Глава 1. Правовое положение застройщика земельного участка в зарубежных правопорядках
1.1. Правовое положение застройщика в Германии
Анализ германского позитивного права, оказывающего воздействие на отношения по застройке земельных участков, требует особого внимания в силу различных обстоятельств.
По мнению Е.А. Суханова, германское и российское гражданское право принадлежат не только к единой правовой семье, но и относятся к общей германской ветви. Формулируется вывод о том, что русская и германская цивилистика основывается на переработанном германскими пандектистами римском частном праве[11]. Германское законодательство отличается последовательностью при регулировании отношений по застройке земельных участков, а также обладает значительной судебной практикой, в которой нашли свое отражение проблемы реализации прав и способы их решения. На необходимости учета и использования более чем столетнего опыта реализации права застройки земельного участка, настаивает Е.А. Леонтьева, характеризуя его как эффективный и высокорезультативный институт, обладающий преимуществами законодательного решения[12]. Причины, обусловившие появление концепции развития гражданского законодательства в РФ, сходны по своему содержанию и назначению с Мотивами Гражданского уложения Германии[13]. Анализ содержания, предлагаемого концепцией института вещных прав, указывает на значительное влияние немецкой правовой системы[14]. Огромным достоинством германской правовой системы является серьезная доктринальная аргументация и тщательная проработанность теоретических конструкций, в которые обычно обрамляются отношения связанные с застройкой земельных участков[15].
Правовое положение застройщика в германском правопорядке (то есть степень юридической власти над земельным участком и воздвигнутым зданием) зависит от права застройщика на земельный участок.
Право собственности на земельный участок влечет приобретение права собственности на строения и сооружения, воздвигнутые застройщиком, при условии утраты их право-объектности и признания последних в качестве существенной составной части земельного участка, в силу реализации принципа «приращивания».
Ограниченное вещное право застройки земельного участка «Erbbaurecht» позволяет приобрести застройщику ограниченное вещное право на земельный участок и право особой собственности «Sondereigentum» на возведенное строение, которое считается недвижимостью. При этом действие принципа приращивания изменено, что позволяет признавать строение существенной составной частью вещного права застройки, а не земельного участка.
Обязательственное право аренды земельного участка наделяет застройщика правом срочного пользования земельным участком и правом собственности на строения, воздвигнутые арендатором, которые признаются вещами движимыми при условии строительства «временных, некапитальных строений».
Положение, при котором застройщик земельного участка является его собственником при его юридической характеристике, является ни чем иным, как последовательной реализацией принципа приращивания (superficies solo cedit), закрепленным в германском законодательстве (п.1 § 94 BGB)[16]. Введение принципа приращивания было обусловлено традициями германского права, в которых особое значение уделялось противопоставлению вещей движимых недвижимым[17]. И представлением, в силу которого единственным недвижимым объектом является земельный участок (концепция земельного участка или концепция единого объекта). Строения, прочно соединенные с земельным участком, теряют свою правообъектность и становятся существенной составной частью земельного участка, на котором располагаются. Согласно мнению Ф. Бернгефта и И. Колера «обращение вещи в существенную составную часть имеет то юридическое последствие, что предмет теряет свое свойство самостоятельного объекта права и исчезает в целом к тому к которому оно присоединяется и по отношению к этому целому допускается существование одного и того же права и одного и того же правоотношения»[18]. Похожей точки зрения придерживается и исследователь Ю.А. Волочай: «составные части недвижимого имущества (земельного участка) по праву ФРГ являются его частью, а такие существенные составные части как здания, строения, сооружения даже не рассматриваются по общему правилу, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав»[19]. Следовательно, при анализе правового положения застройщика не представляется возможным говорить о правах на строение, ввиду отсутствия объекта правоотношения. Однако правомочия собственника относительно возведенного строения никуда не исчезают, а лишь дополняют другое, более сильное право – право собственности на земельный участок. Весь объем правомочий собственника строения, привычный для нашего правопорядка как отдельного права, волей немецкого законодателя дополняет право собственника земельного участка.
Немецкий законодатель благодаря использованию принципа приращивания строений, возведённых на земельном участке, с одной стороны урегулировал отношения застройки земельного участка, а с другой – внес полную ясность и последовательность при определении пределов юридической власти застройщика над вещью (строением). Из всего вышесказанного можно построить логическую цепочку. Строение, возведенное на земельном участке, становится существенной составной частью последнего, и к нему как к части целого применимы все правила, применимые ко всей вещи. При упомянутом положении власть застройщика над земельным участком и строением является абсолютной, ввиду того что физически разные вещи (земельный участок и строение) приобретают единое юридическое закрепление по средствам признания их объектом права собственности на недвижимое имущество.
Упоминая о застройке земельного участка собственником, необходимо определить юридические факты, с наступлением которых германский правопорядок связывает возникновение или прекращение права на застройку. Основной предпосылкой возникновения у лица права на возведение строения, является приобретение права собственности на земельный участок.
Отечественный правопорядок в отличие от немецкого напрямую закрепляет правомочие собственника земельного участка возводить строения и сооружения. Правомочие собственника земельного участка на возведение строений закреплено не в отдельной норме, как в отечественном праве, а содержится в виде абстрактной, возможной меры поведения собственника, согласно которой «собственник вещи может в той мере, в какой тому не препятствуют закон или права третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое воздействие со стороны третьих лиц» (§ 907 BGB). Это правомочие является составной частью всех правомочий собственника земельного участка и возникает исключительно в силу факта приобретения права собственности на земельный участок. Ф. Бернгефт и И. Колер считают, что «к правомочиям, вытекающим из права пользования поземельной собственностью, принадлежит также право постройки на земельном участке здания»[20]. К такому же мнению приходил и М.И. Митилино при толковании саксонского, швейцарского и австрийского Гражданских Уложений, отмечавший, что термин «Baurecht» в первую очередь означает право каждого собственника земли возводить на нем строения и только потом свидетельствует об особом праве застройки (суперфициарном праве)[21].
К аналогичному выводу в результате толкования § 903 ГГУ и §14 Конституции Германии приходит и исследователь В.В. Чубаров, рассматривая правомочие на застройку земельного участка как разновидность распоряжения правом собственности[22]. Германский правопорядок определяет объем власти собственника над вещью не через традиционную триаду правомочий, а через категорию «правовое господство»[23] или «право распоряжения»[24], которое может распространяться до тех пор, пока не будет ограничено законом.
Г. Дернбург говорил об изменчивости объема власти собственника над вещью в зависимости от национальных представлений и требований времени, упоминая о социальной направленности современного права[25]. Немецкий правопорядок, по мнению отечественных исследователей, исходит из положения о невозможности приданию власти собственника абсолютного и безграничного физического и юридического господства над вещью, средством ограничения этой власти законом в интересах окружающих[26].
Упомянутые идеи находят свое подтверждение в нормах ГГУ, ограничивающих правомочие по застройке земельного участка соблюдением интересов третьих лиц. Возникновение и прекращение права по застройке земельного участка зависит от законных притязаний собственников соседних земельных участков. О. А. Омельченко объясняет необходимость включения §906-908 ГГУ запретом на притеснение и обесценивание права земельных собственников путем вредного использования смежных участков, что, в свою очередь, соответствует правовой традиции и социальному интересу[27]. А. Жалинский и А. Рерирх обосновывают необходимость норм соседского права желанием законодателя гарантировать мирную жизнь между соседями[28]. §907-908 ГГУ обязывают собственника демонтировать возведенное строение или воздержаться от возведения при наличии реально исходящего или обоснованной наличной возможности появления недопустимого влияния существенного характера на соседний земельный участок или вероятности обрушения строения, или его части. Положения (§ 908 BGB), ограничивающие право застройки в связи с опасностью обрушения строений на соседний участок, довольно ясны и определенны. Особое внимание необходимо уделить формулировке действий (§ 906-907 BGB), в которых немецкий законодатель использует оценочные категории. Собственник не может запретить воздействие, исходящее с соседнего земельного участка, если оно не влияет существенным образом на использование его участка (§ 906 BGB). Саму по себе строительную деятельность и сопутствующие ей негативные воздействия газов, паров, запахов или сотрясений от работы машин, свайных работ современная судебная практика Германии существенным воздействием не называет, и характеризует как допустимое не нарушающее существенным образом интересы соседей воздействие[29]. Однако и подобная деятельность может быть охарактеризована как «существенное влияние» с последующим запретом на ее осуществление, если превышаются установленные законом и административными инструкциями, показатели допустимого вредного воздействия на окружающую среду (§ 906 BGB), установленные в отдельном федеральном законе. К категории «недопустимого воздействия» содержащейся в абз. 1 § 907 ГГУ, судебная практика относит воздействие, которое осуществлено при нормальном состоянии сооружения и его надлежащим использованием. Под строением как источником негативного воздействия подразумеваются искусственные сооружения, строения, канавы, пруды, земляные насыпи, за исключением деревьев и кустов[30]. Право застройщика на сохранение возведенного строения может быть ограниченно, даже при условии соблюдения им установленных законом защитных мер относительно расстояний между строениями при условии, что недопустимое воздействие обнаружено фактически (§ 907 BGB). Показательным является решение суда, обязавшее собственника снести строение, ставшее причиной изменения атмосферных потоков, оказавших негативное влияние на соседний земельный участок[31].
Требования, предметом которых является устранение недопустимого воздействия от строительных работ, ведущихся с нарушением допустимых пределов вредного воздействия, или недопущение возведения, или сохранения строения, являющегося источником недопустимого воздействия, обычно обличаются в форму негаторного иска[32]. Германские суды, требования, вытекающие из нарушения § 907, 908 ГГУ, характеризуют как негаторные иски[33]. В качестве основания прекращения правомочия по застройке земельного участка собственником необходимо выделить прекращение права собственности на объект недвижимого имущества, ввиду того что правомочие возводить строение является составной частью права собственности. Юридические факты, с наступлением или наличием которых германское гражданское законодательство связывает момент возникновения или прекращения права собственника земельного участка возвести и сохранить строение, в зависимости от критерия юридической действительности представляется возможным классифицировать на основные и факультативные.
Основные предпосылки для возникновения или прекращения права застройки: возникновение и прекращение права собственности на земельный участок, ввиду существований правомочий застройки как составной части права поземельной собственности, которыми лицо наделяется в силу закона и факта приобретения права.
Факультативные предпосылки – обстоятельства, запрещающие возводить или сохранять строения, проистекающие исключительно из нарушения законных интересов третьих лиц, в зависимости от фактически сложившихся обстоятельств. Разница заключается в том, что первые из них существую всегда и являются необходимыми и достаточными, в то время как существование предпосылок второго типа является вариативным и вполне возможна ситуация, при которой соседские права вообще могут не оказывать влияние на право застройки земельного участка собственником.
Следовательно, возникновение или прекращение права на застройку земельного участка его собственником, представляет собой совокупность юридических фактов, включающих наличие права собственности на земельный участок и соблюдение законных интересов собственников соседних земельных участков.
Нельзя не отметить, что вышеперечисленные предпосылки, оказывающие влияние на возникновение или прекращение права застройки собственником, не укладываются в принятое в доктрине отечественного права учение о действиях и событиях как юридических фактах порождающих возникновение, изменение или прекращение отношений.
Обстоятельства, влекущие наделение поземельного собственника в германском правопорядке право застройки, могут быть квалифицированы как юридические факты состояния. Выделение последних в качестве самостоятельных юридических фактов, является спорным, однако имеет как сторонников, так и противников.
В частности, Р.О. Халфина полагает, что состояния не могут быть охарактеризованы как юридические факты, так как «нельзя предложить определенный критерий, который дал бы возможность отграничить состояние от длящегося правоотношения»[34]. Схожей позиции придерживается и О.А. Красавчиков[35].
С другой стороны, возможность существования юридических фактов состояний прямо признается С.С. Алексеевым[36], М.А. Рожковой[37]. В.Б. Исаков[38] относит факты состояния в группу особых юридических явлений, не отрицая за ними роли юридических фактов.
Следовательно, можно вполне обоснованно утверждать, что требования наличия права собственности на земельный участок и не причинения вреда окружающих лицам, предъявляемые германским правопорядком для возникновения или прекращения права застройки, является юридическими фактами и должны быть квалифицированы как факты состояния.
Потенциальный застройщик в силу различных обстоятельств может не обладать правом собственности на земельный участок. Важным достоинством германского законодательства является наличие в нем прав, благодаря которым лицо, не являющееся собственником, приобретает право возводить строения на чужом земельном участке. Наличие эффективных правовых конструкций, необходимых для удовлетворения потребностей населения в жилье, и широкий выбор оснований владения и пользования жильем – отличительное свойство вещного права современных европейских государств[39]. Все вышеперечисленное относится и к законодательству Германии.
Застройка земельного участка без приобретения права собственности на него возможна на основании ограниченного вещного права застройки земельного участка (Erddaurecht) или обязательственного права аренды земельного участка.
Ограниченное вещное право застройки (Erddaurecht) является результатом соединения древнеримского Superficies с германским Erleihe, с последующей адаптацией для современного гражданского оборота[40], который предъявлял требования оборотоспособное™ права, доступа застройщика к кредиту и приобретения застройщиком права собственности на возведенное строение. Развитию суперфициарного права в новое время в значительной степени мешали индивидуалистические тенденции, при которых длительное и прочное обременение собственности, считалось недействительным по аналогии с ограничением свободы индивида[41].
Составители ГГУ считали институт не востребованным и обладали сомнениями относительно необходимости включения его в уложение, оценивая как древность не способную решить жилищные вопросы[42]. Однако к принятию закона о наследственном праве застройки в 1919 году взгляды относительно целесообразности полностью изменились[43]. Невозможность большинства застройщиков приобретать право собственности на земельный участок по причинам его высокой стоимости, в момент жилищного кризиса, поспособствовали развитию ErddaurechtrOa[44]. Упадок экономик европейских стран после мировых войн XX века и колоссальные проблемы в области строительства потребовали рационального регулирования отношений по застройке земельных участков не собственниками[45].
Erddaurecht есть ограниченное вещное право владения и пользования земельным участком, не принадлежащем на праве собственности застройщику, с возможность возводить и приобретать право собственности на строение, способное к отчуждению, закладу и наследованию. Содержание Erddaurechtra определяется законом в силу распространения на него принципа «Типизации» (Typisierung), вытекающего из юридической природы вещного права, однако отдельные условия могут быть согласованны сторонами с последующие приобретением абсолютной силы после внесения права застройки в поземельную книгу.
Erddaurecht наделяет застройщика правом на использование земельного участка и правом на возведенное им строение. Целевое использование земельного участка, отчуждаемость права и его способность к передаче по наследству определяют сущность наследственного права застройки[46].
Объем юридической власти застройщика над земельным участком является значительным и ограничивается следующими требованиями: целевым характером использования земельного участка, временный характер права и изъятие правомочий по распоряжению земельным участком. Застройщик не обладает правомочиями по распоряжению земельным участком, однако наделен обширным кругом правомочий по владению и пользованию[47]. Целевой характер использования земельного участка исключает возможность осуществления любой деятельности помимо деятельности по возведению или обслуживанию строения. Нарушение целевого использования земельного участка, выделенного под застройку, влечет последствия плоть до прекращения Erddaurecht. Не обладая правомочиями по распоряжению земельным участком, застройщик обладает всей полнотой власти, что позволяет свободно отчуждать, закладывать, передавать по наследству или сдавать в аренду право застройки и его существенную составную частью строение.
Изначально необходимо отметить, что институт права застройки является неоднозначным и содержит в себе проблемы. Наиболее серьезными являются следующие: определение юридического существа права застройки, признание застройщика, а не собственника земельного участка обладателем строения, отнесение права застройки к имуществу движимому или недвижимому и содержание права, на строение возведенное застройщиком.
Относительно юридической природы и существа ограниченного вещного права застройки, в германской литературе длительное время не было единства мнений. В первую очередь в праве застройки усматривали, дух феодального права и концепцию разделенной собственности (geteiles Eigentum)[48]. В последующем существо права застройки пытались выявить в сервитуте, дающем схожее право пользования земельным участком (Sachnutzungsrechte), концепции сособственности (Miteigentum) и особой собственности на сооружение (Sondereigentum)[49]. Противоречие основным представлениям пандектного права относительно единого и неделимого права собственности, исключительности и возможности наличия одного права на одну вещь, полное отрицание работы принципа приращивания стали основаниями для отвержения всех подходов помимо представлений о праве застройки как особой собственности (Sondereigentum), при которой право собственности на строение принадлежит застройщику[50].
Достоинством Erddaurechtta является удовлетворение желаний застройщиков сохранять за собой право собственности на возведенные строения, а не передавать его землевладельцам[51]. Обратное положение в немецкой литературе называют узаконенной несправедливостью[52]. Суть упомянутой проблемы заключается в действии принципа приращивания и поглощения правом собственности на земельный участок объектов, прочно соединенных с ним, что не допускало положения, при котором собственник строения и земельного участка не совпадают. Упомянутое положение было единственно возможным до появления BGB в 1900 году, и выступает в качестве общего правила по настоящее время. Однако при осуществлении права на чужой земельный участок, возведенное строение признается временно присоединенной вещью, что устраняет юридическую связь между строением и земельным участком и ограничивает действие принципа приращивания.
Теоретическое обоснование положения не совпадения застройщика и собственника недвижимости Р. Oertmann видел в признании за застройщиком права на подобии собственности на часть земельного участка, которая занята строением, что позволяло сохранить и собственность за застройщиком и не нарушало принцип приращивания[53]. Однако господствующим стало представление о возникновении юридической связи между строением и Erddaurecht, при которой строение становится составной частью не земельного участка, а ограниченного вещного права застройки, приравненного к недвижимому имуществу[54]. Далее подобные представления были напрямую закреплены в германском законодательстве[55].
Возможность признания за правом застройки объекта гражданского оборота и доступа застройщика к кредиту актуализировали проблемы определения юридического существа права застройки и правового режима возведенного строения. В германском правопорядке в зависимости от правового режима имущественные права подразделяются на движимые вещи и земельный участок, который является единственным недвижимым имуществом, упомянутом в BGB[56]. Отнесение права застройки к имуществу движимому внесло бы затруднения в гражданский оборот ввиду недоступности использования института поземельной записи, что нарушало интересы застройщиков, собственников и третьих лиц по причинам невозможности точным образом определять личность обладателя права. Признание права застройки имуществом недвижимым посредством прямого указания в законе[57], позволило застройщикам использовать дешевые ипотечные кредиты. Однако наиболее важным было применение к праву застройки всех правил, применимых к обороту земельных участков (недвижимому имуществу), что позволяло застройщику приобретать прочный титул и непосредственное господство над земельным участком в пределах определенного договором срока (§11 ErbbauVo). Применение правового режима недвижимости является основанием для теоретического обоснования отнесения строения не к земельному участку, а к праву застройки.
Отнесение права застройки земельного участка к имуществу недвижимому и признание строения существенной составной частью последнего, обусловлено необходимостью придать праву застройки экономическую стоимость. Следовательно, отчуждение или залог права застройки гарантирует положение контрагента. Строение как существенная составная часть значительно повышает стоимость права застройки, в отличие от положения застройщика на основании договора аренды. Согласно сложившейся прусской, а теперь и германской практике, дом, построенный арендатором, хотя и считается собственностью застройщика, является имуществом движимым[58], что влечет множество негативных последствий и не позволяет за счет стоимости здания повышать экономическую стоимость права аренды. Право застройки является срочным и возмездным.
Возникновение правомочий по застройке чужого земельного участка на основании Erbbaurecht в немецком правопорядке полностью совпадает с моментом появления самого права застройки. Право застройки, как и право собственности на земельный участок, изначально содержит комплекс правомочий, необходимых для возведения и приобретения право на строения. Правомочия по застройке земельного участка собственником, считаются составной частью его права и возникают в момент приобретения права собственности. Аналогичный механизм заложен немецким законодательством и в праве застройки. Erbbaurecht является вещным правом, содержание которого определяется законом, следовательно, правомочие по застройке земельного участка проистекает из его социальной задачи и передается застройщику на основании закона. В период действия право застройки наделяет застройщика правомочиями возведения, владения, сноса, реконструкции, пользования и восстановления строений[59]. Следовательно, право на строительство является неотделимой и существенной частью права застройки, и возникает с моментом его появления.
В свою очередь необходимо отметить, чтоб силу особенностей возникновения вещных прав в немецком правопорядке, право застройки появляется после внесения его в поземельную книгу (§ 2 ErbbauVO) и представляет собой сложный юридический состав. Основанием для учреждения права застройки является исключительно договор[60]. Завещание, судебный акт или давностное владение не являются основаниями для учреждения права застройки. Для учреждения права застройки на основании договора необходимо: заключение обязательственного договора с нотариальным удостоверением, нотариальное удостоверение вещного договора и внесение содержания последнего в поземельную книгу (§ 2 ErbbauVO, § 313 BGB).
Основанием для прекращения вещного права застройки и принадлежащего его обладателю правомочия на возведение строений по общему правилу сводится к прекращению срока, на который право было установлено. Разумеется, есть ряд положений, в силу которых право застройки может быть прекращено до истечения срока, он определяется законом или соглашением сторон, однако зачатую обусловлен нарушением прав собственника или застройщика земельный участок. При прекращении наследственного права застройки застройщик наделен гарантиями, позволяющими получить денежную компенсацию за передачу права на строение собственнику земельного участка[61]. Правопорядок в Германии обеспечивает положение, при котором субъект, застраивающий чужой земельный участок, приобретает на него юридически прочный титул, протяженный во времени, что позволяет получить доступ к кредиту и окупить издержки на строительство. С другой стороны, позволить собственнику земельного участка извлекать доход от его использования и в последующем повысить стоимость земельного участка за счет приобретения права собственности на строение, которое после прекращения права застройки перейдет собственнику земельного участка.
В современной доктрине права Германии считается, что право застройки недооценено государством и является эффективным инструментом управления муниципальным земельным фондом[62] и средством решения отдельных социальных и политических проблем[63].
Застройка земельного участка на основании обязательственного договора аренды обладает уникальными особенностями по сравнению с Erbbaurecht. В Германии аренда земельного участка для целей возведения строений считается менее совершенной правовой конструкцией регулирования отношений по застройке земельных участков. Конфликт интересов между собственником земельного участка и застройщиком невозможно устранить на основании диспозитивных норм института аренды[64]. Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, плохо гарантирующее интересы застройщика[65]. Специфика правового регулирования отношений по застройке на основании аренды позволяет возводить временные «некапитальные» постройки, которые не признаются недвижимым имуществом и являются собственностью арендатора[66]. Подобное положение было обусловлено следующими причинами.
Как уже отмечалось, признание строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав по общему правилу невозможно ввиду закрепления в BGB принципа приращивания и поглощения правового режима строения земельным участком. Конструкция легальной фикции (временно присоединенной вещи), в силу которой строения, соединенные для временных целей на основании права на чужой земельный участок, не относятся к существенным составным частям земельного участка, эффективно применяется к вещному праву застройки земельного участка. Однако применение режима временной присоединенной вещи в отношении строений, воздвигнутых на основании договора аренды, вызывает затруднения. В частности, спорным является режим подобных строений, которые не вносятся в поземельную книгу и применимости к ним правил § 95 BGB[67]. Г. Дернбург отмечал слабость юридической связи строения с земельным участком при аренде, по сравнению с вещными правами, однако признавал за собственником последнего арендатора[68]. Анализ положений BGB привел к похожему положению и Г. Неймана[69]. Мнение, поддержанное Л. Кассо[70], о признании аренды в качестве «права на чужую вещь» влекущей самостоятельность строений в настоящий момент считается общепризнанным[71].
Признание строения собственностью арендатора актуализировало вопрос о правовом режиме упомянутого объекта и отнесения его к движимому или недвижимому имуществу. Строение, возведенное на основании вещного права застройки, является существенной составной частью права, и обладает правовым режимом недвижимости. В отношении арендатора подобные правила не применимы. Ввиду того, что основанием для строительства является аренда, обязательственное правоотношение не дающего субъекту непосредственного господства над вещью. В литературе сформировалось мнение, в силу которого связь, установленная между строением и земельным участком, ограничивается сроком действия договора[72] и является «слабой» по сравнению с вещными правами. Невозможность реализации принципа приращивания, признание строения собственностью арендатора и применение режима недвижимости исключительно к земельным участкам стали основаниями для признания строений возведенных на праве аренды движимым имуществом[73].
Отсутствие в BGB норм, позволяющих назвать собственность арендатора недвижимым имуществом[74], относит последнюю к имуществам движимым, для которой трудно подыскать достаточных оснований или внутренних признаков[75]. Режим движимости, применимый к строениям, возводимым на основании аренды, лишает застройщика возможности использования поземельной книги, что не позволяет устанавливать ипотеку и получить кредит под залог строения. Обязательственно-правовая природа аренды является препятствием для свободного оборота прав на строение. Изначальное требование обороноспособности вещного права застройки обусловило закрепление правомочий по распоряжению правом за его обладателем непосредственно в законе, без ограничения со стороны собственника земельного участка. Отчуждение права аренды сопряжено с соблюдением требований закона относительно смены лиц в обязательстве, и по общему правилу уступка права аренды земельного участка невозможна без согласия арендодателя (собственника земельного участка).
Существенным препятствием для потенциального застройщика при использовании обязательственно-правовой конструкции аренды является изначальный запрет осуществлять строительство (§ 590 BGB). Если наследственное право застройки в своей сути изначально подразумевает и содержит правомочие возводить строение, то аренда подобных правомочий не имеет. Заключив договор, арендатор даже в случае долгосрочного использования земель обязан испросить согласие у собственника на возведение строения.
Наделение арендатора подобным правомочием зависит исключительно от воли собственника. Следовательно, представляется абсолютно реально ситуация при которой арендатор земельного участка, не будет наделен правомочием на возведение строений. Однако законодательство Германии позволяет арендатору обратиться в суд и истребовать согласие на возведение строений в судебном порядке при условии доказывания необходимости сохранения предприятия или повышения его рентабельности и не нарушении законных интересов арендодателя (§ 590 BGB). В настоящей ситуации не представляется возможным говорить об однозначном удовлетворении подобного заявления, что вносит элемент неопределенности в отношение.
Право застройки земельного участка на основании договора аренды включает в себя следующие обязательные предпосылки: заключение договора аренды земельного участка, получение разрешения от собственника земельного участка на застройку или на основании решения суда при выполнении условий перечисленных в (§ 590 BGB).
Прекращение права застройки на основании договора аренды земельного участка совпадает с прекращением договора аренды или его изменением влекущем отказ арендатора от права на застройку земельного участка, если такое правомочие было.
Право застройки земельного участка в силу особой социальной значимости в германском правопорядке является объектом правового регулирования как частного, так и публичного законодательства. Право Германии содержит принцип Baufreicheit, позволяющий собственнику земельного участка максимально эффективно его использовать и свободно застраивать, что не исключает и соблюдения интересов общественного блага, в силу которых собственность не только право, но и обязанность[76]. Право застройки земельного участка из абстрактной возможности преобразуется в активное положительное правопритязание при соблюдении требований, закрепленных в частном и публичном законодательстве. В Германии существует частное строительное право (Private Baurecht) и публичное строительное право (Öffentliches Baurecht)[77]. Private Baurecht исчерпывается гражданским законодательством, и основания для застройки определяются в зависимости от титула застройщика на земельный участок и соблюдения прав третьих лиц. Öffentliches Baurecht является особой частью административного права. Публично-правовые основания для застройки земельного участка закреплены в административном, экологическом, земельном, строительном и других отраслевых законодательствах[78].
С точки зрения публичного правопорядка значение имеет особый административный акт – разрешение на строительство (Baugenehmigung)[79]. Получение последнего есть не что иное, как акт государственного подтверждения легальности действий застройщика и соблюдения всех требований публичного законодательства. Несмотря на множественные требования, установленные законодательством Германии, особое внимание надлежит уделить земельному и строительному законодательству, без соблюдения которых застройка земельного участка не возможна в принципе.
Строительный кодекс Германии (BauGB)[80] регламентирует порядок выдачи разрешения на строительство, проведения работ и формирует генеральные строительные планы или планы использования земель (Bauplanungsrecht) (§ 5,6,7, 145 BauGB). А земельное законодательство и Постановление об использовании земельных участков для строительства (BauNVO)[81] в частности исчерпывающим образом определяют категории подлежащих застройке. Определением целевого назначения земельного участка занимается муниципальное образование. В первую очередь на основании (BauGB) формируется генеральный план использования земель (Fhtchennutzungsplans). Настоящий план содержит сведения о предполагаемом характере градостроительного развития и вид допустимого использования земельных участков. В нем находят свое первичное отражение земли, пригодные для застройки, и земли иного назначения, застройка которых не допускается (§ 5 BauGB). План использования земель приобретает юридическую силу, обязательную после утверждения в вышестоящем административном органе (Genehmigung) (§ 6 BauGB). Однако при формировании плана использования земель особое значение придается земельному законодательству. Категория земель, пригодных для застройки, не является однородной в зависимости от характера и целевого назначения строений, интенсивности и плотности застройки (BauNVO) формирует особые правила относительно застройки каждого отдельного района. Наиболее значимой является классификация земель, пригодных под застройку, в зависимости о целей использования: земельные участки для жилищного, смешанного или предпринимательского назначения (§ 1 BauNVO). Сведения о пригодности земельного участка к застройке находят свое отражение в кадастровой картотеке, где указываются основные характеристики земельного участка[82].
В последующем на основании плана использования земель формируется генеральный строительный план или план застройки (Bebauungsplan), в котором закрепляются юридически обязательные нормы градостроительного порядка, в которых находят свое отражение вид, степень, плотность и способы застройки отдельных участков (§ 8 BauGB). План застройки земель и план использования соотносятся как часть и целое, в которых план использования определяет, какие земли будут застроены, а план застройки – каким образом строительство будет осуществляться, и какие строения будут воздвигнуты. Ввиду того что разрешение на строительство (Genehmigung) выдается на основании и во исполнение плана застройки земель (§ 125, 145 BauGB), именно оно является самой важной и значимой предпосылкой для возникновения права на застройку земельного участка в сфере публичного законодательства Германии. Схожие мнения встречаются и среди германских юристов[83]. Требования публичного законодательства являются тождественными вне зависимости от титула застройщика на земельный участок, что в области публичного правопорядка наделяет всех застройщиков одинаковым правовым статусом. Особым достижением германского правопорядка является сочетание частных и публично-правовых способов регулирования отношений по застройке земельных участков, при которых найден баланс между экономическими интересами застройщика и требованиями, установленными правопорядком[84]. В германской литературе принцип взаимодействия частных и публичных начал в регулировании строительной деятельности был сформулирован К. Лейтхольдом: «Чем теснее живет население, тем необходимее регулировать публичным правом строительные отношения, при более простом укладе жизни, превосходно регулируемые гражданским правом»[85].
Свобода застройки уравновешена требованиями публичного законодательства, при которых органы публичной власти вправе освобождать застройщиков от определенных обязанностей в сфере строительства (административная дискреция)[86], тем самым создавая привилегированное положение последних.
1.2. Правовое положение застройщика в Австрии и Швейцарии
Перед анализом законодательства Австрии и Швейцарии, регулирующего отношения по застройке земельных участков, необходимо отметить особую роль влияния пандектного, и, как следствие, германского права на формирование правовых систем Австрии и Швейцарии. Создание гражданского кодекса Швейцарии (Schweizerisches Zivilgesetbuch, ZBG) сопровождалось множественными заимствованиями из пандектного права, при сохранении отдельных национальных особенностей[87]. Общее Австрийское гражданское уложение (Österreich Allgemeines Bürgerliches Gezetzbuch, ABGB) создавалось без должного доктринально анализа и обоснования, что стало основанием для последующей критики отдельных положений[88]. Однако в настоящее время доктрина и гражданское законодательство Австрии опирается на пандектное учение, что обусловило сходство с германским правом[89]. Серьезная доктринальная аргументация вещных прав предопределила успех германского права и обусловила заимствования в австрийский и швейцарский правопорядки[90]. Законодательное регулирование отношений по застройке в упомянутых правопорядках является схожими, по причине формирования и развития на основании положений и взглядов закрепленных в BGB. Следовательно, предшествующий анализ правовых способов застройки земель в Германии без каких-либо серьезных изменений применим в отношении Австрии и Швейцарии. Подобное утверждение находит поддержку и в современной отечественной доктрине. Застройка в германоязычных правопорядках возможна на основании права собственности на земельный участок, ограниченного вещного права или обязательственного права аренд.
Правопорядки Австрии (298 ABGB) и Швейцарии (§ 655 ZBG) по примеру Германии относят к недвижимому имуществу исключительно земельный участок. В швейцарском праве понятие земельного участка в отличие от Германии напрямую закреплено в абз. 2 ст. 3 Положения о поземельной книге (Verordnung betreffend das Grundbuch), в силу которого к недвижимости относится любая земельная поверхность с надлежащим образом определенными границами[91]. Однако в силу необходимостей обеспечения прочности оборота и защиты интересов третьих лиц правовой режим земельного участка (недвижимости) может применяться и к другим объектам гражданских прав, зарегистрированным в поземельной книге ограниченным вещным правам, (например, право застройки Baurechte) (§ 655 – 356 ZBG). Правовой режим недвижимости вводит специальные правила относительно передачи прав на имущество, в частности, применяется принцип регистрации прав в поземельной книге (§ 431 ABGB).
Застройка земельного участка собственником обладает следующими отличительными чертами. Австрийский и швейцарский правопорядки содержат принцип приращивания (§ 294, 297 ABGB, § 655, 667 ZBG), что лишает возможности признавать строения в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Возведенное строение считается существенной составной частью земельного участка и разделяет судьбу недвижимого имущества, таким образом, в оборот вступает единый объект гражданских права. Правомочия по владению, пользованию и распоряжению строением представляют собой не самостоятельные субъективные права, а являются частью права собственности на земельный участок. Будучи собственником, застройщик обладает наибольшей степенью юридического господства над земельным участком и возведенным строением. Правомочие на возведение строений является частью права собственности на земельный участок и проистекает из значительной власти собственника и возможности совершать любые действия, не нарушающие закона и права третьих лиц. Закон связывает возникновение и прекращение права на застройку и возведенное строение с правом собственности на земельный участок, прекращение последнего с неизбежностью прекращает право на строение. Тем самым основной предпосылкой для застройки является право собственности на земельный участок. Говоря о предпосылках производного характера, которые могут послужить основанием для запрета на возведение или сноса уже возведенных строений, являются защищаемые законом интересы собственников соседних земельных участков, стоит отметить, что в вопросе защиты соседских прав швейцарское законодательство является более совершенным. Австрийское законодательство содержит способы, ограничивающие право застройки или сохранения возведенного здания при угрозе причинения вреда окружающим, запрещает проведение работ, в том числе строительных, способных вызвать негативное воздействие на соседний земельный участок и возведение промышленных объектов, способных причинить вред здоровью окружающих, однако упомянутые положения носят характер исключений.
Собственник в пределах своей недвижимости может свободно распоряжаться принадлежащим ему правом (§ 354 ABGB), не обращая внимания на соседа. Он не должен поступаться своими интересами в пользу соседа. Таков основной взгляд австрийского права. Поэтому оно не знает многих ограничений права собственности на недвижимость в интересах соседа, известных прочим законодательствам[92]. По мнению Унгера, собственник приобретает право на защиту от недопустимого воздействия, в том числе, если его источником является строение, исключительно при условии, что ему причиняется вред или убытки и подобное воздействие не является чрезвычайным[93].
С другой стороны, швейцарский правопорядок делает акцент на защите прав соседей, а не собственника земельного участка. Защита прав соседей производится по средствам норм, позволяющих требовать не сохранять или не возводить строения, способные причинять вред соседним земельным участкам, а так же запрещающих проведение строительных работ, негативно влияющих на свойства соседних земельных участков (§ 679, 685 ZGB). Упомянутое право возникает исключительно при причинении или угрозе причинения существенного вреда. Собственник будет лишен возможности реализовать право на застройку земельного участка исходя из защиты имущественных прав окружающих. Однако считается правомерным и допустимым существенное негативное воздействие на соседнюю недвижимость, если оно является кратковременным (распространение шума или пыли при проведении строительных работ) или является неизбежным при надлежащем и обычном использовании недвижимости[94].
Схожим является регулирование отношений по застройке земельных участков на основании ограниченных вещных прав. Отдельные различия заключаются во взглядах упомянутых правопорядков относительно юридического существа подобных прав. В Австрии право застройки считается самостоятельным ограниченным вещным правом, положения которого закреплены в специальном акте – Законе о праве застройки от 26 апреля 1912 года, Baurechtsgesetz (BauRG). В Швейцарии право застройки является разновидностью личного сервитута (§ 779 ZGB). Необходимо отметить, что различия во взглядах на юридическую природу ограниченного вещного права застройки не влияют на содержание упомянутых прав, что позволяет говорить о схожести положения застройщика. Общность правового наполнения права застройки в Австрии и Швейцарии проявляется в следующем. Изначально необходимо отметить, что в отношении строения, возведенного на основании права застройки, не действует принцип приращивания земельного участка. В силу прямого указания закона (легальной фикции) строение считается частью права застройки (его принадлежностью) и принадлежит застройщику на основании права собственности, не выступая в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Право застройки считается имуществом недвижимым, что влечет применение положений, относящихся к регулированию оборота недвижимости и внесению записи в реестр прав на недвижимое имущество. Строение, возведенное на основании права застройки, признается имуществом недвижимым. Прекращение права застройки в императивном порядке влечет присоединение строения к земельному участку и прекращению права собственности застройщика. Право застройки является возмездным и срочным, стороны могут согласовывать срок в границах, установленных в законе: в Австрии – от 10 до 100 лет, в Швейцарии – до 100 лет.
Право застройки является имуществом, что предполагает его оборотоспособность. Необходимо отметить, что швейцарское право в отличие от австрийского содержит положения, позволяющие исключить или ограничить оборот права застройки. Запрет на оборот права застройки обусловлен спецификой юридической природы личного сервитута, разновидностью которого является право застройки в Швейцарии. Особая личная связь между собственником земельного участка и обладателем сервитута предопределяет его необоротоспособность ввиду принадлежности конкретному субъекту. Однако швейцарский правопорядок вопрос отчуждаемости личного сервитута возлагает на стороны. Длительное время в Австрии действовало ограничение, позволявшее устанавливать суперфиций исключительно в интересах государства и церкви. Однако в настоящий момент законодательства обеих стран не содержат ограничений относительно субъекта обладателя права застройки.
Застройщик обладает значительной юридической властью, его господство осуществляется непосредственно над земельным участком. В отношении земельного участка застройщик обладает полномочиями по владению и пользованию, а в отношения строения обладает всей полнотой власти, присущей собственнику.
Право застройки возникает на основании договора и подлежит внесению в реестр прав на недвижимое имущество. Застройщик наделяется правом застроить земельный участок в силу закона. В силу принципа закрытого перечня (numerus klausus) содержание права застройки определяется законом, хотя договором могут быть внесены и дополнительные условия.
Основополагающее правомочие на возведение строения отражено в законе и является неотделимой частью права застройки. В Австрии и Швейцарии обладатель права застройки приобретает правомочие на возведение строений исключительно в силу закона и как одно из правомочий ограниченного вещного права. Прекращение права на возведение строений и на само строение, связано исключительно с прекращением самого вещного права застройки по причинам истечения срока или расторжения договора, при существенном нарушении его условий одной из сторон.
Правовое положение застройщика – арендатора в Австрии и Швейцарии аналогично положению арендатора в Германии[95]. Основной особенностью является непризнание за арендой режима недвижимости и приращивания строения, что влечет отнесение возведенных строений к вещам движимым. В Австрии до принятия закона о праве застройки в 1912 года большинство застройщиков использовали право аренды земельного участка. ABGB допускает передачу земельного участка в аренду под застройку, при этом не содержит положений, закрепляющих режим строения возведенного на арендованном участке. В силу сформировавшейся судебной практики к подобным объектам не применяется приращивание, на основании чего собственником строения становится арендатор, а не собственник участка. При этом застройщик не обладает вещным отношением к почве, и спокойное положение гарантируется исключительно в период действия договора аренды. Подобные строения не вносятся в реестр прав на недвижимое имущество, что лишает арендатора возможности закладывать строение. Право на возведение строения появляется при непосредственном закреплении подобного правомочия в договоре аренды земельного участка. Прекращение права аренды влечет прекращение права на застройку земельного участка.
Публично-правовое регулирование отношений по застройке земельных участков возложено на федеральные земли в Австрии и кантоны в Швейцарии, в результате чего требования, предъявляемые к застройщику, могут варьироваться, однако наиболее важные требования являются схожими. На уровне государства принимаются нормативные акты, определяющие общий характер развития территорий[96], а строительные нормы и правила принимаются на региональном уровне, что позволяет учитывать экономические и географические особенности регионов[97].
Возникновение права на застройку (возведение нового здания) в обоих правопорядках связывается с получением разрешения на строительство (Baubewilligung), выдача которого возможна в отношении земель, отведенных под строительство.
К примеру, в кантоне Цюрих условия и порядок выдачи разрешения на строительство закреплены в (§ 311-322) Закона о планировании и развитии[98] и (Art. 5) Правил о методах застройки[99], в которых напрямую закреплено требование об отнесении земельного участка к землям для строительных нужд. Определение целевого назначения земельного участка является обязанностью муниципалитета. В силу закона каждый кантон должен установить границы территорий, подлежащих застройке[100]. В последующем кантон, проводя зонирование, формирует реестр земельных участков и выделяет земли, предназначенные для застройки, и земли, строительство на которых запрещено – гласит Закон о зонировании и застройке[101]. В отношении земель, отведенных под застройку, муниципалитеты формируют планы застройки, определяя интенсивность освоения и характер возводимых строений[102].
Схожая практика имеет место и в Австрии. Правовое регулирование отношений по застройке земельных участков в области публичного права возложено в основном на федеральные земли и муниципалитеты (общины). На федеральном уровне регулированию подлежит порядок ведения кадастра[103], поземельной книги[104] и землеустройства, определяющего общие требования по развитию территорий[105]. Исходя из требований (§ 10) Vermessungsgesetz каждый земельный участок должен быть отнесен к типу землепользования и использоваться исключительно в соответствии с его целевым назначением. Определение целевого назначения земельного участка возложено на муниципалитеты и федеральные земли. Федерация формирует общий концепт территориального развития (ÖREK Österreichisches Raumentwicklungskonzept). Далее федеральные земли разрабатывают обязательную для всех программу развития земли (Landesentwicklungsprogramm), которая становится основой для планирования земель на муниципальном уровне. После этого муниципалитет формирует Местный план развития (Örtliches Entwicklugnskonzept) и План зонирования территории (Flächenwidmungsplan), в которых закрепляется нормативное использование земель и отнесение к одной из категорий: зеленые территории (застройка которых запрещена), территории, отведенные под застройку, и земли дорожно-уличных сетей[106]. Земельный участок, отнесенный планом к землям, отнесенным под застройку, может быть застроен только после формирования плана застройки (Bebauungsplan). Как утверждает Р. Вессели, план застройки формируется муниципалитетом по желанию застройщика вне зависимости от его титула на земельный участок[107]. План застройки содержит сведения о месте допустимого расположения строения, его предназначении и плотности застройки земельного участка. После чего сведения о типе землепользования поступают в кадастр[108]. Строительство на земельных участях, в отношении которых не составлены планы землепользования и застройки, запрещено[109].
Градостроительные и строительные нормы принимаются на уровне федеральных земель, в силу чего требования, предъявляемые к получению разрешения на строительство, варьируются в зависимости от экономических и географических особенностей[110].
Обобщая анализ законодательного регулирования отношений в Австрии и Швейцарии относительно публично -правовых предпосылок для возникновения права на застройку земельного участка, необходимо отметить, что основной предпосылкой для застройки земельного участка является формирование плана застройки и определения целевого назначения земельного участка.
1.3. Правовое положение застройщика в Италии и Франции
Представляется обоснованным провести совместный анализ правового регулирования отношений по застройке в Италии и Франции, сопоставляя законодательство обоих государств в силу значительного сходства применяемых правовых конструкций. Общеизвестным является признание особого влияния кодекса Наполеона (Civil code) на формирование правопорядков в странах континентальной Европы. М.И. Кулагин указывает на высокую степень признания труда французского законодателя в Италии, послужившей основанием для рецепции кодекса Наполеона[111]. Д. О. Тузов отмечает, что гражданский кодекс Италии является аналогом французского Civile code[112]. Существует мнение о наличии основных закономерностей правового регулирования отношений по аренде земельных участков во Франции и Италии[113]. На формирование гражданского кодекса Франции, впоследствии воспринятого и в Италии, высокое влияние оказала рецепция Римского частного права, разумеется, не без учета фактически сложившихся жизненных отношений. Однако система вещных прав в обоих государствах основана на положениях римского права[114]. Следовательно, представляется обоснованным вывод о совпадении основных положений французского и итальянского законодательства относительно содержания правовых конструкций, регулирующих отношения по застройке земельных участков.
В отличие от правопорядков, построенных по германскому типу, где единственным объектом недвижимости является земельный участок и выстроена трехзвенная система титулов (собственность, вещное право застройки и обязательственная аренда), правопорядки Франции и Италии пошли по пути признания множественности объектов недвижимости, вследствие чего произошло сближение правовых положений застройщиков на основании вещного и обязательственного права. Французское[115] и итальянское[116] гражданские законодательства подразделяют способы застройки земельных участков на застройку собственником и не собственником (на основании аренды или права застройки).
Необходимо отметить закрепленную в обоих правопорядках концепцию множественности объектов недвижимости силу, по которой к недвижимости относятся: земельные участки, строения, инвентарь, животные, права и т.д[117]. Строения считаются самостоятельными объектами недвижимости вне зависимости от характера правовой связи с земельным участком, на котором они воздвигнуты[118].
Застройка земельного участка собственником имеет следующие отличительные черты. Несмотря на признание в обоих правопорядках строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, данные положение не применяются, если застройщик является собственником земельного участка. Французское и итальянское законодательства содержат принцип, приращивая в силу которого строение перестает быть самостоятельным объектом прав и включается в состав земельного участка. Ж. Марондьер указывает на признание за подобными строениями положения составной части земельного участка, что влечет образование единого имущества, принадлежащего застройщику на праве собственности. В современной правовой доктрине Франции также существует тенденция к признанию конструкции аналогичной «составной части земельного участка», закрепленной в германском праве[119]. Следовательно, при застройке земельного участка собственником принцип приращивания является императивным, что с неизбежностью влечет выбытие строения, в отдельности от земельного участка, из гражданского оборота в качестве самостоятельно объекта.
Определяя правовое положение застройщика-собственника, необходимо отметить, что объем его юридического господства является наиболее обширным. Право собственности на земельный участок и возведенное на нем строение, позволяют его обладателю наиболее полным образом пользоваться и распоряжаться вещами, не нарушая установленные запреты. Модель формирования правового положения застройщика схожа с имеющейся в германском правопорядке, когда право собственности на земельный участок включает в себя правомочия относительно владения, пользования и распоряжения строением, которое является частью последнего. Однако следуя современным европейским тенденциям ограничения права собственности в общественных интересах, оба правопорядка содержат ограничения, проистекающие как из частного, так и из публичного права. К примеру, французский правопорядок не закрепляет полного суверенитета права собственности и содержит многочисленные ограничения, особенно в отношении недвижимого имущества. Ограничению подлежат права на возведение или сохранение строений. В отличие от германского законодательства, где право на возведение строений собственником земельного участка отдельно не закреплено и является результатом толкования положений о свободе собственника и одного из его абстрактных правомочий (§ 903 BGB), французский законодатель (art. 552 СС), а позднее и итальянский (art. 840 934 ICC) напрямую закрепили подобное правомочие. К примеру (art. 552 СС) закрепляет за собственником земельного участка право на свободное возведение строений при условии соблюдения требований законодательства. Следовательно, в области частного права Франции основной предпосылкой для возникновения правомочия на возведение строения является приобретение права собственности на земельный участок. К производным можно отнести ограничения из норм соседского права, защищающие интересы третьих лиц. К ним относится (art. 674 СС) обязанность застройщика оставлять свободное пространство между строениями, дабы их использование не стесняло соседей. Более детально отношения по застройке земельных участков урегулированы в итальянском гражданском кодексе, который зачастую вводит ссылки на соблюдения отдельных требований публичного законодательства. К частно-правовым предпосылкам для возникновения права на строительство надлежит отнести.
Конец ознакомительного фрагмента.