Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости. Глава 1. Рынок недвижимости (П. А. Коваленко, 2009)

Рынок недвижимости – это сложное и своеобразное социально-экономическое образование, в котором продавцы и покупатели являются временными участниками и выходят на него от силы 2 – 3 раза в жизни. Естественно, у большинства людей нет знаний, навыков и умений, необходимых для правильной подготовки и проведения сделки с недвижимостью. Постоянными участниками на этом рынке являются лишь посредники. Именно они являются носителями принятой технологии выполнения сделок с недвижимостью, умеют претворять ее в жизнь и поддерживать между участниками сделок деловое общение – основу любого рынка и практически всей человеческой деятельности.

К посредникам относятся риелторы – сотрудники сертифицированных агентств недвижимости, а также частные маклеры (от нем. makler – посредник). То есть посредники-одиночки. Они не зависят ни от каких фирм, а работают сами на себя. Раньше между агентствами и частниками шла самая настоящая конкурентная борьба. С развитием рынка многие риелторы перешли в крупные агентства, но даже неравная конкуренция не смогла вытеснить с рынка одиночек. И сейчас можно найти маклера, не привязанного ни к одному из агентств.

Долгое время наши сограждане были лишены возможности прибегнуть к помощи профессионалов для решения своих жилищных проблем. Клиент в этой сфере обслуживания с ее мудреным устройством был человеком «покровительствуемым». О его муках было написано множество фельетонов и сатирических рассказов. Вспомним, например, произведения И. Ильфа и В. Петрова, М. Зощенко, А. Райкина, М. Жванецкого, М. Задорнова, С. Альтова и многих других, в которых удивительно точно показывается бюрократическая волокита, в которой никто не помогает человеку с решением его квартирного вопроса. Но времена меняются, теперь если нет клиента, то нет смысла для существования учреждений и предприятий кредитной, торговой или промышленной сферы.

На рынке недвижимости клиент – это самый главный человек. Но чтобы стать настоящимзаказчиком и контролером работы риелторов и агентств недвижимости, которым человек платит деньги, ему самому необходимо иметь представление об особенностях рынка недвижимости и проведении сделок с нею. Поэтому, как только возникает мысль о решении своего жилищного вопроса, надо понимать, что дело предстоит непростое и следует подготовиться основательно. Это значит, что надо читать, спрашивать, консультироваться, учиться, постигая азы риелторской работы. Подготовленному человеку гораздо проще отстаивать свои интересы, чем тому, у кого такой подготовки нет.

Клиентам и риелторам предстоит научиться работать вместе, ведь они взаимно заинтересованы, а значит, должны быть вежливыми, доброжелательными, сдержанными, терпеливы и уважительными друг к другу.

История и судьба деятельности посредников в нашей стране непростая. В дореволюционной России был накоплен немалый опыт проведения сделок с недвижимостью, однако в советское время в связи с отменой частной собственности профессия посредника оказалась невостребованной. Более того, она стала уголовно наказуемой. Конституцией 1924 года посредники были приравнены к «белым господам» со всеми вытекающими отсюда последствиями. В 1936 году в Основном законе они уже не упоминались, но к этому времени уже действовали подзаконные акты, запрещающие эту «тлетворную деятельность». Почти 70 лет посредники фактически были в подполье. Поэтому по понятным причинам и само понятие «посредник» в советские времена было почти под запретом.

В отличие от зарубежных стран, настоящая история риелторской деятельности в России начинается только с 1992 года. Вместе с перестройкой появилось осознание, что создание цивилизованного рынка, на котором осуществляются сделки с недвижимостью, невозможно без специализированных, профессионально подготовленных и сертифицированных посредников. То есть без риелторов и агентств недвижимости. Иначе рынок сразу же будет поглощен криминальными структурами[1]. Появились риелторы-одиночки, но с ростом рынка стали открываться целые агентства недвижимости. Сначала им выдавали лицензии на право деятельности, а с февраля 2002 года выдают сертификаты. Однако за это время в нашей стране так и не был принят закон о риелторской деятельности, хотя необходимость в нем очевидна. Многие люди гибнут от нечистых на руку дельцов с недвижимостью, становятся бомжами и не могут найти управу на тех, из-за кого они пострадали. Во многих других станах подобные законы приняты и направлены на защиту и клиентов, и риелторов. В России пока главной защитой для вас могут стать ваши знания, внимательность и осведомленность. Именно для этого и написана данная книга, в которой подробно рассказывается о всех тонкостях проведения сделок с недвижимостью.

В современных словарях можно найти такие определения: «Посредник – лицо (организация, фирма), стоящее между производителями и потребителями товаров и содействующее обращению товаров»[2], «Посредник – это лицо или организация, при участии которых ведутся переговоры между сторонами»[3], или «физическое или юридическое лицо, выполняющее роль промежуточного звена в торговле или финансовой операции»[4]. Если вдуматься в содержание этих определений, то возникает чувство, что посредник не очень-то нужная фигура на рынке. Он или стоит между производителем и потребителем товаров и может даже мешать найти им друг друга и осуществить обмен товаров на деньги, или присутствует при переговорах этих двух важных персон. Поэтому пришло время сказать о том, что посредник очень важная и крайне необходимая составляющая любого рынка, в том числе и недвижимости.

Однако в нашей стране понятие «посредник» прижилось не сразу. Поначалу для многих оно было чуть ли не ругательным. Сейчас еще остаются люди, для которых слово «посредник» носит негативную окраску. Поэтому не удивительно, что часть потребителей не доверяет проведение сделок со своей недвижимостью чужим людям. Еще один немаловажный фактор, заставляющий людей самостоятельно на свой страх и риск решать вопрос купли-продажи жилья, – это желание сэкономить несколько тысяч долларов. Хотя иногда это может создать человеку серьезные проблемы, на решение которых придется потратить намного больше.

Посредники нужны людям по крайней мере по двум причинам. Во-первых, это человек, который знает законы и правила, действующие на данном рынке. Во-вторых, он умеет вести деловое общение и разрешать споры между сторонами, что может повлиять на исход сделки.

Практически у каждого новичка, впервые выходящего на рынок недвижимости, возникает порыв – совершить сделку самостоятельно. Мотивы могут быть разными: кто-то посчитает «что мы, глупее всех?!», другие руководствуются существенной на первый взгляд экономией, трети опасаются иметь дело с какими бы то ни было посредниками. Но практика показывает, что поддаться такому порыву – значит совершить большую ошибку.

Как в любой коммерческой сделке, при купле-продаже недвижимости необходимо учитывать 3 аспекта: цену, время и гарантии надежности. Степень важности каждого параметра для той или иной личности обусловит выбор: стоит ли вместо денег тратить время, силы и нервы[5].

Можно ли сегодня продать или купить квартиру без помощи риелтора? Да, возможно. Но, как показывает опыт, попытки сэкономить на помощи профессиональных посредников в лучшем случае заканчиваются большими затратами сил и времени, в худшем – весьма значительными неприятностями, вплоть до потери денег и жилья[6].

Конечно, бывают исключения. К примеру, когда сторонами сделки являются близкие родственники или друзья, когда покупатель разбирается в юридических тонкостях покупки квартиры и готов самостоятельно осуществить все проверки и, наконец, когда квартира покупается с использованием ипотечного кредита – в этом случае процедуру проверки и оформления всех документов берет на себя банк.

Но чаще всего человек, не являющийся экспертом в делах недвижимости, не в состоянии должным образом справиться со сделкой. Участие риелторов просто необходимо для проверки юридической «чистоты» квартиры и выявления всех возможных подводных камней.

Например, последний собственник может даже не догадываться о некогда сделанной незаконной перепланировке в приобретаемой квартире. Впоследствии это станет для него серьезной проблемой. Да и познакомиться с реальным владельцем недвижимости или настоящим покупателем не так-то просто – современный рынок насыщен посредниками.

Покупка квартиры – одна из самых крупных сделок в жизни человека. И от того, как она пройдет, может зависеть ваша жизнь не только в ближайшем, но и в достаточно отдаленном будущем. Так стоит ли рисковать?

Грамотное, профессиональное, эффективное и быстрое проведение сделки с недвижимостью иногда можно сравнить с хирургической операцией. Дадите ли вы согласие на проведение пусть и несложной операции по удалению аппендикса хорошему человеку, но в домашних условиях и без диплома врача? Наверняка нет. Если уж приходится делать операцию, то в хорошей клинике с профессиональным хирургом[7]. И если у вас аппендицит, вы едва ли пойдете к хорошему знакомому, начитавшемуся медицинских энциклопедий, или к сотрудникам сомнительной фирмочки, обещающим вырезать воспаленный аппендикс за 300 рублей. Почему бы не воспользоваться этой аналогией при работе с недвижимостью…[8]

Профессиональный агент не менее важен, чем профессиональный хирург. А наличие хороших условий для проведения операции (оборудованная клиника), опытные помощники, диагностическая аппаратура, наличие врачей смежных профессий не менее важно, чем агентство недвижимости, в котором есть служба оформления договоров, юристы, руководители отделов (профессора в своем деле) и другие специалисты, работающие на успешное завершение операции с недвижимостью. Никто не знает заранее, какие осложнения могут возникнуть в ходе проведения сделки, но наличие опытных, профессиональных сотрудников гарантирует ее успешное завершение, фирма подстрахует вас, не даст в обиду. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка агента и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на вас, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Многоуровневый контроль прохождения сделки – реальная необходимость!

Пытаясь сэкономить на услугах квалифицированного агента, вы можете в лучшем случае сильно затянуть процесс приобретения жилья и получить массу неприятных впечатлений, после которых и новые хоромы будут не в радость. В худшем случае можно лишиться и денег, и квартиры.

Только профессионалы риелторского бизнеса обеспечат вам не только значительную экономию времени, но и грамотное оформление сделки и гарантию того, что через несколько месяцев кто-нибудь не отсудит вашу новую квартиру. Специалисты проверяют квартиру досконально, а это в нашей стране остро необходимо в силу несовершенства российского законодательства. До 1995 года в Москве порядка 70 тысяч квартир было приватизировано с нарушением прав несовершеннолетних. Многие семьи с детьми выехали за рубеж, продав здесь свои квартиры. Сейчас дети выросли и возвращают себе эту недвижимость через суд[9].

ИЗ ИСТОРИИ

«В России нет человека, который бы не имел своего собственного жилища. Нищий, уходя скитаться по миру, оставляет свою избу. Этого нет в чужих краях», – писал Пушкин, резко полемизирующий с Радищевым, живописующим в «Путешествии из Петербурга в Москву» бедственное положение русского крестьянина. Увы, пока слова Пушкина звучат как девиз или призыв к действию[10] государственных структур и, в частности, риелторов – профессионалов, которые должны стоять, в буквальном смысле этого слова, на страже интересов наших сограждан.

В СМИ приводятся следующие цифры: к 2003 году за 11 лет существования рынка недвижимости было зарегистрировано около миллиона сделок. Из них 3 – 5% были оспорены в судебном порядке. Это немалая цифра, за которой скрываются переживания, а иногда и трагедии более 30 тысяч москвичей, сделки которых были оспорены. Но нельзя забывать, что 95% сделок выполнены правильно и по закону, и здесь немалая заслуга именно в эффективной работе агентств на рынке недвижимости.

Известно одно: если сделка осуществляется с участием сертифицированных агентств недвижимости, то вероятность того, что впоследствии она будет оспорена в суде, – минимальна. Даже если возникает судебное разбирательство, в нем на стороне клиента активное участие принимают юристы агентства недвижимости. Простой и логичный выход из опасных ситуаций – довериться профессионалу. Риелтор будет вашим надежным проводником в путешествии по миру недвижимости.