Как правильно погашать кредит?
Многие стали пессимистами, финансируя оптимистов.
Почему появился этот раздел?
Опыт – хорошая вещь, если вы за нее не переплатили.
Если раньше большинство книг описывало, как получить ипотечный кредит и что это такое, то теперь возникла потребность написать и о том, как жить с ипотечным кредитом: ипотека приобрела массовость, стала повседневной реальностью для очень многих людей.
У заемщиков появились вопросы, которые требуют ответов и систематизации. И это не только вопросы по погашению кредита в случае возникновения сложностей. Здесь и вселение родственников в заложенную квартиру, и получение имущественных вычетов и материнского капитала, и перекредитование, и проведение перепланировки, и сдача жилья в аренду, и даже разводы и страховые случаи. Здесь есть и важный нюанс – банк вправе досрочно потребовать всю сумму кредита не только при просрочке платежа, но и при ряде других нарушениях (нарушение правил пользования залогом, отказ страховать залог и пр.).
На данный момент в России уже есть и практика и наработки по решению большинства вопросов, возникающих у заемщика. Ведь прошло более десяти лет с начала массового развития ипотеки. Те граждане, которые на собственном опыте прошли различные ситуации, существенно расширили кругозор и возможности новых заемщиков, которые берут кредит сейчас. Не надо изобретать велосипед и наступать на одни и тех грабли – все уже сделано раньше.
Пока же далеко не все заемщики знают, какие проблемы могут возникнуть, какими способами и инструментами их можно решить, не знают к кому обращаться за помощью и в какой форме это делать. Конечно, это влечет потерю времени, сил и денег.
В последних двух разделах книги собраны типовые ситуации, которые возникали с теми или иными заемщиками и которые могут быть полезны читателю. Ведь от ипотеки нельзя просто взять и отказаться. Нельзя прийти и сказать в банк – забирайте квартиру, я больше погашать кредит не могу. Если банку квартира не нужна или банк просто не идет навстречу, то придется пройти через все судебные инстанции вплоть до торгов по продаже квартиры.
А порой иного жилья у заемщика нет и он не знает куда выселяться и как жить дальше. Возникают тупиковые жизненные ситуации, осложненные тем, что заемщику приходится сталкиваться с вопросами, в которых он не специалист, а цена вопроса очень велика – где жить его семье. И тут ему и может пригодиться данная книга, хотя в счет погашения кредита ее направить нельзя.
Конечно, комфортность погашения кредита на все двадцать – тридцать лет зависит в первую очередь от того насколько правилен был расчет при получении кредита. По практике не раз приходилось убеждаться насколько могут быть непродуманными решения о получении кредита. Известны случаи, когда заемщики голодали, чтобы погасить кредит.
До момента первого платежа по кредиту сама ипотека кажется для многих чем-то умозрительным, нереальным, иллюзиорным. На первое место выходит квартира, которую можно легко купить и сразу жить в ней. Цена квартиры все возрастает, как и размер кредита. И только после нескольких ежемесячных платежей сопряженных, как правило, с расходами на ремонт и погашение долгов родственникам, заемщики понимают, что такое ипотека и в чем, может быть, они ошибались при получении кредита. Увы, это приходит только с опытом, реже благодаря советам других, а иногда это понимание и вообще не приходит.
С другой стороны всего просчитать невозможно – за срок погашения ипотечного кредита могут происходить самые непредвиденные события. Поэтому необходимо знать выход из каждой возможной проблемной ситуации. Зачастую достаточно вовремя подать документы на вычет или реструктуризацию, чтобы справиться с временными трудностями.
Для этого и написана вся эта книга – чтобы вооружить заемщика информацией о ситуациях, которые могут возникнуть за срок жизни ипотечного кредита и предложить решения. Погашение кредита должно если уж не приносить радость, то не быть в тягость.
Особенности пользования заложенным жильем: что согласовывать с банком, проведение перепланировки и ремонта, проверка банком сохранности предмета залога, сдача жилья в аренду, «прописка» и вселение третьих лиц
В каждом положении отыщется что-нибудь утешительное,
если хорошо поискать.
Как ни странно, если вы неправильно пользуетесь жилым помещением, то банк вправе досрочно истребовать кредит и вы будете обязаны погасить не единовременный платеж, а всю сумму кредита. Конечно, такие случаи редки – банкам тоже невыгодно терять добросовестного заемщика и проценты, но все же. Чтобы этого не произошло, мы опишем, как пользоваться заложенным помещением и что это вообще такое – залог.
У некоторых заемщиков возникает простой вопрос – становится ли заемщик собственником квартиры? Или до выплаты кредита собственником является банк? Ответ таков – заемщик становится полноправным собственником объекта недвижимости, в том числе он обязан платить коммунальные платежи и выполнять все обязанности, которые возложены на собственника имущества.
В целом, нахождение квартиры в залоге при надлежащем исполнении обязательств по кредитному договору не влечет для заемщика каких-либо особых неудобств – он вправе полноценно проживать в квартире также как и любой другой собственник. Однако законодательно ему вменены определенные обязанности при пользовании предметом ипотеки, а распоряжение заложенным банку объектом недвижимости ограничено, с целью обеспечения сохранности предмета ипотеки и возможности его реализации банком для удовлетворения своих требований по кредитному договору.
Обязанности и ограничения накладываются с момента государственной регистрации ипотеки. Возникает вопрос – где заемщику узнать о том, какие обязанности существуют и какие ограничения наложены, ведь они не обязательно должны быть полностью указаны в договоре об ипотеке? А как быть при ипотеке в силу закона, когда договор об ипотеке не заключается?
Кредитный договор иногда содержит, а иногда не содержит перечня ограничений. Закладная, как правило, содержит перечень обязанностей и ограничений, но она отдается залогодержателю (банку) и заемщику предъявляется только для обозрения (заемщику рекомендуется запросить у банка текст закладной, чтобы знать, на каких условиях она им выдана).
Ответ прост – заемщик самостоятельно должен знать что можно, а что нельзя делать с заложенным объектом недвижимости, поскольку обязанности и ограничения установлены законом. Законодатель описывает их в трех главах Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: глава V: «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке», глава VI: «Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц» и глава VII: «Последующая ипотека».
Помимо этого, в договоре об ипотеке и закладной могут быть указаны дополнительные ограничения. Отметим, что ограничения могут быть установлены еще и в договоре страхования, поскольку страховая компания также заинтересована в сохранности предмета ипотеки. К примеру, любое действие, которое может повлечь увеличение страхового риска, даже ремонт, как правило, необходимо согласовывать со страховой компанией, которая вправе потребовать увеличение размера оплаты.
Повышенное внимание законодателя и банков к предмету ипотеки понятно, ведь при неисполнении обязательств заемщиком именно квартира будет являться фактически единственной гарантией возврата средств.
Перечислим основные обязанности залогодателя (собственника заложенного объекта недвижимости):
при пользовании заложенным имуществом не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;
поддерживать предмет ипотеки в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки;
производить текущий и капитальный ремонт предмета в сроки, установленные действующим законодательством Российской Федерации;
застраховать объект недвижимости от рисков утраты и повреждения;
для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и договором об ипотеке, а если они не установлены – необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям;
в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя.
Помимо этого, в случае если заемщик получает иск, последствием которого может быть потеря им права собственности на объект недвижимости, обременение либо вселение третьего лица в предмет ипотеки обязательно необходимо привлечь в данный судебный процесс третьим лицом банк-кредитор, являющийся залогодержателем и заинтересованным лицом в исходе дела. И даже если поступил не иск, а претензия от кого-либо по аналогичному вопросу, необходимо привлекать банк к разрешению этой ситуации.
Данная обязанность прямо установлена ст.33 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а для заемщика имеет и практическую пользу, поскольку банк будет выступать на стороне заемщика в отстаивании права собственности.
При грубом нарушении этих обязанностей банк вправе досрочно истребовать всю сумму кредита.
Выделим основные ограничения, связанные с пользованием и распоряжением предметом ипотеки:
Конец ознакомительного фрагмента.