Земли и земельные участки в Российской Федерации
Состав и категоризация земель в Российской Федерации
Российская Федерация обладает огромной территорией и огромным объемом земель, расположенных в различных по рельефу и климату районах, разного качества и разного назначения. Согласно ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Все перечисленные типы земель используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из видов, предусмотренных зонированием территорий, выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
ЗК РФ гласит, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Особо выделяются земли, которые искони используются коренными народностями и этническими общностями. ЗК РФ указывает, что в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.
Законодательством разрешается перевод земель из категории в категорию. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
– земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
– земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Согласно ЗК РФ перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, а перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.
Сам порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. ЗК РФ обязывает указывать категорию земель в:
1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) государственном кадастре недвижимости;
4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В случае нарушения установленного ЗК РФ и федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую акты об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую признаются недействительными.
Полномочия РФ, субъектов РФ и муниципалитетов в области земельных отношений
ЗК РФ относит к полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений:
1) установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;
2) установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;
3) государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства;
4) установление порядка резервирования земель, изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;
5) резервирование земель, изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд РФ;
6) разработку и реализацию федеральных программ использования и охраны земель;
7) иные полномочия, отнесенные к полномочиям РФ Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Согласно ЗК Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности РФ (федеральной собственностью).
Закон относит к полномочиям субъектов РФ резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ; разработку и реализацию региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям РФ или к полномочиям органов местного самоуправления – таким образом субъекты РФ осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ.
Согласно ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель, причем органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Образование земельных участков
Земельным участком ЗК РФ называет часть земной поверхности, границы которой определены согласно федеральным законам. Способы образования участков следующие: при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно ЗК РФ земельные участки, из которых образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Закон признает целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков целевое назначение и использование участков, из которых они были образованы.
Закон допускает образование земельных участков при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых образуются новые земельные участки. Такое согласие не требуется на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также по решению суда.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории.
ЗК РФ гласит, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, за исключением случаев:
1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
4) перераспределения земельных участков;
5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Согласно ЗК РФ решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Обязательными приложениями к заявлениям об образовании земельных участков являются:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В тех случаях, когда согласно федеральному закону требуется предоставление документации по планировке территории или иного обязательного документа, в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.
Закон обязывает правильно и грамотно оформлять решения об образовании земельного участка.
В решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:
1) реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (при наличии таких документов);
2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Согласно ЗК РФ в решениях об образовании земельных участков, в результате раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, а также при перераспределении участков; участков, образованных из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства либо из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, – может быть указано полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемые земельные участки.
При этом выдача исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления правообладателю земельного участка доверенности на совершение указанных действий не требуется.
Раздел земельного участка может происходить в результате различных случаев: например, большой участок земли может быть выделен гражданам для создания огородничества или садоводства и затем нарезан на соответствующие доли; уже принадлежащий владельцу на праве собственности участок может быть расчленен для сдачи более мелких его частей в аренду, участок городской территории может быть разделен между застройщиками и т. п.
Согласно ЗК РФ при разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ и другими федеральными законами. Одним из таких частных случаев является раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан.
Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.
При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
В остальных случаях при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки, а при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Согласно ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При этом участник долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, получает право собственности на образуемый земельный участок и в то же время утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Напротив, при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Следовательно, при объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. В случае объединения земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. В случае объединения земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
Закон запрещает объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.
Закон разрешает объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Перераспределение земельных участков предполагает, что в его результате не происходит вывода земельных участков из общей либо долевой собственности, как не происходит и исчезновения отдельных участков в связи с их объединением. При перераспределении изменяются границы и конфигурация участков. Согласно ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Согласно земельному законодательству при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
Законодательством запрещено перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков – физическими или юридическими лицами, за исключением следующих случаев:
1) перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
2) образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных законом.
При перераспределении земельных участков в границах застроенной территории либо для капитального строительства таковое перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными положениями ЗК РФ (предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции).
Условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.
Права и обременения на образуемые и измененные участки, требования к ним
Земельный кодекс определяет порядок возникновения и сохранения прав собственности на образуемые или измененные земельные участки. Согласно законодательству у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки. В этих случаях принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.
Однако в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, ЗК РФ оговаривает, что осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Согласно ЗК РФ сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.
Если же существуют другие обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, эти обременения сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные ЗК РФ правила о заключении договоров, об изменении договоров.
Земельное законодательство выдвигает ряд обязательных условий, которые необходимо соблюсти при образовании новых участков или изменении границ и конфигурации земельных участков. Никакие новые участки не могут быть образованы без согласования с компетентными органами.
Согласно земельному законодательству предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами, а предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.
Поскольку образование новых участков связано с муниципальными округами и территорией населенных пунктов, закон специально акцентирует, что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Кроме того, в некоторых случаях изменение границ участков или образование новых участков может нарушить нормальное функционирование находящихся в границах прежних участков зданий и сооружений. Поэтому ЗК РФ не допускает образование земельных участков, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Земельное законодательство запрещает перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Кроме того, закон оговаривает, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.