Глава 2. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений
Как уже отмечалось выше, сделки с жильем – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений[4]. Владельцы жилых помещений могут распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. В случае когда гражданин проживает в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то в соответствии со ст. 72 ЖК РФ вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключать договор обмена жилыми помещениями. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.
Одним из часто встречающихся видов сделок с жилой недвижимостью является договор в простой письменной форме:
1) договор купли-продажи недвижимого имущества (ст. 550 ГК РФ);
2) договор мены недвижимого имущества (ст. 567, 550 ГК РФ);
3) договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ);
4) договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ);
5) договор доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК РФ);
6) договор выдела доли имущества в натуре (ст. 252 ГК РФ);
7) договор раздела общего имущества супругов (ст. 256 ГК РФ, ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ);
8) изменение долей в праве долевой и определение долей в совместной собственности (ст. 245, 252, 254 ГК РФ);
9) другие договоры, совершение которых в простой письменной форме не противоречит действующему законодательству.
Рассмотрим подробнее требования, которые предъявляются к самым распространенным договорам – договорам, совершаемым в простой письменной форме:
1) подлинные экземпляры договоров готовятся в количестве, равном числу сторон в договоре, плюс подлинный экземпляр в дело правоустанавливающих документов;
2) в договоре должно быть указано наименование договора, например «Договор мены», «Договор купли-продажи», «Договор дарения» и т. д.;
3) место и дата заключения договора указываются полностью;
4) фамилия, имя, отчество, адрес местожительства, реквизиты документов, удостоверяющих личность, дата рождения для физических лиц указываются полностью;
5) название юридических лиц, их местонахождение, данные государственной регистрации, ИНН, наименования и данные документов представителей указываются полностью и без сокращений;
6) договор обязательно должен содержать существенные условия договора. Так, например, для договора купли-продажи существенными условиями являются следующие:
а) предмет договора, описание недвижимого имущества и его местонахождение на основании документов органов кадастрового учета и органов, осуществляющих учет строений, кадастровый номер объекта;
б) цена договора, условия об оплате и условия расчетов;
в) перечень лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем или ссылка на отсутствие таких лиц.
В случае отсутствия в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из вышеуказанных существенных условий договор не считается заключенным, а поэтому переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации. В этой главе мы подробно рассмотрим все вышеназванные действия в отношении жилых помещений.
2.1. Купля-продажа жилых помещений
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения[5]. Все действия по продаже жилых помещений прописаны в гл. 30 «Продажа недвижимости» ГК РФ. Так, согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (ст. 550 ГК РФ).
После введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не требуется нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости. При этом в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения, согласно Определению СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. № 16-В03-6 «неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания». После того как принимается решение о покупке жилой недвижимости, необходимо заключить договор о задатке между продавцом и покупателем (прил. 1), после чего начинается подготовка к заключению договора купли-продажи.
Рассмотрим, какие же документы необходимо представить для проведения сделки:
1) заявления от всех участников сделки;
2) документы, подтверждающие оплату за регистрацию;
3) документы, удостоверяющие личность участников сделки. Это, как правило, паспорта и их ксерокопии (страница с фотографией и страница с пропиской);
4) доверенность (в случае необходимости);
5) договор в количестве, равном числу сторон в договоре, и подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов.
Сторона, продающая жилую недвижимость, представляет следующие документы (правоустанавливающие документы на жилое помещение): свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи, договор мены, договор ренты, свидетельство о праве на наследство (прил. 3), свидетельство о государственной регистрации права (прил. 4) и т. д.
Рассмотрим более подробно свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Образец данного свидетельства установлен постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п. 71 названных Правил свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности полиграфической продукции уровня «Б», а также учетную серию и номер. Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества.
Согласно п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним свидетельство о государственной регистрации прав содержит:
1) фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, местожительство правообладателя;
2) описание объекта (например, жилой дом, квартира, гараж и прочее, адрес, площадь, этажность, кадастровый номер);
3) вид зарегистрированного права (например, собственность);
4) основание приобретенного права. Это, например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения и т. д.
В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.
В случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.
В случае выдачи свидетельства о государственной регистрации права участнику общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения на оборотную сторону свидетельства вносятся слова «Иные участники общей долевой собственности в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на», далее указывается дата регистрации права участника долевой собственности, которому выдается свидетельство, а также вносятся слова «Права не зарегистрированы», если права (доли в праве) иных участников общей долевой собственности на момент выдачи свидетельства о государственной регистрации права не зарегистрированы.
Свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество в соответствии с п. 39 рассматриваемых Правил.
В соответствии с Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. № 226, графа «Существующие ограничения (обременения) права» заполняется в случаях, когда к указанному в графе «Дата выдачи» моменту в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано ограничение (обременение) права. В данной графе указывается вид зарегистрированных ограничений (обременений) права (например, арест). В случае отсутствия зарегистрированных ограничений (обременений) права в названной графе указываются слова «Не зарегистрировано».
Сведения о дате и номере регистрации права должны совпадать с датой и номером регистрации, указанными на соответствующем листе подраздела II-1 Единого государственного реестра прав.
Заполненное свидетельство подписывается государственным регистратором с обязательным указанием его фамилии и инициалов, после чего скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Вместе со свидетельством представляются:
1) справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ) об оценке жилого помещения, а также экспликация и поэтажный план;
2) кадастровый план земельного участка;
3) справка из ЖЭУ, содержащая сведения о лицах, проживающих в отчуждаемых жилых помещениях, по форме № 1 (прил. 2);
4) справка из налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследства или дарения в том случае, если правоустанавливающими документами на отчуждаемое жилое помещение являются договор дарения или свидетельство о праве на наследство;
5) согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки при условии наличия в числе собственников или проживающих в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних граждан. Так, в соответствии с письмом Минобразования России от 9 июня 1999 г. № 244/265 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» рассмотрение всех вопросов, связанных с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке, попечительству в отношении несовершеннолетних.
Продажа жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов или попечителей, не рекомендуется[6].
При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме Минобразования России от 20 февраля 1995 г. № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» следующие документы:
1) заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;
2) справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;
3) разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта Российской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД;
4) выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по местожительству. В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. И только на этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. При этом копия договора представляется в орган опеки и попечительства. Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по местожительству несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства обязаны принять меры по сохранности жилых помещений до момента окончательного их заселения в случае временного отсутствия выпускников интернатных учреждений из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей в связи с продолжением учебы в других учебных заведения (письмо Минобрнауки России «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»);
5) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилого помещения в случае, если оно является общим совместным имуществом супругов.
В случае продажи комнаты представляются нотариально удостоверенные заявления от всех сособственников квартиры, где расположена данная комната, об отказе от покупки указанной комнаты. Это положение основывается на ст. 42 ЖК РФ, в соответствии с которой доля в праве общей собственности на общее имущество:
1) в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты;
2) в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире;
3) в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
Кроме того, согласно п. 4 ст. 42 ЖК РФ при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
Однако собственник комнаты в коммунальной квартире не имеет права:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату (п. 5 ст. 42 ЖК РФ).
Также необходимо помнить, что согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в других случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Приобретающая сторона представляет следующие документы:
1) документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию;
2) документы, удостоверяющие личность участников сделки;
3) согласие супруга на приобретение объекта и регистрацию права собственности (нотариально удостоверенное).
Для регистрации сделки и перехода права на недвижимое имущество по договорам, совершенным в простой письменной форме, где участниками сделки являются юридические лица, необходимы следующие документы.
Общие документы для обеих сторон:
1) заявление от всех участников сделки;
2) документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию;
3) документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия участников сделки:
а) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
б) учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями;
в) свидетельство о постановке на налоговый учет;
г) документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.);
д) свидетельство о постановке на налоговый учет;
е) доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, при обращении представителя юридического лица;
4) договор отчуждения недвижимого имущества;
5) решение компетентных органов продавца и покупателя о совершении сделки. Для акционерных обществ – соблюдение требований ст. 79 Закона РФ «Об акционерных обществах», для обществ с ограниченной ответственностью – соблюдение требований ст. 46 Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;
6) справка от главного бухгалтера о стоимости сделки по отношению к активам общества и бухгалтерский баланс (если решение принимают учредители, то последние два документа не представляются).
Сторона, продающая жилую недвижимость, представляет:
1) правоустанавливающий документ на объект недвижимости (прил. 3);
2) свидетельство о государственной регистрации прав учреждения юстиции (при его наличии);
3) для акционерных обществ – справку из Фонда имущества соответствующего субъекта Российской Федерации о количестве акций, находящихся в государственной собственности;
4) техническое описание объекта, выдаваемое органом технической инвентаризации;
5) документы, подтверждающие право на земельный участок и кадастровый план земельного участка (при сделках с землей);
6) справку из ЖЭУ, содержащую сведения о лицах, проживающих в жилых помещениях;
7) согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки при условии наличия в числе собственников или проживающих несовершеннолетних граждан;
8) справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности в случаях, предусмотренных законодательством.
При подписании договора стороны сделки должны соблюдать следующие условия:
1) договор должен быть подписан собственноручно всеми его сторонами или их представителями;
2) физические лица пишут разборчиво и полностью свои фамилии, имена, отчества и ставят подписи;
3) представители несовершеннолетних, например мать, отец, опекун или попечитель, дают свое согласие на совершение сделки записью «согласен». Пишут полностью фамилии, имена, отчества и ставят подписи;
4) в договорах, заключенных в простой письменной форме, приписки, зачеркнутые слова, иные исправления не допускаются, за исключением случаев, когда они оговорены и скреплены подписями сторон;
5) в случаях, предусмотренных законом, составляются передаточные акты или иные документы о передаче недвижимого имущества;
6) в тексте договора стороны подтверждают, что он ими прочитан, содержание договора, права и обязанности сторонам понятны;
7) договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, пронумерованы. Количество прошнурованных листов заверяется подписью сотрудника учреждения с приложением печати учреждения, скрепляется подписями сторон.
Кроме вышеперечисленных условий договора купли-продажи жилой недвижимости, в договоре могут быть указаны другие важные условия, конкретизирующие определенные права и обязанности стороны по договору.
К таким обязанностям относятся:
1) право собственности или хозяйственного ведения продавца и основания возникновения этого права;
2) ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых;
3) условия и порядок оплаты имущества покупателем;
4) условия и порядок передачи имущества продавцом;
5) обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.
После подписания договор регистрируют. Уклонение от государственной регистрации прав может быть оспорено только в судебном порядке. Так, суд может по требованию другой стороны или судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, причем сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации договора, обязана возместить убытки другой стороне.
А в случае, если в Государственной регистрационной палате отказываются регистрировать договор купли-продажи, то в соответствии с приказом Минюста России от 14 сентября 2006 г. № 293 «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и порядком обжалования действий (бездействия) и решений, осуществляемых (принятых) в ходе исполнения государственной функции, вы имеете право на обжалование действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации, ее территориальных органов в досудебном и судебном порядке. И, кроме того, на основании данного документа заявители могут обжаловать действия должностных лиц:
1) обособленных подразделений территориальных органов росрегистрации – в территориальные органы Росрегистрации, Федеральную регистрационную службу;
2) территориальных органов Росрегистрации – в Федеральную регистрационную службу;
3) Федеральной регистрационной службы, руководителя Федеральной регистрационной службы – в Министерство юстиции Российской Федерации;
4) руководителя Федеральной регистрационной службы, в том числе в связи с непринятием основанных на законодательстве Российской Федерации мер в отношении действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации и ее территориальных органов, – в Министерство юстиции Российской Федерации.
Заявители имеют право подать жалобу или письменное заявление. Должностные лица Росрегистрации, а также территориальные органы Росрегистрации или их обособленные подразделения проводят личный прием заявителей по предварительной записи в соответствии с п. 51 Административного регламента.
Запись заявителей проводится при личном обращении или с использованием средств телефонной связи по номерам телефонов, которые размещаются на интернет-сайтах и информационных стендах Государственной регистрационной палаты или ее территориальных органов. Специалист, осуществляющий запись заявителей на личный прием, информирует заявителя о дате, времени, месте приема, должности, фамилии, имени и отчестве должностного лица, осуществляющего прием (по административному регламенту).
При обращении заявителей в письменной форме срок рассмотрения письменного обращения не должен превышать 30 дней с момента регистрации такого обращения. В исключительных случаях, в том числе при принятии решения о проведении проверки в соответствии с п. 152 Административного регламента, при направлении Росрегистрацией запроса в соответствующий территориальный орган о представлении дополнительных документов и материалов, а также в случае направления запроса другим государственным органам, органам местного самоуправления и иным должностным лицам для получения необходимых для рассмотрения обращения документов и материалов руководитель Росрегистрации вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения заявителя.
Заявитель в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование органа, в которое направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свою фамилию, имя, отчество, полное наименование для юридического лица, почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.
Дополнительно в письменном обращении могут быть указаны:
1) наименование должности, фамилия, имя и отчество специалиста, решение, действие (бездействие) которого обжалуется (при наличии информации);
2) обстоятельства обжалуемого действия (бездействия), основания, по которым заявитель считает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к их реализации либо незаконно возложена какая-либо обязанность;
3) другие сведения, которые заявитель считает нужым сообщить.
В случае необходимости в подтверждение своих доводов заявитель прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.
По результатам рассмотрения обращения должностное лицо Государственной регистрационной палаты принимает решение об удовлетворении требований заявителя либо об отказе в его удовлетворении. Письменный ответ, содержащий результаты рассмотрения письменного обращения, направляется заявителю.
Если в письменном обращении не указаны фамилия заявителя, направившего обращение, и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, ответ на обращение не дается. Государственная регистрационная палата при получении письменного обращения, в котором содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи, вправе оставить обращение без ответа по существу поставленных в нем вопросов и сообщить заявителю, направившему обращение, о недопустимости злоупотребления правом.
Если текст письменного обращения не поддается прочтению, ответ на обращение не дается, о чем сообщается заявителю, направившему обращение, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению. Если в письменном обращении заявителя содержится вопрос, на который заявителю многократно давались письменные ответы по существу в связи с ранее направляемыми обращениями, и при этом в обращении не приводятся новые доводы или обстоятельства, руководитель Государственной регистрационной палаты вправе принять решение о безосновательности очередного обращения и прекращении переписки с заявителем по данному вопросу при условии, что указанное обращение и ранее направляемые обращения направлялись в Государственную регистрационную палату, или в один и тот же ее территориальный орган, или одному и тому же должностному лицу. О данном решении уведомляется заявитель, направивший обращение. Если ответ по существу поставленного в обращении вопроса не может быть дан без разглашения сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, заявителю, направившему обращение, сообщается о невозможности дать ответ по существу поставленного в нем вопроса в связи с недопустимостью разглашения указанных сведений. Обращение, в котором обжалуется судебное решение, возвращается гражданину, направившему обращение, с разъяснением порядка обжалования данного судебного решения. Заявители вправе обжаловать решения, принятые в ходе исполнения государственной функции, действия или бездействие должностных лиц Государственной регистрационной палаты, в судебном порядке. Заявители могут сообщить о нарушении своих прав и законных интересов, противоправных решениях, действиях или бездействии должностных лиц Государственной регистрационной палаты, нарушении положений Административного регламента, некорректном поведении или нарушении служебной этики:
1) по номерам телефонов, содержащихся в приложении 1 к Административному регламенту;
2) на интернет-сайт и по электронной почте органов, исполняющих государственную функцию.
Сообщение заявителя должно содержать следующую информацию:
1) фамилию, имя, отчество гражданина (наименование юридического лица), которым подается сообщение, его местожительство или местопребывание;
2) наименование органа, должность, фамилию, имя и отчество специалиста (при наличии информации), решение, действие (бездействие) которого нарушают права и законные интересы заявителя;
3) суть нарушения прав и законных интересов, противоправного решения, действия (бездействия);
4) сведения о способе информирования заявителя о принятых мерах по результатам рассмотрения его сообщения.
Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, других правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо при неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30 дневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ). При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Но при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если другое не установлено законом или соглашением сторон. Однако в случае, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (ст. 453 ГК РФ). При этом для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора.
Так, например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» указал, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Рассмотрим следующий пример.
ПримерОблпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, где сказано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК РФ, подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Покупатель обязуется:
2.1.1. Полностью выплатить стоимость вышеупомянутого объекта недвижимости в указанный настоящим Договором срок.
2.1.2. Имеет право до подписания настоящего Договора привлечь специалистов для обследования технического состояния приобретаемого объекта недвижимости. После подписания настоящего Договора техническое состояние не является предметом обсуждения.
2.2. Продавец обязуется:
2.2.1. Продать Покупателю предложенный объект недвижимости.
2.2.2. Подготовить документы на приобретаемый объект недвижимости, необходимые для совершения сделки.
2.2.3. Предупредить Покупателя о правах третьих лиц на объекты недвижимости, если таковые имеются.
2.2.4. Не менять обговоренную цену.
2.2.5. Не ухудшать техническое состояние объекта недвижимости с момента осмотра его Покупателем.
2.2.6. Выписать из продаваемого объекта недвижимости всех прописанных в нем.
2.2.7. Освободить объект недвижимости в течение __________________________ после подписания Договора купли-продажи в регистрирующем органе.
5. Срок действия и пролонгации Договора
5.1. Настоящий Договор действует с момента подписания и до «__» ____________ 20__г.
5.2. По взаимной договоренности сторон срок действия Договора может быть продлен, о чем должно быть составлено приложение к данному Договору.
5.3. Договор составлен в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
6. Реквизиты сторон
Перечень лиц, снявшихся с регистрационного учета, но сохраняющих право проживания по вышеуказанному адресу (несовершеннолетние дети, лица, выписанные на учебу, проходящие военную службу по призыву, находящиеся в местах лишения свободы и т. д.).
От имени Российской Федерации я, Е. В. Миронова, нотариус города Саратова, удостоверяю, что на основании ст. 532 Гражданского кодекса Российской Федерации наследницей имущества гр. Михаила Никаноровича Удалова, умершего 3 января 2001 г. (свидетельство о смерти 1-РУ № 588475 выдано 5 января 2001 г. отделом регистрации смерти по городу Саратову Комитета по делам ЗАГС при Правительстве Саратовской области), является: жена Валентина Васильевна Удалова, 11 октября 1932 г. рождения, паспорт серии У1-РУ № 643930 выдан 19 сентября 1979 г. Отделом внутренних дел Кировского райисполкома города Саратова, зарегистрированная по адресу: город Саратов, ул. Геологическая, дом 1 (в том числе 2/3 (две третьих) доли наследственного имущества перешли к ней в результате отказа в ее пользу наследников по закону Владимира Михайловича Удалова, зарегистрированного по адресу: город Саратов, проспект 50 лет Октября, дом 15, кв. 177, и Александра Михайловича Удалова, зарегистрированного по адресу: город Саратов, 3-й Солдатский проезд, дом 1-А, кв. 42 (детей наследодателя).
Наследственное имущество, на которое выдано настоящее свидетельство, состоит из жилого дома, находящегося по адресу: город Саратов, ул. Геологическая, дом 1 (один).
Указанный жилой дом состоит из жилого одноэтажного с нежилым кирпичным подвалом деревянного строения Литер А1 полезной площадью 66,9 (шестьдесят шесть целых девять десятых) кв. м, в том числе жилой площадью 35,8 (тридцать пять целых восемь десятых) кв. м, кирпичным гаражом, железобетонным колодцем и деревянным наружным сооружением, расположен на земельном участке размером 555 (пятьсот пятьдесят пять) кв. м в бессрочное пользование, по данным последней инвентаризации 545 (пятьсот сорок пять) кв. м.
Указанный дом принадлежит на праве частной собственности умершему Михаилу Никаноровичу Удалову на основании свидетельства о праве на наследство, выданного Первой Саратовской государственной нотариальной конторой 14 апреля 1971 г. по реестру за № 3-3319, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации города Саратова 14 апреля 1971 г. пл. кв. п. Мирный, Кировский район, кн. 055 р, 27404, и справки Бюро технической инвентаризации города Саратова от 16 августа 2001 г.
Инвентаризационная оценка дома составляет 85 710 руб. (восемьдесят пять тысяч семьсот десять руб.). Сведений о сервитутах, ограничениях, запрещениях, аресте, судебных спорах на вышеуказанный жилой дом на день выдачи настоящего свидетельства не имеется.
Первый экземпляр настоящего свидетельства подлежит предъявлению в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Саратовскую областную регистрационную палату для регистрации перешедшего к наследнице права.
Зарегистрировано в реестре за № ________. От у платы по тарифу освобождено на основании п. 6 ст. 5 Закона РФ от 31 декабря 1995 г. № 226-ФЗ «О государственной пошлине».
Наследственное дело № 118 за 2001 г.
Лицензия № 003664 выдана 2 марта 1999 г. Министерством юстиции Саратовской области.
Приказ № 108 от 24.05.1999 г. Министерства юстиции Саратовской области.
Свидетельство о государственной регистрации праваРоссийская Федерация.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Свидетельство о государственной регистрации права о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___» __________ ________ г. сделана запись регистрации № ________________________.
Государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах.
5. До заключения настоящего Договора квартира, являющаяся его предметом, никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, аренду, качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена.
Примечание. В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры (части квартиры), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой (частью квартиры). Поэтому в таких случаях необходимо включить в договор соответствующие правила.
Под арестом или запрещением указанная квартира согласно справке БТИ ___________________ от «___» _____________ 20__ г. № ______ не значится.
7. С момента приобретения права собственности на квартиру, являющуюся предметом настоящего Договора, Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данной квартирой в соответствии с ее назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием квартиры и уплатой налогов.
8. Передача Продавцом квартиры, указанной в п. 1 настоящего Договора, и ее принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящему Договору считаются выполненными полностью.
11. Споры сторон, вытекающие из настоящего Договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде _____________________.
12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.
13. Настоящий Договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию сторон).
(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.)
(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру; (договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. (Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)
Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.
6. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
7. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.
Договором может быть предусмотрен иной порядок передачи имущества. Например, квартира считается переданной покупателю с момента государственной регистрации настоящего Договора.
8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.
9. При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнением Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором.
Вариант А (залог в силу закона, иное стороны в договоре не установили). С момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.
Вариант Б (стороны устанавливают, что квартира не находится в залоге у Продавца в силу закона).
Стороны установили, что при выполнении Покупателем обязательств по оплате квартиры в рассрочку указанная квартира не признается сторонами находящейся в залоге у Продавца.
10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
12. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.
Вариант А (если в квартире никто не проживает).
Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.
Вариант Б (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).
В указанной квартире сохраняют право проживания (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).
Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).
13. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.
16. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.
17. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 18. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)
(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.
Следует помнить, что в соответствии с п. 12 Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков, утвержденном постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. № 351 (далее – Порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов) площадь квартиры не должна быть ниже нормы общей (жилой) площади жилого помещения, устанавливаемой органами государственной власти субъектов Российской Федерации для постановки на учет для улучшения жилищных условий в месте приобретения жилья.)
(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который делается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)
(Менее 15 дней указывать нецелесообразно, поскольку в соответствии с Порядком выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов именно такой минимальный срок необходим банку, чтобы произвести перечисление денежных средств с личного блокированного целевого счета военнослужащего.)
6. Для осуществления платежа по договору владелец сертификата обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней (по соглашению сторон может быть установлен и иной срок) с момента государственной регистрации договора представить зарегистрированный договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет Продавца.
7. Покупатели удовлетворены качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил Продавец.
9. Покупатели приобретают указанную квартиру в долевую собственность после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты владельцем жилищного сертификата квартиры и передачи квартиры по передаточному акту.
10. Покупатели осуществляют за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
12. Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.
(В случае, если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора.)
13. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.
Все экземпляры договора имеют равную юридическую силу.
(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, как правило, по числу лиц, участвующих в договоре, но их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 18. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)
(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в техническом паспорте квартиры или справке БТИ.)
(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)
Вариант А
В соответствии с существующим между сособственниками договором о порядке пользования квартирой (если договор заключался в нотариальной форме, то указать его реквизиты, а также фамилию, имя, отчество нотариуса и номер по реестру нотариуса, удостоверившего договор).
Вариант Б
В соответствии со сложившимся между участниками долевой собственности порядком пользования квартирой.
(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)
5. Одна вторая (или указывается иной размер продаваемой доли в праве собственности) (1/2) доля в праве общей собственности на указанную квартиру продается за
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)
(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т. е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 15 договора) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя принять и оплатить. На практике содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты. Приведенные варианты менее предпочтительны, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов Продавца.)
Вариант А
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Вариант Б
Расчет между сторонами производится при подписании договора.
7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
8. Одна вторая (1/2) доля в праве общей собственности на указанную квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.
9. Покупатель участвует в расходах по ремонту и эксплуатации указанной квартиры соразмерно приобретенной доле в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
10 С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 ГК РФ стороны ознакомлены.
11. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.
Вариант А (если в квартире никто не проживает).
Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.
Вариант Б (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после приобретения Покупателем доли в праве собственности, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).
В указанной квартире сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).
Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).
12. До подписания настоящего Договора указанная доля в праве общей собственности на квартиру никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Продавец гарантирует Покупателю, что данный Договор не нарушает преимущественного права других участников долевой собственности на покупку продаваемой доли по установленной договором цене.
13. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
14. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.
15. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.
16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 17.
Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)
Вместе с комнатой № 2 отчуждается сорок сотых (40/100) долей в праве на места общего пользования данной коммунальной квартиры (размер доли в праве указывается в соответствии с правоустанавливающими документами Продавца).
(Технические характеристики комнат и квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ. Если комната не имеет общей полезной площади, например нет встроенных шкафов, а имеет только жилую, то общая полезная площадь не указывается.)
(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на комнату (договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом!)
(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)
6. Собственник жилого помещения – комнаты № 2 – не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.
(Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т. е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя – принять и оплатить. Содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты.)
8. Покупатель удовлетворен качественным состоянием комнаты и мест общего пользования, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
9. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче комнаты № 2 сторонами составляется передаточный акт.
10. Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату и долю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения после государственной регистрации перехода права собственности на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем по договору и оформления сторонами передаточного акта.
11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной комнаты и участвует в расходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
13. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечисление лиц, имеющих право пользования комнатой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.
Вариант А (если в комнате никто не проживает).
Указанная комната продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной комнатой.
Вариант Б (если в комнате проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).
В указанной комнате сохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).
Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в комнате, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).
14. До подписания настоящего Договора указанная комната никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
16. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.
18. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
19. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)
Договор купли-продажи жилого дома(Данный договор применим в том случае, когда земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования).
(Технические характеристики жилого дома, наименование и литеры построек и сооружений должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в техническом паспорте жилого дома, изготовленном БТИ.)
(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на жилой дом: договор дарения, договор мены, а также свидетельство о праве на наследство, акт ввода дома в эксплуатацию, утвержденный постановлением главы района (города). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о государственной регистрации.)
(Указанная в настоящем пункте инвентаризационная оценка жилого дома и надворных строений используется для расчета налога с имущества, подлежащего уплате.)
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. (Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)
Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата связана с регистрацией договора, т. е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 17 договора) и возникновение у Продавца обязанности передать имущество, а у Покупателя принять и оплатить. На практике содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок оплаты. Приведенные варианты менее предпочтительны, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов Продавца.
Вариант А
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Вариант Б
Расчет между сторонами производится при подписании договора.
7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием данного жилого дома, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
8. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача жилого дома с надворными постройками осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта.
9. Покупатель приобретает право собственности на указанный жилой дом с надворными постройками после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем стоимости жилого дома и его передачи, произведенной в соответствии с п. 8 настоящего Договора.
10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного жилого дома.
11. Согласно ст. 552 ГК РФ Покупатель приобретает право постоянного пользования земельным участком, занятым жилым домом, являющимся предметом настоящего договора, и необходимым для его использования, на тех же условиях, что и Продавец. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит государственной регистрации по заявлению Покупателя в установленном порядке. Продавец обязуется предоставить все документы и совершить действия, необходимые для оформления права Покупателя на земельный участок.
12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
13. Указанный жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым домом.
(Если жилой дом не свободен от проживания третьих лиц и в доме остаются проживать члены семьи Продавца или сам Продавец, которые после перехода права собственности к Покупателю сохраняют право пользования жилым домом на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, то данный пункт необходимо изложить в следующей редакции:
14. До подписания настоящего Договора указанный жилой дом никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
16. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.
17. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет
18. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
19. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 19.
Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)
Конец ознакомительного фрагмента.