Статья 15. Объекты жилищных прав
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования).
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
1. Жилое помещение, отвечающее требованиям, установленным п. 1–2 комментируемой статьи, является самостоятельным объектом жилищных прав. Объекты гражданских прав могут принадлежать их владельцам на праве владения или пользования, могут быть предметом возмездного или безвозмездного договора, могут быть объектом наследования и т. п.
Гражданский кодекс РФ определяет, что «объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)» (ст. 673 ГК РФ).
Жилое помещение является недвижимым имуществом. Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Права на недвижимое имущество, в том числе на жилые помещения, подлежат государственной регистрации (ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
По своему назначению помещения делятся на жилые и нежилые. Жилые помещения предназначены для постоянного или временного проживания граждан.
Жилыми являются следующие виды помещений: жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем; квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Нежилые помещения также могут быть объектами прав, но отношения владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями регулируются нормами гражданского, земельного и иного законодательства, а под действие ЖК РФ подпадают лишь тогда, когда нормами самого ЖК РФ это прямо предусмотрено (например, нормами ЖК РФ регулируется порядок пользования нежилыми помещениями многоквартирного дома). Жилое помещение может быть переведено в нежилое (и наоборот) в порядке, установленном ст. 22–24 ЖК РФ. В отдельных случаях жилое помещение может быть вообще признано непригодным для любого вида дальнейшего использования и подлежащим сносу (например, дом, признанный в установленном порядке аварийным).
2. Исходя из содержания статьи любой объект жилищных прав должен отвечать установленным требованиям.
Во-первых, помещение должно быть изолированным.
Понятие «изолированное помещение» в Жилищном кодексе РФ или в Гражданском кодексе РФ не определяется. Судебная практика исходит из общеупотребительного значения термина «изолированный» – отдельный, обособленный. Поэтому изолированными правильно считать помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнату.
Исходя из содержания ст. 76 ЖК РФ часть комнаты (жилого помещения), которая отвечает всем требованиям, также может являться предметом некоторых сделок, не связанных с отчуждением права на такую часть помещения. Речь идет, в частности, о том, что часть комнаты может быть предметом (объектом) договора найма или поднайма. Но вот передать часть комнаты по договору купли-продажи или дарения представляется невозможным.
Во-вторых, помещение должно являться жилым.
Это означает, что назначением помещения является проживание граждан. Соответственно, оно должно иметь достаточную площадь, соответствующую планировку и т. п. Жилье должно обеспечивать безопасные и безвредные условия проживания.
Жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, таким, как стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений.
Дополнительно стоит учесть то, что вместе с жилым помещением в многоквартирном доме собственник приобретает соответствующую долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ), а также право вступить в товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК РФ).
В-третьих, помещение должно быть пригодно для постоянного проживания.
Не признаются жилыми помещениями палатки, сборно-разборные модули, передвижные автомобильные устройства, приспособленные для временного проживания туристов, и тому подобные объекты.
Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием данного помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Чтобы соответствовать санитарным нормам и требованиям, жилое помещение должно иметь установленные нормативами уровни освещенности, инсоляции, уровню шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений, соответствующий микроклимат, воздухообмен (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).
3. Пригодность помещения для целей проживания определяется в порядке, который установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Признание помещения жилым и пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией. Такая комиссия создается федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ. В ее состав включаются представители этого федерального органа исполнительной власти, представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. Межведомственные комиссии федерального уровня создаются в целях оценки пригодности для проживания жилищного фонда РФ.
В аналогичном порядке создаются комиссии на уровне субъекта Российской Федерации и муниципального образования: органы исполнительной власти субъекта РФ образуют комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации, а органы местного самоуправления создают комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.
4. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются разделом II постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
5. В постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 содержится немало оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания. В целом они представляют собой выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. В частности, среди них можно выделить: снижение надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований до недопустимого уровня, вызванное физическим износом здания; изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей; деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций здания, в котором расположено жилое помещение; превышение показателей санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, в зданиях, в которых расположено жилое помещение; местонахождение помещения (дома, где оно расположено) в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории; местонахождение помещения (дома, где оно расположено) на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл; повреждение жилого помещения (дома, где оно расположено), в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, и т. д.
Детальные требования по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений в жилом помещении установлены Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
6. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти РФ и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. «Уровень» комиссии зависит от того, в чьей собственности находится жилищный фонд. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.
Свое окончательное заключение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания комиссия составляет на основании рассмотренных ею письменных документов; акта обследования помещения (в случае проведения обследования); других материалов, запрошенных межведомственной комиссией.
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 определены основные этапы проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям, перечень документов, которые заявителю необходимо представить в комиссию вместе с заявлением об оценке пригодности помещения для проживания; сроки рассмотрения такого заявления и т. п.
7. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
До вступления действующего ЖК РФ в действие общая площадь квартиры определялась как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0. С 1 марта 2005 г. балконы, лоджии, веранды и террасы в общую площадь жилого помещения включать не следует.
В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования – коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры, – балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.
Исходя из общей площади жилого помещения производится расчет федеральных стандартов в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг».