так и у арендаторов. Дополнительный плюс – при этом поднимается и стоимость твоей недвижимости.
И держи дистанцию с арендаторами. Не становись их другом.
Основное действие в инвестировании в недвижимость – встать и искать эту самую недвижимость.
Поговорим немного о практике.
С чего ты завтра начнешь свой путь к богатству?
Совет: научись пить много кофе, это должно помочь. Ты приходишь к маклеру и говоришь ему: хочу купить недвижимость как инвестицию. Даже если ты на самом деле хочешь там жить.
Почему именно как инвестицию? Маклер получает деньги от тебя, только в случае если ты купил квартиру. Если квартира для инвестиции, то меньше эмоций. Если же квартира для себя, то маклер понимает, что ее трудно выбрать.
Он у тебя спросит: сколько у тебя есть денег? Скажи: есть все. Наличными. Ссуду будешь брать? Нет. Только что продал квартиру в Москве. Белая ложь. Так как если у тебя нет денег или есть, но мало, маклер покажет прекрасный вариант первому не тебе, а тому, кто готов купить квартиру сразу.
Фраза «для инвестиции» не отменяет нужные тебе параметры. Так как, если квартира хорошая и удобная, ее легче будет сдать или продать. Ведь если ты сегодня ее купил, то завтра кто-то должен ее или снять или купить. Она должна ему понравиться.
Требования: хороший район, тихое место, низкий этаж или лифт, хороший дом и другое. Не для себя ты стараешься, говоришь ты маклеру, а для арендатора. Хочу купить хорошую вещь и сделать ее еще лучше!
Ключевая фраза для маклера: я хочу купить хорошую вещь и сделать ее еще лучше!
У каждого маклера есть один хороший вариант раз в месяц. А если ты работаешь с 30 маклерами? Тогда у тебя будут варианты каждый день.
Искать квартиру – это работа. Тяжелая физическая работа. Надо выделять время, ездить, смотреть и объяснять, почему нет, если не подходит. Причем, объяснять так, чтобы маклер не обиделся. Например: квартира классная, но вот вид из окна на глухую стену. Это снизит стоимость квартиры в будущем, если будешь ее сдавать или продавать. Или: да, если мы покрасим эту стену, ее цена вырастет на 100.000 шекелей, а нам надо на 200.000.
Оставляй маклеру надежду, что в следующий раз ты обязательно купишь. Иначе он может отчаяться и перестанет с тобой работать.
Самому искать недвижимость? Можно. Но не стоит. Маклер найдет тебе точно то, что ты хочешь, и дешевле, чем ты думал. Его комиссионные просто растворятся в той скидке, которую сделал тебе продавец.
Итак, параметры хорошей инвестиции в недвижимость:
– Продавец, действительно желающий продать свою недвижимость и поэтому снижающий цену.
– Хорошее расположение квартиры.
– Тихая, этаж, удобное планировка и так далее.
– Финансирование.
– Потенциал роста.
Существует старая поговорка среди людей, посвятивших свою жизнь сделкам с недвижимостью: хорошее место и творческий подход к финансированию – это всё, что нужно для успеха.
Недвижимость, купленная правильно, каждый месяц дает доход больше, чем платеж по ссуде, и ее стоимость растет на проценты, превышающие процент роста инфляции.
Риски
Мы знаем, что существуют разные риски при инвестициях в недвижимость:
– Арендаторы не будут платить. Не будет дохода – и это плохо, особенно если мы взяли ссуду.
– Риск медленной продажи – если срочно нужны будут деньги.
– Место изменится – потеряет престижность или начнут селиться «слабые слои населения».
– Плохо построено.
– Найдут вредные материалы в самом доме или вне его.
– Примут новые законы, которые скажутся на нашей недвижимости. Как в плюс, так и в минус.
– Новые налоги – могут или прибавить или убавить стоимость недвижимости.
– Сюрпризы – вдруг возле дома пройдет трасса или построят автобусную остановку.
– Юридический риск – законно отнимут недвижимость или не сможем выселить арендатора.
Но предвидеть риски уже 90% успеха.
Мы не знаем последствия наших действий. Но это не повод ничего не делать. Царь Соломон.
Я предполагаю, что ты уже готов идти и смотреть свою недвижимость. Маклера уже замучил? Так ему и надо!
После посещения недвижимости и ее анализа ты сможешь решить, стоит ли покупать именно эту недвижимость. Или лучше двигаться к другой.
Факт о недвижимости: чтобы иметь прибыль с недвижимости, надо её сначала как минимум купить!
Основное в инвестировании в недвижимость – встать и искать эту самую недвижимость.