Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Глава I. Предпосылки и основные начала государственной регистрации прав (В. Н. Синельникова, 2015)

§ 1.1. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве и судебной практике

A. Легальное определение недвижимого имущества (недвижимой вещи) содержится в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ): к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В этой формуле, во-первых, перечислены разновидности вещей, которые должны признаваться недвижимыми априори (земельные участки и участки недр), во-вторых, предложен критерий, на основании которого следует заключать о том, является ли недвижимой та или иная вещь, ни к земельным участкам, ни к участкам недр не относящаяся.

Закон исходит из того, что для квалификации такой вещи в качестве недвижимой необходимо установить, что она имеет особую, нерасторжимую связь с земельным участком: она должна быть связана с ним настолько прочно, что перемещение этой вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.

Другими словами, в качестве критерия для квалификации вещи как недвижимой закон выбрал такую ее физическую характеристику, которая указывает на принципиальную недопустимость перемен в пространственном положении этой вещи (этим признаком по мысли законодателя характеризуются упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ здания, сооружения и объекты незавершенного строительства).

Если с характеристикой именно этих объектов особых сложностей не возникает – ведь они признаны недвижимостью самим ГК РФ, то квалификация в качестве недвижимости иных вещей, в тексте ГК РФ не упомянутых, способна вызвать затруднения.

Несмотря на исчерпывающую формальную определенность критерия прочности связи недвижимой вещи с землей, его нельзя признать пригодным к практическому использованию. Следовательно, в том виде, в каком оно сформулировано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, определение недвижимости неудачно.

Вопреки мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, утверждающих, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре[1], необходимость его исправления можно считать очевидной. Дело в том, что, не подвергнув легальное определение недвижимости расширительному толкованию, не отступив от буквального смысла исследуемой нормы, применить ее к разбору конкретной жизненной ситуации, в которой необходимо дать ответ на вопрос, относится ли вещь к недвижимости, невозможно. Если же действительный смысл правовой нормы, выявленный в результате ее толкования, не совпадает с ее буквальным содержанием, редакцию нормы следует признать несовершенной.

Как следует из легального определения, вывод о квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого может быть сделан только после того, как утверждение о прочной связи этого объекта с землей (о чем обычно судят по его монументальности, по тому, имеет ли он фундамент и насколько крепкими были материалы, использованные для его создания, и т. п.[2]) будет подтверждено заключением о невозможности пространственного перемещения такого объекта без ущерба его назначению.

Тем не менее достигнутый уровень развития инженерной мысли и строительной техники позволяет совершенно безболезненно перемещать в пространстве самые внушительные по своим физическим характеристикам объекты, будь то элементы земного ландшафта, здания, сооружения, памятники или подобные им конструкции.

Примечательно, что соответствующими возможностями человечество располагает уже давно: хрестоматиен пример, когда известный итальянский архитектор и инженер Ридольфо Фьоравенти (Fioraventi) по прозвищу Аристотель при помощи машин собственного изобретения передвинул в 1458 г. с места на место колокольню болонской церкви Санта-Мариа-Маджоре, не причинив ей никакого вреда[3].

Исследуя вопрос о назначении какого-либо объекта, естественно исходить из того, что конкретное хозяйственное предназначение (функция) вещи определяется в первую очередь тем, какими именно физическими (природными, антропогенными) свойствами эта вещь обладает. Этими свойствами как раз и задается хозяйственный способ использования вещи: одно здание предназначается для размещения магазина, другое – под склад, в третьем находится контора, в четвертом – жилые апартаменты.

Если пространственное перемещение большинства объектов осуществимо без причинения им вреда, то очевидно, что при прочих условиях их транспортировка никак не скажется и на возможных способах хозяйственного использования (назначении): например, перемещенное в пространстве здание торгового склада сохранит свою прежнюю функцию и продолжит служить местом для хранения товаров.

Эти замечания приводят к выводу о том, что формулу п. 1 ст. 130 ГК РФ нельзя понимать буквально: ведь если практически все объекты могут быть перемещены в пространстве так, что их назначение не изменится[4], то упоминание в этом пункте «невозможности перемещения» объекта как способа проверки истинности утверждения о его прочной связи с землей лишено смысла.

В то же время одно из основных правил юридической герменевтики гласит, что «из двух толкований нужно выбирать то, которое сопряжено с какими-либо последствиями, а не то, которое делает закон бесцельным»[5] или бессмысленным.

Именно поэтому легальному определению недвижимого имущества должен быть придан иной, более широкий смысл, который, однако, соответствовал бы выраженной в п. 1 ст. 130 ГК РФ основной идее и не расходился с действительностью.

Распространенное в научной литературе определение недвижимости как вещей, которые «могут использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей»[6], тоже не относится к числу бесспорных. Наряду с очевидными достоинствами – его лаконичностью и стремлением к формальной определенности – ему присущи и недостатки. Изъян состоит в указании на некую «неразрывную связь» объекта с землей – признак, который, с одной стороны, не может быть обнаружен у некоторых очевидно недвижимых объектов, связанность которых с землей довольно условна (например, знаменитая пирамида Хеопса – монументальное сооружение, покоящееся на земле исключительно силой собственного веса), а с другой – характеризует многие заведомо движимые вещи, например всевозможные турники, заборы, врытые в землю столбы, ворота и т. п.

Тем не менее очевидно, что ключевой момент рассматриваемой нормы ГК РФ заключается в указании на некую постоянную пространственную связь, существующую между земельным участком и находящимся на нем объектом. Если сугубо механистическое представление об этой связи непродуктивно (ведь нарушение технической привязки объекта к земле не приводит к изменению его назначения, а ее наличие или отсутствие в некоторых случаях не может служить достоверным критерием для отграничения недвижимости от движимости), то следует рассматривать эту пространственную связь в качестве социально-хозяйственной, существующей в представлениях оборота. Действительный смысл легального определения недвижимого имущества необходимо видеть в том, что недвижимостью закон признает все те объекты, физические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты размещены природой или человеком.

В отличие от формулы п. 1 ст. 130 ГК РФ, это определение базируется не на том, чтобы исследовать, возможно ли пространственное перемещение какого-то объекта, а на том, чтобы выяснить, будет ли для него такое перемещение событием чрезвычайным или же вполне ординарным[7].

Разрешая вопрос о том, является вещь движимой или недвижимой, необходимо выяснить, свидетельствуют ли ее физические качества в пользу того, чтобы она неизменно находилась именно на данном участке земли: будь это установлено, вещь следует признать недвижимой.

Естественно, что исчерпывающий перечень таких свойств вещи вряд ли возможен: результаты технической деятельности человека весьма многообразны (то же следует сказать и о действии природных сил). Поэтому понятие недвижимого имущества нужно признать оценочным: разрешать вопрос о том, относится ли данный объект к вещам движимым или недвижимым, в спорных случаях предоставляется свободному, не стесненному какими-либо техническими или регистрационными формулярами усмотрению суда, который не связан ни выводами технических экспертов[8], ни даже фактом предшествующей государственной регистрации прав на эту вещь как на недвижимость[9].

К привычным индикаторам недвижимой природы объекта относятся такие его характеристики, как основательность, массивность, значительность веса, фундаментальность, особая конструктивная прочность, долговечность, наличие фундамента, стационарных коммуникаций, постоянная органическая или же сугубо механическая прочная связь с участком земли и т. п.[10], – черты, наиболее ярко характеризующие упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве примеров здания, сооружения и объекты строительства.

По отсутствию же этих свойств, напротив, заключают о движимом характере вещей – различных модульных, сборно-разборных конструкций, гаражей типа «ракушка», ангаров и т. п.[11] Физические свойства таких конструкций (их способность к легкой трансформации, разложению на составные части и их последующему соединению в одно целое в каком-то другом месте) не дают оснований судить, что изначальная схема их использования предполагает неизменную фиксацию на местности, их постоянное нахождение именно на том земельном участке, где они расположены. Другими словами, такие объекты нельзя признать недвижимостью не потому, что они без всякого вреда могут быть перемещены в другое место (ведь точно так же могут быть перемещены и гораздо более внушительные конструкции), а потому, что в силу их естественных свойств такое перемещение невозможно расценить в качестве радикального отступления от сложившегося плана их географической привязки, как это было бы, например, в случае с колокольней.

Таким образом, упомянутая в п. 1 ст. 130 ГК РФ прочная связь объекта с землей, на которой он расположен, в действительности имеет значение лишь одного из возможных признаков, а вовсе не главного критерия для отнесения этого объекта к недвижимости. Признак же невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, предложенный в той же статье Кодекса для проверки того, достаточно ли прочной является связь объекта с землей, к практическому применению непригоден.

Тем не менее следует признать, что сложившаяся к настоящему времени практика арбитражных судов идет по пути обоснования недвижимой природы спорных объектов именно в терминах ст. 130 ГК РФ: за выводом о наличии прочной связи спорного объекта с землей в текстах судебных актов всегда следует утверждение о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению[12].

Б. Пространственная связанность объекта недвижимости с землей вовсе не обязательно выражается именно в таком их непосредственном соприкосновении, как, например, связаны друг с другом земельный участок и расположенное на нем здание. Напротив, вполне обычны случаи их опосредованного сопряжения: жилое помещение в здании связывается с земельным участком именно посредством самого этого здания.

С обыденной точки зрения и то, и другое может быть рассмотрено в качестве самостоятельного имущественного блага: здание представляет собой один объект интереса, а расположенное в нем помещение – другой. Однако их юридическое положение иное. Здесь действует правило о том, что с того момента, как расположенное в здании помещение поступит в оборот в качестве самостоятельного объекта, само здание такой статус утрачивает и начинает существовать как сумма отдельных помещений (ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»[13], п. 9 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[14] (далее – Закон о регистрации прав на недвижимость), п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в здании»[15]).

Объясняется это правило тем, что одновременное нахождение в обороте и целого (здание), и его части (помещение) может вызвать между управомоченными субъектами такие конфликты, которые не только не оправдываются никакой необходимостью, но и не имеют однозначного юридического разрешения. Представим, что право собственности на здание как целое простирается также и на входящее в его состав помещение, собственником которого является кто-то другой: в случае конфликта между этими лицами право ни одного из них не может быть с должной степенью основательности предпочтено другому. Напротив, если будет признано, что юридически здание существует уже не как целое, а именно как совокупность всех помещений в нем, подобных затруднений не возникает: право каждого отграничивается от других по своему предмету.

В. Значение физических свойств вещи для ее характеристики в качестве недвижимой не является абсолютным: ее юридически значимые качества во многом определяются теми отношениями, которые складываются по поводу этой вещи.

Признание того или иного объекта движимым или же недвижимым имеет значение в первую очередь для оборота: движимые вещи обращаются по одним правилам, а недвижимые – по другим, специальным и более строгим правилам.

Естественно, что их применение не будет иметь смысла, когда выяснится, что присущие какому-то объекту типичные характеристики недвижимости вскоре должны быть им утрачены. Примеры таких ситуаций хорошо известны: при строительстве недвижимого объекта были нарушены публично- или частноправовые нормы о порядке и основаниях его возведения, и он должен быть снесен (п. 2 ст. 222 ГК РФ); недвижимый объект возведен на арендуемом земельном участке, договор аренды которого предписывает арендатору по его окончании вернуть земельный участок свободным от каких бы то ни было построек, и т. п. Ни в одном из этих случаев невозможно подыскать основания, которые заставили бы проигнорировать тот факт, что сложившаяся географическая привязка объекта находится под угрозой неминуемого уничтожения: установленные на этот счет юридические правила предписывают ее прекратить. Подчинять оборот этих вещей нормам, рассчитанным именно на недвижимость, нерезонно: в ближайшее время эти предметы должны исчезнуть. Поэтому считается, что мало исследовать физические свойства вещи, необходимо убедиться и в том, что к сохранению за ней этих качеств не существует юридических препятствий[16].

С учетом этого термин «недвижимость» в приложении к самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) достаточно условен. С одной стороны, поскольку физические характеристики такого объекта предполагают его неизменное нахождение на данном земельном участке, он охватывается понятием недвижимости. С другой стороны, цель самого этого понятия – подчинение оборота недвижимых вещей особым правилам – оказывается в этом случае заведомо недостижимой: самовольно возведенный объект должен быть снесен и в обороте участвовать не может. Вывод о его признании недвижимостью не вызывает тех последствий, ради которых было сформулировано определение недвижимого имущества. В этом смысле объект самовольного строительства недвижимым имуществом мог бы и не считаться. Тем не менее, поскольку его физические характеристики создают о нем представление именно как о недвижимом, существует необходимость применить к нему правила, отличающиеся от норм о создании движимых вещей, – правила ст. 222 ГК РФ.

Некоторые объекты объявляются недвижимыми вопреки их физическим характеристикам. Именно так и обстоит дело, например, с подлежащими государственной регистрации воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и космическими объектами – вещами, основная функция которых в том-то и состоит, чтобы перемещаться в пространстве, двигаться из одного места в другое. Второй абзац п. 1 ст. 130 ГК РФ не только объявляет эти объекты недвижимостью[17], но и устанавливает, что федеральными законами к недвижимости могут быть причислены и другие вещи, качества которых тоже не свидетельствуют об их хозяйственной привязке к отдельному земельному участку.

В этом случае законодателем используется прием юридической фикции, посредством которого через условное утверждение тождества (различий) характеристик рассматриваемых явлений заявляется вывод об общности (разнице) производимых ими последствий[18]. Так, желая по какой-то причине подчинить оборот указанных выше объектов правилам о приобретении прав на недвижимость, закон объявляет заведомо движимое имущество недвижимым.

В современных условиях юридико-технический прием фикции используется главным образом с тем, чтобы упростить и сократить текст нормативных актов, избежав при этом повторного перечисления всех последствий, которые предполагается сообщить фингируемому явлению.

Например, вместо того, чтобы установить, что невозможность извещения должника о месте и времени осуществления действий в рамках исполнительного производства не препятствует при известных обстоятельствах его ходу, закон прибегает к фикции: «адресат считается извещенным» (ч. 2 ст. 27 Федерального закона «Об исполнительном производстве»[19]). Или же для того, чтобы подчинить оборот известной совокупности разнородного, в том числе движимого, имущества, функционально организованного для достижения единой цели, тем правилам, которые касаются именно недвижимости, предприятие также объявляется недвижимостью (ст. 132 ГК РФ)и т. п.

Схожий прием используется французским законодателем, который, имея в виду «избегнуть отделения связанных с недвижимым имением движимостей помимо воли собственника первого», объявляет о существовании так называемых недвижимостей по назначению (par destination)[20] – в действительности вещей движимых (ульи, чаны, солома, навоз и т. п.), но оборачивающихся вследствие этого приема по правилам об обороте недвижимостей (ст. 517, 524 Французского гражданского кодекса (далее – ФГК).

Без использования фикций и в большем соответствии с действительностью та же самая цель достижима с помощью правил о принадлежностях главной вещи (предметах, хозяйственное предназначение которых заключается в их использовании совместно с главной вещью в целях наиболее эффективного извлечения и сохранения ее полезных свойств) или же о ее составных частях (см. § 293–297 АГУ, § 94 ГГУ).

Таким образом, поскольку гражданский закон, с одной стороны, объявляет недвижимостью заведомо движимые по их физическим характеристикам объекты (водные суда и космические аппараты), а с другой – придает существенное значение юридическому будущему вещи (самовольная постройка), понятие недвижимого имущества следует признать не только оценочным, но и юридическим – таким, содержание которого задается не только социально-хозяйственными, но и юридическими признаками объекта.

Что касается таких объектов, как расположенные на земельном участке леса, растения и обособленные водоемы, хозяйственное назначение которых также сводится к их использованию в связи с земельным участком, то до недавнего времени закон рассматривал их в качестве самостоятельных недвижимых вещей. Впоследствии же возобладала традиционная еще со времен римского права их характеристика как составных частей или же особых свойств земельного участка[21]: их упоминание в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества из п. 1 ст. 130 ГК РФ было исключено[22], а их оборот стал осуществляться посредством сделок с правами на соответствующий земельный участок (ст. 261 ГК РФ, ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации, ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации; ст. 289 проекта ГК РФ).

В качестве составных частей земельного участка должны расцениваться и всевозможные его инженерные усовершенствования (асфальтированные площадки, спортивные поля и дорожки, осушительные канавы, траншеи, колодцы, водоотводные трубы, насыпи, валы, различные мелиоративные конструкции и т. п.), которые не имеют самостоятельного функционального назначения, создаются исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживания земельного участка, на котором они расположены[23].

Законодательство отдельных государств Западной Европы и вовсе исходит из того, что в качестве составных частей земельного участка следует рассматривать не только элементы его рельефа (растительность и водоемы) и результаты его благоустройства, но и все находящиеся на нем постройки (см. § 94 ГГУ).

Такой подход справедливо расценивается как воплощение римской идеи о необходимой юридической связанности земельных участков и расположенных на них объектов, общий смысл которой передан афоризмом superficies solo cedit[24] («возведенное на участке следует за этим участком»). Практический смысл этих правил сводится к тому, что единственным объектом субъективных вещных прав на недвижимость признается земельный участок; все расположенные на нем постройки следуют его судьбе автоматически как его неотъемлемые части. Этим обеспечивается интерес управомоченного в беспрепятственном и свободном осуществлении права на сооружение: по естественному укладу вещей тот, кто намерен использовать строение (здание, сооружение), должен обладать возможностью использовать и соответствующий земельный участок. Лицу прежде всего предоставляется право на землю и только вследствие этого – право на саму постройку как на составную часть земельного участка.

Если говорить о возможности имплементировать эти нормы в российское законодательство, то принципиальных препятствий для этого не существует. Логические правила позволяют исходить и из того, что земля и сооружения на ней – самостоятельные объекты, юридическая судьба одного из которых определяет судьбу другого (право на постройку следует за правом на землю или право на землю следует за постройкой), и из того, что расположенное на земельном участке сооружение – не имеющая самостоятельного юридического значения его составная часть (нормативным основанием этого вывода могла бы стать ст. 133 ГК РФ).

Однако же до тех пор, пока не будет преодолено исторически сложившееся положение, когда собственники объектов недвижимости не являются в то же время собственниками земельных участков, занятых этими объектами, о реализации начала «единства судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации) говорить преждевременно[25]: их судьба различна (один принадлежит кому-то на праве собственности, другой – на праве аренды).

Таким образом, под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком.

§ 1.2. Предпосылки и цели осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество

А. В своих основных проявлениях особенности оборота недвижимого имущества сводятся к тому, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Практическим мотивом, по которому правила о том или ином порядке регистрации прав на недвижимость оказались принятыми большинством современных законодательств, исторически выступает стремление придать обороту таких объектов особую прочность[26]. Что касается тех оснований, которые могли бы объяснить само это стремление – причину, по которой тот или иной регистрационный порядок связывается именно с недвижимостью, а не, например, с движимым имуществом, – то единства мнений в этом вопросе не существует.

Широкое распространение получила идея о том, что объяснение следует искать именно в физических качествах недвижимости.

Считается, например, что внушительность ее пространственных характеристик предопределяет такие способы хозяйствования ею, внешние, наблюдаемые признаки которых, в отличие от ситуации с движимым имуществом, не способны указывать на то, кому эта недвижимость в действительности принадлежит. Утверждается, что «осуществление господства над земельным участком не может быть уподоблено господству над движимой вещью», что «господство человека над землей, то есть частью обитаемой планеты, физически не может быть таким полным и обширным, как господство над каким-нибудь стулом или палкой»[27]. И в самом деле: если «принадлежность движимой вещи определенному лицу… можно подчеркнуть нахождением этой вещи в фактическом обладании этого лица, в кармане его одежды, в его багаже, в принадлежащем ему доме или… хранилище», то земельный участок поместить в хранилище невозможно[28].

По этим соображениям заключают, что методы хозяйственного господства – методы «фактического засвидетельствования хозяйских притязаний»[29] на движимые и недвижимые вещи коренным образом отличаются друг от друга. И если жизненный опыт таков, что лицо, демонстрирующее свое беспрепятственное владение движимой вещью, в большинстве случаев и в самом деле является ее законным собственником[30], то применительно к недвижимости этот вывод неочевиден: свободно перемещающееся по какому-то объекту лицо может равно предполагаться и владельцем, и просто случайным гостем[31]. Поэтому-то, по мнению сторонников рассматриваемой точки зрения, и возникает необходимость в государственной регистрации, в системе ведения записей о настоящих хозяевах недвижимого имущества.

В действительности же никаких радикальных отличий в формах проявления того обстоятельства, что движимая или недвижимая вещь кому-то принадлежит, не существует.

Невозможно, конечно же, отрицать разницу, наблюдаемую в конкретных способах, с помощью которых владельцы движимых и недвижимых вещей демонстрируют хозяйственную принадлежность вещи именно им: движимые вещи имеют при себе или в своем доме, а на объектах недвижимости – находятся; движимые вещи от злоумышленников или случайных нарушителей прячут, а недвижимые – огораживают, запирают, снабжают предупредительными надписями, «нарекают имя свое на земле»[32], оборудуют средствами сигнализации, охраняют и т. п.

Признаки владения недвижимостями отличаются от признаков владения движимым имуществом сообразно физическим свойствам этих вещей. Однако же при всех различиях в частных приемах общим остается их внутреннее содержание – распознаваемое и осуществляемое волевым образом вовлечение вещи в собственную хозяйственно-экономическую сферу. Другими словами, обладание недвижимостью столь же распознаваемо, как и владение движимостями: для демонстрации хозяйственной принадлежности недвижимой вещи ее владельцу нет необходимости постоянно находиться на ней – о принадлежности вещи будут судить по иным знакам («не теряется владение местом в горах, оставленным владельцем осенью и недоступным зимою»)[33]. Кроме того, владение недвижимостью зачастую еще и гораздо более прочно: если движимая вещь легко может быть отобрана или утрачена, то для преодоления технических средств охраны именно недвижимого имущества требуются немалые усилия, потерять же ее и вовсе невозможно.

Таким образом, внешние проявления владения недвижимостью в сути своей точно такие же, как и признаки владения движимыми вещами. Ошибки же в статусе владельца одинаково возможны и там, и тут. Другое дело, что цена заблуждения в правовом положении недвижимости обычно оказывается выше той, которую платят за ошибку в статусе движимого имущества. Поэтому правильным будет предположить, что необходимость особых гарантий в прочности прав на недвижимость оправдывается ее особенным социальным значением и хозяйственной ценностью.

«Известно, – отмечал в свое время Н. Л. Дювернуа, – что в средневековом быту основу довольства составляло землевладение, и около недвижимостей сосредоточивались все вопросы права не только гражданского, но и публичного», «к категории недвижимостей не любили причислять (курсив наш. – К. Н.) вещей ненадежных»[34] (потому-то, вероятно, и «не любили», что к тому не располагала их малая социально-экономическая значимость). Именно в недвижимостях состояло тогда главное богатство народов, а обладание землей было основанием целого ряда политических прав и обязанностей[35]: «во все времена… поземельные отношения глубочайшим образом вплетены в государственную жизнь всякого народа и отражают на себе его политические судьбы, со всеми важнейшими их изменениями и оттенками»[36].

Будучи сопровождены необходимыми оговорками, эти выводы справедливы и сегодня. Социально-экономическая значимость недвижимости и в промышленном производстве, и в частном хозяйстве по-прежнему велика[37].

Конечно же, с течением времени, с развитием промышленности и торговли крайне невысокое в сравнении с недвижимостью значение вещей движимых, большинство которых не выходило когда-то за пределы круга предметов домашней обстановки и хозяйственной утвари, существенно повысилось. В настоящее время, когда в отдельных разновидностях недвижимых вещей воплощаются многомиллиардные состояния (например, акции высокоприбыльной компании, специализирующейся в области информационных технологий), воспроизводить афоризм Средневековья res mobilis, res vilis (движимая вещь – дешевая вещь) было бы уже совершенно неверным.

Тем не менее, несмотря на то, что наряду с недвижимостью в современном обороте циркулируют и движимые вещи, ценность которых не только не уступает, но зачастую и превышает стоимость большинства объектов недвижимости, социально-хозяйственное значение последних не только не уменьшилось, но вряд ли уступает значению дорогостоящего движимого имущества.

Объясняется это тем особенным местом, которое в силу естественного уклада вещей принадлежит недвижимости в жизни любого современного общества. В отличие от вещей движимых, экономическая жизнь которых может оказаться весьма недолгой, а денежная ценность – крайне ненадежной, недвижимое имущество продолжает восприниматься в качестве «постоянной опоры, основы благосостояния и источника постоянного дохода»[38]. Именно земля и возведенные на ней строения предоставляют человеку место, где он располагает свое жилище, находит покой и защиту от природных сил, где он размещает производство и добывает средства, необходимые для обеспечения себя и своей семьи, для обустройства своего будущего; именно земля и возведенные на ней строения представляют собой предметы, которые в силу своих естественных физических характеристик позволяют со всей основательностью надеяться на их неизбывность, неизменность, на особое постоянство их качеств и долговечность их существования. Значение недвижимого имущества в экономической жизни индустриальных и информационных обществ нисколько не снизилось: недвижимость представляет собой постоянный предмет заботы современного предпринимателя, неизменно видящего в ней излюбленный объект для долгосрочного и надежного вложения так называемого постоянного капитала (в то время как «оборотный» инвестируется в высокодоходную, но рисковую движимость).

Высокое социально-экономическое значение недвижимости как основание ее выделения в ряду прочих объектов гражданского оборота было замечено и знаменитым «практическим чувством» древних римлян. Разграничение вещей на движимые и недвижимые они проводили на основе только их естественных свойств и в отличие от современных правопорядков[39] не были склонны объявлять недвижимостью то, что хоть бы и имело высокую ценность, но по природе своей недвижимым быть признано не могло. Высокая хозяйственная ценность и особое экономическое или же политическое положение отдельных вещей выражались тогда в подразделении имущества на familia (неотчуждаемая семейная собственность, включая земельный участок) и pecunia (оборачивающееся имущество), а впоследствии – в делении вещей на группы res mancipi (земля и обслуживающее ее имущество как основа земледельческого хозяйства) и res nec mancipi (прочие, менее важные в хозяйственном плане вещи) и в установлении разного порядка отчуждения вещей, принадлежавших к каждой из этих групп[40]. Однако несмотря на то, что недвижимость (res soli, fundus) неизменно причислялась римлянами именно к тем группам вещей, для которых был установлен особый порядок их участия в обороте (невозможность частного отчуждения familia, распоряжение res mancipi посредством формально-торжественной сделки mancipatio или in iure cessio), в рамках самого подразделения вещей на res mobiles и res immobiles с последними не связывалось практически никаких особых правил вплоть до постклассического периода развития римского права[41].

Б. Тем не менее стремление управомоченных в отношении недвижимости лиц к максимальному упрочению принадлежащих им субъективных прав почиталось естественным издревле. Каждый обладатель какого-либо имущества ожидает, что он не обманывается в характеристиках принадлежащего ему права. Он исходит из того, что и в самом деле является субъектом этого права, что оно распространяется именно на то благо (вещь), которое было указано в акте приобретения, и, наконец, что содержание этого права именно такое, каким оно описано в этом акте.

Естественно, что те же самые интересы имеет и каждый приобретатель прав на недвижимость. Любой из них хочет быть уверенным, что приобретает существующее право; что он получает его именно от управомоченного; что право это именно такое, каким его описывает отчуждатель; что стоимость его не окажется ниже заявленной вследствие лежащих на нем обременений и т. п. Будь приобретатель обманут в своих ожиданиях и получи такие случаи массовый характер, стабильность сложившихся в отношении недвижимости правовых связей нарушится. Может оказаться, например, что имущество, поступившее и успевшее «врасти» в хозяйство приобретателя, по истечении какого-то времени будет у него отобрано. Или же что экономическая выгода от сделки по приобретению объекта недвижимости вместе с обнаружившимся на нем ипотечным долгом не доходит до того, что можно было бы ожидать от приобретения недвижимости без обременений. Наконец, что каждый из возможных контрагентов приобретателя, который при прочих обстоятельствах немедленно вступил бы с ним в сделку по поводу этой недвижимости, в настоящее время колеблется и тянет с ее совершением до тех пор, пока ему не будут представлены бесспорные доказательства правового положения этой вещи, испрашивает скидку с ее цены и т. п. В конце концов такая вещь и вовсе может оказаться вне оборота: уж слишком хлопотными и рискованными становятся операции с ней. История подтверждает, что ошибки в оценке существующих прав на недвижимость вносят сумятицу в организацию не только отдельных хозяйств, но могут расстроить и целую экономику[42].

Известен пример неожиданной беспечности древних римлян, организация оборота недвижимости у которых не предполагала каких-то особых средств его укрепления и на примере ипотеки недвижимого имущества описывалась следующим образом: «Ипотека возникала в силу простого соглашения установителя ипотеки, собственника обременяемого ипотекой предмета, и кредитора. Никто посторонний не имел никакой возможности узнать, что на том или другом предмете покоится право ипотеки. Если и существовала обязанность собственника объявить приобретателю предмета или новому ипотечному кредитору о лежащих уже на предмете ипотеках, то это не спасало приобретателя или следующего ипотечного кредитора от ущерба, раз только собственник умалчивал о лежащих на имении ипотеках. Новый собственник… отвечал по лежащей на предмете ипотеке, хотя бы последняя и не была ему вовсе известна до момента предъявления ипотечным кредитором своего ипотечного притязания на имение. Последующий ипотечный кредитор также не… имел прав из приобретенной им последующей ипотеки оттого, что собственник умолчал о ранее установленных на имение ипотеках в пользу других кредиторов»[43].

Ярким свидетельством крайне неудовлетворительной организации оборота недвижимого имущества в Древнем Риме стала парадоксальная с точки зрения юриста норма, выразившаяся в адресованном опекунам запрете размещать капиталы подопечных им лиц под какие-либо залоговые обеспечения, в том числе и под залог недвижимости[44], – в другое время один из надежнейших способов обеспечения исполнения обязательств.

Последствия рецепции римских правил об обороте недвижимости средневековой Францией состояли, по словам юристов более позднего времени, в том, что оборот недвижимостей превратился буквально в азартную игру: никто, приобретая имение, не был уверен, что цена имения уже не поглощена всецело ипотеками или что имение действительно принадлежит тому, кто выдает себя за собственника; отсюда падение цен на недвижимости и полный застой оборота недвижимостей; и те, кто имел свободные от долгов недвижимости, терпели при их отчуждении не меньше, чем те, кто благодаря своей ловкости и изворотливости давно извлек из имения, может быть, его неоднократную ценность путем установления ипотек; с другой стороны, и честные приобретатели попадались в сети недобросовестных отчуждателей, спекулировавших с выгодой и всегда знающих ходы, чтобы пользоваться угнетенным состоянием оборота[45].

Избежать подобного рода кризисов оказывается возможным там, где участники оборота располагают полной и фактически правильной (достоверной) информацией о правах на недвижимость. Поскольку же число этих участников неопределенно, соответствующие сведения о недвижимости должны служить интересам именно неограниченного круга лиц, а вовсе не какой-то их закрытой группе – не одному лишь суду и не какому-то отдельному администратору. Проще говоря, обеспечить обороту недвижимостей необходимую прочность возможно лишь при том условии, что доступ к соответствующим сведениям открыт для публики, что эти сведения не составляют какой-либо канцелярской тайны. Таким образом, к требованию полноты и фактической правильности сведений о правах на недвижимость присоединяется требование об их гласном (публичном) характере. Психологический расчет в этом случае прост: если о принадлежности какого-то права известно всем, то, с одной стороны, его существование весьма просто доказать в случае спора (notorium non eget probatione), а с другой – это обстоятельство просто выяснить и до возникновения спора.

§ 1.3. Основные приемы обеспечения полноты, достоверности и гласности сведений о правовом положении недвижимости

Наличие полной, фактически правильной (достоверной) и гласной информации о правах на недвижимое имущество является условием стабильности его оборота, а поэтому – и непосредственной целью гражданско-правового регулирования операций с недвижимостью во всех развитых правопорядках истории и современности[46].

В тех правовых системах, где эта задача была осознана скорее, постепенно стали вырабатываться особые юридико-технические средства, направленные на то, чтобы обеспечить в отношении недвижимостей режим исчерпывающей, достоверной и открытой правовой информации. В силу своей рациональности и эффективности выработанные приемы с теми или иными коррективами воспроизводились в других правопорядках и стали в конце концов восприниматься в качестве именно общих, основных способов обеспечения наиболее полного и правильного «очерка правовых отношений недвижимого имущества».

А. Изначально эти средства сводились к особо торжественному, «символико-сенситивному»[47] обряду установления права, предполагавшему обязательное присутствие представителей общества, которые в случае необходимости могли бы впоследствии напомнить о том, какое именно право было передано приобретателю (римская mancipatio, старогерманская Sale и др.). При этом народная смекалка подсказывала и оригинальные способы, которые могли бы закрепить сделочный обряд в памяти поколений.

В случае с Sale среди свидетелей сделки необходимо присутствовали несколько мальчиков, которых драли за уши по наступлении юридической кульминации действа. Значительность собственной роли, сыгранной в совершении акта об установлении права, надолго запечатлевала это событие в их памяти, и даже по прошествии многих лет всегда можно было отыскать одного из тех, кто мог бы авторитетно засвидетельствовать факт проведения обряда[48].

В других случаях к процессу привлекалось и само государство. Удовлетворяя свой собственный фискально-политический интерес в надзоре за распределением земельных участков, государственная власть попутно помогала и реализации частных потребностей: авторитет содействующего совершению сделки государства с легкостью замещал свидетельства всех прочих очевидцев (римская in iure cessio, германская Auflassung[49]). После заключения сторонами сделки о передаче права на недвижимость соответствующее государственное установление (обычно суд) постановляло особый акт, имеющий своей целью подтвердить, что переход права и в самом деле состоялся. Этим формальным документом как раз и обеспечивалось наилучшее доказательство прав нового собственника недвижимости[50].

Особый авторитет акта, составленного и утвержденного властью самого государства, приводил к тому, что право на недвижимость признавалось отныне именно таким, каким оно было подтверждено в самом этом акте: незаявленные претензии третьих лиц считались погашенными и уже не могли навредить управомоченному, ведь обратное подрывало бы доверие к публичной власти[51]. Для объяснения этого зачастую прибегали к фикции. Утверждалось, в частности, что участие государства сводится в этих случаях не к тому, чтобы только разрешить или же засвидетельствовать состоявшийся переход права на недвижимость, а будто бы к тому, чтобы первоначально его пожаловать управомоченному: «Право переходило не прямо от отчуждателя к приобретателю, а сначала от отчуждателя к судье, а потом от судьи к приобретателю»[52]. Естественно, что частные лица оспаривать такое пожалование не смели и не могли. Тем не менее возможностью заявить о своих претензиях до окончательного утверждения права они все-таки располагали, ведь публичный характер процесса предполагал, что о нем знают все заинтересованные лица, а если же они своих требований не заявляли, то делали это, скорее всего, именно потому, что не имели в этом соответствующего интереса.

Наряду, а возможно, еще и до этих способов публичного установления прав на недвижимое имущество[53] стал формироваться и более эффективный подход к их оглашению, принятый впоследствии за основу в большинстве развитых правопорядков. Решение сводилось к тому, что в целях обеспечения полного, достоверного и гласного списка всех прав на недвижимость учреждались специальные («городские», «ипотечные», «вотчинные», «поземельные»[54] и т. п.) книги, реестры, заполнение которых поручалось отдельным государственным органам (судам, городским магистратам и т. п.)[55].

Книги эти велись таким образом, что в каждой из них сосредоточивались записи обо всех правах на все объекты недвижимости, расположенные на данной территории. Этим достигался вполне определенный практический результат: сведения о правовом положении какого-либо объекта недвижимого имущества могли быть почерпнуты только из той книги, которая специально предназначалась для данной территории.

Б. Техническая сторона внесения соответствующих записей предполагает возможность их размещения либо в разделе (листе), приуроченном к отдельному объекту недвижимости (реальная система ведения книги), либо же в разделах (листах), посвященных каждому из обладателей прав на недвижимость (персональная система).

Наибольшую практическую полезность показала именно первая из них: для того, чтобы выяснить все установленные на объекте недвижимости права, в этом случае достаточно знать, что это за объект и где он расположен. Имея эти сведения, любое заинтересованное лицо может с легкостью отыскать приуроченный к соответствующему адресу отдел поземельной книги и получить исчерпывающую информацию обо всех субъективных правах, записанных на этот объект в пользу кого бы то ни было.

Персональная же система ведения реестра предполагает выполнение гораздо более трудной задачи. В этом случае вместо того, чтобы сосредоточиться в одном отделе, посвященном конкретной недвижимой вещи, записи об установленных на ней правах разносятся по «персональным» отделам книги, которые ведутся для каждого управомоченного. Поэтому для того, чтобы выяснить действительное положение какого-то недвижимого объекта, необходимо знать всех лиц, которые были когда-либо управомочены делать в отношении него какие-либо распоряжения. Очевидно, что это не только неудобно, но и далеко не всегда выполнимо. Тем не менее пропуск приобретателем недвижимости сведений хотя бы об одном из таких лиц грозит ему тем, что его приобретение окажется обремененным такими правами, о которых ему ничего не было известно[56]. Естественно, что цель обеспечения наиболее полных и достоверных сведений о правовом положении недвижимости, которые были бы легко доступны каждому заинтересованному лицу, при таких условиях едва ли достигается.

В связи с этим наибольшее распространение получила именно реальная система ведения поземельных книг.

В. Очевидно, что мало предусмотреть необходимость ведения поземельной книги как таковой, следует обеспечить полноту содержащихся в ней сведений, добиться заполнения этой книги, побудить участников оборота к неукоснительной фиксации в реестре принадлежащих им прав на недвижимость.

В качестве содействующих этому мер был опробован довольно широкий круг приемов.

В одних случаях в качестве стимула к скорейшей фиксации в реестре субъективных прав на недвижимость использовались административные штрафы, налагаемые на правообладателей в случае пропуска установленного для записи срока[57].

В других – применялись меры именно частноправовой направленности. К примеру, содержащимся в публичном реестре записям придавалось такое значение, согласно которому они рассматривались в качестве пусть и не единственных, но все-таки наиболее весомых доказательств существования зарегистрированных прав. Вследствие этого у каждого обладателя субъективного права на недвижимость появлялся практический резон к тому, чтобы зафиксировать свое право в реестре, получив тем самым определенные льготы в его осуществлении (одно из наиболее авторитетных доказательств существования этого права – именно его публичное подтверждение[58]).

Затем прибегали к приему, когда занесенному в реестр праву сообщался характер привилегированного: из нескольких конкурирующих правообладателей (например, нескольких ипотечных кредиторов) выигрывал тот, кто первым позаботился о записи своего права[59]. Характерно, что проигравший в этом случае полностью своих прав не утрачивал, их юридическая сила не отрицалась, но осуществить их можно было только по разрешению, с согласия привилегированного кредитора. Таким образом, стимулирующий к записи субъективного права момент тоже сводился к тому, что лицу, зафиксировавшему свое право в реестре, предоставлялись особые льготы в его осуществлении.

Наконец, в силу очевидных практических преимуществ наибольшее распространение получил метод, известный в настоящее время под названием принципа внесения.

Полнота подлежащих записи в поземельную книгу сведений стала обеспечиваться правилом, в соответствии с которым регистрационной записи о праве придается значение одного из элементов фактического состава, лежащего в основе возникновения права, надлежащего способа его приобретения. Внесением записи о праве в специальный реестр завершается процесс возникновения права, именно с этого момента считается накопленным состав юридических фактов, необходимых для его приобретения: право возникает только через внесение, без регистрации оно и вовсе не возникает[60]. Поэтому только тот, кто записан в книгу в качестве управомоченного, легитимируется на какие-либо распоряжения соответствующим объектом недвижимости; распоряжения всех прочих, которые могли бы считаться действительными управомоченными в отсутствие поземельных книг (так называемые материально-управомоченные), признаются недействительными. Таким же образом регулируются и случаи изменения или прекращения однажды зарегистрированного права: оно рассматривается как изменившееся или отпавшее только после того, как будет сделана соответствующая запись в книге. Стимулирующая сила этих правил очевидна: главная цель участников оборота – установление, изменение или прекращение субъективных прав на недвижимость – достижима лишь постольку, поскольку они подчинились необходимости записи в реестр (см., например, § 873, 875, 877 ГГУ, § 431, 451, 481 АГУ, ст. 656, 731, 746, 783, 799 Швейцарского гражданского уложения (далее – ШГУ).

Естественным следствием развития начала внесения выступают правила о порядке разрешения коллизий между конкурирующими правами. Они разрешаются на основе старшинства этих прав, определяемого моментом их записи в поземельную книгу (§ 879 ГГУ): чем раньше право было записано, чем оно «старше», чем выше его ранг, тем больше шансы на его осуществление, ведь оно может быть реализовано преимущественно перед более поздними.

В законодательстве отдельных иностранных государств принцип внесения проводился не столь решительно: в этих случаях исходили из того, что право собственности на недвижимое имущество может быть передано и вне реестра, для этого достаточно соглашения о переносе собственности или же еще и передачи владения самой вещью. Однако в целях побуждения участников сделок с недвижимостью к записи их прав в реестр определенные юридические последствия с этой записью все-таки связывались. Так, распорядиться недвижимостью, определить ее юридическую судьбу признавался способным лишь тот, кто значился ее собственником по книге. Соответственно этому практика рождала ситуации, когда, передав кому-то и владение, и собственность, лицо продолжало тем не менее считаться собственником по реестру. Вновь передать право собственности на отчужденный объект кому-то еще этот записанный «собственник» уже не мог, ведь для этого ему нужно было бы владеть вещью. Возможность же устанавливать на вещь такие права, возникновение которых с передачей владения не связывалось (например, ипотеки), за ним тем не менее сохранялась[61]. Вследствие этого возникала парадоксальная и «режущая глаз» ситуация так называемого дуплицитета прав: не записанный в реестр новый фактический собственник вещи владеет и пользуется, но никак не может ею распорядиться, а не вычеркнутый из книги отчуждатель исчерпывает стоимость этой вещи ипотеками[62].

Ограничения действия принципа внесения могут иметь и более рациональное основание. Необходимо помнить, что главным идейным стержнем его применения выступает стремление доставить обороту гласный источник полных и достоверных (правильных) сведений о правовом положении объектов недвижимого имущества. Естественно, что в тех случаях, когда по тем или иным причинам осуществление этой идеи оказывается нецелесообразным, невозможным или же противоречащим иным правовым началам настолько, что негативные последствия этого перевешивают возможную пользу, в ее проведении не упорствуют.

К примеру, лишена практической целесообразности регистрация таких субъективных прав на недвижимость, степень экономической значимости и хозяйственной обременительности которых настолько мала, что с легкостью выдерживается хозяйством любого лица. В качестве иллюстрации могут быть приведены некоторые проявления отношений соседства (ius vicinitatis) – ряд специфических правомочий, оправдываемых условиями общей скученности городской и сельской жизни: право опереть постройку на стену соседа, право на совместное использование различных «пограничных» сооружений (общих полос земли, межей, рвов, изгородей и т. д.; см. § 921, 922 ГГУ, ст. 657 ФГК).

Затем, нет практического смысла в регистрации таких прав, которые хотя и имеют существенное хозяйственное значение для участников оборота, но в то же время являются «сами собою разумеющимися по правовому строю страны»[63], а потому – легко распознаваемыми и помимо обращения к реестру. Ясно, например, что об обязанности уплачивать лежащие на недвижимом имуществе подати (налог на имущество) каждому предоставлено узнать из содержания самого закона, а вовсе не реестра. В этих случаях говорят, что гласность, присущая закону, заменяет гласность реестра[64].

В некоторых правопорядках, последовательно придерживающихся принципа необходимой юридической связанности земельных участков и расположенных на них объектов (см. § 1.1 настоящей работы), в силу наглядности тех обстоятельств, с которыми закон связывает их возникновение и существование, не принято записывать в реестр сведения и о некоторых сервитутах – таких субъективных правах на чужое имущество, в основе которых лежит не столько собственно сделка, сколько также и доступные восприятию каждого особенности хозяйственной связанности и «топографического положения»[65] недвижимых объектов[66].

Практическая целесообразность начала внесения получает оценку и в практике современных российских судов: юридически обеспеченная возможность владения и пользования недвижимой вещью, переданной приобретателю во исполнение договора, признается за ним помимо регистрации, ведь в противном случае до совершения записи он был бы полностью беззащитен[67].

В известном же количестве случаев последовательная реализация начала внесения оказывается не столько нецелесообразной, сколько именно вредной, действующей не к укреплению, а к ослаблению прав на недвижимость. Например, одной из основных идей наследственного права является начало универсального правопреемства: состояние присвоенности наследственного имущества не должно прерываться; имущество переходит к наследникам в неизменном виде как единое целое в один и тот же момент и считается принадлежащим им со времени смерти наследодателя. Мотив этих норм следующий: в вопросе о том, кому именно принадлежит наследуемое имущество после ухода наследодателя, нельзя допускать даже временной неопределенности, ведь каждый такой случай – повод увернуться от исполнения долга или же растратить чужое наследство. Если бы начало внесения действовало и при наследовании, то моменты открытия наследства и возникновения у наследников прав на входящую в его состав недвижимость неминуемо бы разделялись во времени. Поэтому обычным является правило о том, что права на оставленную умершим недвижимость возникают у его наследников независимо от внесения (см., например, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Аналогичные правила формулируются и применительно к правопреемству при реорганизации юридических лиц (см., например, ст. 58 ГК РФ). Однако последующие распоряжения унаследованной или полученной в ходе реорганизации недвижимой вещью обычно признаются возможными лишь после того, как приобретенное в порядке универсального правопреемства субъективное право будет внесено в реестр: начало внесения возобновляет свое действие (см., например, абз. 4 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Во избежание возможных злоупотреблений и попыток обойти предписания закона об общности имущества, нажитого супругами во время брака, последнее признается их совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно было приобретено и зарегистрировано (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ): из-под действия начала внесения изымается право того супруга, который, не участвуя в сделке по приобретению недвижимости, приобретает на нее право общей совместной собственности на основании закона (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ).

Различным правопорядкам известны и другие отступления от проведения начала внесения. Например, из-под действия начала внесения изымаются права, в которых проявляется сугубо властная функция государства: судебное решение об установлении или признании права, арест как мера обеспечения иска и исполнимости решения суда, как мера по обеспечению уплаты налога и т. п. Принято считать, что частные интересы участников оборота должны в этих случаях уступить интересу общему: отговариваться незнанием этих прав не допускается[68].

Тем не менее запись этих прав в реестр небесполезна. Истории гражданского права известны примеры, когда с целью вящего предупреждения третьих лиц в поземельную книгу планировалось вносить сведения даже и об объеме дееспособности хозяина недвижимости: об «ограничениях, связанных с учреждением над собственником опеки по малолетству или несовершеннолетию, безумию или сумасшествию, …поступлением в монашество»[69] и т. п. Запись этих сведений производится для того, чтобы облегчить третьим лицам «возможность осведомляться относительно рассматриваемого рода ограничений»[70]. Каких-либо материально-правовых последствий с внесением этой информации в реестр тем не менее не связывается: «Такое внесение имеет… значение не условия самого существования известного ограничения или обязательности его для третьих лиц… а только [лишь] акта оглашения»[71].

Г. Благодаря неукоснительному применению начала внесения содержание реестра постоянно пополняется новыми записями о разнообразных правах, установленных в отношении того или иного объекта недвижимости. Однако же цель обеспечения действительной полноты содержащихся в реестре сведений не может быть достигнута только лишь тем, что все эти права будут в нем указаны наперечет, поименно. Необходимо добиться максимальной определенности и в описании этих прав: в том, кому это право принадлежит, на что именно оно распространяется, каким именно содержанием характеризуется и т. д.

Обеспечению максимальной полноты и определенности тех сведений, которые должны быть включены в реестр благодаря началу внесения, служит начало их специалитета. Его суть сводится к тому, что во избежание возможных заблуждений сверяющихся с реестром лиц каждое из записываемых прав должно быть предельно четко индивидуализировано по его субъектам, содержанию, объему, основаниям возникновения и предмету (§ 1115 ГГУ, § 433 АГУ, ст. 783, 796 ШГУ, ст. 2426 ФГК): в этом смысле любое из внесенных в книгу прав признается специальным, характеризующимся не общими (generalis), а именно конкретными, частными (specialis) признаками[72].

Если реализация прочих требований не предполагает ничего другого, кроме их нормативного закрепления, то для индивидуализации прав на недвижимость по их предмету (см. § 1.1) в реальных системах ведения поземельных книг предусматривается особый технический прием.

Каждому самостоятельному объекту недвижимости посвящается специальный раздел, лист (folium) реестра, в котором и фиксируются все подлежащие регистрации права (ст. 945 ШГУ): «Каждая недвижимость представляет отдельный самостоятельный предмет записи и имеет свой особый номер и лист в книге».

Практическая значимость этого технического решения очевидна: права, внесенные в соответствующий раздел, относятся именно и только к этому имуществу и в силу доступности содержания книг для публики, равно как и непосредственной наглядности сведений о правовом положении недвижимости, могут быть легко выяснены; обозримость всех правоотношений по поводу данного объекта существенно облегчается.

Для индивидуализации прав на недвижимое имущество по предмету проводится и обратное правило: недвижимая вещь только тогда может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта оборота, когда в отношении нее ведется самостоятельный лист в реестре. Поэтому распоряжение составной частью недвижимого объекта, пусть даже и выделенного в натуре, признается возможным только тогда, когда состоявшееся разделение вещи получит отражение в самом реестре – когда на появившиеся в результате этого дробления новые объекты будут заведены отдельные листы.

Д. Соответствие содержащихся в поземельной книге записей действительному положению дел (фактическая достоверность, правильность книги) является одной из основных целей ее заполнения. Отсюда становится ясным то значение, которое имеют предусмотренные законодательством меры, направленные к достижению этого соответствия. Поскольку же везде, где в то или иное время появлялись специальные поземельные реестры, их заполнение поручалось различным административным или судебным органам государственной власти, то забота об обеспечении фактической достоверности книги возлагалась на них. Именно эти органы и должны были выполнять все необходимые действия по проверке достоверности (фактической правильности) предъявленных к записи сведений, защищая при этом не только общественный, но также и сугубо государственный, учетно-казенный интерес.

Так как речь идет о внесении в реестр информации о субъективных правах, то проверка достоверности заявленных сведений во всех случаях сводилась к тому, чтобы были исследованы основания возникновения этих прав, оценена их действительность и, следовательно, юридическая сила порождаемых ими прав, разрешен вопрос о том, подлежат ли эти права записи в книгу в принципе.

При установлении законодательных правил о том, как далеко может идти административный интерес проверяющих, насколько обширна может быть их компетенция по оценке заявленного права и лежащей в основании его возникновения сделки, в истории гражданских законодательств государств Европы были опробованы несколько приемов.

Первый из них, получивший название принципа материального легалитета регистрируемых прав, предусматривал, что над участниками сделки с недвижимостью устанавливается своеобразная государственная опека: рассматривающий просьбу о регистрации субъективного права чиновник был не только волен, но и обязан проверить как собственно действительность сделки (ее соответствие материально-правовым требованиям), так и то, не заблуждаются ли стороны в необходимости ее совершения, не ошибаются ли они в своих мотивах, не допускают ли неверных или опрометчивых в хозяйственном плане шагов и т. п. Итогом же столь строгой инспекции мог стать официальный отказ в регистрации заявленного права по соображениям нежелательности соответствующей хозяйственной операции: по произволу государственного чиновника юридически действительная сделка лишалась правового эффекта[73]. Очевидно, что, если бы подобного рода проверки проводились в современных условиях, когда оборот недвижимостей уже не сковывается былыми семейно-родовыми и общественно-политическими узами, его участники подвергались бы совершенно неоправданным ограничениям, что входило бы в противоречие с общей идеей реестра как инструмента разумного содействия обороту, а вовсе не его подавления.

В качестве другой крайности практиковалось решение, при котором под влиянием господствовавших тогда идей о сугубо состязательном характере гражданского процесса полномочия регистрационных органов по проверке основательности заявленных к записи прав ограничивались по максимуму, и о какой-либо проверке этих прав речи, по большому счету, не шло. Вследствие этого в реестр весьма часто включались сведения о несуществующих правах, основывающихся на очевидно недействительных сделках, совершенных неуправомоченными субъектами в отношении неподвластных им объектов[74]. Очевидно, что цель обеспечения фактической правильности (достоверности) записываемых в поземельную книгу сведений в этих случаях не достигалась.

Наконец, был выработан третий, компромиссный подход, получивший название умеренного или же формального легалитета записываемых прав, который и стал в конце концов общеупотребимым в большинстве европейских правопорядков. Его суть заключается в том, что на чиновников регистрирующего органа возлагается обязанность исследовать лежащую в основании заявленного права сделку преимущественно именно с ее внешней, формальной стороны: устанавливаются личности участников сделки; проверяется их право- и дееспособность; устанавливается тождественность лица, указанного в реестре в качестве управомоченного, лицу, распорядившемуся недвижимостью по договору; проверяется, соблюдены ли требования к форме совершения сделки, получены ли предусмотренные законом согласования ее совершения, не содержат ли пункты сделки очевидного противоречия требованиям закона; подлежит ли заявленное право регистрации; не препятствуют ли уже содержащиеся в реестре записи тому, чтобы в него была внесена требуемая, и т. п. (ст. 965 ШГУ). Иные, внутренние условия действительности сделки, лежащей в основании регистрируемого права (как, например, свобода и правильность формирования воли на совершение сделки; справедливость ее условий, целесообразность ее совершения; нарушение ее исполнением какой-либо договорной обязанности собственника и т. п.), ведущим поземельную книгу органом в расчет не принимаются.

Е. Применением начал внесения, специалитета и легалитета поземельных книг и содержащихся в них сведений достигается цель формирования по возможности полного и достоверного источника сведений о правовом положении объектов недвижимого имущества. Поскольку накопление этой информации призвано служить гражданскому обороту, ограждению любого его участника от ошибок, связанных с незнанием истинного положения дел, то записанные в книгу сведения должны быть гласными, доступными для изучения максимально широким кругом лиц.

На протяжении всей истории существования специальных поземельных книг, заполнение которых обеспечивалось не столько в казенных целях, сколько для информирования участников оборота о правовом статусе объектов недвижимости, достижению этого служили законодательные правила о свободном доступе (непосредственном или через предоставление выписок) к сведениям поземельных книг либо всех лиц (ст. 2449 ФГК), либо же тех, кто сумеет доказать регистрирующему органу свой интерес в ознакомлении с книгой (ст. 970 ШГУ).

Так как свобода в получении необходимой информации не ставится в этом случае в зависимость от усмотрения чиновников, целям упрочения гражданского оборота недвижимости в наибольшей мере соответствует именно первый из указанных подходов – с тем, однако, чтобы во избежание возможных злоупотреблений заинтересованным частным лицам предоставлялась информация не обо всем имуществе записанного в книгу лица, а лишь о конкретных объектах интереса, прямо указанных в соответствующем запросе.

Ж. Сам по себе сугубо формальный акт записи в реестр для возникновения, изменения или прекращения регистрируемого права недостаточен. Запись в реестре не заменяет, а лишь дополняет процесс накопления обычно требующихся для этого юридических фактов: если в качестве основания возникновения субъективного права закон называет сделку, то ее совершение предшествует внесению записи в книгу и обусловливает его; когда основанием субъективного гражданского права закон объявляет акт государственного органа, издание этого акта – необходимое условие для внесения соответствующей записи в реестр и т. д. Иначе говоря, запись в книгу имеет значение не основания изменения права, а лишь средства к такому изменению[75].

Естественно, что каждый недостаток в череде этих юридических фактов вызывает и ошибку в записи. Например, при недействительности сделки, направленной на возникновение или прекращение права, внесенная на ее основании запись будет сообщать о праве, которое в действительности не существует, либо же, наоборот, умалчивать о каком-либо из существующих субъективных прав. Та же ситуация имеет место и тогда, когда запись о праве вносится в реестр или же удаляется из него случайно, по ошибке.

Другими словами, цель обеспечения фактической достоверности (правильности) реестра не всегда достижима: содержание реестра может не соответствовать действительности.

Практический эффект начала внесения, таким образом, не абсолютен: «Нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно»[76]. Полной картины существующих в отношении недвижимой вещи прав в этих случаях получить не удается. Цель ведения поземельных книг – упрочение оборота недвижимостей – не достигается, ведь каждый случай расхождения между реестром и действительным положением дел есть предпосылка к тому, что доверившееся реестру лицо обманется в своих ожиданиях и лишится приобретенной вещи.

Ввиду этого со временем и был выработан особый прием юридической техники[77], посредством которого поземельной книге сообщается так называемое свойство публичной достоверности[78] – фиктивная, сугубо юридическая характеристика реестра в качестве надежного и безошибочного источника сведений о правовом положении недвижимого имущества.

Для этого в гражданский закон вводится правило, устанавливающее, что для тех приобретателей, которые при совершении сделки с недвижимостью добросовестно полагались на реестр, его содержание признается достоверным, хотя бы это и не соответствовало действительности[79]. Непосредственный практический эффект этого правила сводится к тому, что доверившиеся реестру лица освобождаются из-под действия принципа nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet[80].

Например, если лицо совершит сделку по приобретению права на недвижимость с тем, кто хоть и не является ее действительным (материальным) собственником, но значится таковым в реестре, то оно и в самом деле приобретает право собственности – так, будто бы оно приобретено у настоящего собственника.

Единственным условием этого является добросовестность самого приобретателя, последняя же налицо всегда, когда он верил в правильность содержания книги и по обстоятельствам дела не мог и не должен был в ней сомневаться[81]. Если это условие соблюдено, приобретатель получает действительное право от того, кто этим правом не обладает, приобретает его a non domino.

Другими словами, если этому не препятствует содержание самого реестра, для добросовестных третьих лиц субъективные права считаются существующими и принадлежащими именно тому, кто указан в реестре в качестве их обладателя[82]. В этом заключается так называемое положительное действие начала публичной достоверности.

«Отрицательный» же его эффект проявляется в том, что добросовестный приобретатель права не связывается в его осуществлении ничем, на что ему не было указано реестром: какими бы правами третьих лиц ни была обременена недвижимость, ни одно из них не является для добросовестного приобретателя обязательным, если в момент приобретения он не мог узнать о них из реестра. Иначе говоря, в правиле о публичной достоверности книги воспроизводится известный афоризм вексельного права «quod non est in cambio, non est in mundo»: если о существовании чьего-либо права на недвижимость нельзя узнать из реестра, то для добросовестного приобретателя условия этого права неважны[83].

Указанные проявления свойства публичной достоверности складываются в формулу, передающую основную идею принципа: «Для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию – почитается неверным»[84].

Желательно далее, чтобы, позаботившись об интересах добросовестных третьих лиц, не забыли и о тех, за чей счет осуществляется эта забота: ведь то, что идет на пользу одним, производится во вред другим, тем, чье право из реестра ошибочно вычеркнуто, описано в нем неправильно или же пока еще в него не занесено.

Средствами защиты интересов этих лиц должны быть особые разновидности вносимых в реестр записей – так называемые протестативные и предварительные отметки. Специфика их заключается в том, что, в отличие от обычных записей о праве, отметки не свидетельствуют о каких-либо правах на недвижимость. Их цель заключается в том, чтобы воспрепятствовать возможным ссылкам на публичную достоверность реестра: предупреждая добросовестных приобретателей о возможном расхождении реестра с действительностью, они исключают ссылку на добросовестность заблуждений этих лиц.

Отметки представляют собой записи, которыми заинтересованное лицо, считающее себя действительным (и иногда – исключительным) правообладателем, но не упомянутое в этом качестве в реестре, предупреждает общественность о своем притязании на соответствующий объект недвижимости: «Содержащиеся в реестре сведения ненадежны и в ближайшее время могут или же должны быть исправлены в мою пользу» (§ 438 АГУ, § 883, 899 ГГУ, ст. 959, 961 ШГУ).

Необходимость в использовании отметок возникает:

• когда из реестра по какой-то причине удаляется запись о праве лица, считающего себя действительным правообладателем (например, лицо, значившееся собственником, обнаруживает, что теперь собственником ошибочно указан другой);

• когда во вред лицу, считающему себя исключительным правообладателем, в реестр по какой-то причине вносится запись о принадлежности права еще и кому-то третьему (лицо, считающее себя полновластным собственником недвижимости, обнаруживает, что на нее безосновательно установлено право залога; собственник выясняет, что наряду с ним в реестр в качестве собственника записан кто-то другой);

• когда лицо, требующее внесения отметки, рассчитывает на скорое приобретение права на недвижимость или уже выговорило его по сделке, но по какой-то причине не успело его зарегистрировать (возникновение права залога обусловлено наступлением какого-то ожидаемого условия, например реальной выдачей кредита; кто-то приобрел недвижимое имущество по сделке, но еще не подготовил все документы, необходимые для регистрации своего права).

Во всех этих случаях в ускоренном и упрощенном по сравнению с обычной регистрацией права порядке в реестр может быть занесена отметка, кратко передающая суть возможных перемен в описании правового статуса объекта недвижимости и препятствующая третьим приобретателям ссылаться на извинительность незнания и на публичную достоверность реестра. Отметка сохраняет за намеченным таким образом правом старшинство (преимущество) против всех приобретений, совершенных после ее внесения[85].

Так же, как и начало внесения, не обладает абсолютным действием и начало публичного доверия к реестру.

Во-первых, свойство публичной достоверности имеет естественные пределы своего действия: оно призвано служить инструментом защиты добросовестных третьих лиц, полагавшихся при совершении сделки с недвижимостью на правильность содержащихся в реестре записей. Поэтому в тех случаях, когда вопрос о защите доверившегося реестру лица не возникает (приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или вследствие принудительного отчуждения[86]), не проявляет себя и свойство публичной достоверности: если нет обманувшегося, нет необходимости и в защите чьего-либо доверия к содержанию поземельной книги.

Из этого следует, что во всех прочих моментах, не связанных с устранением вреда от неправильности содержания реестра, приобретение прав на недвижимое имущество подчиняется общим требованиям гражданского закона. В частности, любой недостаток в способе приобретения прав на недвижимость представляет собой несомненный повод к его оспариванию, к формальной корректировке содержащейся в реестре записи: «Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке» (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость).

К примеру, внесение записи о переходе права собственности на недвижимость к какому-то приобретателю совершенно не способно защитить его от возражения, что в действительности право это к нему не перешло, так как соответствующий договор был заключен под влиянием заблуждения и потому ничтожен. Разрешить этому приобретателю со ссылкой на публичную достоверность поземельной книги потребовать признания его права действительным было бы несправедливо, ведь причина этого с реестром никак не связана. По тем же соображениям недопустимы и требования, чтобы вслед за ошибочным погашением записи о каком-либо из лежащих на недвижимости обременений (например, ипотеки) с должника были бы сложены и соответствующие обязанности: его доверие к реестру этой ошибкой никак не затрагивается.

Публичная достоверность реестра не распространяется на сведения о тригонометрических и прочих сугубо физических качествах объекта недвижимости: о его местоположении, виде, площади, межевых границах, этажности, хозяйственном назначении и т. п. (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость, п. 23–36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[87] (далее – соответственно ЕГРП и Правила ведения ЕГРП). Очевидно, что обманувшемуся на этот счет приобретателю публичная достоверность реестра помочь не может: она не изменит границ земельного участка, не увеличит этажность здания, не добавит квартире лишней комнаты и т. п. Естественно, другими словами, что на такие данные книга может разве что ссылаться, но за правильность их она отвечать не в состоянии[88]: межевое тождество публичной достоверностью обеспечить невозможно.

З. Общий итог развития представлений о порядке обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимого имущества в большинстве развитых законодательств может быть сведен к следующим основным моментам.

Необходимые сведения о правовом положении недвижимых вещей сосредоточиваются в специальных «поземельных», «городских», «ипотечных», «вотчинных» и т. п. книгах – особых государственных реестрах прав на недвижимость.

В наиболее действенных системах регистрации прав на недвижимость основными ее приемами, так называемыми началами ведения поземельных книг являются:

• начало определенности (полноты) сведений;

• начало фактической правильности (достоверности) сведений;

• начало гласности (публичности);

• начало специалитета записываемых в книгу прав;

• принцип внесения субъективных гражданских прав на недвижимое имущество;

• начало легалитета сведений;

• свойство публичной достоверности.

Основываясь на этих началах, используя их разнообразные комбинации и по-разному очерчивая сферу их действия, различные регистрационные системы могут предусматривать и другие средства по обеспечению полноты, достоверности и гласности содержания государственных реестров (связь поземельной книги с кадастром, принцип формального согласия на запись, ответственность за ошибки в записи и др.), но в сравнении с рассмотренными такие средства являются именно второстепенными, дополнительными[89].

§ 1.4. Виды регистрационных систем

Конкретные комбинации всевозможных приемов обеспечения полноты, формальной правильности (достоверности) и гласности правового положения объектов недвижимости разнятся от государства к государству, и вряд ли могут быть обнаружены два национальных законодательства, в которых эти приемы были бы полностью идентичными.

Тем не менее общий исторический ход зарождения и последующего целенаправленного развития различных типов организации заполнения поземельных реестров привел к тому, что любая из существующих регистрационных систем в своих принципиальных моментах может быть сведена к одному из трех основных исторически сложившихся типов: германскому, французскому или же англо-колониальному типу, возникшему в праве бывших английских колоний.

В основании подразделения большинства регистрационных систем на три указанных типа находятся существенные различия в тех материально-правовых последствиях, которые придаются записи субъективного права на недвижимость в поземельную книгу.

А. Регистрационная система современной Германии имеет своим истоком прусское законодательство XVIII в., в свою очередь черпавшее основные идеи организации поземельных книг из права отдельных торговых городов Германии XII–XIV вв.[90] Свое законченное выражение система ведения поземельных книг получила в отдельных нормах ГГУ, устанавливающих материально-правовые последствия записи прав в книгу, и в положениях специального Закона о порядке ведения поземельных книг от 24 марта 1897 г. (ред. 10.10.2013), регулирующего формальную, организационную сторону устройства регистрационной системы (Положение о поземельной книге, Grundbuchordnung).

Ключевые черты германского регистрационного порядка (воспринятого также в Австрии, Венгрии, Латвии, Литве, Польше, Словакии, Словении, Хорватии, Швейцарии, Эстонии и др.) состоят в следующем.

1. Ведение поземельных книг организовано на основе реальной системы их заполнения: вносимые в книгу записи размещаются соответственно разделам (листам), приуроченным к каждому из объектов недвижимости, расположенных в данной местности (§ 2, 3 Положения о поземельной книге).

2. В целях обеспечения полноты сведений о правовом положении недвижимого имущества в германском законодательстве последовательно реализуется начало внесения: § 873 ГГУ устанавливает, что для передачи права собственности на земельный участок (а согласно § 94 ГГУ возведенные на нем сооружения считаются его составной частью), для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу.

С учетом положений § 435 ГГУ, содержащего понятие обременения правом, возникновение, изменение или прекращение упомянутых в Книге 3 ГГУ вещных прав на недвижимое имущество (право собственности, земельные сервитуты, узуфрукт, преимущественное право покупки земельного участка, так называемое вещное обременение земельного участка – возложение на каждого его собственника обязанности натуральных выдач, ипотека, поземельный и рентный долги – как право на получение единовременной или же периодических денежных выплат с каждого собственника земельного участка) подлежат записи в поземельной книге.

Старшинство прав определяется моментом их записи (§ 879 ГГУ). Таким образом, в германской регистрационной системе используется наиболее действенное из известных средств обеспечения полноты сведений поземельной книги: изменение указанных прав признается лишь постольку, поскольку они внесены в реестр, и только лишь записанное в этом качестве лицо является, за редкими исключениями (например, в случае принудительного отчуждения), управомоченным на какие-либо распоряжения значащейся в реестре недвижимостью (§ 13 Положения о поземельной книге)[91]. Оборот недвижимого имущества осуществляется в рамках реестра.

Тем не менее сама по себе, в отрыве от материально-правовых оснований возникновения субъективного права, запись его не порождает: германская регистрационная система воспроизводит афоризм о том, что «нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно». Запись является не основанием, а только лишь способом приобретения права на недвижимость. Основанием же этого права являются те или иные юридические факты, которые в соответствии с гражданским законодательством необходимы для возникновения субъективных прав на любое, не только недвижимое, имущество.

Для случаев договорной передачи прав на любые, в том числе и недвижимые, вещи в германском праве действуют особые правила. Если в иных правовых системах переход права на вещь осуществляется на основании обязательства того или иного вида (например, договорного, деликтного, кондикционного), то в соответствии с § 873, 929 ГГУ переход права собственности на движимые и недвижимые вещи осуществляется на основе особого так называемого вещного договора, заключаемого сторонами во исполнение обязательства по отчуждению вещи[92]. Указанный договор представляет собой абстрактное, т. е. не раскрывающее полной хозяйственно-юридической цели деятельности сторон, соглашение[93], предметом которого выступает передача того или иного вещного права на определенную вещь. Состав юридических фактов, необходимых для перенесения права собственности на движимую вещь, включает: a) абстрактный вещный договор о передаче и принятии права собственности, b) традицию вещи (§ 929 ГГУ). Само же обязательство по перенесению права собственности из фактического состава приобретения права собственности исключается; в случае его нарушения или же недействительности отчуждатель защищается только кондикцией или иском о возмещении убытков. При приобретении недвижимого имущества из указанного состава выпадает традиция вещи, но присоединяется запись права в книге. Материально-правовым основанием (титулом) приобретения права в этом случае выступает абстрактный вещный договор о его передаче. Завершающим же моментом в процессе установления права на недвижимость выступает регистрация права в реестре как способ (модус) его приобретения.

Практический смысл использования конструкции вещного договора объясняется его абстрактным характером: известно, что «упрощением состава волеизъявления мы уменьшаем количество спорных пунктов, на коих притязание основывается»[94]. Абстрактность вещного договора служит интересам как непосредственного, так и каждого последующего приобретателя права на недвижимость. В случае спора о переходе права первый из них освобождается от бремени доказывания основательности своего приобретения. Второй тоже пользуется этой возможностью. Если условия перехода права на вещь к первоначальному приобретателю не сообщались даже регистрирующему органу, то вряд ли они были сообщены последующему приобретателю, а потому его добросовестность, его незнание о материально-правовых пороках приобретенного права практически несомненны.

Тем не менее абстрактный вещный договор представляет собой лишь относительное в своей эффективности средство, ведь по одному из общих оснований – например, вследствие пороков воли его участников – недействительным может оказаться и сам этот договор[95]. В этом случае своего приобретения лишится непосредственный приобретатель, а при отсутствии свойства публичной достоверности реестра – также и последующий.

Абстрактность вещного договора не заменяет свойства публичной достоверности поземельной книги, ведь последнее ограничивает круг возражений не только по абстрактному, но и по каузальному акту передачи права.

3. Формальная основа регистрационной системы – начало специалитета сведений поземельной книги – предполагает максимально полную и точную индивидуализацию записываемого права по его наименованию, субъектам, объекту и содержанию. Например, в соответствии с § 1115 ГГУ при регистрации ипотеки в поземельной книге должны быть указаны кредитор, сумма требования в денежном выражении и процентная ставка, если по требованию уплачиваются проценты, а также, если установлены иные дополнительные обязательства, – стоимость последних в денежном выражении.

Таким образом, полнота записываемых в книгу сведений обеспечивается не только за счет определения точного перечня прав, подлежащих внесению, но также и посредством обеспечения полной определенности в описании этих прав.

При этом для удобства пользования и осмотра поземельной книги каждому самостоятельному объекту недвижимости посвящается специальный раздел, лист (Grundbuchblatt, Realfolium) реестра, в котором фиксируются все подлежащие регистрации права (§ 3 Положения о поземельной книге).

4. Технический порядок совершения записи субъективного права подчинен началу формального легалитета: на государственных служащих, ответственных за ведение поземельной книги, возлагается проверка формальной правильности требования о совершении записи. Контролю подлежат вопросы о том, являются ли участники сделки с недвижимостью право- и дееспособными лицами; подлежит ли предъявленное право записи в принципе; был ли совершен вещный договор о переносе права на недвижимость; было ли получено на внесение записи согласие со стороны лица, значащегося в книге в качестве правообладателя (поскольку записью затрагивается его право); не существует ли формальных препятствий к распоряжению записанным правом, не содержит ли книга записей, ограничивающих управомоченного в праве распоряжения (§ 17, 18 Положения о поземельной книге).

5. Открытость сведений поземельной книги для публики, ее гласный характер закреплен § 12 Положения о поземельной книге. Для осмотра или получения выписки из поземельной книги заявителю достаточно лишь сообщить о своем интересе, указать на него, не доказывая его действительного наличия.

6. Наконец, в полной мере проводится начало публичной достоверности содержащихся в поземельной книге сведений. В соответствии с § 892 ГГУ содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю.

Таким образом, в германском праве проводится идея о том, что для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию, почитается неверным.

Помимо прочего, из положений § 892 ГГУ следует, что публичная достоверность распространяется только на тех, кто приобретает право именно по сделке, так как только в этом случае действиям по приобретению права должно предшествовать исследование книги и, следовательно, только в этих случаях книга могла и должна была помочь приобретателю. «Приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или по принудительному отчуждению не охраняется публичной достоверностью книги»[96].

Характерно, что публичная достоверность поземельной книги действует и в пользу тех, кто хоть и не приобретал подлежащих внесению в книгу вещных прав, но сверялся с содержанием поземельной книги при исполнении в пользу указанного в ней правообладателя каких-либо обязательств, когда они должны были исполняться ему как управомоченному в отношении недвижимости лицу (сродни римским правилам о «путативной оплате» (34, 3 D. 32, 1), или же совершал с записанным правообладателем в отношении недвижимости другие сделки, не связанные с переносом вещных прав на нее (§ 893 ГГУ).

Таким образом, наиболее значимыми чертами германской регистрационной системы выступают последовательное подчинение субъективных прав на недвижимость началу внесения и защита добросовестных приобретателей, пострадавших от случаев расхождения между содержанием книги и действительным положением дел, при помощи свойства публичной достоверности поземельной книги, действующего в пользу широкого круга лиц.

Б. Основным источником сведений о французской регистрационной системе выступают нормы ФГК, Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» и Декрета от 14 октября 1955 г. № 55-1350 «О применении Декрета “О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество”»[97]. Постановления указанных правовых актов задают следующий порядок регистрации прав на недвижимость.

1. Изначально, со времени издания ФГК в 1804 г., ведение поземельных книг осуществлялось по личной системе, предполагающей, что подлежащие записи сведения фиксируются в их привязке не к объекту, а именно к персоне правообладателя: запись состоявшегося приобретения вносится в раздел, озаглавленный именем приобретателя[98]. Историческая приверженность французов личной системе ведения книг имеет романтическое объяснение: разработчики ФГК утверждали, что предметная система (по имениям) напоминала французам унизительный феодальный строй, где лицо было прикреплено к земле; Франция же выдвигает личность на первый план, потому и система книг должна быть личной[99]. В сравнении с реальной системой такой способ построения поземельной книги затрудняет доступ к содержащимся в ней сведениям: ведь для того, чтобы ознакомиться с перечнем установленных на каком-то объекте прав, заинтересованному лицу необходимо знать каждого из сменявших друг друга собственников, так как любой из них мог установить на недвижимости какое-либо обременение.

Однако с 1 января 1956 г. во Франции введена так называемая картотека недвижимого имущества (fichier immobilier), где помимо личных (поименных) разделов, в которые вносятся записи о приобретениях и распоряжениях данного собственника, содержатся также и реальные (пообъектные) разделы, в которых фиксируются приобретения и распоряжения данным объектом недвижимости. Как свидетельствуют эксперты, в первом случае лицо, осуществляющее поиск, может найти все недвижимое имущество в данной коммуне, которое принадлежит определенному лицу (физическому или юридическому), а во втором – лицо или лиц, которым принадлежит конкретное имущество[100].

Таким образом, соединив в себе приемы и личной, и реальной организации структуры поземельной книги, французский регистрационный порядок тем самым, с одной стороны, восполнил за счет последней недостатки первой (ограничение гласности вследствие затруднительности поиска сведений о правовом положении конкретного объекта), а с другой – дополнил преимущества реального построения разделов книги достоинствами их организации на личной основе (простота поиска информации об имущественном положении конкретного лица).

Следует иметь в виду, что французское законодательство исходит из того, что в поземельную книгу записываются сведения не о правах, а именно об актах как разновидности юридических фактов, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимость (договор, односторонняя сделка, судебное решение и т. д.). Наиболее частым объектом записи в книгу является гражданско-правовая сделка.

При оценке этого обстоятельства отмечается чрезмерный ригоризм утверждений о кардинальной разнице, существующей между идеями регистрации субъективных прав на недвижимое имущество и регистрации именно актов (сделок с недвижимостью), ведь процедура записи субъективного права во многих правопорядках подразумевает также и запись в реестр сведений об основании возникновения права, о вызвавшей его юридической сделке[101].

Тем не менее необходимо учитывать, что запись в книгу сведений о субъективном праве свидетельствует о свершившемся факте – о возникновении, изменении или прекращении субъективного права на недвижимость, тогда как в случае с записью сделки реестр свидетельствует лишь о ее запланированном эффекте, но не фактическом результате, наступление которого может быть отложено на какой-то срок, обусловлено реализацией какого-либо условия и т. п.

Поэтому полноценной альтернативой зафиксированным в реестре правам регистрация лежащих в их основании сделок являться не может. Ведь если в первом случае речь идет о том, чтобы записать в реестр сведения об уже возникшем и окончательно сформировавшемся правоотношении, то во втором мы говорим о записи одной лишь вероятности каких-то перемен в правовом состоянии недвижимости. Внесение в реестр записи о праве на недвижимое имущество и запись в реестр сведений о сделке, направленной на возникновение, изменение или прекращение такого права, отличаются друг от друга качеством регистрируемых сведений. Первая всегда свидетельствует о факте, вторая же, когда сделка не переносит права немедленно, – лишь о возможности какого-то факта. Поэтому с точки зрения фактической правильности (достоверности) поземельной книги регистрация прав является предпочтительной[102].

2. В отличие от регистрационной системы германского типа полнота сведений поземельной книги обеспечивается во Франции не началом внесения, а так называемым принципом противопоставимости.

В соответствии с положениями Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» регистрации подлежат все акты, направленные на возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество: права собственности, узуфрукта, права пользования и проживания, долгосрочной аренды, эмфитевзиса, суперфиция, реальных сервитутов[103].

Действительность упомянутых актов, равно как и юридическая сила устанавливаемых ими субъективных прав, от их регистрации формально не зависят. В соответствии со ст. 1138, 1583 ФГК для переноса права собственности, а следовательно, и других вещных прав достаточно простого договора об этом (консенсуальная система передачи права собственности, в отличие от системы традиции не требующая передачи владения вещью). Во французском законодательстве не существует нормы, которая бы, подобно правилу ст. 656 ШГУ, устанавливала, что для приобретения права на недвижимость требуется внесение его в ипотечную книгу: принятый в германской регистрационной системе принцип внесения во французском праве не продекларирован.

Тем не менее для не записанных в книгу актов в ст. 30 Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» установлено следующее правило: подлежащие оглашению акты и судебные решения, если они не были оглашены, не противопоставимы третьим лицам, которые приобрели на ту же недвижимость от того же отчуждателя конкурирующие права на основании акта или решения, также подлежащего оглашению и оглашенного, или зарегистрированную привилегию, или ипотеку; они равным образом непротивопоставимы, если были оглашены, но акты, решения или ипотеки, на которые ссылаются эти третьи лица, были оглашены прежде[104].

Противоположный вывод из этого правила приводит к заключению, что из нескольких приобретателей права на одну и ту же недвижимость, каждый из которых основывает свое приобретение на распоряжении одного и того же записанного в книгу лица (фактически уже более не управомоченного) и права которых конкурируют друг с другом (взаимно отрицают или ограничивают одно другое, как два права собственности, как собственность и ипотека и т. п.), предпочитается тот, кто первым записал свое приобретение.

Поскольку с записью в книгу связано не само возникновение права, а лишь признание за ним возможности быть противопоставленным другим, конкурирующим с ним правам, то есть признание записанного права предпочтительным, принято считать, что французская регистрационная система основывается на принципе противопоставимости.

Претворение этого принципа в практических отношениях означает, что упомянутые в указанном Декрете акты переносят субъективные права и без их записи в поземельную книгу: право возникает или изменяется в соответствии с условиями сделки и подлежит защите от противоправных посягательств.

Полнота же содержащихся в книге сведений обеспечивается в этих случаях угрозой, адресованной каждому незаписанному приобретателю, что, пока его право не будет занесено в книгу, существует вероятность повторного отчуждения или обременения переданной ему недвижимости в пользу третьего лица, которое будет признано действительным правообладателем, если успеет записать свое право в книгу (ст. 2427 ФГК). Риск такого развития событий побуждает приобретателей к записи.

Конец ознакомительного фрагмента.