Глава 2
Видовые квартиры Сочи. Факторы, влияющие на цену
Что связывает меня с Борисом Николаевичем Ельциным?
Он мне очень помог в жизни, за что лично я и моя семья ему благодарны. Дело было в далеком 1985 году. Я достаточно рано женился, на первом курсе института. У меня родилась дочь и очень скоро мне стало тесно жить, потому что я жил с мамой и со старшей сестрой в малюсенькой двухкомнатной брежневской квартире. В 12-ти метровой комнате мы жили втроем и нам было очень тесно.
Реалии того, советского, времени состояли в том, что на очередь нас не ставили, потому что было два лишних метра, чтобы просто встать на очередь на муниципальную квартиру. А чтобы встать на очередь на кооперативную квартиру у нас были полметра лишние. Удивительно, но в 85 году (я учился тогда на четвертом курсе института, денег зарабатывал копейки, подрабатывал дворником и получал повышенную стипендию) купить квартиру вообще было непонятно на что. Но добрые родственники мне посоветовали: «А ты напиши в Моссовет письмо». А председателем Моссовета был в то время Б.Н. Ельцин. Напиши в Моссовет письмо, чтобы тебе в виде исключения разрешили встать в очередь на кооператив.
Я тогда был уже общественным деятелем, занимался профсоюзной работой, я подумал, что просто так написать письмо в Моссовет со словами «помогите мне» это как-то не солидно, надо найти какое-то теоретическое обоснование. И я пригласил делегацию из близлежащего детского садика, где я работал дворником. Пришло два человека от детского садика, еще два человека от супруги (она работала в школе) и они составили 2 акта от двух государственных организаций, чтобы встать на очередь на кооперативную квартиру. О том, что мы проживаем в комнате, где на троих человек по нормам можно вставать на очередь на кооператив, но, в целом, в квартире были полметра лишние. Мы с супругой написали письмо в Моссовет и отправили вместе с этими двумя актами от наших трудовых коллективов.
И что вы думаете? Приблизительно через месяц приходит открытка, без конверта, где написано: «Уважаемый Сергей Валерьевич, ваше письмо на имя Бориса Николаевича Ельцина получено и будет рассмотрено в установленные сроки».
Через две недели приходит вторая, точно такая же открытка: "Уважаемый Сергей Валерьевич, ваше письмо на имя Бориса Николаевича Ельцина получено, заседание по вашему вопросу состоится такого-то числа".
И еще через пару недель приходит письмо, запечатанное, в конверте, который надо было аккуратненько разорвать. Там было решение Моссовета, за подписью Бориса Николаевича, о том, что в виде исключения молодой семье разрешают встать в очередь на кооператив.
Я взял это третье письмо, собрал необходимое количество документов (по тем временам это была довольно толстая папочка) и поехал на первом поезде метро на станцию метро Бауманская, в управление кооперативного хозяйства. Отстоял очередь и, практически под занавес, перед закрытием, часам к пяти вечера, попал в кабинет к функционеру и сдал эти документы. У меня их приняли.
Несколько раз, в течение двух лет, пока мы стояли в очереди, я какие-то документы обновлял, по требованию. И, наконец, приходит письмо из управления кооперативного хозяйства, в котором говорилось: «Уважаемый Сергей Валерьевич, вы можете внести первый взнос в ЖСК Крейсер, на Балаклавском проспекте г. Москва». Москвичи знают, что Балаклавский проспект находится рядом с метро Чертановская. А дом 3, в котором этот кооператив находился – в пяти минутах пешком от метро. Место для 87-го года довольно престижное.
А потом произошло вот что.
Через какое-то время, папку с моими документами выкрали, из-за того, что кому-то тоже захотелось купить себе квартиру у метро. Я напрягся, за неделю восстановил документы и вместе со второй открыткой о том, что мой вопрос будет рассмотрен на заседании Моссовета, сдал снова. У меня их приняли, извинились, сказав, что у них в первый раз пропали документы и все будет нормально, вы в этом доме еще успеваете.
Прошло еще какое то время, мне звонят и говорят: «Лелик, все пропало». Снова исчезли ваши документы, срочно приезжайте. Я приезжаю в управление кооперативного хозяйства, весь на нервах и говорю:
– Извините, а что делать то? Уже через две недели жеребьевка в кооперативе, я уже приготовил первый взнос, а если документов нет, я не смогу заплатить.
– У вас что-нибудь еще осталось из документов? – спрашивают они.
Отвечаю, что у меня есть самая первая открытка о том, что мое письмо получено на имя Б.Н.Ельцина.
– Ну, привезите хотя бы это, – говорят мне.
И вы знаете, сработало.
По этой первой открытке я купил свою первую квартиру. В ней сейчас живет дочь и теперь уже два моих внука.
Так что, я благодарю Бориса Николаевича Ельцина за то, что в свое время в Моссовете он навел порядок и с обращениями населения работали достаточно аккуратно. Большое спасибо вам, Борис Николаевич.
А теперь, друзья, переходим к теме второй главы.
И сейчас поговорим о том, как оценить стоимость квартиры? Что влияет на цены?
Два метода оценки квартиры
Мы с вами рассмотрим методику оценщика и рыночную оценку – метод «десяти цен».
Первый метод – метод оценщика.
По какому признаку профессиональный сертифицированный оценщик принимает решение, что квартира стоит, например, три с половиной миллиона, а не пять? Исходя из каких параметров он назначает ту или иную цену?
Профессиональные оценщики учитывают множество параметров: возраст дома, этаж, состояние, инфраструктуру, но одно они не оценивают – вид из окна.
Есть специальные коэффициенты, по которым работают оценщики. Они сведены в таблицы с параметрами, из которых они определяют что дом, вот такой-то серии, расположенный в таком-то микрорайоне, должен относиться ко второй категории. Если это первый этаж, то это коэффициент уменьшающий стоимость, если это последний этаж, то это коэффициент уменьшающий стоимость для определенных серий домов, если есть балкон, то это увеличение стоимости, а если нет балкона, то это не влияет на базовый коэффициент.
Зачем это сделано? Это сделано для того, чтобы можно было унифицировать работу оценщика. На сегодняшний день оценщики чаще всего делают отчеты для ипотечных кредитов. Если вы хотите взять ипотеку, вам обязательно понадобится отчет оценщика, причем не любой оценочной компании, а именно из того списка, которые аккредитованы в банке, который рассматривает, выдавать или не выдавать вам ипотечный кредит.
Итак, оценщик работает по таблицам, в которых введены всякие коэффициенты. Поскольку эти коэффициенты пишут «кабинетные» профессора, то в ряде регионов страны они очень сильно отстают от действительности. Просто отстают, потому что коэффициенты не успевают редактировать по мере изменения рынка. Поэтому большинство оценщиков, по крайней мере, мне известных, очень часто занимаются «лукавой» оценкой. Они спрашивают, а какую цифру вы хотите получить?
А теперь внимание!
Если вы берете оценку для ипотечного кредита, например, для Сбербанка и Сбербанк дал вам список из десяти оценочных компаний, аккредитованных у них, то спрашивать какая должна быть цена будут не у вас. Спрашивать будут у того «кто заказывает музыку», то есть у Сбербанка. Скорее всего, вам оценят ниже реальной стоимости, потому что в случае, если вы не вернете ипотечный кредит и эту квартиру, как неликвид, банку нужно будет выставлять на продажу, то чем ниже оценочная цена, тем им выгоднее.
И, наоборот, если вы обращаетесь в оценочную компанию сами, без привязки к аккредитациям в банках и говорите, что вам нужна оценка на три миллиона, к гадалке не ходи, вам на три миллиона и оценят. К сожалению, "лукавая" оценка процветает в нашей стране и это плохо.
Если бы этого не было, если бы у оценщиков были актуальные коэффициенты, то за 5–7 тысяч рублей можно было бы получить объективную цифру, сколько стоит ваша квартира сегодня. И выходить на рынок, продавать квартиру с правильной ценой. Потому что, ошибка в стартовой цене приведет к тому, что квартира будет долго болтаться в рекламе, ее увидят все потенциальные покупатели и, когда вы начнете снижать цену, чтобы ее все-таки продать, вас "упрессуют" по цене на столько, что вы снизите цену намного ниже рынка. Поэтому, выгодно стартовать по рыночной цене сразу, а не с завышенной цены и потом опускаться.
Второй метод оценки называется «Десять лучших цен». Он очень простой.
Заходите в интернет и находите все аналогичные квартиры в вашем микрорайоне. Например, у вас пятиэтажный хрущевский дом, четвертый этаж, площадь 42 м2. Вы смотрите какие цены на квартиры в вашем микрорайоне, в домах такого же типа, на четвертом этаже, с такой же площадью.
Допустим, таких квартир будет 28. Заносите их в электронную табличку и сортируете по цене.
И сейчас, внимание вопрос!
Какая квартира будет продана первой из этого списка?
В списке 28 квартир. Очень похожих, находятся рядом, дома одинаковой серии, одинаковые этаж и площадь. Вы отсортировали по цене. Сверху самая дешевая, снизу самая дорогая. Какой номер квартиры будет продан первым?
Конечно же, самая дешевая. Первая по списку квартира будет продана первой. Ну, хорошо, есть второстепенные факторы, видовые характеристики, качество ремонта фасада дома, ремонт подъезда, захламленность холла. Признаки, по которым, возможно, третья квартира из списка будет продана первой, но первая десятка – вне конкуренции. Топ-10 самых дешевых цен приведет к тому, что эти квартиры будут проданы в первую очередь, а потом уже все остальные.
Так вот, метод «десяти лучших цен» состоит в следующем:
Если вы хотите оценить сколько стоит ваша квартира или квартира вашего клиента (если вы специалист рынка недвижимости), то проведите такую простую аналитику. Выпишите в табличку все однотипные квартиры и попросите собственника поставить его квартиру в этом списке на любое место. Хочет на 29-е, если в списке 28, хочет на пятое, хочет на первое.
Как вы думаете, куда чаще всего ставят собственники?
Из моей практики есть два варианта. Первый: ставят где-то двадцатой. Тогда мне становится ясно, что человек ни чего не понял и такая квартира будет продаваться очень долго. Бесполезно браться за такие варианты. Конечно, заниматься ожиданием того, что цена квартиры дойдет до рыночной можно, но это займет восемь-девять месяцев, а то и больше. Нет смысла заниматься продвижением непродаваемой квартиры. Но, если человек ставит свою квартиру в первую десятку, я помогаю ему продать эту квартиру. Такой простой метод «десяти лучших цен».
Давайте двигаться дальше и посмотрим, какие факторы влияют на цену недвижимости. Их не так много. Есть факторы ключевые и есть второстепенные. Сначала рассмотрим ключевые факторы.
Ключевые факторы, влияющие на цену
Первый фактор, влияющий на цену – это место. В Сочи самый популярный район – Центральный. В нем есть десяток микрорайонов: Центр, Заречный, Новый Сочи, Мамайка, Донская, Макаренко, Больничный городок, Ареда, Завокзальный, КСМ. Не сложно догадаться, что микрорайоны, которые ближе к морю – более востребованы. Они более престижные, более дорогие.
Следующий район – Хостинский. Состоит из еще большего количества микрорайонов: Кудепста, Хоста, совхоз Приморский, Малый Ахун, Новая Мацеста, Мацестинская долина, Приморье, Бытха, Раздольное, Яна Фабрициуса, санаторий Светлана, Соболевка.
Здесь, то же самое: чем ближе к морю микрорайон, тем он более престижный, тем дороже там недвижимость.
И третий район, которые мы рассматриваем – Адлерский, прибрежная часть. Состоит из следующих микрорайонов: Голубые Дали, Курортный городок (Чкалова), Мирный, Молдовка, Центр, Чай совхоз.
Помните в прошлом году, в июне после ливневых дождей достаточно сильно затопило Сочи? Из всех районов Сочи затопило только один микрорайон, под названием Мирный, и то на 2 дня. Соответственно, это не может не отразиться на цене микрорайона. Несмотря на то, что Мирный достаточно близко от моря и от Олимпийского парка, это самый дешевый микрорайон Адлерского района, потому что он потенциально находится в зоне риска. Он находится ниже уровня моря.
Все остальные микрорайоны в Адлере – переоценены на сегодня, примерно на 15 %.
То же самое происходит с большинством квартир Центрального района Сочи. Квартиры в микрорайонах Мамайка, Центр, Завокзальный, Заречный и Новый Сочи переоценены примерно на 15 %. Подробнее об этом мы поговорим в главе 4, которая посвящена ценам и тенденциям изменения цен.
Но, вы должны понимать, что если на сегодняшний день на эту недвижимость есть спрос, за это платят, то это и есть реальная рыночная цена. Поэтому, с точки зрения соотношения цена-качество, Хостинский район, очень даже конкурентный. Я рекомендую на него обратить пристальное внимание тем, кто хочет решить свой жилищный вопрос уже в этом году.
Второй фактор, влияющий на цену – тип дома.
В Сочи есть, в основном, 3 типа домов, не считая смешанных: кирпичный, панельный, монолитный. Целиком деревянных в городе уже практически не осталось.
Панельный дом самый дешевый, кирпичный средний, монолитный самый дорогой и самый массовый в новой застройке Сочи. В последние шесть лет панельные дома в Сочи строить практически перестали. Полностью перешли на технологию монолитного строительства. Редчайший случай, когда кирпичные дома еще кто-то продолжает строить. На улице Кирпичной есть несколько таких домов, недавно построенных.
Третий фактор – этаж.
Этаж может влиять на экологию в вашем доме. В Сочи замечательный климат, очень много зелени, и даже небольшая загазованность хорошо чувствуется. Особенно, когда идешь вдоль Курортного проспекта или вдоль улицы Ленина чувствуешь запах выхлопных газов. Поэтому, если дом находится близко от дороги и вы выбираете этаж, то это должен быть конечно не первый и не второй этаж. Чем выше, тем меньше запаха газов вы будете чувствовать. В таком случае лучше брать этаж повыше, предпоследний – последний.
Четвертый фактор – состояние квартиры.
Когда мы говорим о состоянии квартиры, то имеем ввиду ремонт. Ни в коем случае нельзя делать ремонт перед тем как квартиру продаешь. Предположим, вы сделали ремонт за 1 млн. руб. Сколько за него можно будет получить при продаже? От стоимости ремонта, сделанного для себя, можно выручить в цене продаваемой квартиры не более 50 %. Причин тому много. Это факт, известный всем риэлторам.
Поэтому, если вы собрались продавать квартиру, нельзя делать качественный ремонт перед продажей. Максимум, что можно сделать, это хоум-стейджинг.
Через сколько недель эта краска сойдет неважно. Важно, что при продаже смотрится нарядно. Выбрасывают то, что все равно выбросят и что-то чуть-чуть подкрашивают, вешают дешевые яркие обои, чтоб было красиво. Такой ремонт окупается, причем окупается с лихвой. Грубо говоря, 100 тыс. руб. на предпродажную подготовку позволят продать квартиру на 200–300 тысяч дороже, да и по срокам быстрее. Капитальный ремонт за полную стоимость вы не окупите. Поэтому, ни к коем случае нельзя делать ремонт перед тем, как квартиру продаешь.
Пятый фактор – видовые характеристики.
Что же такое видовая квартира? Какой вид стоит денег, а какой нет?
Я считаю, что видовая квартира – это та, где видно море без бинокля. Это первое условие. На крайний случай, может быть видно линию моря или красивые горы, это тоже будет видовая квартира.
Бывают квартиры, откуда видно просто город, но город бескрайний, это называется перспектива. Можно бесконечно рассматривать какие-то дома, дороги, речку. Море не видно, горы не видно, но видно бескрайнюю городскую перспективу. В Сочи достаточно красиво и таких мест много. Это тоже видовая квартира.
Что НЕ является видовой квартирой?
Не будет видовой квартирой квартира в доме, который находится на горе, высоко, но перед ним микрорайон, который в самое ближайшее время будет застраиваться. Это значит, что сегодня у тебя вид не красивый, перспектива глаз не радует.
Пример такого дома – ЖК Альпика на улице Альпийская. Смотришь в сторону моря – видно полоску моря, видно пятиэтажные хрущевки, которые в самое ближайшее время будут застраиваться высокими домами, которые перекроют вид моря.
Что это значит? Это значит, что житель этой квартиры будет слышать в ближайшие 10–15 лет строительные шумы, вдыхать строительную пыль, полоску моря будет видно все меньше и меньше, потому что будет мешать застройка высокими современными домами. Таким образом, это просто высокая квартира, но не видовая.
Еще один вариант, который я никак не могу отнести, даже с натяжкой, к видовым квартирам. Для того чтобы увидеть море, нужно выйти на балкон и повернуть голову на 90 градусов. То есть, море как бы сбоку. Это тоже не видовая квартира, потому что под видовой квартирой мы понимаем тот вид, который впереди, не выходя на балкон. Что ты видишь, когда смотришь прямо? Опорную стену – это не видовая квартира; холм – это не видовая квартира; крыши домов – нет, это тоже не можем отнести к видовым квартирам.
В видовой квартире главное – чтобы глаз радовался.
В Сочи это: море, горы и перспектива. Других вариантов в городе-курорте нет. И приезжают сюда, все-таки, ради того чтобы наблюдать эту прелесть.
Шестой фактор, который влияет на цену – это вид продаж.
Простая продажа или альтернатива. Альтернатива, это когда, например, нужно продать одну двухкомнатную квартиру и купить две однокомнатных. Получается, фактически, обмен. Будет это разорванная сделка или сопряженная сделка, мы подробно поговорим в главе 3. Если разорванная сделка – полегче. Разорванная сделка – сначала продать, а потом на эти деньги покупать. Это одно. А если нужно продать и одновременно, в этот же день, купить две квартиры, причем в таком состоянии, что заезжай и живи, это гораздо сложнее и дороже. И третий вариант: если нужно продать, в тот же день купить и еще где-то жить какое-то время. Это еще большие хлопоты и самый сложный вариант.
Седьмой фактор – спрос.
Есть районы повышенного спроса. Например, Мамайка. Очень востребованный район, поэтому переоцененный. Или Адлер. Весь Адлер, кроме микрорайонов Мирный и Голубые Дали, переоценен – на него огромный спрос. Постоянно звучит по телевизору Сочи-Адлер, Сочи-Адлер.
Люди приезжают и говорят:
– Я хочу только в Адлер!
– Там же дорого.
– Все равно хочу!
То есть, спрос большой.
Восьмой фактор – срочность.
Если вам надо продать подороже и вы совершенно никуда не спешите, занимайтесь сами своей продажей. Вы же никуда не спешите, вы можете три года продавать. Какой будет курс доллара через три года, никто не знает.
Но, если вы хотите, чтобы кто-то приложил усилия и помог вам продать вашу квартиру, то надо обозначать четкие рамки: «Я хочу продать не позднее, чем к первому сентября». И надо объяснить почему. Например, потому что мой ребенок пойдет в школу и я хочу, чтобы он пошел в школу уже по месту новой прописки. Да, это хорошая мотивация, вам нужно продать быстро и купить быстро – полтора месяца. Многие возьмутся за такую задачу, потому что вы мотивированный продавец и покупатель, а не фантазер. Это важный фактор, влияющий на то, возьмутся ли вам помогать или нет.
И, наконец, девятый фактор – физическое освобождение.
Допустим, вы продаете вторичную квартиру и покупаете новостройку, в которой еще нужно ремонт делать. В этом случае, нужно где-то жить нужно будет договариваться чтобы физическое освобождение произошло через три месяца.
Как вариант, продать квартиру и договориться о том, что за три месяца будет внесена арендная плата по среднерыночной цене за бывшую свою квартиру. Это переговорный процесс, работа которую должен на себя кто-то взять. Соответственно, это фактор который влияет на цену квартиры.
Ускорители продаж
Последний параметр, о котором я хочу упомянуть в этой главе – это ускорители продаж. Очень часто продавцы недвижимости говорят:
– А вы знаете, у меня новая железная дверь.
– А я недавно поменял новые окна на пластиковые.
– А у меня новый линолеум.
Прекрасно, что у вас новый линолеум, это может помочь продать квартиру быстрее, но это никак не поможет продать ее дороже. Такие небольшие вещи называются – ускорители продаж и их влияние на стоимость квартиры минимально. Думаю, теперь вы это понимаете. Обращайте на это внимание.
В заключение рассмотрим такой пример.
У вас пятиэтажный дом с мансардой на шестом этаже. Пятый этаж и шестой этаж – будут у них разные цены? Будут. Потому что пятый этаж – это капитальное строение, а мансарда – это 10–20 сантиметров, отделяющих вас от кровли. И если там что-то будет сочиться, то, скорее всего, вам придется самостоятельно нанимать специалистов, которые будут ремонтировать крышу. Это вам надо? Поэтому, в такой ситуации лучше подумать и чуть-чуть переплатить за предпоследний этаж, но не покупать квартиру на мансардном этаже.
Подведем итог, что влияет на цену квартиры?
1. Первичная или вторичная недвижимость.
Если вы хотите купить первичную недвижимость, то это тоже самое что вы хотите купить новый автомобиль. Если вы хотите купить вторичную недвижимость, это тоже самое что вы хотите купить старый автомобиль. То есть, его надо ставить на подъемник, внимательно посмотреть изнутри, а еще лучше пригласить эксперта по автомобилям, который посмотрит все ли там нормально, нигде ли ничего не стучит, а может быть даже и проедет на нем. Поэтому, первичная или вторичная недвижимость – это две разные весовые категории, каждая имеет свои особенности. Подробно о первичной недвижимости Сочи мы поговорим в Главе 6, а о вторичной – в Г лаве 7.
2. Ключевые факторы.
К ключевым факторам относятся: S Место
✓ Тип дома
✓ Этаж
✓ Состояние квартиры
✓ Видовые характеристики
✓ Вид продажи – простая сделка или альтернатива
✓ Спрос – на тот микрорайон где вы продаете и на тот микрорайон где вы покупаете
✓ Срочность – насколько быстро вы хотите сделку совершить. Хотите совершать долго – совершайте сами, хотите чтобы вам кто-то помог – обозначайте реальные сроки. Потому что, никто не хочет два года заниматься одним клиентом. Это не выгодно и экономически нецелесообразно.
✓ Физическое освобождение – требуется отсрочка или нет. Фактор важный, который надо обязательно проговаривать.
В Сочи квартира с видом отличается по цене от квартиры без вида на 15–20 %. Это большие деньги. Одно дело – ты видишь море, другое дело – видишь в семи метрах соседний корпус. Это очень разные цены за такую же площадь, за такой же этаж, в том же доме.
3. Ускорители продаж.
Теперь вы ориентируетесь в тех факторах, которые влияют на цену квартиры и я приглашаю вас к следующей главе книги.