Требования к предмету залога, или какую недвижимость можно приобрести в ипотеку или передать в залог. Необходимые документы
Как можно использовать ипотечный кредит? Какие требования предъявляют банки к предмету залога?
На сегодняшний день банки предлагают заемщикам разные виды ипотечных кредитов. Использовать деньги ипотечного кредита можно как на приобретение или строительство жилья, так и на другие цели:
1. На приобретение готового жилья – квартиры.
В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемая на вторичном рынке квартира. Это самый распространенный вид ипотечного кредита. Квартира – вторичка – самый ликвидный объект. И ограничений по объекту у банков немного.
Чаще всего эти ограничения касаются года постройки (если в доме не проводился капремонт) и процента износа (обычно банки рассматривают квартиры, находящиеся в домах с износом не более 50 % – данные есть в техпаспорте), также ограничена ипотека для квартир в домах с деревянными перекрытиями, но здесь все зависит от статуса дома (если это старинный особняк в центре города и на квартиру в таком доме велик спрос, тогда другое дело), страховая компания, страхуя квартиру в доме с деревянными перекрытиями, обычно увеличивает тариф, так как риски выше. Также в аутсайдерах квартиры с форсунками, колонками, АГВ. Но эти квартиры банк также иногда рассматривает как предмет залога, но страховая компания увеличивает тариф, так как отопительное газовое оборудование, установленное в квартире, несет дополнительные риски повреждения имущества.
В крупных городах банк может отказаться брать в качестве обеспечения по кредиту квартиру в панельной хрущевке, так как эти дома подлежат сносу и ликвидность их невысока, а в небольших городах с низкими темпами строительства нового жилья, банк готов будет рассмотреть и квартиру в старом фонде, не то что хрущевку, так как ассортимент рынка жилья в данном городе невелик. Так что требования, которые предъявляются к предмету залога – квартире, зависят от местоположения этой квартиры на карте страны.
2. На приобретение готового жилья – жилого дома с земельным участком.
В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемый жилой дом с земельным участком (если участок в собственности), или жилой дом и право аренды на земельный участок (если земельный участок в долгосрочной аренде).
Жилой дом – менее ликвидный объект, на его реализацию банком может быть потрачено больше времени, чем на реализацию квартиры, в случае неплатежей заемщика. К тому же дом, часто возводится самостоятельно владельцами участка, часто без разрешительных документов, и к тому же имеет много индивидуальных особенностей. Поэтому к индивидуальным домам банки бывают более требовательны, чем к квартирам.
Важную роль здесь играет год постройки дома, материал стен и перекрытий, соблюдение технических норм при установке газового оборудования. Также определяется моральный износ, то есть учитываются недостатки планировки, устарелость материалов, из которых построен дом.
Что касается земельного участка, то многие банки рассматривают индивидуальный дом как предмет залога только в том случае, если земельный участок находится в собственности заемщика, другие же допускают, что земельный участок может быть не только в собственности, но и в долгосрочной аренде.
3. На приобретение земельного участка.
Ликвидность предмета залога зависит от местоположения земельного участка. Земельный участок должен находиться в зоне жилой застройки, границы земельного участка должны быть определены и соответствовать плану межевания.
Если на данном земельном участке впоследствии будет возведен жилой дом, то при регистрации права собственности на этот дом обременение будет наложено и на жилой дом.
4. Для оплаты договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.
В этом случае будет иметь место залог права требования по договору долевого участия в строительстве. При выдаче ипотечного кредита банком будет изучена репутация и опыт застройщика.
Чтобы обезопасить себя от недобросовестных застройщиков, банки часто ограничивают круг застройщиков, на приобретение объектов которых готовы выдавать ипотечные кредиты.
5. На любые цели под залог недвижимости, принадлежащей заемщику на праве собственности.
В этом случае залогом по кредиту будет объект недвижимости заемщика, который был приобретен им ранее. Объектом, под залог которого выдается ипотечный кредит, может быть и квартира, и индивидуальный дом, и земельный участок.
Деньги, полученные под залог имеющейся недвижимости, можно потратить на любые цели, давать отчет банку не требуется. Это может быть и ремонт, и строительство, лечение и обучение и другое. Кредит называется ипотечным не потому, что за счет средств этого кредита приобретается жилье, а потому, что для обеспечения этого кредита в залог банк берет имеющуюся у заемщика недвижимость.
Как правило, максимальная сумма ипотечного кредита, выданного под залог имеющейся недвижимости, составляет 70 %, а то и 50 % (зависит от банка) от рыночной стоимости объекта недвижимости, в отличие от ипотечных кредитов на приобретение жилья, которые могут составлять до 90 %, а в кризисные периоды до 80 % от рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Часто банки не выдают кредит под залог уже имеющегося жилья, если это жилье является единственным для заемщика. Или если в нем зарегистрированы несовершеннолетние дети. Требования к таким объектам значительно выше требований, предъявляемых к приобретаемому за счет ипотечного кредита жилью.
5. Для погашения ранее полученного ипотечного кредита (рефинансирование кредита).
В случае если после получения ипотечного кредита, ставка по ипотечным кредитам снизится, Заемщик может получить новый кредит под более низкий процент для погашения уже существующего кредита. При этом предмет залога остается тот же. За счет полученного нового ипотечного кредита гасится первый ипотечный кредит, и у заемщика возникают обязательства по новому кредиту, но уже с более выгодными условиями, что позволяет снизить кредитные платежи.
Приобретаю квартиру в ипотеку. Какие документы на квартиру я должна предоставить в банк для подготовки к сделке?
После получения одобрения на получение кредита и подбора объекта недвижимости для покупки, вам необходимо предоставить пакет документов на объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) в банк для получения одобрения банком этого объекта в качестве предмета залога и подготовки договора купли-продажи.
Как правило, договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, готовит юрист банка. Но бывают и исключения. Например, получая ипотечный кредит в Сбербанке, вы сами или при помощи своих знакомых юристов готовите договор купли-продажи, согласовывая текст договора с юристом отделения Сбербанка.
До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемую квартиру:
1. Правоустанавливающие документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор на передачу квартиры в частную собственность граждан (если квартира получена вследствие приватизации), свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, справка о выплаченном пае в ЖСК (если собственник получил квартиру как член жилищно-строительного кооператива), договор долевого участия в строительстве и др.
В банке вы оставляете копию этого документа, оригинал предоставляете сотруднику банка только для ознакомления, если это потребуется.
2. Свидетельство о государственной регистрации права, если право собственности на квартиру было зарегистрировано в ЕГРП, или Регистрационное удостоверение на те квартиры, где правоустанавливающим документом является Договор на передачу квартиры в частную собственность, оформленный ранее 2000 года, или Справка ЖСК о выплаченном пае, выданная ранее 2000 года, на основании которой собственником было получено Регистрационное удостоверение БТИ.
Копию этого документа вы оставляете в банке, а оригинал только показываете сотруднику банка для ознакомления.
3. Выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним). Должны предоставить как на объект, зарегистрированный в ЕГРП, так и не зарегистрированный. В Выписке из ЕГРП отражаются все аресты и обременения, которые могут быть наложены на рассматриваемый объект недвижимости. Также содержится информация о собственнике объекта недвижимости.
Выписку из ЕГРП предоставляете в оригинале. В некоторых банках у вас потребуют предоставить выписку из ЕГРП только в день сделки, а в некоторых вам необходимо будет приложить ее и к пакету документов, предоставляемому в банк для рассмотрения. Выписка из ЕГРП для сделки должна быть получена в день сделки.
4. Справка из БТИ об отсутствии ареста. В справке отражены все возможные аресты и обременения, которые могли быть наложены на объект недвижимости до 2000 года. Предоставляете только в том случае, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, квартира была приватизирована в 1997-м году и на руках у продавца имеется договор на передачу квартиры в частную собственность граждан и регистрационное удостоверение.
Предоставляете копию. Оригинал справки необходим будет для регистрации первичного права Продавца.
5. Справка из БТИ о принадлежности. И эта справка предоставляется только в том случае, если право собственности на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, продавец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры, оформленном в 1996-м году.
Предоставляете копию. Оригинал потребуется вам в Регистрационной службе.
5. Технический паспорт на квартиру.
Для регистрации перехода права технический паспорт на данный момент не требуется. Однако банки требуют этот документ. В техническом паспорте отражаются все перепланировки, если таковые имеются. Также в техническом паспорте указан год постройки дома и процент износа, что является для банков важным при принятии решения по объекту.
Одни банки принимают при рассмотрении документов на квартиру технические паспорта, которые были изготовлены в течение последних пяти лет. Другие же требуют, чтобы обследование техником объекта, отраженного в техническом паспорте, было бы произведено в течение последнего года. Такие же требования предъявляют и оценщики.
Так что если у собственника квартиры нет нового технического паспорта, то его придется заказывать вновь, даже если никаких изменений в квартире не было.
В банк отдаете копию. Оригинал только показываете.
6. Кадастровый паспорт на квартиру. В том случае, если право собственности на квартиру зарегистрировано, то для регистрации перехода права кадастровый паспорт не требуется. Однако этот документ является необходимым для банка.
В банк предоставляете копию.
7. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Предоставляете копию. Оригинал необходимо будет предоставить в Регистрационную службу при подаче документов на регистрацию перехода права собственности.
8. Копия финансово-лицевого счета. Отражается как характеристика жилого помещения, так и сведения о задолженностях по коммунальным услугам, или об отсутствии задолженностей.
В некоторых случаях бухгалтерия, например ТСЖ, выдают просто справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
9. В случае, если продавец квартиры стал собственником этой квартиры в результате дарения, необходимо предоставить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности об уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения.
Далеко не все банки требуют такую справку. Необходимо будет уточнить в вашем банке. Можно предоставить копию.
10. В случае, если квартира была приобретена Продавцом в браке, необходимо предоставить нотариально оформленное согласие супруги или супруга продавца на продажу квартиры. Требуется, если приобретение было осуществлено на возмездной основе. Если квартира была получена в результате дарения, наследования, приватизации, то согласие супруги не требуется.
В некоторых банках такое согласие требуют предоставить только в день оформления договора купли-продажи, а в некоторых банках требуют согласие не только того супруга, в браке с которым была приобретена квартира, но и того, с кем был оформлен брак позже, после приобретения квартиры и развода. Хотя это требование не соответствует действующему законодательству. Однако, если хочешь приобрести квартиру, приходится выполнять требования банка.
11. В случае, если собственником приобретаемой в ипотеку квартиры или доли в праве собственности является несовершеннолетний ребенок или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан – члены семьи собственника квартиры: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника квартиры, а также оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы – необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры.
В случае, если в разрешении на продажу квартиры, выданном органами опеки и попечительства, есть требование о приобретении на имя несовершеннолетнего или находящегося под опекой, другого объекта недвижимости, в банк необходимо будет предоставить весь пакет документов на этот объект недвижимости.
12. Оригинал отчета об оценке приобретаемой квартиры, выполненный независимым оценщиком. Отчет об оценке необходимо заказывать только в оценочной компании, которая будет рекомендована банком.
13. Копию гражданского паспорта собственника квартиры.
14. Справку из психоневрологического диспансера на имя собственника квартиры или водительское удостоверение.
Список документов на приобретаемую квартиру в разных банках может отличаться, но не значительно. Перечень документов на приобретаемый объект недвижимости, вы можете получить в банке.
Покупаю квартиру с использованием ипотечного кредита. Какие дополнительные документы я должна предоставить в банк для одобрения сделки, если собственником квартиры является организация (Общество с ограниченной ответственностью)?
Так как собственником приобретаемой вами в ипотеку квартиры является юридическое лицо, то дополнительно к основным документам необходимо будет предоставить в банк и документы, касающиеся юрлица:
1. Копию учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями.
2. Копию Свидетельства о государственной регистрации юрлица.
3. Выписка из Единого государственного реестра юрлиц.
4. В случае, если договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ООО, будет подписывать руководитель, то необходимо предоставить:
– копию протокола об избрании его руководителем ООО или приказа о его назначении на должность директора, который имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности, или, если учредитель один, и он же является директором, решение учредителя о назначении себя директором;
– копия гражданского паспорта руководителя.
5. В случае, если договор купли-продажи будет подписывать представитель ООО, действующий на основании доверенности, то документы будут следующими:
– доверенность, оформленная в соответствии с требованиями к доверенности, подписанная руководителем ООО (или иным уполномоченным лицом); в доверенности должна быть указана дата составления, срок полномочий и должны быть четко прописаны все полномочия представителя по доверенности. Доверенность может быть составлена в простой письменной форме, на ней должна стоять подпись руководителя и печать организации.
В случае, если доверенность оформлена в простой письменной форме, необходимо также предоставить документы, подтверждающие полномочия руководителя юрлица на оформление подобных доверенностей.
– копия гражданского паспорта представителя по доверенности.
6. Решение (распоряжение) о продаже юрлицом принадлежащей юрлицу квартиры. В решении должна быть указана сумма, за которую решено продать данную недвижимость.
Какие документы на дом и на землю нужно предоставить в банк для подготовки к сделке купле-продажи с использованием ипотечного кредита?
Если вы собираетесь приобрести с использованием ипотечного кредита индивидуальный жилой дом с земельным участком, то после одобрения вашей заявки на предоставление ипотечного кредита вам необходимо предоставить в банк пакет документов на дом и земельный участок, во-первых, для одобрения банком данного предмета залога, во-вторых, для подготовки договора купли-продажи юристами банка.
До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемый дом с земельным участком:
На дом
1. Свидетельство о государственной регистрации права и документ, на основании которого возникло право продавца на дом. Таким документом может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, решение суда, акт ввода в эксплуатацию и т. д.
В том случае, если право собственности Продавца на дом возникло до начала проведения государственной регистрации права и внесения сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в Единый государственный реестр (ЕГРП), то от продавца вам достаточно будет получить копию правоустанавливающего документа с отметкой БТИ о проведенной регистрации. Если право собственности в ЕГРП не регистрировалось, то Свидетельства о государственной регистрации права у продавца не будет. До 2000 года такой регистрацией занималось БТИ.
Если на земельном участке кроме дома расположены хозпостройки (летняя кухня, гараж (капитальный), сарай и т. п.), то в том случае, если была произведена регистрация права собственности, и продавцом были получены Свидетельства о государственной регистрации права собственности на хозпостройки, то необходимо будет предоставить в банк также Свидетельства и на эти хозпостройки.
В банк предоставляете копии этих документов.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, Распоряжение Главы администрации о предоставлении земельного участка под строительство, Свидетельство о праве собственности на землю, выданное Комитетом по земельным ресурсам, договор аренды земельного участка и т. п.).
Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии). В случае, если земельный участок передан продавцу в долгосрочную аренду, то такого Свидетельства у продавца не будет, но на договоре аренды будет надпись о том, что в ЕГРП внесена соответствующая запись.
2. Выписки из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним) на дом и на земельный участок. Если на участке также расположены хозпостройки и на каждую постройку имеется отдельное Свидетельство о государственной регистрации, то необходимо предоставить Выписки из ЕГРП на каждую постройку. Если домовладение со всеми строениями зарегистрировано как сложный объект – в одном Свидетельстве о государственной регистрации права через запятую перечислены все строения, расположенные на земельном участке, то нужно предоставить одну выписку на комплекс строений (будет отображен как один объект) и одну выписку на земельный участок. Сколько Свидетельств – столько выписок из ЕГРП. Должны предоставить как на объекты, зарегистрированные в ЕГРП, так и на незарегистрированные. В Выписке из ЕГРП отражаются все аресты и обременения, которые могут быть наложены на рассматриваемый объект недвижимости. Также содержится информация о собственнике объекта недвижимости.
Конец ознакомительного фрагмента.