Ленд-девелопмент в инвестиционном процессе
Зарубин В. Н., Червова А. В.
В последние 10–15 лет понятие «девелопмент» получило в России достаточно широкое употребление как характеристика качественного преобразования недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и как вид профессиональной деятельности по организации этого процесса.
Напомним базовые функции девелопера. Он находит торгуемый земельный участок, оценивает его с позиций наиболее эффективного использования, намечает оптимальную стратегию развития на нем объекта недвижимости, при которой он будет интересен инвестиционному рынку и выгоден застройщику. Затем он покупает эту землю или вступает во владение ею на принципах аренды или других правовых основаниях.
Таким образом, девелопер формирует комплексный проект, охватывающий замкнутый цикл от зарождения инвестиционной идеи до ее завершения в момент продажи созданной недвижимости. Он принимаетна себя наибольшие риски, связанные с издержками на преобразование актива, и получает наибольший доход от его реализации.
В профессиональной практике США, являющейся родиной девелопмента, где он был институирован в 1936 г., выделяют шесть его основных этапов:
– оценка экономической целесообразности планируемого проекта и приобретение земли под застройку;
– проектирование;
– финансирование и маркетинг;
– строительство;
– сдача в аренду и продажа;
– эксплуатация и управление.
По этой схеме период девелопмента начинается с подписания контракта на приобретение земли и заканчивается продажей построенного объекта или сдачей его в аренду. В данной модели наблюдается определенная логика: девелопмент начинается с освоения инвестиционной недвижимости и заканчивается ее реализацией в улучшенном состоянии с приращением стоимости. Если девелопер берет на себя коммерческую эксплуатацию постройки, то этим он диверсифицирует свой бизнес.
Российский девелопмент пока работает по другой схеме, сложившейся в условиях разрешительного инвестирования и государственной монополизации землепользования. В предлагаемой статье предпринята попытка рассмотрения мирового опыта девелопмента в свете ныне действующей в России правовой системы землеустройства.
По сведениям Института городских земель, 52 % проектов, построенных в США за последние 10 лет прошлого века, приходилось на девелопмент земель, а 48 % – на прочие виды девелопмента [3, с. 8].
Эксперты полагают, что разукрупнение земельных участков – это основной механизм девелопмента территории, неотъемлемая часть роста города, определяющая его внешний облик, типы землепользования и инфраструктуру.
Разукрупнение земли, при котором осуществляется ее подготовка к девелопменту, в США производится в три этапа. На первом этапе выполняется работа с неподготовленной землей. На втором – она превращается в полуподготовленную с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участка. Результатом третьего этапа является разукрупненная земля, разделенная на участки, подготовленные под застройку объектами целевого назначения [3, с. 65].
В зарубежной практике многие девелоперы специализируются преимущественно на улучшении земли как наиболее рентабельного вида девелопмента. В России такая форма распределения функций мало распространена в связи со сложностью оформления исходно-разрешительной документации (ИРД).
В мировой практике девелоперов принято классифицировать на три группы:
1) freedevelopment или «чистый» девелопер выполняет работу по найму за фиксированную ставку или процент от исполненного проекта. Он не берет на себя инвестиционных рисков и работает за гонорар. Его функции обычно связаны с инжинирингом, строительством, управлением проектами;
2) смешанные девелоперы частично участвуют в финансировании проекта, вкладывая в него порядка 10 % его стоимости и получая соответствующую долю дивидендов;
3) спекулятивные девелоперы или девелоперы-инвесторы вкладывают преобладающую часть собственных средств в финансируемые ими проекты и несут наибольший риск в расчете на наивысшие доходы.
По оценкам экспертов, за рубежом доминирует рынок free-девелопмента, на который приходится 60–70 %. В России подавляющее большинство компаний предпочитают идти по пути спекулятивногоили смешанного девелопмента, что объясняется спецификой получения ИРД.
Конец ознакомительного фрагмента.