III. Общие положения о договорных обязательствах, направленных на удовлетворения потребностей в жилье
§ 1. Понятие и классификация договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье
Одно из первых в истории юриспруденции определений понятия обязательства было закреплено в Дигестах Юстиниана, где указывалось, что «сущность обязательства состоит не в том, чтобы сделать нашим какой-нибудь предмет или какой-нибудь сервитут, а чтобы связать перед нами другого в том отношении, чтобы он нам дал, сделал или предоставил»[38].
Согласно указанному определению, еще в те стародавние времена мыслители юридической науки понимали, что именно обязательство способно породить правоотношение, т. е. связать изначально совершенно чужих друг для друга субъектов общества и создать между ними обязательственную связь.
Аналогичный вывод можно сделать при анализе определений, выдвигаемых отечественными учеными, характеризующих понятие обязательства. Русский ученый и правовед Д.И. Мейер указывал, что «…. под обязательством понимается такое юридическое отношение, в котором одному лицу (кредитору, верителю – creditor, reus credendi) принадлежит право на действие другого лица (должника, обязанного лица – debitor, reus debendi)…»[39]. Впоследствии О.А. Красавчиков выделил отличительные признаки обязательственного правоотношения, которые заключаются, по его мнению, в следующем:
• определенность субъектного состава обязательства;
• динамичность обязательства;
• повелительность содержания обязательства, что означает возможность кредитора требовать (повелевать) соответствующего поведения от должника;
• целенаправленность обязательства;
• конкретизированность содержания обязательства;
• санкционированность обязательства (данное отношение санкционировано законом)[40].
Именно на основании приведенных определений и выделенных признаков современные ученые-юристы пытаются приспособить понятие обязательства к существующим экономическим реалиям. Так, Н.Д. Егоров указывает, что «Обязательство – это относительное правоотношение, опосредующее товарное перемещение материальных благ, в котором одно лицо (должник) по требованию другого лица (кредитора) обязано совершить действия по предоставлению ему определенных материальных благ»[41]. В некоторой степени схожее определение понятия обязательства дает В.В. Кулаков, который характеризует обязательство «….как относительное имущественное гражданское правоотношение, цель которого направлена, по общему правилу, на товарное перемещение имущества, в котором кредитор имеет право требования от должника совершения активного действия по передаче этого имущества.»[42].
Сказанное дает основания утверждать, что обязательство может являться основанием для возникновения правоотношения. В российской юридической доктрине традиционно выделяется несколько видов правоотношений: абсолютные и относительные. Между тем весьма сомнительным представляется указанный подход к разделению всех видов правоотношений в зависимости от структуры межсубъектной связи или, как указывается в литературе, по степени определенности субъектов[43].
Сомнения обоснованности указанной дифференциации обоснованы тем, что критерий, т. е. основание проводимого разделения, входит в противоречие с самим понятием правоотношения.
В энциклопедических словарях и научной юридической литературе термин «правоотношение», как правило, расшифровывается как урегулированное нормами права отношение, участники которого являются носителями субъективных прав и обязанностей[44]. Схожее определение выдвигает российский ученый и цивилист Е.А. Суханов, который указывает, что «….правоотношение – это идеологическое отношение, существующее в форме юридической связи равных, имущественно и организационно обособленных субъектов имущественных и личных неимущественных отношений, выражающееся в наличии у них субъективных прав и обязанностей, обеспеченных возможностью применения к их нарушителям государственно-принудительных мер имущественного характера.»[45].
Таким образом, исходя из приведенных определений можно сделать вывод, что правоотношение – это отношение, либо связь конкретных участников относительно конкретного имущественного или неимущественного блага, что позволяет указать, что термин «правоотношение» допустимо отождествить с фразой «связь конкретно-определенных лиц», поскольку только конкретизированный субъектный состав позволяет говорить о целенаправленном движении материальных и нематериальных благ, т. е. переходе указанных объектов от одного лица к другому.
Между тем, как известно, так называемое абсолютное правоотношение предполагает индивидуализацию только одного его участника, как правило собственника, которому противостоит все общество в целом. Между тем, исходя из приведенных определений следует, что одним из критериев правоотношения является конкретно-определенный субъектный состав, в то время как общество в целом не отвечает указанному критерию, поскольку общество – это совокупность индивидов, проживающих на определенной территории. В данной связи представляется справедливым утверждение о том, что абсолютное право не порождает какое-либо правоотношение, поскольку правоотношение как таковое не может существовать с неопределенным составом обязанных лиц[46].
Таким образом, следует утверждать, что сам факт возникновения правоотношения – связи между конкретно-определенными лицами связан с их активными или пассивными действиями, направленными на приобретение определенных прав и обязанностей. Именно индивидуальная определенность в субъектном составе дает возможность говорить о конкретизированности прав и обязанностей его участников. Схожая позиция также прослеживается в юридической науке. Так, М.М. Агарков писал, что отношение возникает «….между двумя сторонами, из которых на одной находится право требования, а на другой – соответствующая этому праву обязанность.»[47]. Н.Г. Александров утверждает, что «правоотношение и есть именно субъективное право с корреспондирующей с этим правом юридической обязанностью»[48]. И.Б. Новицкий и Л.А. Лунц указывают, что содержание всякого правоотношения включает в себя право и соответствующую ему обязанность или права и обязанности на стороне каждого участника правоотношения[49].
На основании изложенного следует предположить, что только обязательство может быть основанием для возникновения правоотношения, т. е. связи между конкретно-определенными лицами, заинтересованными в перемещении имущественных и/или неимущественных материальных благ. Следовательно, обязательство, направленное на удовлетворение потребности в жилье – это правоотношение между конкретно-определенными лицами, целью, одного из которого, является удовлетворение потребности в жилье.
Справедливость и обоснованность такого рода утверждения подтверждается высказыванием Б.И. Пугинского, который указывает, что в основе любого субъективного права всегда лежит интерес как форма проявления потребности, направленность на удовлетворение которой обеспечивается через осознание и определение целей деятельности[50]. Схожая позиция прослеживается у В.В. Кулакова, который указывает, что именно потребность в определенном благе побуждает вступать индивидов в обязательственные правоотношения[51]. Следовательно, наличие потребности[52] у лица в жилье является для него движущей силой, которая является предпосылкой возникновения обязательственного правоотношения, направленного на удовлетворении потребности в жилье.
Интерес в удовлетворении потребности в жилье является основной целью субъекта, вступающего в рассматриваемый вид обязательственных отношения, поскольку только при условии наличия стимула, под которым понимается возможность безопасного и комфортного проживания, поведение человека переходит из пассивного в активное состояние. По данному поводу примечательным образом высказывается В.М. Серых: «Каждый участник обмена вступает в отношения потому, что надеется приобрести нечто более значительное для него, нежели отчужденная собственность. Аналогичным образом мотивирует свое решение вступить в обмен и другой его участник. Поэтому обмен состоится при том непременном условии, что участники обмена уверены в том, что в ходе подобной акции они не только ничего не потеряют, но и нечто приобретут»[53]. Таким образом, в случае, если мотивация конкретного субъекта в обеспеченности жильем превышает его интерес в сохранении денежных средств, создается поле для потенциальной возможности возникновения обязательственного правоотношения, направленного на удовлетворении потребности в жилье.
Преимущественное большинство обязательственных отношений, направленных на удовлетворении потребностей в жилье, относятся к разновидности договорных обязательств, поскольку в основании их возникновения лежит соглашение, заключенное между двумя или более сторонами, являющееся основанием возникновения взаимных прав и обязанностей у его субъектов. Выделение такой группы обязательственных отношений в т. ч. продиктовано ст.307.1 ГК РФ, согласно которой по тексту закона прямо выделяется названная группа обязательств: «….К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам)…».
Сказанное позволяет сделать вывод, что, как правило, в основе обязательственных отношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, лежит договор как двусторонняя сделка, направленная на возникновение взаимных прав и обязанностей у конкретноопределенных субъектов гражданского оборота. Учитывая, что в действующей редакции ГК РФ выделяется достаточное количество отдельных видов обязательственных отношений, представляется допустимым разделить все договорные обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, на видовые, которым свойственны свои отличительные черты:
1) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса собственника:
• договор купли-продажи жилого помещения;
• договор дарения жилого помещения;
• договор пожизненного содержания с иждивением.
2) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса нанимателя[54]:
• договор аренды (имущественного найма) жилого помещения;
• договор коммерческого найма жилого помещения;
• договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
• договор социального найма жилого помещения.
Каждый из предложенных видов обязательств, направленных на удовлетворение потребности в жилье, обладает своими уникальными особенностями и характеристикой, поскольку выполняет свою функцию, причем как социальную, так и юридическую.
Социальная функция названных видов обязательственных отношений реализуется посредством определения места индивида на социальной лестнице. Иными словами, лицо, обладающее жильем на праве собственности, нередко расценивается обществом как более обеспеченный субъект по сравнению с нанимателем жилого помещения. Юридическая функция каждого из предложенного вида обязательства характеризуется в наличии у лица выбора соответствующей правовой модели поведения для достижения желаемого результата, т. е. в удовлетворении потребности в жилье.
В связи с изложенным представляется обоснованным дать общую характеристику выделенным видам договорам, которые порождают обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье. Указанная характеристика позволит в дальнейшем более лаконично и организованно выявлять отличительные признаки указанных видовых обязательств друг от друга.
§ 2. Общая характеристика признаков договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье
В целом все выделенные виды договоров, порождающие обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, могут быть дифференцированы по следующим признакам:
а) Консенсуальные и реальные;
Традиционно деление договоров на консенсуальные и реальные продиктовано ст.433 ГК РФ, согласно которой выделяются договоры, момент заключения которых связан с достижением соглашения его сторонами, т. е. получения акцепта на выдвинутую оферту – консенсуальные[55], а также договоры, момент заключения которых связан с передачей имущества – реальные договоры. Как отмечает Е.Е. Шевченко, указание на реальность договора нередко осуществляется посредством использования в определении договора слова «передает», когда речь идет об имуществе, являющемся предметом договора. Слова «обязуется передать», наоборот, свидетельствуют о том, что заключение договора не связывается с совершением соответствующего действия[56].
Ь) Возмездные и безвозмездные;
Законодательное разделение договорных конструкций на возмездные и безвозмездные продиктовано ст.423 ГК РФ, согласно которой возмездным договором признается такое соглашение, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, в том время как безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. При этом некоторые отношения даже при присутствии встречного предоставления нельзя отнести к категории возмездных. Так, Г. Ф. Шершеневич отмечал, что «нельзя, например, считать возмездным дарение потому, что за подаренные нож или ружье одаряемый вручает дарителю монету, руководствуясь народным предрассудком, что железо и сталь дарить опасно»[57].
Как отмечается в юридической литературе, подавляющее большинство, если не все договорные конструкции современного гражданского оборота являются возмездными[58]. Данный вывод следует из п.3 ст.423 ГК РФ, согласно которой договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Аналогичный вывод следует из судебной практики, согласно которой при возникновении спора о правомерности квалификации договора как безвозмездного, заинтересованной стороне необходимо доказать суду, что при заключении указанной сделки у кредитора было желание одарить должника. Так, в одном из дел суд указал: «….Ссылка заявителя на безвозмездность договора уступки требования отклоняется, поскольку, как разъяснено в п.9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами гл.24 Гражданского кодекса Российской Федерации», соглашение об уступке права (требования) может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу такого права (требования). Доказательств, подтверждающих намерение общества «Газпром Трансгаз Екатеринбург» безвозмездно передать расчетно-долговому центру требования к должнику, заявителем не представлено…»[59].
Из сказанного следует, что безмездным по своей сущности будет являться договор дарения жилого помещения. Между тем представляется, что в целом проводимая законодателем классификация договоров на возмездные и безвозмездные не является истинной в полном объеме, поскольку не отражает реалии фактически складывающихся отношений.
Подтверждение сказанного можно найти в утверждении В. А. Белова, который указывает, что «… никто, действуя в здравом уме и твердой памяти, не станет совершать бесплатного (безвозмездного) предоставления – предоставления в ущерб самому себе»[60]. В связи с чем представляется, что все отношения, возникающие в обществе, являются возмездными, однако указанный признак может проявляться отличительным образом и быть связанным с наличием встречного имущественного предоставления со стороны должника (возмездность) или с его отсутствием (безвозмездность). При этом важно осознавать, что, как правило, даже дарение между родственниками является возмездным, однако возмездность проявляется не в наличии встречного имущественного предоставления, а основывается на уважительных, доверительных, дружеских, семейных и иных отношениях, при этом возмездность рассчитывается не по шкале имущественных благ (денег), а в теплоте и заботе, которым родственник одарил дарителя при их совместной жизнедеятельности (бабушка – внук; родители – ребенок и т. п.). Ведь совершенно очевидно, что подарок ближнему человеку будет куда более дорогим, тщательно подобранным и желанным, нежели подарок для коллеги по работе. Безусловно, и в первом, и во втором случае мы дарим имущество, т. е. передаем без встречного имущественного предоставления, но в зависимости от полученного объема «тепла» качественные критерии объекта отличаются. В некоторой степени схожая позиция усматривается Аналогичной позиции придерживался Д. И. Мейера: «Очень редко дарение производится совершенно бескорыстно, а обыкновенно или оно составляет вознаграждение за какую-либо услугу, оказанную дарителю со стороны лица одаряемого, или даритель хочет приобрести какие-либо материальные или нематериальные выгоды, например, склонить лицо, одаряемое на свою сторону, но, тем не менее, сделка остается дарением…»[61].
Безусловно, дарение как вид договорной конструкции имеет свою особенную сущность, т. е. правовую природу. Между тем утверждение о том, что договор дарение является безвозмездным в полном смысле данного слова, как представляется, является ошибочным, в связи с чем по тексту настоящей работы при описании схожих правовых категорий будет использовать следующая терминология: «договор, обладающий встречным имущественным предоставлением» и «договор, не обладающий встречным имущественным предоставлением».
с) Срочные и бессрочные;
Как указывается в юридической литературе, все обязательства предельны во времени, т. е. они срочные[62]. Далее В.А. Хохлов указывает, что выдвигаемая им аксиома касается и случаев, когда в договоре (или в ином основании) не предусмотрен определенный срок исполнения – здесь требуется его отыскать или же совершить необходимые действия по определению. Допуская существование обязательств без срока, тем самым допускается неопределенность правового положения его участников[63].
Указанный автор справедливо указывает на срочную природу преимущественного большинства обязательственных отношений, между тем представляется, что для целей классификации договоров на срочные и бессрочные необходимо в первую очередь обращать внимание на то, совпадает ли во времени момент исполнения по договору с моментом его прекращения. К примеру, договор купли-продажи, где передача имущества осуществляется в момент его оплаты, не относится к числу срочных или бессрочных договоров, поскольку стадия исполнения и стадия прекращения обязательства совпадают во времени, следовательно, приведенный в качестве примера договор является одномоментным. Между тем в случае, если договор купли-продажи имущества предусматривает, что покупатель производит оплату спустя некоторый период с момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи, то классификация данного вида договора в качестве срочного является весьма справедливой, поскольку в приведенном примере отсутствует эффект одномоментного исполнения. Аналогичный эффект наблюдается в договоре коммерческого найма, где обязанность наймодателя по передаче объекта найма нанимателю не совпадает с исполнением последним обязанности по уплате платы за наем.
d) Возвратные и невозвратные;
В силу возвратного обязательства должник обязуется возвратить кредитору ранее полученный от него объект, а в случае изначального получения родовых потребляемых вещей – соответствующий имущественный эквивалент[64]. Основным критерием отнесения того или иного вида обязательственных отношений к числу возвратных или невозвратных является допустимость проявления в них признака возвратности, т. е. в случае, если реализация признака возвратности является обыденным и ожидаемым поведением для участников обязательства (аренда, наем, ссуда), признак возвратности проявляется в позитивной форме[65]. В случае, если проявление признака возвратности является исключением из общего правила поведения субъектов гражданского оборота (договор купли-продажи, мены, ренты и т. п.) или его проявление обусловлено исключительно ненадлежащим исполнением должником своих обязанностей по обязательству, налицо возникает ситуация, когда признак возвратности проявляется в негативной форме, а изначально обязательство является невозвратным.
e) Основные и дополнительные (акцессорные).
Как справедливо отмечается в юридической литературе, все договорные обязательственные отношения подразделяются на основные (главные) и дополнительные (зависимые, или акцессорные – от лат. accessorius – дополнительный, привходящий). Дополнительные обязательства обычно обеспечивают надлежащее исполнение главных обязательств, например, обязательства по выплате неустойки или по залогу имущества обеспечивают своевременный и полный возврат банковского кредита[66]. Схожей позиции придерживается В.А. Хохлов, который указывает, что по общему правилу судьба последних зависит от существования основного правоотношения. Причина проста – все такие обязательства направлены на удовлетворение прав и интересов кредитора в основной обязательственной связи и без него не могут существовать; обычно они формируются при использовании способов обеспечения обязательств, например, договора залога[67]. Аналогичным образом толкуют сущность договора залога и в правоприменительной практике, так в одном из дел суд указал: «….По своей правовой природе залог относятся к способам обеспечения исполнения обязательств, имеющим дополнительный (акцессорный) характер по отношению к обеспечиваемому (основному) обязательству.»[68].
Между тем представляется, что деление отдельных видов договорных обязательств на основные и дополнительные также возможно на основании целей, которые преследуются участниками гражданского оборота. В данной связи в рамках настоящей работы родовым признаком исследуемых видов обязательств является цель – направленность на удовлетворении потребности в жилье, т. е. безопасное, комфортное и защищенное проживании на территории государства. Поэтому полагаем, что цель по удовлетворению потребности в жилье в первую очередь достигается посредством вступления в обязательственные отношения, предметом которых является совершение юридических и фактических действий по передаче одним лицом жилого помещения другой стороне обязательства. При этом договор страхования или договор об ипотеке, предметом которых является обеспечение иных интересов (снижение рисков утраты имущества или рисков кредитора) являются дополнительными (акцессорными) по отношению к родовому делению всех видов обязательственных отношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье.
§ 3. Общая характеристика прав и обязанностей субъектов обязательственных отношений, связанных с удовлетворение потребности в жилье
Продолжая общую характеристику договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, необходимо сказать несколько слов относительно общей характеристики прав и обязанностей субъектов таких договорных отношений. Все права и обязанности субъектов обязательственных отношений можно разделить на следующие виды:
• Императивные права и обязанности;
• Диспозитивные права и обязанности.
Под императивными правами и обязанностями субъектов обязательственных отношений следует понимать такие права и обязанности, предусмотренные и вмененные законом одной из сторон обязательства, которые не могут быть возложены на другого контрагента по сделке несмотря на достижение соответствующего соглашения.
Под диспозитивными правами и обязанностями субъектов обязательственных отношений следует понимать такие права и обязанности, предусмотренные и вмененные одной из сторон обязательства, которые могут быть возложены на другого контрагента по сделке при достижении соответствующего соглашения между ее участниками.
Правоприменительное толкование императивных и диспозитивных прав и обязанностей субъектов договорных отношений нашло свое отражение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»[69]. Согласно указанному документу даны следующие разъяснения об императивности и диспозитивности правовых норм:
«….условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст.422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой…
…Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы)…..При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности. Например, п. 2 ст.610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, т. к. в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. П.1 ст.463 ГК РФ, в соответствии с которым покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное, например, судебный порядок расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон.[70]…».
Таким образом, необходимо отметить, что закрепленная законодателем дифференциация правовых норм на императивные и диспозитивные преследует реализацию на практике основополагающего принципа гражданского законодательства – равенства участников и соблюдения баланса интересов сторон, участвующих в обязательственных правоотношениях.
Другим важным моментом, на который необходимо обратить внимание, давая общую характеристику прав и обязанностей субъектов обязательственных отношений, является то, что права одной стороны, как правило, корреспондируется с обязанностями другой стороны, т. е. носят коррелирующий характер, например обязанность покупателя оплатить товар, корреспондируется с правом продавца требовать оплаты передаваемого им имущества; обязанность по передаче имущества в собственность плательщику ренты – с правом получателя ренты требовать сумму денежных средств в счет оплаты ренты и т. д. При этом, как правило, императивная обязанность одной стороны корреспондируется императивному праву другого участника обязательства, например, императивная обязанность покупателя по оплате полученного от продавца товара корреспондируется императивному праву продавца в возможности выдвижения требования к покупателю об оплате. Полагаем, что иной подход к описанной конструкции изменит сущность возникших обязательственных отношений: если представить, что обязанность покупателя оплачивать товар, полученный по договору купли-продажи, является диспозитивной то, в случае, если стороны упразднят такую обязанность, представляется, что перед нами будет уже договор дарения, а не договор купли-продажи, который предполагает наличие встречного эквивалентного имущественного предоставления.
В связи с изложенным следует сделать вывод, что содержание обязательственных отношений раскрывается в правах и обязанностях его субъектов, которые могут предусматриваться как императивными, так и диспозитивными нормами гражданского права. Далее по тексту настоящего пособия будут рассмотрены основные права и обязанности субъектов отдельных обязательственных правоотношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье.
§ 4. Общая характеристика порядка возникновения, изменения и прекращения договорных обязательственных отношений, связанных с удовлетворение потребности в жилье
Возникновение, изменение и прекращение взаимных прав и обязанностей у субъектов договорных обязательственных правоотношений обусловлено заключением, изменением и расторжением соответствующего договора, в связи с чем в рамках настоящего параграфа мы постараемся дать общую характеристику указанным процессам с точки зрения договорного права. Между тем нельзя не отметить справедливое высказывание В.А. Хохлова: «….К сожалению, в законе отсутствует норма (нормы), которая бы устанавливала соотношение категорий «прекращение обязательства» и «прекращение договора». Однако следует учитывать, что само по себе прекращение обязательства обычно не влечет прекращения договора, а наступление даты прекращения договора как таковое не означает, что более не будет обязательств, подчиняющихся условиям данного соглашения (здесь не лишне вспомнить, что договор, строго говоря, – это «программа будущих совместных действий»). Правда, в судебной практике имеются решения, в которых признается, что прекращение основного правоотношения (часто оно может оказаться и единственным в данном договоре) дает основания полагать, что прекратил действие и договор в целом. Таким случаем, в частности, следует признать прекращение обязательства по уплате суммы, взятой в кредит, т. к. помимо этого обязательства кредитный договор обычно не порождает иных правоотношений…»[71].
Возникновение договорного обязательства сопряжено, прежде всего, с наличием активного поведения со стороны субъектов гражданского оборота. Указанная активность возникает, поскольку у субъекта появляется стойкая потребность (интерес) в имущественном благе – жилье. Таким образом, покуда лицом движет указанный интерес, существует поле для возникновения обязательственных отношений. При этом лицо может быть заинтересованным в возникновении обязательственных отношений, направленных на удовлетворении потребностей в жилье, несмотря на отсутствие фактического объекта недвижимости. В связи с чем анализируемые обязательственные отношения могут возникать:
1. В отношении жилья уже существующего, т. е. построенного и пригодного для постоянного проживания;
2. В отношении жилья, которое будет построено или введено в эксплуатацию в будущем.
Правомерность выделения второго вида подтверждается в т. ч. положением, закрепленным в п.2 ст.455 ГК РФ, согласно которому допускается заключение договора купли-продажи в отношении имущества, которое будет построено или приобретено продавцом в будущем.
Учитывая, что в момент вступления в обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, лицо, передающее жилое помещение другой стороне, должно обладать законными правами на объект, который подлежит передаче. На протяжении длительного периода времени в правоприменительной практике высказывалась точка зрения, что в отношении отдельных видов договорных обязательств (например, аренда) заключение договоров, где объектом выступает еще несозданный объект недвижимости, считается недопустимым. Так, в одном из дел судом было установлено: «….Как следует из судебных актов, между ИП Петришиным В.В. (арендодатель) и ООО «ПРиСн» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12 апреля 2010 г. № 11, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, находящееся в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, д. 266а. Ссылаясь на то, что названный договор аренды является недействительной сделкой, ООО «ЭПРиСн» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу. В соответствии со ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требований, установили, что ИП Петришин В.В., передавая имущество во временное пользование, не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на нежилое помещение, в связи с чем не был вправе сдавать имущество в аренду. При таких обстоятельствах суды признали, что договор аренды от 12 апреля 2010 г. № 11 является недействительной сделкой как не соответствующий требованиям ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ответчик был обязан возвратить полученные им от истца денежные средства в сумме 1 820 000 рублей. Суд кассационной инстанции, признав правомерным вывод судов нижестоящих инстанций о недействительности договора аренды от 12 апреля 2010 г. № 11…»[72].
Однако в настоящее время подход к разрешению указанного вопроса изменился, в связи с чем суды стали признавать договоры аренды заключенными, несмотря на отсутствие у арендодателя, зарегистрированного права на объект, подлежащий передаче. Приведенная позиция получила свое распространение благодаря указаниям Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, в которым указано, что по смыслу ст.608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст.168 и 608 ГК РФ[73]. Следовательно, момент возникновения обязательственной связи обусловлен не фактом наличия тех или иных правомочий на объект соглашения, а достижением субъектами таких отношений договоренности по всем его существенным условиям.
Еще одним интересным фактором, связанным с моментом возникновения обязательственных отношений, являются случаи, когда договор, направленный на удовлетворение потребностей в жилье, подлежит государственной регистрации.
До недавнего времени преимущественное количество договоров, где объектом выступает объект недвижимости, признавались заключенными с момента их государственной регистрации. Указанное правило было ликвидировано в связи с изданием Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ[74], который закрепил положение, согласно которому правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, существовавшее в отношении договора купли-продажи, договора дарения, договора ренты, не подлежит применению.
Между тем в ГК РФ сохранилось правило о государственной регистрации договоров аренды, в т. ч. аренды жилых помещений. Указанный вывод можно сделать на основании толкования п.2 ст.671 ГК РФ и п.2 ст.651 ГК РФ. Следовательно, можно сделать вывод, что момент возникновения обоюдных прав и обязанностей у субъектов договора аренды, заключенного сроком более, чем на один год, и где объектом выступает жилое помещение, обусловлен не только достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям, но и фактом государственной регистрации такового. Между тем в правоприменительной практике Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в превентивных целях случаев злоупотребления правом выразил иной подход и указал, что «….договор аренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, является заключенным и влечет возникновение прав и обязанностей у сторон, несмотря на упущения с их стороны вопроса государственной регистрации.»[75]. В связи с чем на законодательном уровне была сделана попытка имплементации выработанного на практике подхода, которая была реализована посредством дополнения ст.433 ГК РФ п.3 в следующей редакции: «договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом»[76].
Таким образом, следует заключить, что обязательственные отношения, основанные на договорах, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, возникают с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям такового и не связаны с фактом государственной регистрации, несмотря на существующие указания по тексту ГК РФ.
Процессы, связанные с изменением и прекращением договорных обязательств, несут в себе схожие черты, поскольку оба указанных действия символизируют, что обязательство в том состоянии, в котором оно возникло утратило свою актуальность и действительность для субъектов относительного правоотношения. «Изменение» и «прекращение» как процессы в обязательственных отношениях имеют схожие черты с реорганизацией и ликвидацией юридического лица. Аналогично реорганизации, под которой понимается прекращение деятельности юридического лица с последующим правопреемством, происходит процесс изменения обязательственного правоотношения, т. е. прекращается «жизнь» одного обязательства, при условии, что возникает новое. Схожая симптоматика проявляется у процесса ликвидации юридического лица и прекращении обязательства, где в обоих случаях «жизнь юридического лица» и «жизнь обязательства» прекращается без какого рода правопреемства. Учитывая, что действия, связанные с изменением и прекращением обязательственной связи, имеют схожую сущность, что отражается на способах их реализации на практике, в рамках настоящего параграфа оба указанных процесса будут рассмотрены совместно.
По общему правилу изменение и прекращение обязательственных правоотношений может осуществляться одним из следующих способов:
1. По соглашению субъектов обязательственных отношений;
2. По инициативе одной из сторон обязательства;
3. Иных обстоятельств.
Изменение или прекращение договорного обязательства по соглашению сторон может быть осуществлено сторонами в любое время при достижении соответствующего соглашения. Непосредственный процесс, связанный с изменением или прекращением договорных обязательств регулируется нормой, закрепленной в ст.452 ГК РФ, согласно которой, соглашение об изменение или расторжение договора должно быть совершено в той же форме, что сам договор. Таким образом, в случае, если основной договор был заключен в форме письменной форме путем оставления единого документа, соглашение об изменении или расторжении указанного договора должно быть также составлено в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
Что касается вопроса обязательной государственной регистрации соглашения об изменении или расторжении договора, необходимо отметить, что сама по себе государственная регистрация не относится к разновидности формы сделки. Аналогичный вывод делает К.П. Татаркина, которая указывает, что государственная регистрация не является формой сделки[77]. Схожая позиция прослеживается и в судебной практике[78]. Между тем, согласно п.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Казалось бы, что указанная норма вводит некий дисбаланс в установленный в теории и на практике подход, однако указанная государственная регистрация является не правоустанавливающей, а выполняет огласительную функцию в целях уведомления третьих лиц о наличии соответствующий прав у лица в отношении конкретной вещи.
Следовательно, необходимо сделать вывод, что одним из способов изменения или расторжения договора является заключение его субъектами соответствующего соглашения, которое должно быть совершено в той же форме, что и само соглашение.
Инициативное изменение или прекращение договорного обязательства происходит по волеизъявлению одной из его сторон и может быть реализовано как в судебном, так и во внесудебном порядке, при этом сама предпосылка изменения или расторжения договора может быть, как мотивированной, т. е. зависеть от поведения контрагента, так и не мотивирована и быть связана лишь с волеизъявлением инициатора процесса изменения или расторжения существующей обязательственной связи. Как указывается в юридической литературе «….Одностороннее изменение обязательства встречается довольно редко. Обычно законодатель наделяет таким правомочием одну из сторон в силу существенного изменения обстоятельств или нарушения норм права (или договора) другой стороной, что требует корректировки баланса прав и обязанностей…»[79].
Мотивированное изменение или прекращение обязательства происходит, как правило, в связи с нарушением контрагентом условий договора, что неотъемлемо сказывается на интересах кредитора и является побудителем для начала инициативного изменения или прекращения обязательства. В то время как немотивированное изменение или расторжение не зависит от поведения контрагента в целом, оно обусловлено лишь внутренней потребностью лица, обладающего правом на изменение или расторжение договора в одностороннем порядке. Важно обратить внимание, что в зависимости от того в каком порядке будет осуществляться изменение или прекращение (судебный или внесудебный) обязательства, основанием для изменения или прекращения соответствующей обязательной связи будут отличные акты (см. Таблица № 2).
Аналогичный вывод следует из п.3 ст.453 ГК РФ, согласно которой в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке договор считается с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении соответствующего договора. При этом независимо от того был ли ранее зарегистрирован в государственном реестре договор, на основании которого возникли обязательственные отношения, моментом их изменения или прекращения будет вступление соответствующего судебного акта в силу, а не момент внесения соответствующего записи в реестр. Схожая позиция следует из судебной практики: «….Как разъяснено в п.6 постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. № 73, если в соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу ст.26 Закона о государственной регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.»[80].
Таблица № 2
Применительно к внесудебному порядку моментом изменения или прекращения соответствующих обязательственных отношений, как правило, является дата получения контрагентом уведомления об изменении или расторжении договора, если иное прямо не указано в уведомлении или договоре. Правомерность такого подхода[81] к определению момента изменения или прекращения обязательственных отношений во внесудебном порядке продиктована статьей п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, согласно которому юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела: «.Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам п.3 ст.450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.»[82]. При этом указанная позиция распространяется также на случаи, когда договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку сама по себе регистрация, как указывалось ранее, выполняет лишь огласительную функцию. Подтверждение указанной позиции можно найти в судебной практике: «….Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст. 165.1 ГК РФ)…»[83].
Под иными обстоятельствами, являющимися основанием для изменения или прекращения договорных обязательств, стоит понимать такие события, которые возникают независимо от воли субъектов относительного правоотношения. К таким основаниям можно отнести существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при вступлении в договорное обязательство (ст.451 ГК РФ).
Кроме того, к обстоятельствам, являющимся основанием для прекращения договорных обязательств, возникающих вопреки воли субъектов можно отнести:
• Невозможностью исполнения;
• Принятие органом государственной власти или местного самоуправления нормативного акта;
• Смерть или ликвидация стороны обязательства.
Возникновение указанных обстоятельств никаким образом не связано с активными или пассивными действиями субъектов относительного правоотношения, в связи с чем их происхождение не зависит от волеизъявления кредитора и должника по обязательству. Аналогичный вывод следует из судебной практики: «…в соответствии с гражданским законодательством обязательство прекращено вследствие невозможности его исполнения на основании акта государственного органа или ликвидации организации, т. е… в силу объективных обстоятельств, независящих от воли сторон, в т. ч. в связи с изданием акта государственного органа либо ликвидацией должника…»[84].
Подытоживая, необходимо отметить, что процессы возникновения, исполнения и прекращения договорного обязательства являются его отдельными стадиями развития, которым свойственны индивидуальные отличительные черты друг от друга. Между тем, вместе указанные стадии представляют жизненный цикл (динамику развития) всего обязательственного правоотношения в целом. Представляется, что в любом обязательственном правоотношении можно выделить три стадии его развития[85]:
• Начальная стадия;
• Исполнительная стадия;
• Завершающая стадия развития.
Использования устоявшийся подход, используемый при игре в шахматы, полагаем, возможным охарактеризовать выделенные стадии следующим образом: начальная стадия – является дебютом (от фр. début – начало, появление) развития любого обязательственного правоотношения, и, как правило, связана она с моментом заключения договора, т. е. возникновением обязательственной связи между конкретно определенными субъектами; исполнительная стадия – является миттельшпилем (от нем. mittelspiel – середина игры) обязательственного правоотношения, именно на данной стадии, как правило, начинается процесс удовлетворения интереса участников обязательства; эндшпиль (от нем. endspiel – «конец игры») – завершающая стадия обязательственного отношения, когда обусловлена одним возникновением одного из ранее названных оснований прекращения обязательственного правоотношения. Между тем, нельзя не отметить, что в ряде обязательственных отношений исполнительная и завершающая стадия могут совпадать во времени, поскольку встречное предоставление по договору происходит единовременно, а временной разрыв при встречной передачи имущественного эквивалента между сторонами договора отсутствует.
Таким образом, характеристика процесса возникновения, изменения и прекращения обязательственных отношений по отдельным видам договорных обязательств будет осуществляться, в т. ч. путем выделения и характеристики соответствующих стадий его развития.