Часть IV
Мои права и льготы по жилищному вопросу
Глава 4.1. Квартирная очередь
Слышал, что в Москве с 2014 г. изменились правила постановки на учет очередников и лица, прожившие в городе менее 10 лет, также получили это право. Расскажите о новом порядке подробнее.
Еще с 01.01.2007 г. в столице вступил в силу Закон № 29-3Г[1], который регламентирует новые правила постановки на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В 2011 и 2014 гг. в этот документ были внесены существенные изменения. к сожалению, ужесточающие соответствующие правила. Он не имеет обратной силы во времени и не затрагивает интересов лиц, ставших очередниками в 1989–2004 гг., т. е. до введения в действие нового ЖК РФ.
Согласно выше указанному закону организуется три очереди.
1. На получение бесплатного жилья (по договору социального найма). Чтобы претендовать на таковое, необходимо получить статус малоимущих (см. вопрос в конце этой главы), причем сообщение заниженных сведений об имуществе и доходах влечет автоматическое исключение из очереди. Граждане, вставшие в эту очередь, будут мыкаться в ней минимум 20–25 лет (связано это с тем, что все очередники предшествующих годов будут автоматически переоформлены туда же). С такими людьми будут заключаться договоры безвозмездного пользования жилплощадью: в течение 5 лет с момента получения бесплатной квартиры ее невозможно будет приватизировать и продать, хотя можно совершить натуральный обмен (см. главу 3.9). В дальнейшем подобный договор может быть либо продлен либо переоформлен в договор социального найма (см. ответ на следующий вопрос). Для постановки на учет в эту очередь ценз оседлости «10 лет проживания в Москве» сохраняется;
2. На получение жилья путем коммерческого найма. Для тех, кто не хочет ждать обещанную квартиру и располагает минимальными деньгами (не признается малоимущим), будет предложено жилье на условиях коммерческого найма (см. главу 3.2 третьей книги серии). Сюда же переоформлена и бывшая очередь ЖСК (с сохранением года постановки на учет). При этом квартиру путем коммерческого найма удастся получить через 5–6 лет, однако платить за нее придется в 2–3 раза дороже;
3. В собственность на льготных условиях. Эта очередь предназначена для граждан, имеющих средние доходы (более 20 минимальных зарплат в месяц), и жилье им будет предоставляться следующими способами: вступление в ССК или ЖНК (см. главу 3.13 третьей части нашей книги), пользование субсидиями (глава 4.6), получение льготного кредита (глава 3.21) или возмездной ссуды на возвратной основе (10–12 % годовых в рублях на срок до 10 лет). Именно в отношении этой категории граждан снято пресловутое ограничение насчет 10 лет проживания (постоянной прописки) в Москве. Томиться в ожидании придется, скорее всего, от 2 до 5 лет.
Нормы постановки на учет принципиально не изменились – в качестве базовой осталась величина в 10 кв. м общей площади квартиры на человека. Жильцы коммуналок, тяжелобольные лица и две семьи в смежных комнатах или в однокомнатной квартире имеют льготу до 15 кв. м общей площади (подробнее об этом – см. следующий вопрос). Кроме того, очередниками могут стать наниматели некомфортного жилья – квартир гостиничного типа и ордерованных общежитий (без ограничения общей площади последних).
Также в новой редакции закона перекрыты различные лазейки, используемые ранее для постановки на учет граждан, имеющих право на льготы (см. ответы на следующие вопросы).
Помимо «общей очереди» (наша семья мыкается в ней уже 12 лет) существуют еще и льготные. Можно ли перейти в одну из них и как это сделать?
На практике работы жилотделов сложились три основных списка (очереди) лиц, претендующих на получение жилого помещения (в дальнейшем, после ввода в действие нового ЖК РФ, их останется две:
1. Внеочередники (см. таблицу 4.1.1).
Реально указанным категориям граждан жилье предоставляется в срок от трех месяцев до двух лет со дня заявления их прав (постановки на учет).
Таблица 4.1.1
ПЕРЕЧЕНЬ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА ВНЕОЧЕРЕДНОЕ ПОЛУЧЕНИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ
2. Первоочередники (см. таблицу 4.1.2). В большинстве жилотделов для указанной категории лиц сложилась практика предоставления жилья «через одного» от простых очередников, чтобы не ущемлять интересы последних. Поэтому «первоочередники» получают положенное быстрее, но все равно через 1–6 лет после постановки на учет (данные по Москве). Однако с введением в действие с 01.03.2005 г. нового ЖК РФ (подробнее об этом см. главу 2.1) категория «первоочередников» исчезает в принципе: эти граждане будут поставлены в обычную очередь даже не по принципу «через одного», а в соответствии с датой постановки на учет, которая для бывших «первоочередников» будет, естественно, более поздней.
Таблица 4.1.2
ПЕРЕЧЕНЬ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА ПЕРВООЧЕРЕДНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДЬЮ (до 01.03.2005)
Таблица 4.1.3
ПЕРЕЧЕНЬ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ЖИЛПЛОЩАДЬ
3. Прочие очередники. Как уже говорилось в вопросе 4.1.1, ожидание квартиры указанной категории граждан, если они отказываются частично оплачивать свое будущее жилье, растягивается на 15–20 лет (в Москве очередь существует с 1989 г., а в отдельных регионах РФ – с 1978 г.).
На практике иногда встречается документальная симуляция заболеваний (психических или соматических), дающих на это право. Однако на страже интересов государства стоят бюро МСЭ (бывшие ВТЭК) при муниципальных органах власти, которые проверяют «мнимых больных». Даже получение соответствующего заключения не дает гарантии более быстрого получения квартиры, тем более его надо ежегодно обновлять..
В официальных документах часто встречаются разные площади жилого помещения – общая, жилая, строительная, эксплуатационная, а также имеются ссылки на всевозможные нормы, такие как санитарная, социальная, вселения в общежитие, ученая, предоставления. Разъясните, пожалуйста, суть этих терминов.
Давайте сначала разберемся с площадями: самое широкое понятие – площадь жилого помещения, которая включает в себя общую площадь (о ней ниже) и вспомогательную, к которой относятся балконы, лоджии, террасы, элементы эксплуатируемой кровли и другие летние (сезонные) помещения (согласно ст. 15 ЖК РФ таковые в общую площадь не входят). Последнее понятие, наиболее часто используемое в законодательстве, включает в себя жилую площадь, а также сумму подсобных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, неразрывно связанных с проживанием, – кухонь, передних, коридоров, холлов, ванных, туалетов, сантехкабин, кладовых, встроенных шкафов, внутриквартирных мусоропроводных камер и т. д. В общую площадь, как уже говорилось выше, не включаются вспомогательная площадь квартир, а также общедомовые места коллективного пользования – лестничные клетки, тамбуры, лифтовые холлы, общие коридоры, вестибюли, включая и нежилые помещения на первых этажах, чердаках, подвалах и полуподвалах. При замере общей площади квартиры каждое помещение из указанных выше, включая и жилые, измеряется, «как есть», т. е. с учетом физической толщины стен (перегородок), и такая площадь иногда еще называется общей эксплуатационной (именно с нее и начисляется в дальнейшем квартплата), в отличие от общей строительной, которая представляет собой площадь пространства, занимаемого квартирой, без учета внутренних перегородок, но с учетом половины толщины внешней и ограждающих стен (по осям). Вполне естественно, что строительная площадь всегда (в среднем на 2–4 %) больше эксплуатационной, что часто используется недобросовестными застройщиками (см. главу 3.12 третьей книги нашей серии). Следует также иметь в виду, что в статье 16 ЖК РФ дана немного другая трактовка этих понятий: вместо «жилого помещения» используется термин «квартира» как структурно обособленное помещение в многоквартирном доме (МКД), состоящее из одной или нескольких жилых комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые включают в себя балконы и лоджии.
Теперь давайте подробнее разберемся с нормами площадей. В ЖК РСФСР таких существовало три (см. табл. 4.1.4), в новом ЖК РФ – осталось столько же, только они стали называться по-другому. При этом норма общежития (бывшая санитарная) установлена в ст. 105 ЖК РФ единой, учетные же нормы и нормы предоставления определяются согласно ст. 50 ЖК РФ субъектами Федерации (в табл. 4.1.4 они приведены для Москвы и Подмосковья).
Таблица 4.1.4.
ЖИЛИЩНЫЕ НОРМЫ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ (до 01.03.2005 г. – РСФСР)
Слышали, что теперь (после введения в действие нового ЖК РФ – прим. авт.), чтобы встать в очередь на получение бесплатного жилья, надо числиться малоимущими. А какие доходы позволяют признать гражданина (семью) таковым? А если в собственности есть другое имущество, как будет определяться его стоимость? Проживаем в Москве.
С 1 июля 2006 года в Москве введен новый порядок постановки граждан на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.
Постановка на учет на предоставление бесплатно жилых помещений (квартиры или комнаты) будет осуществляться при соблюдении двух условий:
1) отсутствие жилья или обеспечение жильем менее нормы, установленной законодательством;
2) признание граждан, нуждающихся в жилье, малоимущими.
Это новое требование, введенное Жилищным кодексом РФ с 01.03.2005 г. и Москве, как и другим регионам РФ, после принятия ЖК РФ необходимо было привести свое законодательство в соответствие с федеральным.
25 января 2006 года был принят Закон города Москвы № 7-ЗГ[2]. Постановлением Правительства Москвы № 362-ПП[3] определено, что признавать граждан малоимущими будут органы социальной защиты. Процедура постановки на учет состоит из двух этапов.
Первый этап. Москвичи обращаются в МФЦ (центр «Мои Документы») по месту своего жительства. Заполняют бланк заявления о признании малоимущими с указанием данных всех членов семьи. Далее предоставляются документы о своих доходах и стоимости имущества. Управление социальной защиты, произведя подсчет доходов, выносит решение о признании малоимущими (или об отказе в этом).
Второй этап. Заявитель и члены его семьи, в отношении которых принято решение о признании их малоимущими, в течение года после вынесения решения могут обратиться в управу своего района за постановкой на очередь (дополнительно предоставив требуемые документы). Глава управы, в соответствии с требованиями жилищного законодательства (определенное количество метров на каждого члена семьи (см. предыдущий вопрос); определенное число лет (не менее 10) проживания в Москве и т. д.), принимает решение о постановке граждан на учет в качестве нуждающихся в жилье.
Вышеуказанными нормативными актами предусмотрено, что малоимущими граждане признаются в составе семьи. Если речь идет об отдельной (некоммунальной) квартире, то учитываются все лица, постоянно зарегистрированные (прописанные) в ней. При этом супруг и несовершеннолетние дети, числятся в составе семьи даже и в том случае, если они проживают по другому адресу.
Малоимущими признаются те москвичи, доходы которых не позволяют им за период ожидания в очереди (в настоящее время – 20 лет) самостоятельно приобрести жилье по действующим нормам предоставления (1 чел. – 33 м2, 2 чел. – 42 м2, три и более – по 18 м2 общей площади на каждого. Размер ежемесячного дохода семьи для такого признания зависит от нескольких факторов: величины прожиточного минимума (эта цифра устанавливается нормативными актами г. Москвы и составляет в 4 квартале 2015 г. 14 300 руб.); стоимости имущества, имеющегося в собственности граждан (земельные участки, дачные домики, гаражи, автомобили, ценные бумаги); правового статуса нынешней квартиры (социальный наем или частная), а также способа приобретения имеющегося жилья в собственность: безвозмездно (приватизация, дарение, наследование) или возмездно (купля-продажа, мена, рента). Причем доходы (зарплата, пенсии, пособия) считаются за два календарных года перед годом обращения с заявлением. Недвижимое имущество учитывается по кадастровой стоимости, а все иное (автомобили, ценные бумаги) – по рыночной.
Естественно, что передача недостоверных и явно заниженных данных автоматически влечет отказ от предоставления статуса малоимущего или даже исключение из очереди, если указанные факты вскрылись позднее.
Семья из четырех человек, проживаем в коммуналке, комната муниципальная, стоим на учете с 2009 года. Хотим совершить обмен на комнату в другом районе (вопрос из Москвы. – Прим. авт.). Не снимут ли в этом случае нас с учета?
Нет, не снимут. Если вы переедете в комнату в пределах своего административного округа, даже не придется переоформлять учетное дело.
Стоим на учете с 1999 года (сейчас шесть человек: мои родители, брат, супруг и наш ребеночек). Если мы получим на троих квартиру по программе «Молодая семья», снимут ли моих родителей с очереди? Сейчас двухкомнатная квартира 45 кв. м, город Звенигород Московской области.
Чтобы ответить на ваш вопрос, надо знать площадь новой квартиры, предоставленной по программе «МС». Если суммарная площадь двух квартир будет менее нормы предоставления (для Московской области это 18 кв. м общей площади на человека), то не снимут.
Очередники 2006 года. Нам предлагают квартиру по договору коммерческого найма в бездотационном жилом доме. Если согласимся – нас снимут с учета?
Нет, не снимут; точнее говоря, только по вашему заявлению, которое подписывать, конечно, не следует.
Какой срок проживания сейчас используется в Москве для постановки на учет – пять или десять лет?
Для постановки – десять. Пятилетний срок действует в отношении сделок с недвижимым имуществом, повлекших ухудшение жилищных условий заявителей.
Стоим в очереди с 2003 года, еще по старым правилам. Старшего сына приговорили к лишению свободы на восемь лет. Не снимут ли нас (и его в частности) с очереди?
Нет, не снимут. С 1995 года лица, находящиеся в местах лишения свободы, сохраняют право пользования жилым помещением и все соответствующие этому льготы.
Глава 4.2. Социальный наем
В нашем жилотделе (г. Моршанск Тамбовской обл. – прим. авт.) творятся странные вещи: всех квартиросъемщиков по графику приглашают в контору заключить «договор социального найма» в письменном виде. На каком основании? Не приведет ли это к банальному повышению квартплаты?
Ничего «странного» в действиях жилотдела нет. Согласно ст. 672 ГК РФ, введенного в действие с 1.03.96 г., взаимоотношения между квартиросъемщиком и наймодателем в лице жилищных органов городских администраций регулируются договором социального найма (ДСН), который составляется в простой письменной форме (нотариального удостоверения не требует). Согласно ст. 60–70 нового ЖК РФ этот договор является бессрочным и подробно регламентирует права и обязанности сторон: квартиросъемщика (нанимателя) и муниципалитета (наймодателя). В тексте обязательно должен быть пункт, что жилплощадь (квартира, комната, несколько комнат) предоставляется жильцам за доступную лимитированную квартплату, а в случае тяжелого материального положения граждане имеют право на коммунальные субсидии (см. главу 4.5) по оплате соответствующего жилья.
Кроме того, в ДСН должно быть отражено ранее существовавшее правило о равенстве всех совершеннолетних жильцов квартиры перед наймодателем. На практике это означает, что ответственный наниматель, на чье имя оформляется договор, по которому граждане заняли жилплощадь, не имеет никаких дополнительных прав по пользованию указанным помещением, а все совершеннолетние жильцы несут одинаковую (солидарную) ответственность.
На размер начисляемой квартплаты (и ее рост) заключение договора социального найма никак не влияет.
В ныне действующем Жилищном кодексе (ЖК РФ, подробнее см. главу 2.1 второй книги нашей серии) вопросы, посвященные ДСН, выделены в отдельную главу, и заключать его в устной форме, т. е. просто получить ордер, в том числе и обменный, уже нельзя.
Кого из родственников наниматель муниципальной квартиры может вселить к себе на жилплощадь? Я хотел внука, мне отказали.
Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен в статье 69 ЖК РФ. К ним относятся:
а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;
б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и по нисходящей линии (в нашем случае и внуки).
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, необходимо руководствоваться пунктами 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 года № 173-ФЗ[4], содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.
Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т. п.
Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 Гражданского процессуального кодекса РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя, необходимо исходить из того, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.
Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (пункт 5 части 2 статьи 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (статья 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (статья 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (часть 2 статьи 83 ЖК РФ).
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 3 статьи 67 ЖК РФ)).
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Наниматель с согласия в письменной форме совершеннолетних членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия наймодателя (муниципалитета) – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.
Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
При разрешении споров о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него суды должны выяснить: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т. п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т. п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору в части оплаты жилого помещения и коммунальных услуг и др. (пункт 32 Постановления № 14).
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Что такое некоммерческий наем и чем он отличается от социального?
После 2005 года, когда был принят ныне действующий Жилищный кодекс Российской Федерации, квартирная очередь практически остановилась, а «новые» очередники, чтобы получить бесплатное жилье, должны быть вдобавок признаны малоимущими. Таким образом, «просто нуждающиеся» граждане могли решить свои жилищные проблемы только на коммерческой основе (пусть даже с льготами), что большинству не по силам.
Данную проблему власти пытаются решить при помощи нового института некоммерческого найма, основные положения которого зафиксированы в законе 217-ФЗ[5].
На квартиры по этой программе могут претендовать очередники, малоимущими не являющиеся, однако имеющие доход не выше определенных пределов, установленных в каждом субъекте Федерации (фигурально выражаясь, люди, которые не могут позволить себе взносы по социальной ипотеке). Договор некоммерческого найма заключается на срок до 10 лет и может быть продлен, если наниматель и его семья не перестали соответствовать критериям нуждаемости в жилье. При этом их права по сравнению с соцнаймом сильно урезаны: отсутствует право на приватизацию, поднаем, обмен, установлены более жесткие критерии расторжения по инициативе наймодателя (муниципалитета).
Каждый из очередников, если он не является малоимущим, имеет право подать заявление о предоставлении ему жилья по такому договору, причем заселение наемных домов происходит в порядке очередности постановки на учет, а не подачи этого заявления.
Как показывает практика применения нового закона, стоимость найма квартиры в жилом доме социального использования выше в 1,5–2 раза, но не может превышать пределов, установленных подзаконными актами субъектов РФ. Более подробно положения о некоммерческом найме регулируются статьями 91.1—91.20 ЖК РФ, введенными в действие вышеупомянутым законом 217-ФЗ.
Обязан ли наниматель по ДСН оплачивать расходы на капремонт дома?
Нет, не обязан. Соответствующая строка в квитанции по уплате ЖКХ для муниципальных квартир не включается.
Почему сейчас в неприватизированной изолированной квартире нельзя разделить лицевые счета, как раньше?
Глава 8 ЖК РФ (социальный наем) такую процедуру более не предусматривает.
Чем социальный наем отличается от коммерческого и имущественного?
Более подробно об этом шла речь в главе 3.1 третьей части данной книги. Главное отличие соцнайма – его бессрочность и «социальные» гарантии для нанимателя и членов его семьи.
Проживаю по ДСН в ведомственном жилом доме при фабрике (вопрос из Костромской области. – прим. авт.). У предприятия сменился собственник. Могут ли нас выселить или, как минимум, поднять квартплату?
Выселить, а также изменить условия ДСН не могут, ведь в соответствии со статьей 64 ЖК РФ переход права собственности на жилое помещение, занимаемое гражданами по договору соцнайма, не влечет его расторжения или изменения существенных условий такового. А вот поднять плату за ЖКХ могут, и это наверняка будет сделано.
Подлежит ли договор соцнайма госрегистрации? Заключенный после 22 июля 2014 года – подлежит на основании статьи 26.1 Федерального закона № 122-ФЗ[6].
Чем ответственный наниматель отличается от ответственного квартиросъемщика?
Ничем. Второй термин использовался в ЖК РСФСР и сейчас уже официально не применяется.
Глава 4.3. Выселение
На основании чего граждан можно выселить с занимаемой жилплощади? Что в этом случае предоставляется взамен?
Начнем с конца вопроса. Если выселение граждан состоялось (на основании судебного решения или, если дом грозит обвалом, в административном порядке, см. таблицу 4.3), то возможны три разных исхода.
1. Предоставление другого благоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма (ДСН). Степень «благоустроенности» определяет в своем решении суд, учитывая обстоятельства, заслуживающие внимания, а также нормативные акты местной администрации в жилищной сфере.
2. Предоставление помещения, отвечающего нормам общежития. Согласно ст. 84 ЖК РФ подобная жилплощадь предоставляется также по ДСН и может быть значительно меньше ранее занимаемой.
3. Без предоставления жилого помещения. Используется в случае неправомерных действий со стороны гражданина.
Все основания для выселения, имеющиеся в действующем законодательстве, указаны в таблице 4.3.
Соседи по коммунальной квартире не появляются в ней уже почти два года (в их комнате свалены старые вещи). Можно ли по суду добиться их выселения и занять освободившуюся жилплощадь? Их комната неприватизирована.
Сделать это практически невозможно. Ранее в Жилищном кодексе РСФСР была ст. 60, согласно которой (ч. 1) наниматель и члены его семьи, отсутствующие в квартире более 6 месяцев без уважительных причин, подлежали выселению. Эта же норма относилась и к лицам, осужденным к лишению свободы на срок более полугода (п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР). Однако 23.06.95 г. Конституционный суд РФ своим решением № 8-П[7] отменил данные дискриминационные ограничения, доставшиеся нашему обществу еще с советских времен.
По-другому обстоит дело, если Ваши соседи не вносят квартплату. Согласно ст. 90 ЖК РФ в этом случае наймодатель (муниципалитет) может подать исковое заявление в суд о выселении неплательщика. Если соответствующее решение состоится (на практике это маловероятно), то Вы, как соседи, имеете преимущественное право занятия освободившейся жилплощади бесплатно или путем выкупа (см. главу 3.8 третьей части книги).
Таблица 4.3
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ С МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЖИЛПЛОЩАДИ
Еще одна возможность занять комнату предоставляется в случае, если местонахождение ваших соседей невозможно установить. Тогда можно инициировать судебную процедуру признания их отсутствующими или умершими (см. главу 2.3 второй части книги).
Соседи, живущие под нами, используют свою приватизированную 2-комнатную квартиру не по назначению: организовали в ней радиомастерскую, занимаются извлечением драгметаллов из «электронного лома». В общую вентиляцию по ночам выбрасываются ядовитые газы. Куда только мы не обращались – результата нет. Можно ли их выселить?
Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения в многоквартирных домах предназначены исключительно для проживания граждан, без права ведения в них коммерческой деятельности, тем более такой, которая наносит явный вред здоровью окружающих.
Однако на практике выселить подобных «предпринимателей» из занимаемой ими квартиры весьма проблематично. Можно только добиться законным путем прекращения производственной деятельности.
Из вопроса не совсем ясно, как Ваши соседи приобрели указанную квартиру (приватизировали, купили, получили по наследству), а также прописаны ли они по указанному адресу. Кроме того, для выработки тактики борьбы с «бизнесменами» необходимо знать, зарегистрированы ли они (как частные предприниматели, в виде ООО, ЗАО), имеют ли лицензию на работу с драгметаллами. В вопросе, к сожалению, не указано, в каком городе происходят вышеуказанные события. В Москве, например, действует распоряжение Мэра № 110-РМ[8], согласно которому муниципальные органы (в столице это Департамент имущества, ранее – ДМЖ) имеют возможность подать исковое заявление в суд о признании договора передачи или вторичного отчуждения (см. главы 2.2, 2.4) недействительными на основании ст. 169 ГК РФ (см. главу 2.16).
Кроме того, есть возможность привлечь предприимчивых соседей к уголовной ответственности по ст. 171 (незаконное предпринимательство), ст. 191 (незаконный оборот драгоценных металлов), ст. 198 (уклонение от уплаты налогов) УК РФ. К сожалению, санкции этих статей не предусматривают конфискацию имущества осужденных, но очень большой штраф им придется заплатить.
В случае каких-либо подозрительных выбросов в вентиляцию или наружную атмосферу немедленно звоните в местные экологические службы или службу спасения (в Москве – (495) 937-99-11, 112 – с мобильных).
В связи с тяжелой болезнью мужа (необходимость длительного дорогостоящего лечения) наша семья, проживающая в 3-х комнатной муниципальной квартире с небольшими излишками жилплощади, попала в очень тяжелое материальное положение, когда на счету буквально каждый рубль. Поэтому квартплату в полном объеме оплачивать не можем (платим только за телефон и свет, чтобы их не отключили). Из УК несколько раз присылали уведомления об оплате, и, наконец, пришла повестка в суд и копия искового заявления, где сказано, что, если мы не погасим задолженность, нас выселят в общежитие. Действительно ли возможно такое?
Теоретически возможность выселения неплательщиков, которые не исполняют (полностью или частично) своих обязательств по договору социального найма муниципальных квартир, предусмотрена и в старом, и в новом жилищных кодексах (соответственно, РСФСР и РФ, см. главу 2.1), а также в ГК РФ. Такие действия могут быть произведены наймодателем (в случае, если квартплата не вносилась за период 6 месяцев подряд или более), только по вступившему в законную силу решению суда (причем районного народного, а не мирового судьи), где обязательно должно быть указано иное помещение, отвечающее нормам общежития (6 кв. м жилой площади на человека) и иным техническим требованиям к благоустроенному жилью. Именно отсутствие таких помещений (ни в коммуналку, ни в настоящее общежитие из отдельной квартиры неплательщиков выселить нельзя) является основным сдерживающим фактором для жилищных органов.
Как указал Пленум Верховного Суда РФ в своем обзоре от 21.07.2000 г. (БВС рФ, № 9, 2000), конкретное жилое помещение, отвечающее требованиям переселения, указывается уже в исковом заявлении, в противном случае в подобных исках должно быть отказано, что, естественно, не исключает удовлетворение требований жилищных органов о принудительном погашении имеющейся задолженности, в том числе за счет другого имущества ответчика. Однако в вышеупомянутом обзоре также говорится, что суды должны учитывать и уважительные причины невнесения квартплаты: длительные задержки выплаты зарплаты, пенсий, пособий; тяжелое материальное положение в связи с безработицей, болезнью, утратой трудоспособности; необходимостью ухода за детьми, инвалидами, престарелыми гражданами и т. д. Кроме того, суды могут предоставлять неплательщикам более длительный срок погашения задолженности, а также предлагать сторонам заключить мировое соглашение на предмет рассрочки, отсрочки или даже отработки платежей (полностью или частично).
Как уже отмечалось выше, выселить граждан с занимаемой муниципальной, а тем более частной жилплощади за неуплату квартплаты весьма и весьма проблематично, и такие иски подаются чаще всего с целью припугнуть неаккуратного жильца. Кроме того, в суды часто подаются встречные иски граждан либо по поводу перерасчета квартплаты в связи с наличием подлинных или мнимых льгот, либо в связи с необоснованностью и завышением действующих тарифов, особенно на водоснабжение и тепло. Чтобы полностью обезопасить себя от подобных исков со стороны управляющих компаний, можно совершать полную оплату по получаемым квитанциям хотя бы один раз в 3–5 месяцев. В этом случае прерывается течение полугодового срока, и максимум, что может сделать домоуправление через суд – взыскать с неплательщика накопившуюся задолженность. Более подробно об этом – см. главу 4.5.
Нам очень не повезло с соседями – в подъезде на 2-м этаже одинокая пожилая женщина (владелица приватизированной квартиры) держит около двух десятков кошек. Животные орут, носятся по лестнице, стоит смрад, площадка перед лифтом и ступени часто загажены. Обращения в полицию, СЭС и управу результатов не дали. Один из соседей предлагает решить вопрос силовым путем, да только жалко бедных кошаков, ведь они ни в чем не виноваты. Может, скинуться и за деньги упрятать эту тварь в психушку? (стилистика письма сохранена – прим. авт.)
Начнем с последней части Вашего вопроса. В соответствии с Законом о психиатрической помощи[9] отправить гражданина на принудительное лечение можно только в судебном порядке (см. также главу 2.13), и никакая платная (коммерческая) служба, а также знакомые врачи-психиатры этого делать не станут. Кроме того, как Вы совершенно справедливо отметили, законные меры административного воздействия на подобных «городских сумасшедших» результата не дают, и ситуация чаще всего разрешается в результате тех самых пресловутых «силовых мер».
Однако поставленная в вопросе проблема не является неразрешимой: для начала попробуйте еще раз обратиться во властные структуры (ГКУ ИС, Управа, ОМВД, СЭС, Жилинспекция) с жалобами на содержание незарегистрированных животных с нарушением санитарно-гигиенических правил, причем делайте это периодически, один раз в 2–3 недели. Когда у представителя инициативной группы жильцов подъезда соберется достаточное количество отписок, подавайте коллективный иск в народный суд (не мировому судье) о выселении нерадивой соседки и лишении ее прав собственности на жилое помещение. В исковом заявлении (оно может быть подано от всех жильцов подъезда, а не только от соседей по лестничной площадке) укажите, что в действиях кошатницы усматривается не только нарушение Постановления Правительства № 25[10], но и статей 17, 30, 67 ЖК РФ, а также Конституции РФ – статьей 41 (право на охрану здоровья) и 42 (благоприятная окружающая среда). Кроме того, постарайтесь собрать справки из медучреждений, что несколько человек в подъезде страдают аллергией на шерсть и иные биокомпоненты, а также из СЭС о недопустимом состоянии воздушной среды во всех квартирах, расположенных в стояке. Кроме того, укажите в иске, что в результате неправомерных действий кошатницы вы нравственно и физически страдаете и постоянно испытываете дискомфорт (обязательно потребуйте денежную компенсацию за моральный ущерб).
Конечно, подобный иск имеет немного шансов на выигрыш дела, однако он подается еще и для того, чтобы на законных основаниях назначить «городской сумасшедшей» принудительную судебно-психиатрическую экспертизу (на жаргоне юристов и психиатров – «пятиминутку»). Для того, чтобы народный суд удовлетворил подобное ходатайство, подайте его не сразу, а во время первого заседания, когда инициативной группой (или даже приглашенным для ведения дела адвокатом, см. главу 2.17) уже предъявлены доказательства неадекватного поведения кошатницы. И вот уже тогда можно «договариваться» с врачами, которые будут привлечены к освидетельствованию ненормальной соседки.
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ (извлечение)
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Чем отличается бронирование жилого помещения от «сохранения права пользования»? Каков на практике порядок получения броневого свидетельства (или как оно там называется по-новому)?
Главное отличие заключается в том, что теоретически в помещение, наниматели которого сохраняют право пользования им (см. ответ на предыдущий вопрос), на время их отсутствия могут быть вселены поднаниматели или временные жильцы (см. главу 3.2). Наличие же надлежаще оформленного броневого свидетельства не дает возможности наймодателю (т. е. жилотделу при местной администрации) совершить указанные действия. Однако на практике в настоящее время сложилось такое положение, что жилищные органы не осуществляют вселение вообще и бронирование жилых помещений фактически становится излишним.
Для получения охранного (или броневого, как его часто называют на практике) свидетельства временно выезжающим необходимо обратиться в муниципальные органы, ведающие муниципальными обменами ордеров (в Москве это – ГУП «МГЦАЖ», сайт mgcaz.ru). Согласно Инструкции о порядке бронирования жилых помещений (в редакции Постановления Правительства РФ от 18.01.92 г.) наниматель жилплощади должен предоставить документы, подтверждающие выезд (желательно с указанием срока), например, трудовой договор, командировочное удостоверение, справку с места работы.
Максимальный срок действия брони – 3 года, по истечении которых свидетельство должно быть перерегистрировано.
Данные о наличии охранного свидетельства и лицах, имеющих право на бронь, фиксируются в финансово-лицевом счете и домовой книге (граждане при этом выписываются). Поэтому при совершении сделок с квартирами необходимо выяснить, не выдавались ли в течение последних 10 лет на проверяемую жилплощадь броневые документы (учитывать нужно также и просроченные, ибо в судебном порядке можно восстановить их действие). В случае, если лица, проживавшие в квартире, были выписаны с оформлением брони, жилплощадь в дальнейшем приватизирована и продана, то все сделки с ней будут впоследствии признаны судом недействительными (см. главу 2.16).
Однако в ст. 71 нового ЖК РФ понятие «бронирование жилья» отсутствует, так как оно поглощается более широким по смыслу «сохранением права пользования». При этом отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального (ДСН) или коммерческого (ДКН) найма не влечет расторжения отношений с наймодателем, т. е. выселения, если наниматель исполняет свои обязательства по ДСН или ДКН, т. е. в первую очередь своевременно вносит плату за наем и коммунальные услуги в соответствии со ст. 154–155 ЖК РФ. «Физическое» же проживание на занимаемой жилплощади, в том числе и коммунальной квартире, становится необязательным.
Бывший муж (ныне покойный) семь лет назад прописал на нашу общую муниципальную жилплощадь ребенка от второго брака. Могу ли я его выписать по суду? У его матери (бывшей второй жены) жилплощадь имеется (в соседнем доме).
Если ребенок не является членом вашей семьи и у одного из его родителей имеется другая жилплощадь – можете.
Живу в коммуналке. Сосед – алкоголик, его к нам откуда-то переселили, комната у него в собственности. Часто дебоширит. Можно ли его выселить через суд?
Законным путем – нет.
Муниципальная квартира, была большая задолженность по ЖКХ. Получила заочное решение суда о выселении. Могу ли я его отменить, если все оплачу?
Если решение не вступило в законную силу – можете при условии подачи апелляционной жилобы и полного погашения задолженности.
Соседи по коммуналке получили от города отдельную квартиру, но из комнаты не выселяются, а новую квартиру сдают. Что делать?
Для начала подать на них исковое заявление в суд о прекращении права пользования комнатой, снятия в ней с регистрационного учета и фактическом выселении.
Могут ли выселить за неуплату ЖКХ из квартиры, находящейся в собственности?
Нет, не могут, только из муниципальной. У управляющей компании имеется возможность взыскать долги иными способами.
Купил прописку по договору безвозмездного пользования в «резиновом» доме. Собственник подал иск о выселении. Каковы мои перспективы?
Только затягивать процесс, в лучшем случае добиться отсрочки по выселению.
Глава 4.4. Снос и реконструкция
В 1994 г. при посредничестве риэлторской фирмы N (она существует до сих пор) купил путем расселения 4-комнатную квартиру в центре Москвы за 126 тыс. долл. (в договоре была указана «балансовая цена» – 56 млн. руб. «старыми»). Прописался в нее вместе с женой, сделал евроремонт. В 2014 г. дом (1899 г. постройки, 4-этажный) начали отселять – он пойдет под снос, на этом месте будет строиться бизнес-центр. В качестве компенсации нам предлагают 4-комнатную новостройку на окраине и 14,5 млн руб. (компенсация на основании отчета оценщика, выбранного городом). Вопрос первый: как увеличить размер компенсации? Второе: можно ли привлечь риэлторскую фирму к ответственности за то, что они не предупредили о возможности сноса дома (за свою работу агентство получило с меня в 1994 г. 13 тыс. долл.)? Третье: как компенсировать стоимость евроремонта (по смете – эквивалент 85 тыс. долл., документы сохранились)?
Согласно ст. 32 ЖК РФ, собственники квартир при сносе дома для общественных или государственных нужд обеспечиваются равноценным жилым помещением или им предоставляется денежная компенсация. Так что муниципальные органы, предоставляющие Вам 4-комнатную квартиру в том же населенном пункте (формально все равно – в центре или на окраине) и денежную компенсацию за разницу площадей (формально, сумма рассчитана исходя из рыночной стоимости), со своей стороны правы. Однако такие условия – откровенное издевательство над Вами, ведь вместо квартиры в центре Вы получите жилплощадь, эквивалентную по стоимости 350–400 тыс. долл., при условии, что рыночная стоимость Вашей нынешней квартиры составляет минимум 1 млн. долл. В сложившейся ситуации отчаиваться не стоит – можно защитить свои имущественные права, используя положения ст. 239 ГК РФ.
Рекомендуем подать исковое заявление в суд о защите своих имущественных прав. Ответчиком по нему будет не только Правительство Москвы, но и коммерческая организация – владелец будущего бизнес-центра, который возводится на месте сносимого дома. Естественно, ведение дела потребует услуг квалифицированного адвоката и существенных материальных затрат. При благоприятном исходе дела, возможно, удастся заключить мировое соглашение с организацией – застройщиком, и Вам будут выделены средства на покупку более приемлемого жилья.
По второй части вопроса. Риэлторскую фирму N юридическим путем привлечь к ответственности не представляется возможным. В 1994 г., когда Вы покупали квартиру, решение о сносе дома принято еще не было, и компания добросовестно выполнила взятые на себя обязательства, ее подобрав и оформив.
Третий вопрос – о евроремонте. Предоставьте суду доказательства Ваших затрат по приобретению стройматериалов и оборудования (цены на них можно увеличить). Старайтесь не злоупотреблять фиктивными сметами – во время разбирательства адвокат со стороны ответчика имеет возможность доказать завышенность Ваших требований (судом может быть назначена соответствующая экспертиза, и продолжительность процесса сильно затянется).
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
(извлечение)
Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества связи с изъятием участка, на котором оно находится
1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284–286 настоящего Кодекса. (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)
Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года. – Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ.
2. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. – Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ.
Получила в наследство жилой дом (кирпичный, 96 кв. м общей площади, построен в 1974 г.) в поселке городского типа N Московской области. В настоящий момент местная администрация (поселок получил в 1987 г. статус города) приняла решение строить на этом месте многоквартирные жилые дома. В качестве компенсации предлагают 1-комнатную квартиру в одном из них. Она мне, в общем-то, не нужна. Что выгоднее – требовать деньги или потом полученную жилплощадь продать?
Из вопроса неясно, прописаны ли Вы (зарегистрированы) в сносимом жилом доме или нет. В первом случае, согласно ст. 239 ГК РФ, граждане имеют право получить от местной администрации другое благоустроенное жилье (что было Вам предложено) плюс денежную компенсацию. Однако по поводу ее размеров обольщаться не стоит: расчет идет исходя из оценочной стоимости, исчисленной местным БТИ, которая будет меньше реальной на 15–20 %.
Если Вы прописаны в другом месте, то можно подать исковое заявление в суд по поводу компенсации согласно ст. 239 ГК РФ (подробнее см. ответ на предыдущий вопрос). При этом необходимо будет провести рыночную оценку дома, желательно с завышением (см. главы 1.1 и 1.2 первой части нашей книги), и, конечно, пригласить на процесс опытного адвоката, лучше из юридической консультации при суде, рассматривающем дело.
Кроме жилого дома, изъятию для общественных нужд подлежит и земельный участок, расположенный под ним. При этом Вы можете также получить компенсацию за землю, вне зависимости от того, находится она в частной собственности или пожизненном наследуемом владении (см. главу 3.16 третьей части книги).
И, наконец, последняя часть вопроса. Оцените свой дом вместе с участком (приблизительно получится 6–7 млн руб., см. Видеоприложение 1[11]) и предлагаемую местными властями квартиру (в зависимости от города и удаленности от столицы это 3–4 млн руб., см. главу 1.1 и Видеоприложение 1). Видно, что горадминистрация предлагает явно неравноценные условия. Поэтому придется отстаивать свои права в судебном порядке, что, к сожалению, требует времени и немалых средств.
Живем в пятиэтажке (строительной серии 2-32) на территории Центрального административного округа Москвы. Принято решение о сносе нашего дома, но квартиры предлагают только в области или в экологически неблагоприятных районах типа Люберецкие поля или Кожухово. Можно ли остаться жить в центре, даже в меньшей по площади квартире?
Согласно ст. 32 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением (снос дома, его реконструкция, перевод в нежилой фонд и т. д.) новое помещение должно быть размером не менее занимаемого и находиться в черте данного населенного пункта (в рассматриваемом случае – всего города Москвы, включая и «новую» часть города). На практике в столице порядок переселения из сносимых домов, в первую очередь панельных пятиэтажек строительных серий К-7; 2-32; 1-МГ; 2-35; 1605-АМ; МГ-300 первого периода индустриального домостроения (категория 3 Б, см. Видеоприложение 1), регламентируется Законом № 21-3Г[12]. Согласно этому нормативному акту установлены так называемые нормы предоставления нового жилья (на одного человека – 33 м2 общей площади, на двоих – 42 кв. м, на троих и более – по 18 кв. м. Кроме того, указанный закон предусматривает выделение новой квартиры преимущественно в том же административном округе, где находится сносимый дом, однако на практике это требование обычно не выполняется, особенно по отношению к жителям центра города (ЦАО).
Более сложная ситуация возникает в отношении собственников жилых помещений, чьи дома попадают под выселение. Самый неблагоприятный случай – в такой квартире никто не зарегистрирован (не прописан), и тогда собственнику могут предложить также и денежную компенсацию, которая будет определена на основании отчета «аттестованного» оценщика, т. е. в виде квадратных метров в новой квартире (по инвестиционной себестоимости строительства, но без учета норм предоставления, так как это считается вторым жильем). За оставшуюся площадь предлагаемого городом реального жилья уже придется доплачивать по более высокой, устанавливаемой городской комиссией цене.
Однако начиная с 2011 года, после прихода к власти в Москве «команды» нового мэра, условия предоставления жилья при сносе были сильно ужесточены. Во-первых, отменены какие-либо льготы гражданам, зарегистрированным (прописанным) в частном жилье, но не являющимися его собственниками; во-вторых, если в сносимой квартире (доме) проживали очередники, признанными таковыми в соответствии с законом 29-3Г (см. главу 4.1), то при их переселении предоставлялось жилье комнатности и площади, что они занимали (так новые власти трактуют принцип социальной справедливости – ваша очередь еще не подошла).
Как указал в своем Постановлении от 02.04.2003 г. Президиум Верховного Суда РФ, обобщивший судебную практику по подобным делам, собственники сносимых квартир и члены их семей вправе требовать восстановления своих жилищных прав в полном объеме, т. е. получить от города (муниципальных властей) справедливую компенсацию за утраченное частное жилье. При этом обязанность собственника выплачивать разницу в стоимости сносимой и предоставляемой квартиры ни одним федеральным законом не установлена. Народным судам при рассмотрении указанной категории дел рекомендовано руководствоваться при расчете компенсации не заниженной, как обычно предлагают муниципальные власти, а рыночной (справедливой) стоимостью сносимого жилья (на практике в случае подачи гражданами подобных исков ответчик, т. е. город, обычно предлагает заключить мировое соглашение с предоставлением, естественно, более «выгодной» собственникам квартиры).
Практика отселения граждан из ветхого фонда показала, что сразу после объявления властями своих планов по сносу дома в нем резко возрастает количество разводов, усыновлений, лиц, страдающих болезнями, при которых невозможно совместное проживание, а также через положенный срок сильно возрастает рождаемость. При этом граждане, проживающие в пятиэтажке, становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (таковыми признаются семьи, имеющие обеспеченность жилплощадью в отдельных квартирах менее 10 кв. м общей площади на человека – см. главу 4.1). Так что Вы можете использовать и этот способ, в результате чего получите квартиру хоть и на окраине, но с большим количеством комнат.
Кроме того, часть вопросов в жилотделе можно решить, либо настойчиво, иногда со скандалом, отстаивая свои права, либо предложив взятку (подробнее об этом см. главу 1.17 первой части нашей книги).
Проживаем (5 чел.) в отдельной 3-комнатной квартире (80 кв. м) 4-этажного дома послевоенной постройки, без железобетонных междуэтажных перекрытий. В последнее время подвал стало часто заливать, причем не за счет аварий, а по причине поднятия уровня грунтовых вод. Из-за этого намокают и разрушаются полы, по стенам пошла плесень и грибок, пахнет сыростью, тяжело дышать. Дом сносу пока не подлежит. Можно ли признать такое помещение непригодным для проживания и получить другую квартиру?
В соответствии с ныне действующим Положением по оценке непригодности жилых домов и помещений для постоянного проживания (утверждено Постановлением Госстроя РФ № 10 от 20.02.2004 г.) органы местной исполнительной власти могут признать непригодным для проживания как весь дом, так и части жилых помещений в нем. Однако ситуация, рассматриваемая в вопросе (подтопление подвала за счет повышения уровня УГВ), к сожалению, не попадает ни под один пункт соответствующих перечней (см. таблицы 4.4.1 и 4.4.2). Естественно, местные муниципальные организации, ведающие эксплуатацией жилого фонда, особенно если дело происходит в небольшом городе или поселке городского типа, будут всячески затягивать решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания, ибо денежных средств ни на ремонт дома, ни на отселение у них, скорее всего, нет. Подача соответствующего иска в суд (что, безусловно, потребует дополнительных расходов на проведение платной экспертизы состояния подвала, пола и стен), скорее всего, ничего не даст, ибо даже в случае выигрыша дела исполнить подобное решение очень трудно. На практике в таких случаях остается единственный выход: выполнение гидроизоляции пола (возможно, с укладкой дополнительного настила или заливкой бетоном) своими силами с частичным привлечением материалов и специалистов местной жилищно-коммунальной организации.
Таблица 4.4.1
ПЕРЕЧЕНЬ САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ, ДАЮЩИХ ОСНОВАНИЕ ПРИЗНАВАТЬ ПЛОЩАДЬ НЕПРИГОДНОЙ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ
Таблица 4.4.2
ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ ДЕФЕКТОВ, ДАЮЩИХ ОСНОВАНИЕ ПРИЗНАВАТЬ ПЛОЩАДЬ НЕПРИГОДНОЙ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ
Что такое волновое переселение?
Это самая выгодная схема для переселяемых. Под реконструкцию (снос) в таком случае идет целый квартал. Внутри него (иногда на месте первых двух-трех домов) возводится многоэтажная новостройка, в которую и переселяются жители последующих ветхих домов. И так далее.
Где я могу официально узнать о своих правах при переселении? В нашем городе сносят ветхие бараки под коммерческую застройку. Квартира в собственности.
Официально – в юротделе местной администрации или жилотдела (в Москве – жилуправления округа). Там же можно обсудить с юристом этот вопрос и в неофициальной обстановке (подробнее см. главу 1.7 первой части нашей книги).
В свое время перевел квартиру на первом этаже пятиэтажки в нежилой фонд, получил свидетельство о собственности. Все было сделано законно. Сейчас дом приговорили к сносу. Могу ли я рассчитывать на аналогичное нежилое помещение в новостройке, или только на денежную компенсацию?
По умолчанию – на компенсацию, включающую, например, убытки от прекращения арендного бизнеса. Если сумма, предлагаемая администрацией, Вас не устраивает, можно подать в суд и попытаться заменить мировое соглашение на более выгодных условиях, в том числе и с предоставлением другого помещения.
Можно ли сейчас в Москве при сносе пятиэтажек получить две отдельные жилплощади? Квартира трехкомнатная, 56 кв. м, в собственности, проживают пять человек. Две комнаты смежные. Формально две семьи, не являющиеся родственниками.
Сейчас это практически невозможно, даже за взятку.
Сносят ветхий трехэтажный дом, на его месте будут строить новый микрорайон (не город, а коммерческий застройщик). Могу ли я по закону претендовать на квартиру именно в этих новостройках? Есть другое жилье, в старой квартире не прописана.
Нет, не можете. Предоставление квартиры в новостройке – предмет переговоров с застройщиком и администрацией или результат соответствующего мирового соглашения в суде.
Глава 4.5. Коммунальные платежи
Во сколько раз вырастут тарифы на квартплату с проведением жилищно-коммунальной реформы? Будет ли разница в оплате в зависимости от выбора управляющей компании (муниципалы или частники)?
Согласно Федеральному закону № 210-ФЗ[13] в стране начата «перестройка» жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) с целью уменьшения государственных дотаций на его развитие и перевода ЖКХ на полную коммерческую самоокупаемость. На практике это означает постепенное повышение квартплаты в 2,5–4,5 раза (в настоящий момент из местных бюджетов дотируется 60–70 % стоимости коммунальных услуг, а оставшуюся часть вносят сами граждане в виде квартплаты). Так что повышение тарифов неминуемо, и практически нет разницы, в какой квартире Вы проживаете – приватизированной или нет (см. главу 2.2).
В столице разработана программа реформы ЖКХ на 2015–2020 гг., и именно к концу десятилетия каждая московская семья будет оплачивать 100 % средств, расходуемых на содержание соответствующего жилья. Однако уже с 01.01.2010 г. полностью или частично лишены дотаций следующие категории граждан:
– имеющие второе, третье или иное жилье в пределах данного населенного пункта;
– лица, легально сдающие жилплощадь по договору краткосрочного имущественного или коммерческого найма (см. главы 3.1 и 3.2);
– граждане, имеющие излишки общей площади (1 человек – более 33 кв. м, 2 человека – более 42 кв. м, 3 и более человек – более 18 кв. м. на человека), при отсутствии права на дополнительную жилплощадь;
– проживающие в домах, где организованы товарищества собственников жилья – ТСЖ (см. главу 4.9).
С другой стороны, указанная Программа предусматривает повышенную ответственность обслуживающих организаций (инженерных служб района, коммерческих фирм) за низкое качество или несвоевременность предоставляемых услуг. Однако на практике установление факта таковых и начисление неустойки сопряжены со значительными трудностями – идти в управляющую компанию и доказывать, «что ты не верблюд», получается себе дороже, чем получить мизерную компенсацию. Программой также предусмотрено предоставление малоимущим гражданам коммунальных субсидий (см. ответ на следующий вопрос), которые частично будут компенсировать возросшие затраты на содержание жилья (но не более 1000 руб. на человека). Ответ на вторую часть Вашего вопроса более подробно изложен в главе 4.9.
Наша семья из трех человек (я – пенсионерка, дочь – безработная и внук 7 лет) попала в тяжелое материальное положение. И тут, как назло, постоянно повышается квартплата. Указанную сумму 3500–3800 руб., с учетом энергии, за 2-комнатную квартиру выплачивать не можем. Слышала, что для малоимущих существуют коммунальные субсидии. Можем ли мы ими пользоваться, ведь квартира приватизирована?
Согласно постановлению Правительства РФ № 761 от 14.12.2005 г. субсидии (компенсации) гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются вне зависимости от принадлежности жилого фонда (государственный, муниципальный или ведомственный) и формы пользования квартирой (муниципальная, ЖСК или частная). Учитывается только один существенный фактор: низкие доходы населения. Субсидии предоставляются всем гражданам (не существенно, работающим, безработным или пенсионерам), если совокупный доход семьи меньше максимального размера для начисления компенсаций (он определяется в каждом субъекте Федерации местными властями по-разному).
Для получения коммунальной субсидии (не путайте ее с жилищной для очередников, см. главу 4.6) необходимо обратиться в территориальные отделы субсидий при органах местного самоуправления (в Москве – в районный МФЦ или филиалы городского центра жилищных субсидий (подробная информация на сайте subsident.ru)). Однако на практике, чтобы получить эту компенсацию (не более 1000 руб. в месяц на человека), Вам придется документально доказать отсутствие у Вас высоких доходов. Даже когда субсидия будет назначена, обновлять справки о доходах придется раз в полгода.
Также следует иметь в виду, что субсидию назначают только в том случае, если у Вас нет долгов по квартплате, а при просрочке оплаты ЖКХ более двух месяцев ее перечислять перестанут.
На сегодняшний день (начало 2016 г. – прим. авт.) для начисления субсидии необходимо, чтобы совокупный доход Вашей семьи в месяц не превышал: для одного человека – 36 тыс. руб., для двоих – 58 тыс., для троих – 80 тыс. (цифры округленные). В дальнейшем указанные суммы будут повышаться.
Уезжал в длительную командировку почти на 2 года. Получилось так, что за мою московскую квартиру никто не платил. Когда пришел в МФЦ для перерасчета, мне вывели сумму с учетом платежей за газ, мусор, водопровод, канализацию, горячую воду (этими услугами никто не пользовался), а также заявили, что я сдавал все это время квартиру (на самом деле несколько раз приезжали и жили родственники). Всего получилось почти 52 тыс. руб….
Согласно Постановлению Правительства РФ № 1380[14] при отсутствии более 5 дней граждан в квартирах вне зависимости от их статуса (муниципальные, ведомственные, ЖСК, частные) не взимается плата за газ, водопровод, канализацию, вывоз бытовых отходов, горячее водоснабжение, эксплуатацию лифта и домофона. Перерасчет можно провести как до выезда, так и после возвращения. Действие указанного постановления имеет обратную силу: можно сделать перерасчет на три года назад. Естественно, Вы должны предъявить документ, подтверждающий факт отсутствия: командировочное удостоверение, справку из больницы, садово-дачного кооператива, сельской администрации, документ об освобождении из мест лишения свободы, загранпаспорт с отметкой погранконтроля. Домоуправление может проверить (путем опроса соседей, участкового, техника-смотрителя), не пользовался ли кто-либо квартирой в указанный срок. Более сложно оформляется освобождение от указанных платежей «авансом» – необходимо предъявить документ, в котором будут указаны даты отъезда и возвращения, а также подписать обязательство о том, что в оставляемой квартире никто проживать не будет. На практике в этом случае домоуправление опечатывает двери.
После возвращения жителю необходимо в течение 30 дней обратиться в уполномоченную службу муниципалитета (ДЭЗ, РЭУ, ГКУ ИС, МФЦ) с письменным заявлением и предъявить оригиналы документов, подтверждающие отсутствие. Перерасчет в этом случае должен быть произведен в течение недели.
Имею доли в двух квартирах: одну приватизировал вместе с женой и дочерью в 1993 г., другая досталась по наследству после смерти родителей (вместе с братом и сестрой) в 2012 г. Прописан на первой жилплощади. С августа 2013 г. и там и там произвели перерасчет квартплаты, и оказалось, что мне, как владельцу двух площадей, нужно платить больше, чем соседям (почти 3 тыс. руб. в месяц). Подскажите, как быть? Может, подарить долю в наследуемой квартире брату – все равно там не живу…
Действительно, с начала 2009 г. муниципальные власти Москвы и других крупных городов стали активно выявлять граждан, имеющих в собственности две и более жилплощади (или доли в них). Естественно, такие «двойники» сразу лишаются дотаций на квартплату (не путать с субсидиями), в результате чего суммы платежей вырастают в 1,5–2 раза, а с января 2010 г. владельцы двух и более жилплощадей платят по «полной» и там, и там, вне зависимости от прописки (регистрации). Конечно, самый радикальный способ избежать подобных поборов – вообще их игнорировать, т. е. продолжать платить за обе квартиры по старым расценкам, «не замечая» рассылаемые из управляющей компании новые квитанции. Однако в этом случае рано или поздно возникнут проблемы с судебными приставами, регистрацией по месту жительства или пребывания (см. главу 1.12), а также с выездом за рубеж – полностью или частично долг все равно придется заплатить. Поэтому давайте наметим основные пути «минимизации» квартплаты для лиц, имеющих две или более квартиры (комнаты, доли в них).
Конец ознакомительного фрагмента.