Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку. Часть V. Как приобрести новостройку (В. Г. Шабалин, 2016)

Глава 5.1. Типы домов и застройки

Кирпич, монолит, панель… Понятно, что первые две категории домов лучше, но насколько принципиально? Соображения престижности не рассматриваю. Только в части проживания.

Действительно, дома-новостройки можно разделить на несколько типов.

1. «Чистый» кирпич.

Полностью кирпичные здания являются, безусловно, самыми удобными и комфортными, однако в настоящий момент они возводятся только в сегменте индивидуального жилья (коттеджи), а в многоэтажном строительстве не применяются по причине высокой себестоимости (минимум 45 тыс. руб./м² без учета «инвестиционной» составляющей). Исключением являются только многоквартирные дома в небольших городах районного масштаба, где используются местные стройматериалы, а также «клубный эксклюзив» в центре Москвы, Петербурга, Нижнего Новгорода и столиц федеральных округов. Однако доля кирпича в общей площади вводимых в эксплуатацию зданий ничтожно – по данным 2016 г. (для Московского региона) она составляет менее 2 %. Правда, к этой категории можно отнести дома (в основном индивидуальные), стены которых выполнены из пеноблоков (строительная себестоимость – 25–28 тыс. руб./м²) и снаружи обложены кирпичом, однако по этой технологии возводятся в основном коттеджи и таунхаусы, о которых речь пойдет ниже, в главе 5.16.

2. Монолит.

Здания с монолитным каркасом с каждым годом составляют все большую долю нового строительства (по данным 2016 г. в Москве – 88 % от общих площадей, в Петербурге – 76 %, в Подмосковье – 74 %). К тому же себестоимость таковых (35–40 тыс. руб./м² без учета инвестиционной составляющей) приближается к «улучшенной панели» при несравненно более высоких потребительских качествах и привлекательности по своим объемно-планировочным решениям к внешнему виду. Так что будущее, безусловно, за «монолитом».

Технология строительства подобных домов примерно такова: после устройства предусмотренного проектом фундамента (в большинстве случаев в него интегрирован подземный гараж-стоянка) на площадку завозится и устанавливается опалубка для стен, колонн и перекрытий (стационарная, подъемная или подъемно-переставная). Одновременно с этим организуется растворный узел по изготовлению бетона со специальными температурными и быстроотвердевающими добавками, который укладывается в опалубку, трамбуется и укрепляется (связывается) арматурой. Таким образом возводится монолитный «скелет» дома (колонны, балки и перекрытия), а ограждающие конструкции (наружные фасады) выполняются преимущественно из кирпича, правда, в отдельных случаях для удешевления проекта используются пеноблоки. Для отдельных монолитных зданий также используется технология «вентилируемого фасада». Подобные конструкции имеют ряд существенных преимуществ перед крупнопанельными (см. таблицу 5.1): во-первых, в квартирах возможны свободные планировки (несущими конструкциями являются не внутренние стены, а колонны); во-вторых, монолитно-каркасные дома возводятся более широким шагом несущих конструкций (8—12 м по сравнению с 3–6 в «панели»), что делает квартиры более просторными; в-третьих, кирпично-монолитные здания более экологичны и теплоустойчивы (за счет бесщелевой конструкции стен, большей глубины помещений, применения качественных стройматериалов). Кроме того, большинство таких домов строится по индивидуальному проекту (самые удачные из них применяются повторно), а также используются для «точечной» застройки (подробнее об этом далее). Безусловно, «кирпич-монолит» превосходит «улучшенную панель» по большинству показателей, за исключением, к сожалению, цены: как и относительной (одного квадратного метра), так и абсолютной (за счет большей площади квартир).

Также в монолитных домах зачастую «хромает» качество строительства – ради удешевления процесса недобросовестные подрядчики применяют низкосортный цемент, арматурный пруток заменяют обычным, нарушают технологию монтажа фасада, особенно оштукатуриваемого или вентилируемого. А при производстве панелей на крупных ДСК контроль качества все-таки существеннее.

Таблица 5.1

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПАНЕЛЬНЫХ И МОНОЛИТНЫХ ДОМОВ

3. Улучшенная панель (комфорт).

Конечно, среди потенциальных покупателей новостроек наибольшей популярностью пользуются панельные дома (на жаргоне риэлторов – «типовушки», однако количество площадок, выделяемых под них, постоянно сокращается, и для точечной застройки «типовая панель» уже практически не используется.

Индустриальное домостроение, в основе которого всегда были панельные дома, ведется в нашей стране уже около 60 лет, и начиналось оно с «хрущевок» сносимых серий (videokniga.tv/142). Сегодня ситуация совершенно иная, и среди риэлторов даже появился термин «улучшенная панель» – это дома усовершенствованных серий с весьма приемлемыми потребительскими качествами (кухни 10–15 м², комнаты с эркерами, несколько балконов или лоджий, гостевые санузлы, гардеробные и т. д.). Условно основные типы панельных домов можно классифицировать на три группы:

Подробную информацию о сериях и типах новых домов можно найти на сайте tipdoma.ru, а также на нашем диске, посвященном экспресс оценке квартир (VIDEOKNIGA.TV/142).

• модернизированные советские

К ним относятся здания серий П-44М (Т; МТ); П-46М, ИП-46С; П-55М; П-3М (7/23); КОПЭ-Парус и ряд других. В их основе – хорошо зарекомендовавшие себя «советские дома», подвергшиеся, однако, существенной перепланировке «в лучшую сторону».

СОВРЕМЕННЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ПАНЕЛЬНЫМ ДОМАМ

• Варьирование этажности здания, позволяющее создавать комфортную жилую среду в рамках жилого района:

– должна быть предусмотрена возможность организации секций переменной этажности;

– должна быть предусмотрена технологическая возможность возведения секций от 6 до 25 этажей.

• Архитектурно-планировочные решения:

– обеспечить возможность организации свободной планировки внутри квартиры;

– обеспечить возможность организации нескольких вариантов типовых этажей в рамках одной секции;

– разработать варианты планировок угловых секций.

• Разнообразие фасадных решений, формирующее комфортную жилую среду с разнообразием фасадных решений в рамках одной секции:

– обеспечить фасады архитектурной выразительностью и разнообразить пластику фасадов (в том числе угловых секций);

– предусмотреть места для размещения кондиционеров в плоскости фасадов, сохранив их архитектурную выразительность;

– разработать варианты отделки фасадов (в рамках одной секции в том числе).

• Градостроительная грамотность планировки квартала:

– обеспечить возможность размещения секций со смещением друг относительно друга.

Открытые благоустроенные общественные пространства вдоль фронта застройки, включающие предприятия торговли и обслуживания с непосредственным входом с улицы на первый этаж, обеспечивающие комфортную и безопасную среду:

– обеспечить возможность свободной планировки на первых этажах зданий с целью размещения объектов социальной инфраструктуры;

– обеспечить первые этажи зданий объектами социальной инфраструктуры;

– обеспечить вход в жилую часть здания с улицы и со двора, в общественную часть – только с улицы;

– фасадные решения первых этажей секции должны предусматривать больший процент использования светопрозрачных конструкций, чем остальные этажи.

Строительная себестоимость этих серий (для Московского региона – в пределах 28–33 тыс. руб./м²) самая низкая, технология их производства домостроительными комбинатами (ДСК) отработана, объемы ввода в эксплуатацию велики.

• экспериментальные и новые «московские»

Эти здания серий ГМС; БМС; ЕвроПа, ЛСР, Нарострой, ДомМОС, ТА-714 и ряд других по своим потребительским качествам несколько превосходят «модернизированные», так как они проектировались в 2000-е годы уже с учетом реалий коммерческой застройки. Однако их себестоимость (30–35 тыс. руб./м² без учета инвестиционной составляющей) несколько выше, поэтому пока в эксплуатацию таких домов вводится меньше.

• «подмосковные» и «военные»

Такое название здания этой весьма обширной группы (П-111(М); С-222; И-1723, 1724; И-2076; М-121; В-2000; 2002; НС-1; МЭС-84; РД-90 и ряд других) получили из-за того, что их выпускают подмосковные ДСК и ведомственные предприятия Минобороны. За счет этого указанные серии имеют самую низкую себестоимость строительства (25–30 тыс. руб./м²). Однако возводятся они преимущественно в Подмосковье и регионах России (в столице они конкурируют с местными ДСК). По своим потребительским качествам эти дома немного уступают «модернизированным» и «московским», однако также пользуются устойчивым спросом (и у застройщиков, заказывающих соответствующие комплекты на ДСК, и у не избалованных комфортом «областных» потребителей).

О достоинствах и недостатках панельных домов у нас уже шла речь выше (см. таблицу 5.1), однако эта технология еще не исчерпала себя, хотя количество «типовых домов» медленно, но неуклонно сокращается (по данным 2016 г., их доля в Москве была 14 % от общих площадей, в Петербурге – 26 %, в Подмосковье – 25 %). Однако типовые здания улучшенных проектов будут строить еще не одно десятилетие.

Читаю проектную декларацию застройщика. Дом планируется монолитный с вентфасадом. Что это такое?

Это современная технология выполнения фасада, причем в домах любой конфигурации и этажности. Ее основой является легкий металлокаркас (специальные рейки из оцинковки, нержавейки или алюминия), которые через минераловатный или пенополистирольный утеплитель крепятся к несущему слою стены, а сверху на них с зазором 20–50 мм навешиваются декоративные панели (большая плитка, сайдинг, керамогранит, стеклопанели и многое другое, вплоть до солнечных батарей). Все это позволяет потокам воздуха циркулировать между облицовкой и утеплителем, высушивая попадающую влагу.

Основные преимущества вентфасада:

– широкий выбор облицовки по типу, фактуре и цвету;

– хорошая тепло- и звукоизоляция фасада;

– быстрый и недорогой монтаж системы;

– относительно длительный срок службы (до 50 лет);

– сокращение расходов на отопление здания.

В последнее время все больше застройщиков, в первую очередь при возведении домов комфорт-класса, прибегают к указанной технологии, за которой, надеемся, большое будущее.

Чем пригородная застройка отличается от коттеджной? Что такое мультиформатные поселки?

Указанный термин подразумевает застройку, в основном заново (аналог массовой) на территории подмосковных (или пригородных в других мегаполисах) малых городов, поселков городского типа (ПГТ) или даже сельских поселений. В эту же группу входит и коттеджное строительство, включая таунхаусы, смешанные поселки и многоквартирные дома в «лесной» зоне. Обычно выделяются два вида пригородной застройки:

• в малых городах

Такая застройка, преимущественно панелью улучшенных серий и массовая (хотя в меньших объемах, чем в мегаполисах) ведется в городах-спутниках (для столичного региона это Балашиха, Реутов, Люберцы, Дзержинский, Видное, Щербинка, Внуково (формально район Москвы), Одинцово, Красногорск, Зеленоград (округ Москвы), Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев), а также населенных пунктах, расположенных в пределах часа-полутора езды от крупного города (например, для Подмосковья это Железнодорожный, Ногинск, Электросталь, Жуковский, Раменское, Лыткарино, Домодедово, Подольск, Климовск, Троицк, Апрелевка, Лобня, Пушкино, Юбилейный, Щелково). Обычно используются серии домов местных ДСК, присутствует также кирпично-монолитная и даже чисто кирпичная застройка. Единственной серьезной проблемой строительства в малых и средних городах является неразвитость инфраструктуры (трудности с подведением коммуникаций), а также нехватка мощностей, прежде всего по энергоснабжению, что зачастую приводит к увеличению срока ввода в эксплуатацию жилых домов (подробнее об этом у нас пойдет речь в главе 5.10). К этой же группе можно отнести и так называемую «лесную» застройку, т. е. возведение многоквартирных монолитных или кирпичных домов (обычно – бизнес- и даже премиум-класса) в экологически чистых и живописных местах, обычно рядом с коттеджными поселками, домами отдыха или санаториями (при строительстве используются их коммуникации). Однако широкого распространения подобные проекты пока еще не получили.

• коттеджная застройка

Представляет из себя строительство пригородных поселков (коттеджей, таунхаусов или смешанных), обычно на бывших сельскохозяйственных землях, полностью или частично выведенных (переведенных) в иное назначение: под дачное или индивидуальное строительство (ИЖС). По своему ценовому диапазону подобные проекты могут быть эконом-класса (обычно таунхаусы), уровня бизнес или даже эксклюзивными (клубными). Естественно, инфраструктура такого поселка подразумевает дорогу с твердым покрытием, ограждение, профессиональную охрану, наличие всех «городских» коммуникаций (газ, горячая вода, канализация), благоустройство территории, а также социальную и рекреационную среду, присущую жилому дому премиум-класса в городе (магазины, кафе, спорткомплексы, фитнес-центры, поликлиника и даже вертолетная площадка).

По второй части вашего вопроса. Мультиформатными называют коттеджные поселки (ОКП) с комплексной застройкой, в основном тремя типами жилья: собственно коттеджи, дуплексы; таунхаусы; малоэтажные дома. Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 5.16.

Где сейчас в Москве ведется массовая застройка? Какие, на ваш взгляд, районы считаются перспективными с точки зрения инвестиций?

Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – указанный термин подразумевает возведение «в чистом поле» целого района или микрорайона с централизованной подводкой всех коммуникаций повышенной мощности, строительством дорог, социальной инфраструктуры, проведением благоустройства и озеленения. Такое массовое строительство жилья (в Москве в 2016–2017 гг. оно ведется в Щербинке и на Люберецких полях) выполняется в основном «панелью улучшенных серий», хотя, конечно, есть и исключения – например, столичный район «Куркино» (17 микрорайонов) застраивался сразу заново монолитными зданиями и таунхаусами. Конечно, массовая застройка имеет по сравнению с точечной ряд недостатков (подробнее см. таблицу 5.2), однако ее существенное преимущество – низкая цена предлагаемых квартир, ведь строительство «в чистом поле» приводит к уменьшению себестоимости квадратного метра на 20–25 % по сравнению с аналогичным внутри сложившихся городских кварталов, да и компания-застройщик не очень сильно увеличивает свою прибыль, живя в первую очередь с оборота, т. е. большого объема проданных квартир. Как уже говорилось выше, когда мы рассматривали квартиры эконом-класса в панельных домах, чудес на свете не бывает – по относительно скромным ценам получится приобрести жилье только в отдаленных массовых районах. Однако через несколько десятилетий ваши дети и внуки будут жить в хорошем благоустроенном месте, как это случилось с московскими районами Крылатское, Строгино, Ясенево, Коньково, Раменки и уже отчасти Митино и Северное Бутово.

Вроде в крупных городах-миллионниках точечная застройка старых жилых кварталов запрещена. Но все равно строят. Как же это так?

Главная проблема, с которой сталкиваются девелоперы в Москве, Петербурге, Нижнем Новгороде и других крупных городах – дефицит площадок (пятен) под застройку, а возможностей для развития в столичных мегаполисах уже нет. Точечными обычно называют несколько домов (на практике от одного до семи), которые возводятся либо внутри уже существующих кварталов, что, кстати, вызывает массовые протесты их жителей, либо на пустырях, в промзонах или вместо снесенного пятиэтажного (ветхого) жилого фонда. Естественно, себестоимость (строительная и инвестиционная), а также окончательная цена квадратного метра такой застройки в среднем на 20–30 % выше массовой аналогичными сериями панели или проектами кирпича-монолита, хотя этот недостаток компенсируется более выгодным местоположением объектов (см. таблицу 5.2). На практике строительства в крупных городах обычно встречается несколько разновидностей точечной застройки:

Таблица 5.2

СРАВНЕНИЕ МАССОВОЙ И ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ

• внутриквартальная (уплотняющая)

Новые жилые, нежилые и социально значимые здания возводятся внутри уже сложившихся кварталов, зачастую на месте отдельных сносимых домов, на пустырях, непрочных насыпных грунтах, и, что самое печальное, на части внутригородских парков и скверов. Естественно, такое строительство вызывает активный протест местных жителей, вплоть до открытых актов гражданского неповиновения. Такая мешающая застройка характерна для небольших городов (например, подмосковные Реутов, Химки, Красногорск, Балашиха; а также практически весь Сочи), где сильно коррумпированная администрация пытается получить с подведомственных территорий все, что только можно и нельзя.

• комплексная реконструкция жилых кварталов

В этом случае сносятся не только пятиэтажные дома первого периода индустриального домостроения (для Москвы серии К-7; II-32; II-35; 1МГ-300; 1605-5, см. официальный портал городского стройкомплекса stroi.mos.ru), но и расположенные рядом другие «хрущевские» и даже «брежневские» девятиэтажные здания, в результате чего получается гибрид массовой и точечной застройки. Обычно в таком квартале быстро возводят панель улучшенных серий с предоставлением большинства квартир переселенцам, однако же часть из них идет на продажу по весьма приемлемым ценам.

Существует и коммерческая разновидность подобной реконструкции, правда, в гораздо более скромных размерах. Ряд городских кварталов Москвы официально выставлены на торги, и крупная компания-застройщик выкупает право аренды участков под домами, предназначенными к сносу, жильцы которых отселяются в непрестижные районы. На этом месте возводят «стартовый» дом бизнес-класса, полученные с продажи квартир средства девелопер приобретает землю под соседними домами, сносит их и строит целый жилой комплекс (до 7 зданий), который вместе с окружающей инфраструктурой превращается в охраняемую территорию, куда вход посторонним (коренным жителям микрорайона) уже заказан. Далее экспансия продолжается до тех пор, пока застройщик не «упрется» в другой квартал, отданный на откуп конкурирующей девелоперской фирме.

• реконструкция и вывод промзон

Еще одним вариантом получения площадок для точечной застройки является вывод за пределы крупных городов промышленных коммунальных и складских объектов, особенно по престижным направлениям и инвестиционно-привлекательным местам. Например, по данным НИИ Генплана Москвы, в столице имеется 25 промзон, при этом в городе действует, правда с переменным успехом, программа перебазирования около 170 предприятий-загрязнителей. Однако жилье (обычно бизнес-класса), возведенное по границам промзон или даже на территории бывших заводов и фабрик, имеет ряд существенных недостатков: не очень хорошая экология, плохие транспортные развязки, слишком «техногенная» архитектурная среда, наличие вблизи «рабочих городков» с преимущественно маргинальным населением и ряд других.

• высотное строительство

Возведение небоскребов – традиционный вариант для всех мегаполисов мира, испытывающих дефицит земли. Пока подобные жилые комплексы позиционируются как премиум-класс, однако с реализацией общегородских программ, подобных столичной «Москва-Сити», квартиры, аппартаменты и офисы с высоты птичьего полета станут более доступными по цене. Правда, в условиях суровой российской действительности очень остро стоят вопросы безопасности обитателей подобных объектов – небоскребы уязвимы в пожарном и террористическом отношении, да и к тому же качество их строительства оставляет много лучшего. Так что выбор квартиры в строящейся высотке – дело, как говорится, на любителя.

Что такое металлокаркасный дом?

Это строение, чаще всего индивидуальное, собранное (смонтированное) из специальных металлических (обычно оцинкованных) элементов, на которые монтируются перекрытия, утеплитель, наружная и внутренняя отделка. В России эта технология пока еще не получила широкого распространения.

Чем панельные дома отличаются от блочных?

Панели (стеновые) полностью изготовляются в ДСК, в них вставляется столярка (сейчас – стеклопакеты), они доставляются на стройплощадку и там монтируются. Блоки же – это своего рода большие кирпичи, из которых и складываются наружные стены дома.

Стены из какого материала считаются самыми теплыми?

Для многоквартирных домов (МКД) это чистый кирпич и вентфасад, для индивидуальных – сэндвич-панели.

Как отличить чисто кирпичный дом от кирпично-монолитного?

Обычно – по году постройки (например, в Москве «чистый кирпич» прекратили строить в 1996 году). Внешне это можно сделать и по «рисунку» стен. У кирпича-монолита снаружи видны «полоски» междуэтажных перекрытий.

Дом строительной серии П-44Т относится к панельным или кирпичным?

Конечно, к панельным. «Кирпичная» отделка в нем чисто декоративная.

Прочитал объявление: застройщик предлагает квартиры по относительно низкой цене. Но… на территории бывшей промзоны, там раньше был химзавод. Стоит ли связываться?

При реновации промзон, где раньше были опасные и вредные производства (химия, металлургия, переработка вторсырья и т. д.), застройщик обязан снять верхний слой почвы и засыпать площадку безопасным грунтом. Однако на практике, особенно в кризис, этого не делается. Так что если вы планируете там жить сами (квартира не инвестиционная и не под сдачу), то лучше с такими объектами не связываться.

Какие из городов ближнего Подмосковья на сегодняшний день считаются самыми проблемными с точки зрения транспортной доступности? Работаю в центре Москвы, но пока заработал только на жилье в пригороде, и то в ипотеку.

Своего рода «антирейтинг» таких городов на момент написания книги возглавляют Балашиха, Щелково, северная часть Реутова, Лыткарино, Дзержинский, Видное.

Во дворе наших домов началась точечная застройка двух многоэтажек. На заборе висит издевательский плакат: «Приносим извинения за неудобства». А эти извинения как-то можно материализовать? Например, пусть застройщик компенсирует нам квартплату…

Ваша мысль весьма интересна, но на практике, конечно, труднореализуема.

Рядом с домом строят крытый каток (якобы социальный объект). Проводились слушания, размещен информационный стенд. Но с двух сторон катка уже возведены явно офисные этажи. Обратились к застройщику. Были вежливо посланы (помещения якобы предназначены под мини-спортзалы). Но уже висит баннер «Аренда». Куда на них жаловаться?

В случае отказа предоставления ИРД на пристроенные этажи необходимо отправить запросы (лучше коллективные) в органы госстройнадзора (подробнее об этом в главе 5.10), а также создать общественный «резонанс»: обратиться к областному и федеральному депутатам, в профильный комитет Госдумы РФ, в приемные политических партий, а также запостить информацию в соцсетях и на форумах.

Глава 5.2. Ценовой диапазон новостроек

На какие группы (классы) делится жилье в новых домах?

Вновь вводимые в эксплуатацию многоквартирные дома, а также загородные поселки можно условно разделить по ценовому диапазону на четыре основные группы, каждая из которых ориентирована на своего покупателя – жилье эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-класса, включая клубный эксклюзив. Давайте остановимся на них подробнее.

1. Эконом-класс.

По фактуре дома эконом-класса представляют собой панельные здания улучшенных серий (на вторичке также используется термин «комфорт»), о которых речь шла в предыдущем подразделе. Площади квартир типовой планировки относительно невелики, но все-таки больше, чем в домах советского периода. Архитектурные решения зданий и кварталов не блещут разнообразием, инфраструктура территории ограничивается детскими площадками во дворах и магазинами шаговой доступности на первых этажах, строят такое жилье обычно в непрестижных районах массовой застройки столичных городов (для Москвы это Люберецкие поля, Московский, Щербинка, Зеленоград), а также в ближайших пригородах, включая Новую Москву. Основными покупателями недорогих квартир являются либо молодые семьи, либо приезжие из других регионов, либо люди, которым надо срочно разъехаться; кроме того, в домах эконом-класса часть квартир выделяется под муниципальное жилье (для очередников и переселенцев из ветхого фонда), так что возможно нежелательное соседство, включая и откровенных маргиналов. Что же – чудес на свете не бывает, либо дорого, но мило, либо дешево, но гнило, хотя экономичное жилье – совсем не означает плохое, просто это самый нижний ценовой диапазон из всех предложений первичного рынка.

2. Комфорт-класс.

Среди практикующих риэлторов бытует мнение, что «комфорт» – это рекламный трюк маркетологов новостроек, и от жилья эконом-класса они практически не отличаются. Однако в последние годы даже в панельном домостроении на рынок вышло несколько принципиально новых серий (ЛСР, Европа, Доммос), которые уже обеспечивают совершенно другой уровень жизни, в первую очередь за счет более продуманных планировок, интересного решения фасадов, наличия эркеров и больших летних помещений, переменной этажности секции и т. д.

Также из-за трудности реализации квартир в домах бизнес-класса (о нем немного ниже) в «верхний комфорт» перешли самые дешевые разновидности монолитных зданий (например, с наружной обкладкой пеноблоками и вентфасадом, а зачастую и штукатуркой), которые строятся не в очень престижных районах крупных городов и ближайших пригородах. Естественно, у «комфортных» комплексов предусмотрен более высокий уровень инфраструктуры: подземные паркинги, огороженная территория, озеленение, малые архитектурные формы, детские площадки и другое.

3. Бизнес-класс.

Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – такое жилье покупают представители верхнего среднего класса, имеющие ежемесячные доходы минимум 150–200 тыс. руб. на члена семьи. Типичное здание такого уровня – высотный кирпично-монолитный каркасный дом (одиночный или входящий в жилой комплекс) с повышенным уровнем комфорта (подъезды, лифты, холлы, подземный гараж), развитой придомовой инфраструктурой (ограждение, шлагбаумы, озеленение, детские площадки), а также более совершенными системами безопасности (видеонаблюдение, охрана в подъездах, правда, обычно без ограничения доступа на территорию). К тому же в этих домах уже нет бесплатного муниципального жилья, однако пока кое-где еще присутствует «доля города» – площади, выделяемые не совсем рядовым гражданам. Социальный статус и материальный достаток жильцов уже примерно однороден, и проблем с дальнейшим благоустройством и соседством обычно не возникает.

Дома бизнес-класса строят, как правило, на площадках точечной застройки (о ней подробнее речь шла выше) в любых районах крупных городов, кроме самых непрестижных, а также в удобных и дорогих местах ближайшего пригорода, включая и «зеленую зону». Главными критериями удачного местоположения являются: транспортная доступность, благоприятная экология, престижность и «история» района, хорошая окружающая инфраструктура. Конечно, квартиры в бизнес-домах существенно дороже, чем в их комфорт-собратьях, в первую очередь за счет больших площадей, а не стоимости квадратного метра, однако за излишества приходится, естественно, платить.

4. Премиум-класс.

За такое жилье иногда выдаются здания «верхнего» бизнес-класса, однако существуют три четких критерия, которые отличают Венеру Милосскую от Девушки с Веслом: во-первых, придомовая территория элитных комплексов закрыта – чужие здесь и не ездят, и не ходят; во-вторых, в нежилых этажах такого дома нет общедоступных магазинов или офисов – инфраструктура (рестораны, фитнес-центры, спортплощадки, клубы) обслуживает только жильцов и их гостей; в-третьих, в элитных комплексах нет «доли города» – все квартиры выкупаются за рыночную цену, и социальный состав публики (богатых людей с уровнем ежемесячных доходов минимум 250–300 тыс. руб. на члена семьи) однороден. Естественно, что к самому зданию предъявляются повышенные требования: индивидуальный проект дома; подземная парковка с отдельным въездом и двойным количеством машиномест; качественные коммуникации и отделка; централизованное остекление и кондиционирование и еще ряд факторов (подробнее об этом, а также об оценке подобных домов можно прочитать в других наших книгах из серии «Сделки с недвижимостью»[1]).

Застройка премиум-класса расположена в наиболее престижных или экологически чистых районах крупных городов (для Москвы это центр, запад, юго-запад, северо-запад). К этой же категории можно отнести и коттеджные поселки, тяготеющие в столичном регионе к тем же направлениям (поселки таунхаусов или смешанные обычно входят в категорию «бизнес»).

Вполне естественно, что цены на жилье премиум-класса значительно выше «бизнесовых», но это уже новый уровень (если хотите – стиль) жизни.

За последние десять лет существования российского рынка дорогих новостроек покупательские предпочтения значительно изменились, и требования к качеству элитной жилплощади неизменно растут. Но даже самый взыскательный, капризный и требовательный приобретатель сегодня найдет то жилье, которое ему нужно, – вниманию таких «страшно далеких от народа» господ предлагаются небольшие «клубные» дома в самых престижных районах, именуемых среди риэлторов «золотая миля», – для Москвы это улицы Арбат, Пречистенка, Остоженка, а также Патриаршие пруды.

И все-таки принадлежность квартиры к классу «эксклюзив» определяет не столько место и качество, сколько определенный стиль жизни. В клубных домах небольшое число квартир (максимум 20–25), существуют ограничения по составу публики (примитивному герою анекдотов про «нового русского» или бизнесмену с сомнительным источником доходов здесь жилье не продадут, даже если есть деньги), а также используются многоступенчатые системы безопасности и автономное инженерное жизнеобеспечение с элементами «умного дома». Обычно заказчик приобретает квартиру не «свободной планировки», а оплачивает дизайн-проект и отделочные работы «под ключ» (мешающий ремонт после заселения хотя бы одного жильца не допускается). Конечно, «клубный эксклюзив» стоит огромных денег – в Москве встречаются предложения по 2 млн. руб./м², хотя платежеспособный спрос ниже, на уровне 1,5–1,6 млн руб./м².

Как можно классифицировать дома в коттеджных поселках по их стоимости? Ведь самый дешевый таунхаус и самый дорогой коттедж могут отличаться по цене в 100 раз…

Как уже говорилось выше, вводимые в эксплуатацию ОКП в самом общем случае можно разделить на привычные для всего рынка новостроек три ценовые группы: эконом-, бизнес-, и премиум-классы. Однако реалии рынка таковы, что самый дешевый объект категории «эконом» (двухуровневый таунхаус площадью 120 кв.м. на участке 3 сотки в среднем Подмосковье) отличается от самого дорогого «премиум» более чем в 100 раз (не считая загородных резиденций). Поэтому аналитиками рынка загородной недвижимости была разработана более подробная классификация, включающая в себя уже семь ценовых диапазонов (цены указаны для Московского региона).

1. Эконом-класс (5—10 млн. руб.).

К этой категории относятся самые экономичные (обычно двухуровневые) таунхаусы в ОКП, находящиеся во второй стоимостной зоне (среднее Подмосковье, подробнее об этом см. раздел 1.1 первой части серии книг «Сам себе риэлтор»), а также брусовые отдельно стоящие дома (коттеджами их называть некорректно даже в рекламных целях) в третьей или четвертой стоимостных зонах, однако расположенных в красивых и живописных местах, возможно, недалеко от воды (для Московского региона это Ока и Большая Волга). Эконом – поселки строят обычно по недорогим направлениям Подмосковья – Восток, Юго-Восток, Юг, самыми оптимальными из которых являются Симферопольское и Новокаширское шоссе.

2. Класс «эконом-плюс» (10–20 млн. руб.).

В этом ценовом диапазоне экономичный (а может быть, просто нежелающий переплачивать) покупатель может «разгуляться» куда шире. Хороший трехуровневый таунхаус площадью 200–250 кв.м. можно приобрести не только в первой стоимостной зоне (ближнее Подмосковье), но даже и в городской черте (районы Южное Бутово, Куркино). Отдельно стоящий дом, даже уровня коттеджа, реально купить во второй зоне по любому направлению, за исключением Новорижского, Минского, Киевского и Калужского, а «дальняя дача» будет доступна в любом месте Подмосковья, включая даже престижное Завидово.

3. Бизнес-класс (20–40 млн. руб.).

Как уже говорилось выше, в этом ценовом диапазоне находятся самые оптимальные по критерию «цена-качество» объекты, имеющие к тому же хорошую инвестиционную привлекательность. «Бизнесовый» покупатель может придирчиво выбирать из большого количества «чистых» ОКП по всем направлениям из Москвы, за исключением первой стоимстной зоны самых престижных: Новорижского, Минского, Киевского, Калужского (о Рублево-Успенском пока речь не идет, с такими деньгами там делать нечего).

4. Класс «бизнес-плюс» (40–60 млн. руб.).

В верхнем сегменте «бизнесовых» предложений выбор еще больше, и из всего многообразия направлений недоступными являются только Новорижское (1 стоимостная зона) и Рублево-Успенское. Однако здесь потенциального покупателя уже подстерегает опасность переплатить лишнего – часто дом этой ценовой категории не стоит тех денег, которые запрашивают за него девелоперы! Особенно это относится к «безликим» ОКП, у которых отсутствует продуманная и взвешенная архитектурная концепция и нет своей «изюминки», а таких поселков, к сожалению, в сегменте бизнес-класса большинство.

5. Премиум-класс (60—100 млн. руб.).

Как уже говорилось в первой главе нашей книги (на примере многоквартирных жилых комплексов), есть несколько критериев, которые позволяют отличить Венеру Милосскую от Девушки с Веслом, (в нашем случае «элитные» и «бизнесовые» ОКП). Самыми значительными из них являются:

отличная транспортная доступность. Наряду с престижностью направления и американским принципом «одного поворота» большую роль играет пропускная способность трассы. Знаменитая Рублевка в этом отношении сильно проигрывает Новорижскому (особенно после открытия развязки на МКАД) и Киевскому шоссе – только по ним до центра Москвы реально можно доехать за час.

• наличие всех центральных коммуникаций и линий связи, ведь в загородном доме премиум-класса человек должен жить на том же уровне, что и в аналогичной по качеству городской квартире. В «бизнесовых» поселках покупатель еще, например, готов мириться с отсутствием централизованного подогрева воды (бойлерной), в дорогих же ОКП никаких «компромиссных решений» быть не может.

• хорошие экологические условия: на территории или вблизи элитного поселка должны быть лес и водоем, вид из окна не должен упираться в многоэтажную застройку или другие коттеджные поселки. Естественно, в радиусе 3–5 км не должно быть никаких микроэкологических загрязнителей типа животноводческих ферм, мусороперерабатывающих заводов, цехов по производству стройматериалов и т. д., а также источников электромагнитных излучений (мощные ЛЭП, ретрансляторы, передатчики сотовой связи и т. д.).

• оригинальное архитектурное исполнение как и домов (совсем не обязательно больших, как в 90-е годы), так и общественных территорий, наличие элементов ландшафтного дизайна, соответствующего характеру местности, где расположен поселок.

• богатая социальная инфраструктура, подразумевающая такие элементы, как хорошая дорога вплоть до каждого дома; профессиональная охрана с КПП (на территории элитного поселка чужие ни только не ездят, но и не ходят); наличие всех благ городской цивилизации, присущих элитному многоквартирному жилому комплексу (подробнее об этом шла речь в главе 5.1 нашей книги).

• наличие профессиональной службы эксплуатации. Элитный ОКП представляет собой высокотехнологичное предприятие со сложной системой инженерных и телекоммуникаций, поэтому горе-специалистов, которые привыкли решать технические вопросы при помощи «кувалды и чьей-то матери», в штате обслуживающего персонала в принципе быть не должно. То же самое, естественно, относится и к квалификации охраны.

• высокое качество строительства домов из долговечных и экологически чистых материалов. Поселки, в которых девелоперы используют рабсилу явно «рабского» происхождения, никак не могут впоследствии называться элитными. То же самое можно сказать и об архитектурном и строительном надзоре.

6. Класс «люкс» (100–200 млн. руб.).

В предыдущем разделе мы коротко рассмотрели критерии жилья в элитных поселках, стоимость которого составляет 80—150 млн. руб. Для еще более обеспеченных граждан на рынке присутствуют предложения следующей ценовой категории: «премиум-плюс», или «люкс». И все-таки принадлежность загородного дома к этому классу определяет не столько место и качество, сколько определенный стиль жизни в духе романов окологламурных авторов, хотя такие объекты – еще не предел.

7. Класс «эксклюзив» (от 200 млн. руб.).

Предложения самого высокого диапазона встречаются в сверхпрестижных местах Рублевского направления (Архангельское, Барвиха, Раздоры), обычно вблизи мест отдыха высших государственных сановников, а также в небольших закрытых поселках внутри Москвы (Серебряный бор, Сосновка, Черепково и ряд других). Сюда же попадают и большие (3–7 га) загородные резиденции по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Минскому, Киевскому и Ленинградскому направлениям – в «стандартных» ОКП таких цен еще пока нет.

Почему апартаменты продается обычно дешевле аналогичных по качеству квартир?

Причин несколько: высокие налоги и коммунальные платежи, невозможность оформить прописку; труднее получить ипотеку; отсутствие социальной инфраструктуры; очень высокая плотность застройки. Про апартаменты и лофты у нас пойдет в главе 5.17 нашей книги.

В рекламе можно увидеть такое: в одном городе, на одной улице продаются квартиры в похожих по параметрам домах. Но цена отличается в два раза (например, 3 и 1,5 миллиона рублей). Как такое может происходить?

Во втором случае (1,5 миллиона рублей) на продажу выставлены так называемые «недоквартиры», которые находятся в незаконно возведенных, чаще всего малоэтажных домах. Подробнее об этом пойдет речь в главе 5.8 нашей книги.

Скажите, на сколько обычно повышается цена при строительстве дома от котлована до приемки?

Если не учитывать иные экономические факторы (общий рост инфляции, изменение курса валют и т. д.), то в среднем на 20–30 %. Более подробно об этом пойдет речь в главе 5.15 нашей книги.

В каких пределах на сегодняшний день (конец 2016 года. – примеч. ред.) существует возможность торга при покупке новостройки? Располагаю свободными деньгами, могу рассчитаться наличными.

По отдельным объектам – до 12 %, а обычно – 5–7 %. Кроме того, застройщик может предложить и «натуральные скидки»: например, отделку квартиры, стройматериалы на ремонт, освобождение на какое-то время от коммунальных платежей после приемки дома. А вот рассчитываться наличными не рекомендуем – это опасно.

Глава 5.3. У кого будем покупать?

Кто является сторонами (участниками) инвестиционного процесса при строительстве многоквартирного жилого дома? У кого из них в дальнейшем возникают права на квартиры и нежилые помещения?

Правоотношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений (в это понятие входит не только возведение многоквартирных домов, но и отдельно стоящих зданий нежилого назначения), регулируются федеральными законами № 39-ФЗ (об инвестициях) и № 214-ФЗ (о долевом строительстве). В соответствии с ними участниками инвестиционной деятельности являются застройщики, инвесторы, заказчики и подрядчики. Давайте разберем функции каждого из них более подробно (см. также табл. 5.3).

Застройщиком считается юридическое или физическое лицо, получившее права на земельный участок (в собственность или аренду) и собравшее исходно-разрешительную документацию (ИРД) на строительство. В соответствии с вышеупомянутым законом об инвестиционной деятельности застройщик имеет право привлекать капитальные вложения иных лиц (инвесторов), а также объединять с ними усилия для строительства (создания) на земельном участке соответствующего объекта недвижимости. Естественно, что право на возведенное здание будет принадлежать не только застройщику, но и инвесторам (на практике их обычно называют инвесторами первого порядка) согласно их взаимной договоренности.

Инвестором называется юридическое или физическое лицо, осуществляющее капитальные вложения с использованием собственных или привлеченных средств и осуществляющее практическую деятельность в целях получения прибыли или достижения общеполезной цели (постройки объекта). На практике различаются: генеральный инвестор – лицо, осуществляющее полное финансирование строительства объекта; соинвестор (инвестор первого порядка), который принимает на себя часть (определенный процент средств) инвестирования по договору с застройщиком или генинвестором; субинвестор (инвестор второго порядка), которому права и обязанности по инвестированию переуступаются категориями инвесторов, указанных выше. Именно в качестве субинвесторов обычно выступают граждане, которым передаются права на конкретные квартиры или нежилые помещения после оплаты ими соответствующих инвестиционных взносов.

Заказчик – уполномоченное застройщиком и/или инвестором юридическое или физическое лицо, которое осуществляет практическую реализацию инвестиционного проекта. При этом заказчик наделяется правами пользования и распоряжения капитальными вложениями в пределах полномочий, установленных договором с застройщиком и/или инвестором. Однако заказчик не приобретает права собственности на результат инвестиционной деятельности, за исключением случаев, когда он одновременно выполняет функции заказчика-застройщика или инвестора-заказчика.

Таблица 5.3

УЧАСТНИКИ ИНВЕСТПРОЦЕССА НОВОСТРОЕК

Подрядчик в самом общем случае – юридическое или физическое лицо, обязующееся своими силами выполнить для заказчика определенную работу к оговоренному сроку за согласованную оплату в соответствии с договором подряда (в нашем случае – строительного). На практике различаются: генподрядчик – строительная организация, которая на основании договора с заказчиком несет ответственность за своевременное и качественное выполнение всех строительно-монтажных работ, а также субподрядчик – юридическое или физическое лицо, чаще специализированная фирма, привлекаемая генподрядчиком для выполнения части работ по отдельному договору. В самом общем случае у подрядчика, так же как и у заказчика, не возникают права собственности на результат инвестиционной деятельности, однако по отдельному договору, обычно уступки прав требования указанные выше участники (заказчики и подрядчики), могут приобрести площади в возводимом доме (объекте) по взаимозачету (бартеру), и потом самостоятельно их реализовывать.

Хочу приобрести квартиру путем долевого участия в ее строительстве.

Как узнать, что за организации по этой схеме что-нибудь построили?

У кого из них и где можно приобрести жилье подешевле?

В настоящий момент продажей квартир в новостройках занимается большое количество хозяйствующих субъектов (физических и юридических лиц). Давайте рассмотрим их основные типы (на примере г. Москвы) и приблизительный уровень цен (за 100 % принята стоимость 1 кв. м жилья без внутренней отделки, уже находящегося в собственности граждан, на территории того же муниципального района).

1. Застройщики (76–80 %).

Указанное понятие разъяснено и конкретизировано в Законе № 214-Ф3[2], который вступил в действие с 01.04.2005 г. Из содержания этого нормативного акта, вроде бы следует, что застройщик несет всю полноту ответственности за результаты строительства, а в случае его срыва обязан вернуть дольщику деньги с процентами (подробнее об этом речь пойдет в главе 5.8). Кроме того, с застройщиком якобы выгоднее иметь дело с точки зрения простоты оформления взаимоотношений: выбрать квартиру, подписать договор, внести сразу или по частям оплату, подписать акт передачи жилья и в дальнейшем оформить собственность.

Внимание! Еще бытует подогреваемое соответствующей рекламой мнение, что «квартиры дешевле у тех, кто их строит». Но это не совсем и не всегда так.

Как показала практика, обращение напрямую к застройщикам оправдывает себя только при покупке жилья эконом-класса в районах массовой застройки (в этом случае крупные строительные компании через свои аффилированные (зависимые) структуры действительно могут предложить дольщику (покупателю) приемлемые по разнообразию, качеству и цене варианты, а также определенные гарантии их получения, хотя тоже с использованием серых схем, позволяющих уклоняться от положений Закона № 214-Ф3. В остальных сегментах рынка, за исключением, может быть, покупки очень дорогих квартир в клубных домах, прямое обращение к застройщикам (особенно небольшим, у которых в разработке 1–5 проектов, да и то на начальных стадиях) особых преимуществ не дает.

2. Соинвесторы и субинвесторы (78–83 %).

В эту категорию входят организации, которые приобрели (фактически купили) часть площадей в доме (еще не введенном в эксплуатацию) у компании-застройщика по договору уступки прав требования. Естественно, компания-соинвестор после выполнения своих обязательств перед заказчиком-застройщиком приобретает права на реализацию принадлежащих ей квартир (домов), что и делает самостоятельно или при помощи посредников. Кроме того, на практике часто встречаются так называемые «субинвесторы второго порядка» – организации, которые приобрели права требования по цепочке переуступок, подлинных (за деньги) или мнимых (с целью уклонения от налогообложения или даже совершения мошенничества, подробнее об этом речь шла в главе 1.15 первой книги серии «Сам себе риэлтор»).

3. Организации-взаимозачетники (75–85 %).

Это предприятия, с которыми застройщики рассчитываются построенными квартирами по бартеру (взаимозачету). Среди них есть и гиганты типа «Мосгаз», «Мосводоканалстрой», «МОЭК», и строительные организации (например, ДСК), и мелкие коммерческие фирмы, вплоть до ИП, которые выполняли работы по благоустройству города (например, ремонтировали дороги или сажали деревья). Оформленные в собственность квартиры взаи-мозачетники стараются побыстрее реализовать, потому что остро нуждаются в оборотных средствах. На этом сегменте первичного рынка самые низкие цены, но гарантий практически никаких.

4. Агенты (80–90 %).

К этой категории относятся любые коммерческие фирмы (в основном, конечно, риэлторские), которые заключили с застройщиками, соинвесторами или взаимозачетниками агентские договоры на простую или ответственную реализацию принадлежащих им объектов и фактически проводят розничную продажу квартир и домов, получая свои комиссионные в пределах 1,5–3 %, хотя гарантии своим покупателям дают лишь на словах.

Обращение к посредникам имеет ряд существенных плюсов: во-первых, агенты помогут вам значительно сэкономить время на поиски варианта; во-вторых, у крупных риэлторских фирм большой выбор предложений; в-третьих, агентства обычно сообщают покупателю более правдивую информацию о качестве объекта, хотя, конечно, могут вас и откровенно ввести в заблуждение.

Хочу поменять свою 2-комнатную квартиру в типовой девятиэтажке на 3-комнатную. По деньгам проходит вариант, если «трешка» будет в доме-новостройке. У каких организаций ее можно купить дешевле? С недостроем связываться не хочу.

В настоящий момент в крупных городах России фактически сформировались два рынка жилья: вторичный, на который выставляется недвижимость, уже имеющая хозяев, и первичный, где работают организации, строящие квартиры и их продающие. Естественно, жилье в новостройках имеет ряд существенных недостатков – квартиры продаются обычно без внутренней отделки (см. главу 3.12), в необжитых и удаленных районах, без оформленного права собственности. Однако главное достоинство первичного жилья – относительно низкая цена, составляющая 70–80 % от стоимости аналогичного на вторичном рынке.

На практике необходимо четко отличать участие в долевом строительстве или в деятельности жилтоварищества от покупки квартиры в уже построенном доме – ведь только в этом случае Вы приобретаете реальный товар за реальные деньги, хотя на 15–20 % дороже.

Готовую жилплощадь (а в Москве подобным образом приобретается около 30 % новостроек) можно найти в двух типах организаций: у официальных уполномоченных администрации, а также непосредственно у застройщиков (или, например, соинвесторов). Основным признаком готовности является Акт ввода дома в эксплуатацию (ранее назывался – Акт госкомиссии), на основании которого уже проводятся обмеры построенных квартир и их передача покупателям.

При посещении офиса фирмы-застройщика в рассматриваемом случае вам обязательно должны показать такой Акт, причем отговорки «Акт находится на утверждении в администрации» или «Дом сдан, однако комиссия пока не приняла сантехнику и лифты» – либо Акт есть, либо его нет, и тогда вы покупаете не готовую квартиру, а участвуете в схеме долевого строительства, правда, на последнем его этапе, и цена за квадратный метр должна быть более скромной.

Еще одна проблема, которая может возникнуть при покупке готового жилья, – подбор выгодных вариантов по секциям и этажам: часто, обзванивая объявления риэлторских фирм и застройщиков, вы столкнетесь с тем, что в сданных домах либо квартир нет вообще, либо остались неудобные этажи и планировки и при этом по телефону менеджер фирмы рекомендует приобрести «хорошую квартиру» по схеме долевого строительства. Определенные основания для этого есть: конечно, выгодные варианты раскупаются еще на этапе фундамента, но в рассматриваемом случае следует руководствоваться принципом «кто ищет, тот всегда найдет» – в любом принятом доме, как показала практика, всегда остается «бронь» в количестве 1–2 квартир на подъезд, в первую очередь двух- и трехкомнатных. Распоряжается ими руководство строительной организации или фирмы-инвестора, и даже если Вам не удалось найти на них выходы, то можно попытаться через риэлторскую фирму (а иногда напрямую через коменданта здания или председателя ТСЖ, если таковое в доме организуется) собрать сведения об инвесторах – так на жаргоне риэлторов называются граждане, которые в свое время заключили договор долевого участия по более низкой цене, а сейчас перепродают вам по нему права (или, может быть, у этих людей изменились жизненные обстоятельства, и сейчас такая жилплощадь им уже не нужна). Кроме того, на рынке, но по более высокой цене, представлены так называемые «инвестиционные квартиры» – это новостройки, выкупленные соинвестором или риэлторской фирмой оптом, со скидками, и на них уже оформлен «пакет имущественных прав». Так что проявите настойчивость и терпение, и подходящий по местоположению и цене вариант всегда найдется!

Хочу купить готовую новостройку (в собственности и с отделкой) целенаправленно под сдачу. Нашла несколько подходящих вариантов, к тому же их продает горадминистрация. Но обязательное условие – участие в аукционе. Стоит ли связываться?

Действительно, в соответствии с Законом № 223-ФЗ[3], все квартиры и иные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности муниципальным властям (далее по тексту – городу), реализуются путем проведения открытых электронных торгов в режиме реального времени. Фактически это открытый аукцион на поставку товаров и услуг (по аналогии с госзакупками).

Для участия в таких торгах необходимо:

– оформить (фактически купить) ЭЦП – электронно-цифровую подпись;

– аккредитовать свою ЭЦП на электронной площадке, производящей торги (для каждого города – своя);

– подать заявку для участия в торгах;

– оплатить обеспечительный платеж (ранее – задаток);

– выбрать объект (квартиру), которую вы хотите приобрести;

– в день проведения торгов сделать свою ставку (назначить цену) – обычно + 5 % от стартовой;

– в случае выигрыша торгов – в течение оговоренного времени (обычно 10–15 дней) перечислить окончательную сумму (с зачетом обеспечительного платежа);

– явиться в уполномоченное городом агентство для подписания ДКП (или сделать это при помощи своей ЭЦП);

– получить свидетельство о госрегистрации права (начиная с 15.07.2016 года – запись о регистрации) и принять квартиру (подписать акт).

Как видите, процедура участия в аукционе искусственно забюрократизирована. Однако на местах сотрудники уполномоченных городом агентств (в Москве это Мосреалстрой, сайт mosrealstroy.ru) за умеренное вознаграждение «помогут» вам выиграть аукцион на интересующую квартиру даже по стартовой стоимости.

Можно ли купить квартиру в конкретной новостройке дешевле, чем предлагает сам застройщик? Если да, то у кого?

Да, можно. Либо у взаимозачетника (об этом уже шла речь в вопросах этой главы), либо у другого дольщика по переуступке прав требования (подробнее в главе 5.5).

Покупаю апартаменты. Нашел предложение (ниже рынка) от архитектурного бюро, которое (со слов их сотрудника) выполняло по объекту функции техзаказчика, и застройщик рассчитался с ним объемами площадей. Что это такое? Можно ли покупать?

В общем случае – да, можно. Это типичный пример взаимозачетных операций. Однако необходимо тщательно проверить исполнение всех обязательств бюро перед застройщиком (наличие соответствующих актов), а еще лучше – получить от него письмо, что в части помещения номер NN застройщик к бюро финансовых или иных претензий не имеет.

Как узнать координаты организаций, которые продают квартиры дешевле, чем застройщик (точнее говоря, назначенное им агентство)? Приехал на стройку, пытался поговорить с охранниками. Их старший сказал: «В проектной декларации все есть».

«Старший» абсолютно прав. В ПД имеется вся необходимая информация об участниках строительства, только надо ее (декларацию) правильно прочитать. Лучше для этого пригласить специалиста.

Чем отличается соинвестор от субинвестора?

Соинвестор обычно один (по соглашению с застройщиком) финансирует определенный объем. А субинвесторов (средних и мелких оптовиков) обычно несколько, и они, например, «дробят» часть пакета соинвестора, продавая небольшие объемы немного дороже, на чем и зарабатывают.

Глава 5.4. Долевое участие в строительстве

Какие гарантии дольщикам дает договор долевого участия в строительстве? Какие положения он должен содержать?

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц (строителей-подрядчиков) построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать его участнику долевого строительства, который своевременно и полностью уплатил за этот объект недвижимости обусловленную договором цену и принял этот объект по акту приема-передачи.

То есть, иными словами, застройщик не имеет права заключать с гражданином никакой иной договор, кроме как договор участия в долевом строительстве.

Застройщиком является любое юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы (ООО, ОАО, ЗАО и т. п.) или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства многоквартирного дома (домов) и привлекающий денежные средства граждан для этого строительства на основании полученного разрешения на строительство, с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 3 Закона 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (граждан) для строительства (создания) многоквартирного дома и/или иных объектов только после:

✓ Наличия права собственности либо зарегистрированного договора аренды на земельный участок.

Договор аренды земельного участка или землеотвод, как его часто называют, регулирует земельные отношения Застройщика с местными органами власти, т. е. застройщику отводится строго определенный участок земли (пятно застройки) под строительство жилого дома (комплекса домов). Договор аренды земли заключается на определенный срок, как правило, от 3 до 5 лет.

✓ Получения в установленном порядке разрешения на строительство.

На практике разрешение на строительство часто называют еще и строительным ордером. Это технический документ, разрешающий застройщику производить строительно-монтажные работы на выделенном участке земли.

Именно этот документ определяет финансовую схему реализации новостройки. Если разрешение на строительство получено после 01.04.2005 г., то ко всем правоотношениям участников долевого строительства применяются положения Закона 214-ФЗ (впрочем, на практике это легко обходится).

✓ Опубликования и/или размещения в средствах массовой информации проектной декларации.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике (наименование, место нахождения, госрегистрация, учредители и т. п.) и информацию о проекте строительства (цель проекта, этапы и сроки реализации). Проектная декларация опубликовывается застройщиком не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства (ст. 19–21 Закона 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и /или с привлечением других лиц (строителей-подрядчиков) построить многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, который своевременно и полностью уплатил за этот объект недвижимости обусловленную договором цену и принял этот объект по акту приема-передачи.

Законодатель в ст. 4 Закона № 214-ФЗ четко определяет правила, обязательные для его заключения и исполнения:

1. Форма договора.

Указанный договор заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По старому законодательству требовалась лишь учетная регистрация договора, которая осуществлялась в каждом субъекте Федерации по разному.

2. Персонификация объекта.

Рассматриваемый договор должен содержать четкое определение и описание конкретного объекта недвижимости (в нашем случае – квартиры) в соответствии с проектной документацией, то есть персонификация квартиры должна полностью совпадать с проектными документами, утвержденными в установленном порядке Главным архитектурно-планировочным управлением Москвы (или другого субъекта Федерации).

3. Срок передачи застройщиком объекта недвижимости участнику строительства.

До вступления в силу Закона № 214-ФЗ организации, реализующие квартиры в строящихся жилых многоквартирных домах, под различными предлогами старались не обозначать дату окончания строительства, тем самым снимая с себя всякую ответственность за срыв обязательств.

Теперь же срок передачи законченного строительством дома обязательно должен быть прописан в договоре, что, безусловно, удобно для граждан, инвестирующих строительство такого жилого дома. При этом срок передачи застройщиком объекта должен быть единым для всех участников долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 (одной стопятидесятой)[4] учетной ставки (ранее – ставки рефинансирования) ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в части, не урегулированной вышеуказанным Законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

4. Цена договора.

В договоре обязательно указывается цена, т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для создания объекта недвижимости. Цена в договоре может быть определена как сумма денежных средств, подлежащих возмещению затрат Застройщика при строительстве плюс оплата его услуг. Однако использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, застройщик может исключительно для строительства недвижимости в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Размер цены договора должен быть фиксированным и не подлежать изменению, кроме случаев взаиморасчетов по итогам проведения обмеров БТИ.

Закон № 214-ФЗ указывает в договоре участия в долевом строительстве не только наличие штрафных санкций, обязательных как для застройщика, так и для недобросовестного участника долевого строительства, но и их размеры. Так, в случае нарушения срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

В связи с тем, что на сегодняшний день качество строящегося жилья оставляет желать лучшего, законодатель обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект, отвечающий требованиям технических и градостроительных регламентов. Это связано в первую очередь с вполне понятным, с человеческой точки зрения, желанием застройщика не превышать ранее установленные сметы на фоне постоянного удорожания строительных материалов, во-вторую – с использованием дешевой рабочей силы. Даже самые большие и представительные компании не брезгуют использовать труд гастарбайтеров, прибывших на заработки из бывших союзных республик (ближнего зарубежья). Такие рабочие, как правило, не имеют специальной подготовки (штукатура, маляра, каменщика и т. п.), порой необходимой для правильного производственного процесса, плохо владеют русским языком, а самое главное, не требуют соответствующих условий труда и хорошей заработной платы, что в совокупности, конечно, очень сильно влияет на качество строительства. Поэтому законодатель и ввел эту новацию.

Государственные стандарты Российской Федерации в области строительства устанавливают обязательные и рекомендуемые положения, определяющие конкретные параметры и характеристики отдельных частей зданий и сооружений, строительных изделий и материалов и обеспечивающие техническое единство при разработке, производстве и эксплуатации этой продукции (СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов с строительстве. Основные положения). При строительстве должна использоваться продукция промышленно-технического назначения, имеющая сертификат соответствия в Системе сертификации ГОСТ Р и/или Международной ИСО 9000.

При использовании такой продукции гарантийный срок для объекта недвижимости устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный период обычно исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Внимание! При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве вышеперечисленных условий: письменной формы, государственной регистрации, срока передачи, цены и гарантийного срока на объект недвижимости, – такой договор считается незаключенным.

Из всего вышесказанного становится видно, что теперь в договоре об участии в долевом строительстве в большей степени учитываются интересы граждан, нежели застройщика, привыкшего за последние годы весьма вольно трактовать законодательство и пользоваться пробелами в нем. Заключая договор об участии в долевом строительстве, граждане – участники долевого строительства получают не только документ, прямо регулируемый законом, но и обеспечивающий гарантиями защиты их прав, законных интересов и имущества.

В случае смерти гражданина – участника долевого строительства права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства (днем открытия наследства признается день смерти наследодателя) имущественные права и обязанности наследодателя, основанные на договоре об участии в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом 214-ФЗ, входят в состав наследственной массы в соответствии с положениями части третьей Гражданского кодекса РФ.

В части 9 ст. 4 Закона 214-ФЗ говорится, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Хочу купить новостройку по ДДУС. Запросил у менеджера компании-застройщика образец подписываемого договора. На что надо обратить внимание при его изучении?

Итак, уважаемый читатель, вы получили у менеджера компании образец типового договора (или даже целый пакет документов), которые необходимо будет подписать. Давайте выделим позиции, на которые необходимо обратить внимание в первую очередь:

1. Реквизиты и адреса сторон.

Экспертиза любого договора начинается с изучения его формальных, «внешних» признаков, к которым в первую очередь относятся: правовая форма и название организации; ее юридический и фактический адрес; данные о государственной регистрации (ОГРН и ИНН); сведения о банковском счете; полномочия представителя (руководителя или сотрудника, действующего по доверенности). Необходимая информация содержится в начале текста договора, а также в последнем разделе, где указываются адреса и ставятся подписи сторон. Более подробно об этом у нас шла речь в разделе 5.3.

В случае, если менеджер фирмы не предоставляет образцы договоров на экспертизу – «Приходите со своим юристом, изучайте все на месте», то постарайтесь записать указанные реквизиты. Этот вопрос очень актуален, если компания, в которую вы обратились, реализует жилье по агентскому договору с непосредственным участником инвестиционного процесса (например, с заказчиком-застройщиком): попросите менеджера показать вам соответствующий договор, найдите и запомните реквизиты второй организации.

2. Тип договора (правовой статус).

Во введении к настоящему разделу мы вкратце рассмотрели шесть основных типов договоров, используемых на первичном рынке жилья. Попытайтесь идентифицировать предложенный Вам для подписи документ по этим признакам: в первую очередь необходимо научиться различать договоры долевого участия в строительстве и совместной хозяйственной деятельности, ибо у них, как уже говорилось выше, разный правовой статус: правоотношения, возникающие во втором случае (сам договор может называться как угодно: инвестиционного вклада; паевого взноса; участия в товариществе; инвестирования строительства и т. д.), не попадают под юрисдикцию Закона № 214-ФЗ и менее выгодны для клиента, т. е. приобретателя жилья. В последнее время многие организации, работающие по принципу «совместной деятельности» (а это в первую очередь кооперативы и коммандитные товарищества), ставят в заглавие договора слова «долевого участия в строительстве», что, безусловно, не должно вводить вас с заблуждение.

3. Документы на строительство и реализацию.

В тексте договора, экспертиза которого проводится, должна быть ссылка на нормативные акты и документы, на основании которых компания имеет право предлагать вам выбранный объект. Обычно указывается распорядительный акт местной администрации (в столице это ППМ – постановление Правительства Москвы); инвестиционный контракт или договор освоения застроенной территории (с дополнениями, изменениями и приложениями); документы на землеотвод (свидетельство собственности на участок, договор краткосрочной аренды и план земельного участка, а также так называемый ГПЗУ); разрешение на ведение строительно-монтажных работ (ордер на строительство), проектная декларация, а также договоры на право реализации или переуступки построенных квартир (например, по взаимозачету). Экспертиза указанных выше документов представляет определенные сложности, поэтому лучше воспользоваться услугами приглашенного специалиста (юриста или строительного эксперта).

4. Точная персонификация объекта.

В договоре обычно указывается строительный адрес, например: город N, микрорайон NN, проектируемый проезд 1664, квартал 3Б, корпус 6 (данные для дома); секция 1 (1 эп – 3 тш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира общей строительной площадью 78,8 кв. м, вторая направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно показывают план дома (в некоторых фирмах на проекционном экране демонстрируют объемное трехмерное изображение), и Вы можете выбрать этаж и местоположение (при этом остерегайтесь дешевых психологических трюков типа «хватай мешки, вокзал уходит» – «эта квартира уже забронирована, но пока не оплачена, но мы оставим ее для вас, если аванс будет внесен завтра»).

В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, «вторая секция от перекрестка с 3-й улицей Пирамидостроителей»), а также приложить план дома и этажа (при подписании договора выбранная квартира на эскизе выделяется цветом, и стороны обязательно расписываются на этом листе).

5. Гарантии фиксированной цены.

Если оплата производится полностью (100 % предоплата), то в тексте договора обязательно должна быть формулировка: «стоимость 1 м² общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, составляет 100 тыс. руб./ м², является окончательной и изменению не подлежит». В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично, например: 30 % по цене 100 тыс. руб./м² в момент подписания договора; 30 % не позже 31 октября 2016 г. по цене 102 тыс. руб./м², 40 % не позже 31 декабря 2016 г. по цене 105 тыс. руб./м².

Естественно, когда дом будет построен, расчетная (строительная) общая площадь квартиры, за которую Вы и вносили деньги, не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обмера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения (увеличения) реальной площади стороны производят взаиморасчеты по цене, например, 102 тыс. руб./м². Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 5.12.

6. Сроки сдачи, заселения и оформления.

Обычно в договоре с клиентом застройщик указывает ориентировочные сроки сдачи дома с точностью до квартала и, хоть Законом № 214-ФЗ и установлены определенные штрафные санкции, не несет никакой ответственности за их несоблюдение, при этом следует иметь в виду, что фактическое получение ключей от квартиры и возможность начать в ней ремонт происходят в среднем через 1,5–2 месяца после ввода в эксплуатацию всего здания. Практика показала, что лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома 6–9 месяцев (2–3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год или даже два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 110 тыс. руб./м² со сдачей через полгода, во втором же – по 100 тыс. руб./м² через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 110 тыс. руб./м², только придется еще шесть месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.

7. Порядок проведения оплаты.

Во время переговоров обязательно поинтересуйтесь, какой вид и форму оплаты предлагает компания (застройщик, соинвестор или агент). Здесь возможны следующие варианты:

• объект номинирован в валюте

Естественно, все валютные расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму 1000 $/м² вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1 %, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/м²);

• в кассу, перевод через другой банк, внесение на расчетный счет

Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях либо в кассу компании (что нежелательно), либо на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через банк, в котором у дольщика открыт счет, однозначно потребует уплаты комиссии;

• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию

На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «N», а деньги предлагается провести через счет его агента «N-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента – ведь соответствующий дочерний «Инвест» может исчезнуть неизвестно куда. Подробнее об этом у нас пойдет речь в разделе 5.8.

• проплата официальной и «боковой» суммы

Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 100 тыс. руб./м²), но при этом представитель компании предлагает оплатить 80 тыс. руб./м² официально, по договору, а оставшуюся сумму – в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 80 тыс. руб./м² на счет «N» по ДДУС, а 20 тыс. руб./м² – оплатить в кассу «N-Инвеста» по договору «о благоустройстве территории» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются во многих строительных и риэлторских компаниях, и самой надежной формой оформления «боковика» является его отсутствие (вся сумма проводится по основному договору).

8. Гарантии единичности (государственная регистрация).

В любом строящемся доме-новостройке есть ликвидные и неликвидные квартиры – к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2–3 этажах, с видом на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы продаются слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому многие организации идут на следующий маркетинговый ход: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким дольщикам, заключают с ними внутренние договора, а в дальнейшем, когда наступает час расплаты, имитируют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 5—10 тыс. руб. c квадратного метра), либо за те же деньги, т. е. без доплаты, взять неликвид, т. е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые компании идут еще дальше – предлагают клиентам переоформить договоры на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».

Для борьбы с подобными явлениями в некоторых субъектах Федерации (например, в Москве и Подмосковье) введена так называемая учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров как между юридическими лицами, так и с клиентами (приобретателями). К сожалению, указанная процедура не является обязательной, но в любом случае узнайте, практикуется ли подобная регистрация в выбранной вами компании и есть ли на нее ссылка в подписываемом договоре. Кроме того, в соответствии с Законом № 214-ФЗ каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной госрегистрации в органах юстиции (Росреестр), однако застройщики иногда обходят это положение, предлагая клиенту заключить «всего лишь» предварительный договор (или вступить в аффилированный ЖСК).

9. Возможность переуступки прав по договору.

Представьте себе такую ситуацию: вы заключили договор долевого участия с ценой 100 тыс. руб./м², а потом, когда дом «подрос», решили свое право получения квартиры выгодно перепродать (например, уже по 120 тыс. руб./м²). Кроме того, обстоятельства могут сложиться так, что у вас могут кончиться деньги (при уплате в рассрочку). Действующее законодательство позволяет в таком случае (естественно, с уведомлением застройщика) переоформить свой договор на любое третье физическое или юридическое лицо, а компания обязана такое предложение принять (при этом возмещаются только фактические понесенные затраты по изменению учетных данных). Однако на практике в тексте договора слова «с уведомлением» меняются на «с разрешения застройщика», и тогда ситуация становится принципиально иной – переуступить свои права можно, но уже с оплатой некоторой суммы компании.

10. Указания дополнительных выплат.

В тексте договора должно быть сказано, какие платежи (например, за учетную регистрацию договора, за обмер БТИ, нотариальный сбор за открытие титула (адреса) дома, за услуги по регистрации прав собственности) должны вноситься дополнительно (в указанную стоимость квадратного метра они не входят).

Однозначно незаконным является предложение уплатить нотариальную пошлину за заключение договора купли-продажи и сразу дать согласие вступить в ТСЖ – товарищество собственников жилья с внесением вступительного и членских взносов – это право жильца дома, а не обязанность. Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 5.12.

В среднем, как показала практика, дополнительные поборы составляют 5–8 % от стоимости квартиры.

11. Создание обстоятельств «форс-мажор».

Под этим термином подразумеваются непредвиденные обстоятельства, которые могут возникнуть (или быть искусственно сфабрикованными) в процессе исполнения договора, и при их наступлении (констатации) фирма может отказаться от взятых на себя обязательств (на «законных» основаниях повысить стоимость метра, даже зафиксированную). Экспертизу этого раздела договора все же лучше поручить опытному юристу, ибо если заявленные фирмой форс-мажорные обстоятельства будут действительно признаны таковыми, то вся проделанная вами работа по согласованию текста договора пойдет насмарку, ибо «форс-мажор, как война: все спишет».

12. Приемка построенного жилья.

Итак, уважаемые господа, вроде бы впору принимать поздравления – долгие месяцы томительного ожидания: дом введен в эксплуатацию (естественно, с некоторым опозданием), и вас приглашают в офис фирмы-застройщика «закрыть договор долевого участия». На радостях вы подписываете приемо-передаточный Акт, получаете ключи от Своей Квартиры, а потом выясняется, что жилплощадь сдана с существенными строительными недостатками, и смету предполагаемого ремонта можно смело увеличить в 1,5–2 раза. Теоретически возможна и ситуация с точностью наоборот: вы отказываетесь подписать Акт, и через месяц застройщик расторгает заключенный ранее договор (при экспертизе этого документа вы не придали значения соответствующему пункту) и предлагает получить свои обесцененные средства назад. Безусловно, после получения уведомления от фирмы-застройщика следует посетить Свою Квартиру вместе с опытным экспертом-строителем, который отметит все существенные недостатки нового жилья.

После вашего справедливого требования устранить указанные недоделки менеджер фирмы-застройщика наверняка будет ссылаться на положение договора, где сказано, что компания не несет ответственности за качество строительства (предложение предъявлять претензии организации-подрядчику на самом деле означает, что никто устранять недоделки не собирается), а также утверждать, что если дом сдан, то серьезных недостатков в принципе быть не может. В этой ситуации наиболее разумным является такой выход: Акт приемки-передачи подписать, но внести в него особое мнение с приложением списка всех дефектов; в этом случае представляется возможным в дальнейшем припугнуть организацию-подрядчика судом или добиться помощи материалами или неквалифицированной рабсилой при выполнении своего ремонта.

Еще одно замечание об уплате коммунальных платежей. Они начинают начисляться не с момента сдачи (ввода в эксплуатацию) дома, а со дня подписания договора с эксплуатационной организацией (муниципальной или выбранной застройщиком), и берутся обычно за 2–4 месяца вперед.

Если в доме создается ТСЖ (товарищество собственников жилья), то членство в нем не обязанность, а право каждого из владельцев квартир: на коммунальные платежи (естественно, более высокие, чем в аналогичных муниципальных домах) это никак не влияет.

13. Оформление прав собственности.

Итак, приемо-передаточный Акт подписан, ключи от квартиры получены, все взаиморасчеты проведены, вы даже уже начали ремонт. Последний этап, который обычно длится 3—12 месяцев с момента подписания Акта, – оформление «пакета имущественных прав» на квартиру, т. е. получение права собственности на Ваше жилье. Обычно всю бумажную работу за дополнительное вознаграждение (в среднем 1–2 % от стоимости квартиры) выполняет застройщик или уполномоченная им фирма. Конечно, вы вправе отказаться от их услуг (например, все деньги ушли на ремонт), однако рекомендуем так не делать – в случае самостоятельного оформления денег уйдет примерно столько же, а времени будет затрачено в 2–3 раза больше (до трех лет включительно). Также возможно и оформление прав собственности в судебном порядке (формальная тяжба длится в среднем 3–4 месяца, для Московского региона стоит 50–70 тыс. руб.).

Расскажите, как происходит процедура госрегистрации ДДУС на практике. Можно ли пройти ее самостоятельно, не переплачивая застройщику за подобные услуги?

Начнем со второй части вашего вопроса. Действительно, ДДУС можно подать на регистрацию самостоятельно, не прибегая к помощи застройщика или его представителей-посредников. Однако на практике рекомендуем так не делать, ибо запросто можно получить приостановку госрегистрации из-за неправильно поданных документов.

Итак, давайте рассмотрим этот алгоритм поэтапно:

1. Подготовка документов.

Дольщик может подать свою часть пакета (заявление, свой экземпляр ДДУС с приложениями, квитанцию об оплате госпошлины) как лично, так и через представителя. При самостоятельной госрегистрации вы должны получить у застройщика его часть пакета, а также нотариальную доверенность на сдачу документов (что обычно не делается, от компании в Росреестр приходит их представитель).

2. Сдача пакета.

В соответствии со статьей 25.1 Закона № 122-ФЗ[5], действующего на момент написания нашей книги, документы сдаются в бумажном виде в соответствующий отдел Росреестра или МФЦ (как принято в конкретном регионе). В обмен на пакет вам (и застройщику тоже) выдается расписка о принятии документов на госрегистрацию. Срок таковой составляет: по первому ДДУС в доме – 18 календарных дней, по всем последующим – пять рабочих дней.

3. Получение зарегистрированного ДДУС.

Как уже говорилось выше, ДДУС вступает в законную силу только с момента его госрегистрации! Поэтому при получении документов тщательно проверьте наличие штампа с соответствующей регистрационной записью (например, 77–77/08-868/2016-2558-2), а в случае подачи документов представителем – на сайте Федерального Росреестра (rosreestr.ru, подраздел «исполнение запроса»).

Какие изменения и дополнения в Закон № 214-ФЗ приняты в последнее время?

13 июля 2015 года был принят Закон № 236-ФЗ[6], которым внесены существенные изменения и дополнения в Закон № 214-ФЗ (напомним, он действует уже более 10 лет, с 1 апреля 2005 года). К самым важным моментам можно отнести следующие:

– банки, выступающие поручителями застройщиков, должны состоять в реестре учета системы страхования вкладов, не иметь запрета открывать счета и привлекать денежные средства от физических лиц;

– для застройщика установлены сроки уведомления в случае окончания поручительства до законного времени (на два года больше, чем срок передачи объекта). В течение семи рабочих дней с даты окончания оповещается орган надзора в сфере долевого строительства, в течение трех рабочих дней – Росреестр;

– если у банка-поручителя отозвана лицензия, застройщик обязан заключить новый договор с другим банком, отвечающим указанным требованиям;

– собственный капитал страховой компании должен составлять не менее одного миллиарда рублей, отсутствовать претензии от регулятора (ЦБ РФ) по вопросам финансовой стабильности и возможности осуществлять страховые выплаты. Документы соответствия требованиям должны быть в наличии у застройщика;

– в проектную декларацию должны быть включены сведения о поручительстве и страховании ответственности;

– сведения о банках, страховых компаниях, удовлетворяющих описанным требованиям, публикуются на сайте ЦБ РФ.

В 2016 году соответствующая законодательная работа была продолжена, однако новые изменения и дополнения в условиях экономического кризиса вызывают справедливые замечания застройщиков. К числу таковых, указанных в Законе № 304-ФЗ[7], в первую очередь относятся:

– право заключить договор поручительства, устанавливающий дополнительную или равную ответственность нескольких юридических лиц по обязательствам главной компании;

– обязательные требования к размеру уставного капитала;

– отсутствие процедур ликвидации, банкротства, налоговых и административных притязаний, отсутствие компании в реестрах недобросовестных юридических лиц;

– создание единого общедоступного реестра добросовестных застройщиков;

– финансирование возведения дома через специальный счет в банке, открытых для этих целей (эскроу-счет);

– расширение перечня для отказа дольщика от договора;

– ужесточение требований к кредитному договору застройщика и банка и ряд других.

Вышеуказанные положения вступают в силу с 01.01.2017 г..

Когда проводится оплата по ДДУС – до или после его госрегистрации?

По соглашению сторон (как сказано в договоре), обычно после, но в разумные сроки (3—14 дней).

Прочитала в Интернете, что с 2020 года ДДУС вообще отменят, и застройщики будут продавать только готовое жилье. Так ли это?

Действительно, такой информационный выброс был, но пока он никак законодательно не подкреплен, даже на стадии обсуждения.

Когда ДДУС считается заключенным – с момента подписания или госрегистрации?

С госрегистрации, ибо на него не распространяются положения ГК РФ об отмене регистрации сделок, как на вторичном рынке (вступили в действие с 1 марта 2013 года).

Мой отец в прошлом году подписал ДДУС и недавно умер. Как наследуются его права по договору?

В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по ДДУС включаются в наследственную массу на общих основаниях.

Два года назад заключила с застройщиком преддоговор. Могу ли я сейчас потребовать перезаключить его на ДДУС?

Теоретически – да, но подобное перезаключение может быть проведено только с согласия застройщика. Кстати, сейчас застройщики иногда сами предлагают дольщикам переподписать преддоговор на ДДУС.

Все-таки как правильно называется этот договор – ДДУ или ДДУС?

Более правильна вторая аббревиатура, ибо в юридической литературе под термином ДДУ подразумевается договор доверительного управления.

Глава 5.5. Уступка прав требования

В 2014 г. оплатила по договору долевого участия строительство 2-комнатной квартиры в новостройке (тогда это было «на стадии котлована» и по нынешним меркам совсем дешево). Сразу после оформления акта ввода дома в эксплуатацию решила продать (переуступить) свои права: по объявлению в газете нашла покупателя, но уже по нынешней рыночной цене. И что же? Когда мы вместе пошли в строительную компанию переоформлять уступку права требования, с нас потребовали сумасшедшую доплату – почти 300 тыс. руб. (в 2014 г. я платила около 80 тыс. руб./м², с нынешним покупателем договорилась на эквивалент 120 тыс.). Девелоперы мотивировали это тем, что в первоначальном договоре есть положение о том, что дольщик (т. е. я) имеет право переуступить свои права третьим лицам только с согласия застройщика, а они такое дают только за деньги. Как это положение обойти?

До момента юридической передачи законченной строительством квартиры дольщику (субинвестору, пайщику), что оформляется обычно приемо-передаточным актом, последний имеет право уступить любому третьему физическому или юридическому лицу право требования по договору долевого участия в строительстве (или инвестиционному, или паевому, или участие в товариществе), а застройщик обязан такую переуступку принять. В соответствии со ст. 389 ГК РФ это осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора уступки прав требования (цессии) между дольщиком (кредитором) и третьим лицом (новым кредитором), к которому переходят все права и обязанности по «старому» договору долевого участия на тех же условиях и в том же объеме. В дальнейшем, когда на квартиру (объект) будут регистрироваться права собственности, новый дольщик представляет наряду с иными необходимыми документами первоначальный договор, где стороной является выбывший дольщик, а также «свой» договор цессии.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ (извлечение)

Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику – физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Статья 389. Условия уступки требования

1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

4. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Указанная норма права носит диспозитивный характер: в соответствии со ст. 382 ГК РФ: для перехода прав кредитора к другому лицу согласие должника (строительной компании) не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором, что, к сожалению, имеет место быть в рассматриваемом случае. Однако и из этой щекотливой ситуации можно найти выход. Для начала, конечно с согласия потенциального покупателя, попытайтесь в соответствии со ст. 384 ГК РФ оформить передачу права новому кредитору частично (например, на 1/3 или 1/2 доли в квартире). Если же компания-должник будет возражать по поводу таких действий, подавайте исковое заявление в суд о принудительном переводе прав кредитора на третье лицо, ибо требование застройщика о возмездном получении согласия на указанных условиях (оплата дополнительных 300 тыс. руб.) однозначно является кабальным, и этот пункт первоначального договора можно оспорить (см. главы 2.16; 2.17 второй книги нашей серии). Есть, конечно, и самое кардинальное решение проблемы: с переуступкой прав подождать, дождаться оформления квартиры в собственность и продать ее еще дороже уже с полным комплектом правоустанавливающих документов. Однако наш рынок недвижимости совершенно непредсказуем: до получения Свидетельства о праве собственности придется ждать еще минимум три-четыре месяца, и какие тогда сложатся цены, никто не знает.

Конец ознакомительного фрагмента.