3
Проектирование и согласование проекта и дизайна
Этот этап работы, пожалуй, самый неприятный, поскольку большая часть идей и планов, которые рождаются в процессе продумывания концепции, прекращает свой жизненный цикл, сталкиваясь со множеством бюрократических препятствий – законов, подзаконных актов и распоряжений, понять смысл которых творческий ум предпринимателя не в силах. Именно поэтому очень важно знать все основные требования государственных, региональных, городских и районных властей и служб, а также муниципальных образований.
Начать стоит с описания проекта перепланировки помещения. Его можно не делать, только если вы берете в аренду уже готовое предприятие с согласованным и принятым в эксплуатацию помещением. В противном случае вам грозят штрафные санкции сразу от нескольких контролирующих органов, а общая сумма штрафов может быть примерно равна половине общих вложений в ремонт и материалы. Если вы хотите избежать подобных расходов, сделайте проект перепланировки помещения, в котором четко укажите адрес объекта недвижимости, профиль использования в будущем, характеристику объекта, место и характер изменений, местоположение входа (выхода, если имеется), параметры фасада и крыльца (или ступеней, если таковые необходимы).
Необходимо обратить внимание на следующие моменты:
1) если площадь будущего предприятия составляет более 100 квадратных метров, помещение обязательно должно иметь запасной выход (таково требование пожарных служб);
2) при наличии большого количества подземных коммуникаций (силовой электрокабель, телефон, водопровод, отопление и пр.) могут отказать в постройке крыльца и входа в выбранном вами месте и разрешить, например, сделать их со двора;
3) некий высокопоставленный сосед или просто группа людей могут не согласиться с вашими планами относительно месторасположения будущего предприятия;
4) расположение вашего предприятия относительно мест общего пользования, культурных и образовательных учреждений ближе чем на 50-100 метров (в зависимости от муниципального округа) может осложнить или вообще сделать невозможным получение лицензии на торговлю алкогольной продукцией;
5) фактическое (а не только документальное) наличие деревянных перекрытий – балок может значительно увеличить стоимость расходов на ремонт помещения;
6) если вы планируете сделать вытяжку из зала или кухни, то желательно подумать об устройстве «свечки» (вытяжной трубы на уровень крыши дома). Лучше, если она пройдет вдоль окон лестничной клетки или в другом месте, дабы потом какая-нибудь бабушка не сказала, что вы оставили ее без солнечного света, хотя труба при этом может находиться на расстоянии более метра от ее окон. То же самое касается и наружного блока кондиционера;
7) наличие у объекта необходимой мощности и трехфазного ввода, точнее, потенциальная вероятность увеличения мощности и установки трехфазного ввода;
8) при планировании дверей и проемов для прохода желательно учитывать одно из главных требований СЭС: потоки грязной и чистой посуды не должны пересекаться, в противном случае придется регулярно выслушивать и задабривать представителей данной службы.
Деталей, на которые нужно обратить особое внимание, конечно же, гораздо больше. Здесь перечислены основные из них; о них часто забывают, а потом они становятся настоящим препятствием, которое либо не преодолеть, либо стоимость их преодоления не окупает вложения.
Что касается разработки и согласования проекта перепланировки объекта недвижимости, то этим, как правило, занимаются агентства недвижимости, у которых есть большой опыт в данной области. При этом срок соблюдения всех формальностей, как правило, минимальный – примерно полгода. Заниматься разработкой и согласованием проекта самостоятельно, конечно, тоже можно, но, как показывает практика, это потребует больше времени и средств, а если добавить эмоционально-психологические затраты, то вообще убыточно.
Согласование и приемка объекта – далеко не одно и то же. Многими вопросами в процессе приемки и согласования придется заниматься лично. К ним (если, конечно же, весь объем ремонта не выполняет крупная фирма) относится, в частности, согласование в Государственной архитектурно-технической инспекции (ГАТИ) ремонтных работ по устройству или ремонту отдельного входа, в которой вам выдадут заявку на проведение строительных работ вне помещения объекта. Ее нужно будет согласовать в нескольких инстанциях (Ленэнерго, Водоканал, Жилкомсервис, ГИБДД и т. д.), приложив копии топосъемки подземных сетей и разработанный план изменения движения пешеходов и автотранспорта на период проведения работ. Вам дадут разрешение на проведение работ, которое затем нужно закрыть в той же инстанции. В противном случае на виновника налагается административное взыскание, как правило, в виде значительного штрафа, а все выполненные конструкции подлежат демонтажу или сносу в оговоренные сроки.
Кроме того, рекомендую познакомиться с представителями местного ТСЖ или Жилкомсервиса. Не считая экстренного вызова водопроводчика или электрика, их помощь понадобится и в процессе согласования проекта, и для получения большинства разрешений.
Еще один важный элемент согласования – получение дополнительной мощности электроэнергии и/или устройства отдельного ввода. Как правило, после реконструкции или строительства нового объекта потребность в электроэнергии значительно возрастает. Необходимо уточнить, сколько киловатт электроэнергии может потреблять данный объект по паспорту (к примеру, для квартиры это 3–4 киловатта с однофазным вводом). Если нужны изменения количества фаз и мощности, необходимо рассчитать планируемое энергопотребление, написать проект электрооборудования объекта, согласовать его в энергокомпании и приобрести дополнительные киловатты (последняя цена составляла около 12 000 рублей за каждый дополнительный киловатт), и то только при наличии такой возможности. Полный цикл от проекта до получения дополнительной мощности в нормальных условиях составляет от 6 до 12 месяцев.
Следующий этап – согласование в районной пожарной инспекции. Там потребуют, чтобы на переоборудованном объекте была установлена рабочая система оповещения о пожаре, а также вы должны будете предъявить договор от фирмы, установившей оборудование и взявшей на себя техническое обслуживание. Кроме того, в помещении должны быть проверенные огнетушители в достаточном количестве. Если общая площадь помещения более 100 квадратных метров, то необходим запасный выход со специальным обозначением, подключенным к пожарной сигнализации. Площадка перед входом/выходом по пожарным нормам должна быть не менее 1,5 квадратных метров; все входные двери должны открываться наружу. Если под площадкой нового крыльца находится, допустим, окно подвального помещения, то оно должно быть заложено кирпичом или оборудовано противопожарным окном. Также необходимо предоставить сертификаты на все стройматериалы, использованные в процессе ремонта, на предмет их соответствия требованиям госпожнадзора. Перед сдачей помещения пожарному инспектору необходимо произвести замер сопротивления изоляции всего электрооборудования. После приемки помещения пожарным инспектором выдается разрешение на эксплуатацию.
В санитарно-эпидемиологическую службу (СЭС) необходимо представить копию проекта перепланировки и технологический проект, который фирма по продаже технологического оборудования сделает бесплатно при условии, что вы приобретете все необходимое у них.
Кроме этого нужно произвести замер шумов в помещении над вами и в квартире на последнем этаже, в месте крепления вытяжной трубы – «свечки». Желательно заранее добиться расположения жильцов данных квартир, чтобы они не чинили вам препятствий на этом этапе. При проектировании кухни важно учесть, что в идеале там должны быть предусмотрены горячий и холодный цеха, каждый из которых оборудуется умывальниками для рук. Если в меню планируются овощи и фрукты или свежевыжатый сок, то необходимы еще две мойки из нержавеющей стали. В моечном отделении также должно быть две мойки из нержавеющей стали и посудомоечная машина (или три мойки). В мойке должен быть трапик – слив для воды в центре пола. Количество подогревателей воды должно обеспечивать постоянную температуру горячей воды в мойке, на кухне и санузлах не ниже 40 °C.
Одно из требований санитарного контроля – наличие раздевалки для персонала. В условиях малых площадей это большая проблема, поэтому в проекте под раздевалку обязательно отводят небольшое помещение, которое в дальнейшем обычно используется как склад или кладовая. В процессе приема помещения в эксплуатацию СЭС берет водопроводную воду на анализ. Рекомендую заранее установить механический фильтр, чтобы избежать возможных проблем с СЭС и будущими клиентами.
Весь персонал обязательно должен иметь санитарные книжки с записями о сделанных прививках, сданных анализах и флюорографии. В принципе, готовые санитарные книжки со всеми анализами и печатями, в которые нужно только вклеить фотографию и вписать фамилию, имя и отчество, можно купить. Цена «продукта» – около 30 долларов. Как правило, приходится прибегать к этому по причине очень высокой текучести кадров, в особенности посудомоек и уборщиц. Редко удается набрать людей на эти должности дольше, чем на 3 месяца, и, как правило, приходится выбирать из двух вариантов: пенсионерки либо женщины старше 45 лет, имеющие «вредные привычки». Важно запомнить одно правило, если вы берете на работу посудомойку с опытом работы, обязательно поинтересуйтесь о предыдущих местах работы, уровне оплаты и причине ухода, хотя вряд ли вы услышите правду. Вы должны быть готовы к любой неожиданности, в особенности к тому, что на следующий день после выплаты зарплаты не найдете посудомойку и/или уборщицу. Далее, желательно при приеме на работу оговорить все возможные нарушения трудовой дисциплины и способы наказания. Это не застрахует от нарушений, но вам проще будет объяснить свое решение, когда через 3–4 дня после отсутствия на работе к вам придет эта посудомойка с заверениями в том, что «это было последний раз».
Пенсионерки на работу приходят вовремя и относятся к ней ответственно, но из-за плохого зрения часто не видят очевидных для всех остальных «недоделок» в работе.
Они искренне обижаются, когда на них начинают указывать, считая это придирками.
Впрочем, вернемся к санитарным книжкам. Скорее всего, вам придется купить их на свои деньги, но при этом держать у себя. Следует сразу оговорить, что в случае увольнения сотрудника по причине перехода на другую работу книжка остается у вас или сотрудник выкупит ее по первоначальной стоимости.
Следующий этап – это получение лицензии на алкоголь. Необходимо учесть, что она выдается на конкретную организацию по фактическому адресу. При этом, если у одной организации несколько объектов, то лицензия выдается на каждый из них. Перед подачей документов на разрешение реализации алкогольной продукции с содержанием спирта свыше 9 % необходимо получить соответствующее разрешение у районной пожарной инспекции, а также в районной, затем в городской СЭС.
Одно из главных условий получения алкогольной лицензии состоит в следующем. Общая площадь помещения должна быть более 50 квадратных метров, что подтверждается паспортом на объект или договором аренды. Обязательно также наличие охранной сигнализации и тревожной кнопки с выводом на пульт (желательно ВОХР), наличие кладовой с противопожарной дверью и сейфа со степенью устойчивости ко взлому не менее 1-го класса. Кроме того, необходимо предоставить оригиналы и копии договоров на установку и обслуживание, а также сертификатов на оборудование. Подробный список документов и образец заявки можно получить на сайте лицензионной палаты www.lpspb.ru или в секретариате лицензионной палаты.
После того как вы собрали весь комплект необходимых документов, нужно с приложением описи сдать их в соответствующий отдел лицензионной палаты. В течение трехнедельного срока вам должны выдать либо лицензию, либо письменный отказ по объективным причинам. В течение этого срока на указанный вами фактический адрес предприятия прибудет инспектор, который проверит все необходимые условия выдачи лицензии и здесь же напишет отчет об осмотре места продажи алкогольной продукции.
При отсутствии нарушений лицензию вы получите примерно через две недели.
Что касается открытия фирмы и учредительных документов, то существует достаточно большой выбор организационно-правовых форм предприятий. Как правило, кофейни и предприятия общепита работают как ООО – общества с ограниченной ответственностью или предприятия, принадлежащие ИП – индивидуальному предпринимателю.
Общество с ограниченной ответственностью может иметь от 1 до 50 учредителей (пайщиков – собственников), которые отвечают по долгам предприятия только в размере уставного капитала (10 000 рублей) пропорционально своей доли в предприятии. Прибыль от коммерческой деятельности тоже распределяется сообразно доли каждого из учредителей. Все основные решения принимаются на общем собрании учредителей и закрепляются протоколом или решением. Таким же образом назначается генеральный директор, который может быть как одним из учредителей, так и наемным работником предприятия. Генеральный директор осуществляет руководство хозяйственной деятельностью предприятия и несет полную ответственность за предприятие, включая материальную, административную и (в особо тяжких случаях) уголовную ответственность.
Индивидуальный предприниматель по закону отвечает по долгам предприятия всем своим имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, даже если оно является личным.
Существенным ограничением при выборе ИП как организационной формы может являться невозможность получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции. ИП может не иметь печати и расчетного счета, а все необходимые платежи осуществлять через сбербанк (платить, правда, придется на 3 % больше переводимой суммы – это комиссия за операцию).
Один из самых главных моментов начала работы практически любого предприятия – это приобретение контрольно-кассового аппарата (ККМ) и постановка его на учет по месту нахождения предприятия на контроль в налоговой инспекции (как правило, это номер налогового органа в свидетельстве ИНН). Кассовый аппарат не стоит покупать по объявлению, тем более у частных лиц. В налоговой инспекции существует список конкретных моделей ККМ, которые принимают на учет, поэтому лучше сразу обратиться в фирму, занимающуюся продажей и обслуживанием ККМ. Там вам помогут подобрать нужную модель, запрограммируют и проведут обучение использованию ККМ. Рекомендую сразу приобрести кассовую книгу – журнал ведения кассовых операций, который также необходимо зарегистрировать в налоговой инспекции. Необходимо заключить договор на обслуживание ККМ, копия которого вам понадобится в налоговой. Все документы на ККМ следует хранить по месту работы ККМ, ежедневно правильно заполнять кассовую книгу, следить за правильностью установки даты и времени в ККМ и быть готовым в любой момент предъявить все документы сотрудникам территориального налогового органа по месту нахождения предприятия.
Сейчас я иногда наблюдаю интересную картину: со стороны дворовой части ряда заведений и магазинов стоят мусорные контейнеры, закрытые с помощью цепочки и висячего замка. Прохожие улыбаются, видя замки на мусорных баках и считая их владельцев как минимум сумасшедшими, но вы скоро сможете объяснить себе логику этих людей.
Далее вы должны посетить «Спецтранс». Это организация, занимающаяся вывозом мусора и бытовых отходов. Со «Спецтрансом» необходимо заключить договор о вывозе бытовых отходов, без которого вы не сможете получить разрешение СЭС. Принцип заключения договора основан на стандартных расчетах исходя из типа предприятия и числа посадочных мест. Принято выдавать расчетные данные по проекту, они, как правило, немного меньше фактических. На основе этой информации работник «Спецтранса» высчитывает норму ежемесячного объема образования отходов и, умножая на действующий тариф, получает сумму ежемесячного платежа за вывоз мусора. Для кофейни площадью 70 квадратных метров с количеством посадочных мест около 30 эта цифра составляет примерно 3500 рублей.
В ситуации перехода системы ЖКХ на рыночные рельсы работники Жилкомсервиса и «Спецтранса» стремятся максимизировать платежи от предприятий и частных лиц. Когда производится расчет объема расходов, нужно рассчитать примерный ежедневный объем мусора, который в кофейнях редко превышает 0,5 кубических метра. Важно объяснить уборщице, что мусор необходимо утрамбовывать, так как дворники, бабушки во дворе и другие заинтересованные лица обязательно доложат представителям Жилкомсервиса о гигантских объемах мусора, выносимых из вашего заведения.
Мусор желательно выносить в конце рабочего дня или, если его объем больше обычного, в начале смены или утром (да простят меня работники СЭС). Договор на вывоз отходов – одна из первоочередных задач, без него разрешения от СЭС вы не получите.
Следующий важный момент – вывеска. Сейчас, наверное, нет предприятия общественного питания, которое работает без наружной рекламы. Для установки любой формы наружной рекламы, будь то вывеска, консоль, световые табло, рекламные стойки и прочее, необходимо составить соответствующее архитектурно-планировочное задание (АПЗ). АПЗ представляет собой проект монтажа элементов наружной рекламы на внешнюю часть здания с приложением изображения планируемых элементов рекламы. После того как этот проект будет согласован во всех необходимых инстанциях, его подписывает главный художник. После этого рекламу можно устанавливать; параллельно подписывается договор с Городским центром размещения рекламы (ГЦРР) на предмет оплаты рекламного места. Стоимость ежегодной оплаты зависит от площади рекламоносителя, причем если вы предъявляете документы на право частной собственности на помещение, то имеете право на скидку 50 %, а если оплачиваете услуги вперед за год, то дополнительно получаете еще 20 %.
Не рекомендую затягивать процесс оплаты за АПЗ и размещение, так как к вам могут быть применены самые жесткие санкции вплоть до демонтажа вывески. Хотя обычно все ограничивается расклейкой на вашей вывеске надписи «Несанкционированный рекламоноситель», это действует гораздо эффективнее, потому что никто не хочет терять имидж перед клиентами.
Необходимо заключить договор на дератизацию (борьба с грызунами) и дезинсекцию (борьба с насекомыми) помещения, даже если оно недавно построено или отремонтировано и там грызунов и насекомых еще нет, и копию его предоставить в районную СЭС. Как показывает опыт, обработку надо проводить независимо от того, есть тараканы и крысы или нет, эти создания рано или поздно могут появиться где угодно.
В моей практике последовательно на двух объектах (Невский, 40, и Кузнечный, 10) появлялись крысы, и мы долго не могли понять, как они попадают внутрь помещения. Мы проверили все возможные варианты, но нам и в голову не могло прийти, что они появлялись ночью из… унитаза, пролезая из сливного колодца на улице через фановую трубу и выныривая из унитаза или прогрызая пластиковую гофру между канализационным стояком и унитазом.
Крысы чрезвычайно умные и хитрые животные, и бороться с ними очень сложно. В этой борьбе хороши все методы: и установка электронных отпугивателей, и раскладка ядов. Стоит обратить внимание на дворовую территорию: если там есть крысы и их много, значит, они появятся и у вас – это только вопрос времени. То же самое касается и тараканов: если их нет сейчас и прийти от соседей они не могут (хорошо заделаны все возможные пути), их непременно принесут работники или клиенты.
Стоит заранее продумать, какими силами и в какой срок будут производиться ремонт и обслуживание кофейного оборудования, холодильников и прочего оборудования. Необходимо чистить его и производить замену изношенных деталей не реже одного раза в квартал даже в течение гарантийного срока эксплуатации.
Если все описанные процедуры пройдены, вас можно поздравить с победой в нелегкой борьбе предпринимателя с государственной бюрократической машиной. Вы одержали первую промежуточную победу и теперь смело можете открывать сколько угодно заведений. Вы узнали алгоритм получения разрешений, а это как минимум половина успеха.