Глава 1. Что обязана делать управляющая организация?
1.1. Структура оплаты за жилье
Перед тем как приступить к разбору обязанностей управляющих организаций, давайте разберём сами основы – какие, собственно, расходы несёт собственник квартиры в МКД.
Можно выделить две большие категории расходов:
– налоги;
– вненалоговые расходы.
Налоги окружают нас всюду: со своих доходов мы платим 13% подоходного налога, платим транспортный налог, земельный налог и другие налоги. За жильё мы тоже обязаны вносить обязательные платежи в бюджет в виде налога на имущество.
Объектом налогообложения в соответствии со ст.401 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) признаётся следующее имущество:
1) жилой дом;
2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здания, строения, сооружения, помещение.
Налоговая база исчисляется исходя из кадастровой стоимости данного имущества. Какой размер налога мы обязаны уплатить, мы узнаём из уведомления налоговой, которую этот «заботливый» государственный орган нам присылает по почте.
Отметим также, что земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не подлежат налогообложению земельным налогом с 1 января 2015 года. Согласно дополнению, внесенному в п.2 ст.389 НК РФ, такие участки не признаются объектом налогообложения земельным налогом (Письмо Минфина России от 17.03.2016 №03-05-05-02/14947).
Напомним, что до этой даты собственники помещений в многоквартирном доме признавались налогоплательщиками земельного налога, если земельный участок, на котором расположен дом, сформирован и в отношении его был проведён государственный кадастровый учет.
К уплате налогов жильцами управляющие организации не имеют никакого отношения. Все налоговые расчёты ведутся исключительно с Федеральной налоговой службой.
Что кается платежей за жильё из категории вненалоговых, то в соответствии с ч.2 ст.154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:
1) взнос на капитальный ремонт;
2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
3) плату за коммунальные услуги.
Что касается взносов на капитальный ремонт, то они стоят особняком от всего остального.
В соответствии с ч.1 ст.166 ЖК РФ, услуги по капитальному ремонту общего имущества в МКД формируются исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и направляются на:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
В соответствии с ч.3 ст.170 ЖК РФ, фонд капитального ремонта может формировать двумя способами:
1) путём перечисления взносов на капитальный ремонт на специальный счёт дома;
2) путём перечисления взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора.
Оплата капитального ремонта является обязательной и отказаться от её осуществления нельзя. Ряд граждан имеют льготы по оплате капитального ремонта.
Несмотря на то, что долгое время вокруг взносов на капитальный ремонт ходили слухи о незаконности их установления Жилищным кодексом РФ, Конституционный суд РФ в Постановлении от 12.04.2016 №10-П признал, что такие взносы не противоречат нормам Конституции РФ, соответственно, должны оплачиваться в установленном законом порядке.
Сразу отметим, что управляющие организации капитальный ремонт не производят и деньги на него не собирают. В зоне ответственности управляющих компаний находится только текущий ремонт общего имущества МКД. Например, полная замена водопроводных и сливных труб на новые – это капитальный ремонт, а вот латание прорывов в данных трубах – это ремонт текущий.
Относительно платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги, то на них остановимся более подробно.
В соответствии с ч.3 и 4 ст.154 ЖК РФ, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги, в свою очередь, включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
В соответствии с ч.7 ст.155 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, где не созданы ТСЖ, и управление которыми осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. При этом, согласно ч.7.1 ст.155 ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников плату за все или некоторые коммунальные услуги можно перечислять ресурсоснабжающим организациям (водоканал, электросеть и т.п.) напрямую.
Сами управляющие организации ни тепло, ни электричество не генерируют, это делают ресурсоснабжающие организации. Задача управляющей компании – обеспечить, чтобы ресурсы от таких ресурсоснабжающих организаций были доставлены по потребителей через надлежащим образом функционирующие инженерные сети. Кроме того, управляющие компании могут в качестве посредника собирать деньги с жильцов за поставленные энергоресурсы для последующего расчета с ресурсоснабжающими организациями.
Если оплата производится не напрямую, а через управляющую организацию, то она может воспользоваться этим в своих корыстных целях, завышая стоимость фактически потребленных коммунальных ресурсов, например, выставляя счета по завышенным тарифам.
Размер платежа граждан за каждую коммунальную услугу складывается из тарифа, утверждаемого на коммунальный ресурс для конкретной ресурсоснабжающей организации и объёмов потребления, определяемых посредством приборов учёта, а при отсутствии приборов учёта, исходя из нормативов потребления. Тарифы устанавливаются органами государственной власти – Государственными комитетами по тарифам по отдельным субъектам Российской Федерации. Вы можете легко проверить, правильно ли вам начисляются коммунальные платежи. Просто найдите Постановления Государственного комитета по вашему субъекту РФ и сверьте величину тарифа с тем, что указан у вас в платёжке. Он никак не может быть выше данной величины! Если же превышение вы всё же наблюдаете – это нарушение закона! Необходимо требовать восстановления нарушенных прав через надзорные органы или в судебном порядке.
Довольно часто управляющие организации этим грешат, поэтому более приемлемым вариантом будет заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, минуя столь недобросовестных посредников.
Это что касается коммунальных услуг. Ещё раз акцентируем ваше внимание – сверяйте величину тарифов, что содержаться в платёжках с теми тарифами, которые утверждены в вашем субъекте для ресурсоснабжающих организаций! Не допускайте, чтобы с вас собирали деньги «ни за что».
Последним элементом, составляющим структуру платы за жилое помещение, является плата за содержание жилого помещения. Это плата за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
А это и есть прямые обязанности управляющей организации.
1.2. Услуги управляющей организации
В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления МКД управляющая организация обязуется:
– выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;
– оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
– предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,
– осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Чтобы управляющая организация (далее также – УО) могла осуществлять весь комплекс услуг по управлению МКД, с ней должен быть заключен соответствующий договор. Бывают случаи, когда деньги с жильцов собираются без всякого договора. А за что, спрашивается? Такая ситуация является вопиющим нарушением закона. Без договора управления никаких денежных средств за ремонт и содержание жильцы оплачивать не должны!
Бывают, к слову, и вовсе не вообразимые ситуации. Когда якобы управляющая компания начинает собирать деньги с жильцов даже без наличия решения собственников МКД об её избрании!
Чтобы УО могла осуществлять свои обязанности и собирать за свои услуги денежные средства, она должна быть, во-первых, выбрана решением собственников помещений в МКД, о чём будет свидетельствовать протокол общего собрания собственников, во-вторых, с УО должен быть заключен соответствующий договор управления МКД.
Что касается требований к оформлению протоколов собраний, они устанавливаются следующими документами: Требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядком передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор (утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 №937/пр).
Конец ознакомительного фрагмента.