5 глава. Жилые помещения. Жилищный фонд
§ 1 Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений
Жилые помещения предназначены для проживания граждан и могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК), муниципальной собственности (ст. 215 ГК), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), что отражено в ст. 19 ЖК (ч. 2).
Статья 15 ЖК содержит понятие «жилое помещение».
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилые помещения являются объектами жилищных прав. Жилым признается изолированное помещение. Значит ли это, что объектом жилищных прав может быть лишь изолированное помещение? Обратимся к ст. 76 ЖК, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты. Таким образом, объектом жилищных прав может быть не только изолированное помещение.
Предметом (объектом)договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК).
Жилые помещения являются недвижимым имуществом. Статья 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Одним из требований, предъявляемых к жилому помещению, является пригодность для постоянного проживания, т.е. жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). Для того чтобы помещение являлось пригодным для проживания, оно (помимо санитарных правил) должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, наличие вспомогательных помещений и проч.
Необходимой характеристикой жилого помещения является его функциональное назначение – жилое помещение предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК (ч. 1). Статья 288 ГК (п. 2) также устанавливает функциональное назначение жилья – «жилые помещения предназначены для проживания граждан».
Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Отличия места жительства от места пребывания были обозначены Законом РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Согласно постановлению Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, социального найма (поднайма) и т.д.
Жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства (в зависимости от уровня благоустройства в населенном пункте) для того, чтобы оно могло отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению.
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. В этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»), предусматривающей, что жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».
Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти[40] в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами.
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Согласно Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения вследствие ухудшения уровня надежности здания, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень – аварийность), наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей. Несоблюдение строительных норм при застройке близлежащей к дому территории может служить основанием признания жилья непригодным для проживания.
Критерии отнесения жилых домов, жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами. Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой: федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 7 Положения).
В состав комиссии включаются также представители органа архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.
К участию в работе комиссии привлекается собственник жилищного фонда или представитель собственника, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости – представители проектно-изыскательских организаций (п. 7 Положения).
Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо нанимателя жилого помещения или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, Государственной противопожарной службы (п. 42, 45 Положения).
Комиссия после изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, принимает одно из следующих решений:
о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);
о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 47 Положения).
Соответствующий орган исполнительной власти, орган местного самоуправления на основании решения комиссии принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. 49 Положения).
Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений является непригодной для постоянного проживания, предложено решать в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания для неотселенных жителей и т.п.).
Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.
Статья 16 ЖК определяет виды жилых помещений, дает определения каждому виду жилого помещения.
К жилым помещениям относятся (ч. 1 ст. 16 ЖК): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК). Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15, воспроизводит положения ст. 673 ГК, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Следует обратить внимание, что эта статья Гражданского кодекса не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. И это правильно. Комната – есть часть квартиры, таким образом, она «поглощается» предыдущей позицией определения объектов жилищных прав – «часть квартиры».
Представляется, что употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для жилого дома; части дома; квартиры; части квартиры; комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира, комната являются составляющими (наряду с помещениями вспомогательного характера) частями единого целого – жилого дома. Определять целое (дом) через его часть (жилое помещение) некорректно[41].
Примечательно, что ст. 52 ЖК РСФСР в качестве жилого помещения (как предмета договора жилищного найма) определяла квартиру, одну или несколько комнат. Статья 673 ГК не содержится в перечне статей (ст. 672 ГК), правила которых подлежат применению к договору социального найма. Таким образом, жилищное законодательство вправе самостоятельно решать данный вопрос.
§ 2 Назначение жилого помещения
Статьей 17 ЖК определяются назначение жилого помещения и пределы его использования.
Данная статья и иные положения Жилищного кодекса, а также Гражданского кодекса однозначно определяют, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, в частности, ст. 67 ЖК определяет обязанностью нанимателя использование жилого помещения по назначению в установленных пределах; ст. 678 ГК устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК содержит требование об использовании по назначению собственником принадлежащего ему жилого помещения; согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Жилое помещение может быть передано нанимателем гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК), собственником – по договору найма (ст. 30 ЖК, гл. 35 ГК) и т.д., однако с соблюдением требования – использование жилого помещения для проживания граждан.
Использование жилого помещения не по назначению влечет: расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК). Согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья (ст. 235 ГК).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается. Статьей 288 ГК установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое.
Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 определено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, как сделка, не соответствующая требованиям закона.
Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, а также соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти[42] (см. Правила пользования жилыми помещениями).
Требование о соблюдении прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), 30 (ч. 4) ЖК; заслуживает внимания в этом плане и ст. 40 ЖК.
Статьи 67 ЖК («Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма») и 678 ГК («Обязанности нанимателя жилого помещения») не содержат указанного требования. Однако ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение из жилого помещения в случаях систематического нарушения прав и интересов соседей, что свидетельствует о необходимости не допускать подобных нарушений. Нарушение прав и интересов соседей может повлечь принудительное изъятие жилого помещения у собственника, допускающего такое нарушение (ст. 293 ГК).
Статьей 79 ЖК предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК).
Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц содержится в ст. 209 ГК, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Данное положение основано на норме ст. 17 Конституции РФ.
Требования пожарной безопасности определены приказом МЧС России от 18 июня 2003 г. № 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ01-03)»[43], принятым в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»; санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.
Правилами пользования жилыми помещениями установлены права по пользованию жилым помещением нанимателя жилого помещения по договору социального найма, коммерческого найма, найма специализированного жилого помещения, а также собственника жилья. В частности, пользователь жилого помещения обязан обеспечить его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилым помещением, правила пожарной безопасности, содержать в чистоте и порядке жилые помещения, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования дома, своевременно производить ремонт жилого помещения, не допускать совершения в жилом помещении действий, приводящих к порче помещений либо нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены также Типовым договором социального найма жилого помещения.
Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использования жилого помещения – наряду с проживанием – для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Имеются достаточно большие группы граждан, осуществляющих подобную деятельность в домашних условиях: научные работники, писатели, надомные работники и т.п. Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат регистрации. Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК; содержание права собственности определено ст. 209 ГК; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, предусматривается ст. 216 ГК.
Согласно уже упомянутой ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Исходя из этого необходимо регистрировать следующие права: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.
Регистрация осуществляется учреждениями юстиции. Гражданский кодекс устанавливает случаи регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (ст. 558, 574, 584 ГК и проч.). Так, согласно ст. 558 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статьями 574 и 584 ГК предусматривается регистрация соответственно: договора дарения недвижимого имущества и договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Регистрация договора об ипотеке (прямо предусмотренная ст. 131 ГК) упомянута в ст. 339 ГК.
Жилищный кодекс также предусматривает случаи государственной регистрации права на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение). Так, ст. 32 ЖК предусмотрено, что регистрации подлежит решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка (см. п. 4 ст. 279 ГК). Согласно ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (ч. 3).
Законодатель не предусматривает регистрации права на жилье, возникающего из договора социального найма (см. гл. 8 ЖК «Социальный наем жилого помещения»), а также из договора коммерческого найма (см. гл. 35 ГК «Наем жилого помещения»).
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правительством РФ были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постановление от 18 февраля 1998 г. № 219)[44], Министерством юстиции РФ приказом от 6 августа 2001 г. № 233 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения[45].
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона о государственной регистрации).
Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ст. 2 названного Закона).
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе: граждане Российской Федерации; иностранные граждане и лица без гражданства; российские и иностранные юридические лица; международные организации; иностранные государства; Российская Федерация; субъекты РФ и муниципальные образования (с одной стороны) и органы, осуществляющие государственную регистрацию (с другой стороны) (ст. 5 Закона).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 9 Закона).
Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона).
Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (ст. 131 ГК).
Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 4 ст. 131 ГК).
§ 3 Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
Условия перевода жилого помещения в нежилое содержатся в ч. 3 ст. 22 ЖК.
Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда эта квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое не допускается, изложены в ч. 2 и 4 ст. 22 ЖК. Такой перевод невозможен, если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилых помещений в нежилые осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную (см. ст. 288 ГК).
Соответствующие положения в части перевода жилых помещений в нежилые содержались в ранее действовавшем жилищном законодательстве (ст. 9 ЖК РСФСР). Что касается перевода нежилого помещения в жилое, то в законодательных актах такой перевод обозначен не был. Хотя, конечно, подобные вопросы решались.
Жилое помещение должно быть переведено в нежилое прежде всего в случае признания этого помещения не пригодным для проживания, о чем не упоминается в Жилищном кодексе.
Жилые помещения, которые не отвечают требованиям, предъявляемым к жилому помещению (например, в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), а также жилые дома либо переоборудуются для использования в других целях (для торговых, бытовых и проч.), либо подлежат сносу, если использование их в любом качестве невозможно (значительная степень износа дома).
После перевода в нежилое помещение комнаты в квартире (если комната признана непригодной для проживания, например не отвечает санитарным требованиям: темная, сырая в результате неустранимых дефектов и проч.) это помещение используется для удовлетворения бытовых и иных нужд лиц, проживающих в квартире.
Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда.
Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использованию по назначению – для проживания граждан (см. ст. 17 ЖК). Исключением может явиться, допустим, проведение градостроительных мероприятий, иные достаточно обоснованные случаи. Признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд может явиться основанием для перевода этого помещения в нежилое.
Перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК).
Сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).
Перевод независимо от формы собственности жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение осуществляет орган местного самоуправления (ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК).
Заявитель – собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения следующие документы:
заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).
Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеобозначенных.
Статьей 22 ЖК предусматривается, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот не допускается,если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя в установленный срок. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении (ч. 5 ст. 23 ЖК).
Правительством РФ (постановление от 10 августа 2005 г. № 502)[46] утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (ФИО гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или нежилого в жилое) и цель использования.
Указывается принятое решение:
1. Перевести:
а) без предварительных условий;
б) при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация).
2. Отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 Кодекса.
К сожалению, логически не завершено правило ч. 5 ст. 23 ЖК об информировании собственников помещений, примыкающих к переводимому. Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Казалось бы, данное положение должно иметь «глубокий смысл», имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц (см. ст. 209 ГК). Однако не обозначено, в какой «форме» может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие их или неприятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения.
Представляется, что их мнение не может (не должно) остаться без внимания, ст. 209 ГК устанавливает: собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Таким образом, в рассматриваемом случае можно обращаться в судебные органы. Решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд, как это следует из положений ст. 46 Конституции РФ.
Согласно ч. 10 ст. 23 ЖК при использовании помещения после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Если для использования помещения в целях, которые преследует соответствующий перевод, необходим ремонт или переустройство, в решении должны содержаться требования о проведении таких работ и их перечень (ч. 6 ст. 23 ЖК). В этом случае решение является основанием для соответствующего ремонта или переустройства (ч. 8 ст. 23 ЖК).
Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, который является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК).
Перевод жилых помещений в нежилые и наоборот осуществляется, повторим, органами местного самоуправления независимо от формы собственности помещений. Предоставление органу местного самоуправления права решать судьбу не только муниципального, но и государственного (т.е., по существу, осуществление распорядительной деятельности), видимо, вошло в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК, в частности – беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также со ст. 209 ГК, согласно которой собственник по своему усмотрению осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Согласно ст. 2 ГК («Отношения, регулируемые гражданским законодательством») порядок осуществления права собственности определяется гражданским законодательством.
Примечательно, что Жилищный кодекс вообще не содержит положений, касающихся роли органа государственной власти в этом вопросе (см. ст. 12, 13 ЖК). Тогда как наниматель жилого помещения для реализации намерения использовать помещение в ином качестве (в том числе и вынужденно, допустим, одна из комнат в занимаемой квартире сырая, темная и годится только для использования в качестве подсобного помещения) должен обратиться к собственнику жилищного фонда с соответствующей просьбой, поскольку ему (нанимателю) не предоставлено право непосредственно обращаться в соответствующий орган по этому вопросу.
Следовательно, в подобных случаях собственник жилого помещения (или уполномоченное им лицо) должен рассмотреть этот вопрос (при наличии документов, подтверждающих необходимость перевода) и при согласии обратиться в орган, осуществляющий перевод помещений (см. ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК). Но как при этом «строятся отношения», если собственник – муниципалитет? В подобном случае фактически заявителем является наниматель жилого помещения, который, как уже упоминалось, не обозначен как возможный заявитель на перевод помещения (ч. 2 ст. 23 ЖК).
В качестве информации (анализа, сопоставления) обратимся к институту признания жилых помещений непригодными для проживания. Согласно ст. 12 ЖК (см. также ч. 4 ст. 15) в компетенции Российской Федерации находится определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания (п. 11). Что касается признания жилья непригодным для проживания, то каждый собственник жилищного фонда решает этот вопрос в отношении только принадлежащих ему жилых помещений (см. п. 12 ст. 12; п. 6 ст. 13; п. 8 ст. 14) в соответствии с установленным порядком.
Следует иметь в виду, что признание жилого помещения непригодным для проживания является основанием перевода его в нежилое. Таким образом, если решение первоначального вопроса в этой «схеме» осуществляет собственник жилья самостоятельно,то последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависят от воли органа местного самоуправления.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот может последовать в случаях:
непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК;
несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ (п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК).
Обращают на себя внимание п. 1 и 2 ч. 1 ст. 24 ЖК. Наличие их представляется крайне сомнительным.
О каком решении может идти речь, если документы не представлены (п. 1)? Можно говорить лишь об отказе в рассмотрении вопроса о «перепрофилировании» помещений. В этом случае об этом (отказе в рассмотрении вопроса) следует сообщить заявителю с предложением оформить обращение должным образом.
Еще более невразумителен п. 2 этой статьи – представление документов в ненадлежащий орган. В данном случае вообще нельзя вести речь о рассмотрении вопроса в надлежащем органе (у него нет оснований на это), тем более о вынесении решения об отказе.
Решение об отказе в переводе помещения должно быть обоснованным.
Основанием отказа, как представляется, должно также являться нарушение при переводе помещений прав и законных интересов собственников примыкающих к переводимому помещений, а также пользователей соседними помещениями. Положение ч. 5 ст. 23 ЖК означает, что при принятии соответствующего решения следует учитывать мнение собственников примыкающих к переводимому помещений (иначе каков смысл в информировании). Их мнение следовало бы учитывать при решении вопроса о переводе; строго говоря, это должно быть одним из основных условий перевода, разумеется, кроме случаев непригодности жилья.
Решение об отказе в соответствующем переводе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
§ 4 Переустройство и перепланировка жилого помещения
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК).
Эта статья не содержит достаточной информации в отношении видов переустройства и перепланировки жилого помещения.
Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»[47] установлены условия и порядок таких работ. Перечень этих работ включает:
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и т.д. и т.п.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. (см. п. 1.7.1 Правил).
Согласно этим Правилам указанные работы, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Правилами предусматривается также Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение № 8 к Правилам).
Следует отметить, что ст. 678 ГК (подлежащая применению к договору социального найма – ст. 672 ГК) содержит иную терминологию, нежели предложенная Жилищным кодексом. Данная статья Гражданского кодекса предусматривает производство переустройства и реконструкции.
Что касается требования ст. 678 ГК о проведении переустройства и реконструкции жилья с согласия наймодателя, то данное положение некоторым образом согласуется с положениями ст. 26 ЖК, согласно которой наниматель может быть «заявителем» только в качестве уполномоченного наймодателем (п. 5 ч. 2).
Переустройство или перепланировка жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, в который надлежит представить:
заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
проект переустройства или перепланировки;
технический паспорт жилого помещения;
согласие всех членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2 ст. 26 ЖК);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, о допустимости проведения обозначенных работ.
Требование о представлении других документов является неправомерным (ч. 3 ст. 26 ЖК).
Решение о согласовании или об отказе в переустройстве или перепланировке доводится до сведения заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). Данный документ является основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке.
Правительством РФ утверждены форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки (постановление от 28 апреля 2005 г. № 266)[48].
При применении утвержденных форм заявления и документа необходимо обратить внимание на следующие их положения.
Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК перечень представляемых документов является закрытым. Частью 3 этой статьи установлено, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме установленных ч. 2 этой статьи.
Вместе с тем п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривается представление иных документов. Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на с. 1. Что касается перечня документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать «закрытым».
Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.
Необходимо отметить, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено Жилищным кодексом к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать порядок проведения таких работ (см. ст. 13 и 14).
В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения наряду с нанимателем и собственником жилья, обозначаемых в настоящей статье в качестве потенциальных заявителей, упоминается арендатор жилого помещения. Видимо, требует пояснения целесообразность (возможность) обозначения арендатора в таком качестве, поскольку ст. 26 ЖК его не упоминает. Следует при этом обратить внимание на ст. 671 ГК, согласно которой арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо.
Обозначение в форме заявления договора найма (на с. 2: «Прошу разрешить...») не согласуется с положениями ст. 26 ЖК, согласно которой лицом, «уполномоченным» наймодателем, может быть наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (п. 5 ч. 2).
В завершение следует отметить необоснованность упоминания в постановлении ст. 28 ЖК. Поручения в отношении и формы заявления, и формы документа содержатся в ст. 26 (п. 1 ч. 2 и п. 5).
Статьи 25—29 ЖК, посвященные переустройству и перепланировке, не содержат следующие, столь серьезные, позиции:
переустройство и перепланировка жилого помещения производится с целью благоустройства помещения;
такие работы должны проводиться с учетом соответствующих норм и правил;
такие работы не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК). Последняя позиция отражена в ст. 29 ЖК в связи с необходимостью судебного решения как последствия самовольных переустройства или перепланировки. Однако данное положение должно применяться в качестве условия проведения таких работ, а также в качестве основания отказа в согласовании этих работ.
Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ[49]. Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415, предусматривалось, что переустройство и перепланировка жилого помещения могут производиться только в целях повышения благоустройства квартир.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Обязательным условием обращения нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в качестве лица, уполномоченного наймодателем) является согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия на это хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано. Дело в том, что согласно ст. 27 ЖК обжаловать в судебном порядке можно только отказ соответствующего органа, но не членов семьи нанимателя.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества для внесения необходимых изменений в инвентаризационные документы.
Статья 29 ЖК устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Самовольное переустройство и (или) перепланировка влекут ответственность, предусмотренную законодательством. Последствием этого может явиться расторжение договора социального найма жилого помещения, принудительное изъятие жилья. В подобных случаях может возникнуть административная ответственность (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).
Собственник или наниматель жилого помещения обязаны привести жилое помещение (самовольно переустроенное или перепланированное) в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. В случае невыполнения этого требования судом по иску органа, осуществляющего согласование, может быть принято решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 ст. 29 ЖК.
Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшего собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 указанной статьи Жилищного кодекса договору.
Следует отметить, что законодатель не устанавливаетпоследствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, это следует расценивать как определенное нарушение жилого помещения (т.е. в какой-то степени повреждение), поскольку судом не принято решение сохранить его в переустроенном состоянии, т.е. создана угроза жизни или здоровью граждан (см. ч. 4 ст. 29 ЖК) и, таким образом, возможно применять положение ст. 83 ЖК и как следствие – выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК).
§ 5 Жилищный фонд
Жилищный фонд. Жилищный кодекс предусматривает разграничение жилищного фонда на «виды» в зависимости от формы собственности и от целей его использования.
Понятие «жилищный фонд» используется в законодательстве довольно широко. Этим понятием охватывается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 ЖК).
Для жилищного фонда характерна множественность субъектов – собственников фонда, каждый из которых владеет определенной частью жилищного фонда. Помещения в многоквартирных жилых домах (в основном) относятся к разным формам собственности, а общее имущество дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам этих помещений (см. гл. 6 ЖК). Кодекс допускает наличие многоквартирных домов, все помещения в которых находятся: в собственности Российской Федерации, или субъекта РФ, или муниципального образования, предусматривая порядок управления такими домами (ст. 163 ЖК).
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК).
В основу данной классификации жилищного фонда положены формы собственности, определяемые Гражданским кодексом: частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК). В ст. 8 Конституции РФ говорится о признании и защите государством равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. На этих положениях и базируется классификация жилищного фонда.
На первое место в данной классификации поставлен частный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.
Резкому увеличению частного жилья способствовали принятие Закона о приватизации жилых помещений,а также положения Гражданского кодекса. В Гражданском кодексе содержится гл. 18, посвященная праву собственности на жилое помещение, согласно ст. 218 ГК член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится ее собственником.
Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем.
Ранее возможность владения и пользования жилыми домами, жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалось одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст. 106 и 107 ГК РСФСР). В настоящее время ограничений по размеру и количеству жилья, принадлежащего на праве собственности, не существует (см. ст. 213 ГК).
В составе частного жилищного фонда находятся жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам.
В собственности граждан находятся построенные и приобретенные (по предусмотренным основаниям) жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.
В собственности юридических лиц – построенные или приобретенные жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия); дома ЖК и ЖСК с не полностью выплаченным паем.
Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма, безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, только сдавая его в пользование гражданам на основании соответствующего договора.
Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъекта РФ (жилищный фонд субъектов РФ).
Жилищный фонд до 1992 г. принадлежал государству, затем он был разграничен на федеральный фонд, фонд субъектов РФ и муниципальный (см. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». Закон признан утратившим силу Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Государственный жилищный фонд может быть передан госпредприятиям в хозяйственное ведение и госучреждениям и казенным предприятиям – в оперативное управление (см. гл. 19 ГК «Право хозяйственного ведения, право оперативного управления»).
Муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих органу местного самоуправления. Статья 130 Конституции РФ устанавливает, что местное самоуправление самостоятельно решает вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями (см. гл. 19 ГК).
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма;
специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса;
индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования.
Данные положения ст. 19 ЖК определяют, на какие цели может быть использован тот или иной фонд. Так, жилищный фонд социального использования – только для предоставления жилых помещений гражданам по договорам социального найма (раздел III ЖК), специализированный – для предоставления отдельным категориям граждан на определенных условиях, предусмотренных положениями раздела IVЖК.
Жилищный фонд социального использования. Согласно ст. 49 ЖК жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным гражданам, определяемым федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (см. ст. 40 Конституции РФ).
Жилье по такому договору предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 57, см. также ст. 51, 52).
Специализированный жилищный фонд также представляет собой фонд публичных форм собственности (ст. 92). Назначение специализированного жилья определено ст. 93—98 Кодекса. Жилые помещения этого фонда предоставляются по договору найма специализированных жилых помещений (ст. 99, 100, 104—108) и договору безвозмездного пользования (ст. 98, 109).
Индивидуальный жилищный фонд используется для проживания собственников жилых помещений и членов их семей (ст. 31), а также для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, что отражено в ст. 30 (ч. 2).
Статья 19 (п. 3 ч. 3) к индивидуальному жилищному фонду относит жилые помещения, используемые юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования[50]. Можно и так. Противоречий иным актам такая позиция не содержит. Общим в том и другом случае (собственник – гражданин или юридическое лицо) является предоставление жилья для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.
Но для граждан – собственников жилых помещений это вторично. Основное назначение таких жилых помещений – использование для проживания собственника и членов его семьи. Тогда как для собственника – юридического лица основным (единственным) основанием отнесения принадлежащего ему жилья к индивидуальному фонду является передача в пользование граждан, т.е. наличествует явное и существенное «несовпадение» форм использования.
«Объединение» помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в п. 1 ч. 2 обусловлено принадлежностью к одной форме собственности. Но что касается видов использования,то такое «объединение» не выглядит удачным, достаточного обоснования такой позиции не усматривается.
Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования прежде всего подлежат предоставлению по договору найма жилого помещения, регламентация которого осуществляется нормами гл. 35 ГК. В состав жилищного фонда коммерческого использования входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, как это следует из положений п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК.
Договор найма (коммерческого) являет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности: государственной, муниципальной, частной. Глава 35 ГК не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. (Высказывалась позиция об ограничении такого найма частным жильем.)
Объектом договора коммерческого найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 673 ГК); нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК); жилое помещение предоставляется на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК), и проч. К такому договору подлежит применению ряд положений жилищного законодательства (см. ст. 673, 682, 687 ГК).
Статьями 679, 680 и 685 ГК также предусматривалось применение к такому договору положений жилищного законодательства. Данные статьи содержали требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека при вселении в жилое помещение других граждан, поднанимателей и временных жильцов.
Норма жилой площади была установлена ст. 38 ЖК РСФСР. Таким образом, указанные статьи Гражданского кодекса требовали применения жилищного законодательства.
Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ в указанные статьи Гражданского кодекса внесены изменения: слова «О норме жилой площади на одного человека» заменены словами «О норме общей площади жилого помещения на одного человека». (ЖК РСФСР этим Законом признан утратившим силу.)
Следовательно, данным Законом обозначена необходимость нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Однако это понятие даже не упоминается в Жилищном кодексе. Таким образом, положения ст. 679, 680 и 685 ГК в части требований о соблюдении обозначенной нормы, строго говоря, не могут применяться, такая норма ни одним актом не установлена.
Следует отметить, что договор коммерческого найма лишь упомянут в ст. 19 ЖК (см. также п. 2 ст. 32), он не нашел необходимой регламентации в Жилищном кодексе. Тогда как вопросы содержания и использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, главным образом в части: прав и обязанностей наймодателей и пользователей жильем; целевого использования жилых помещений; сохранности жилья – предмет регулирования жилищным законодательством (в вопросах коммерческого найма, несомненно, с учетом норм гл. 35 ГК).
Согласно ст. 19 ЖК (ч. 4 и 5) жилищный фонд подлежит государственному учету.
В отношении государственного учета жилищного фонда действует Положение, утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301[51].
Основной задачей государственного учета является информация о количественном и качественном составе жилья, его местоположении, техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Госучету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от форм собственности.
Технический учет (путем проведения технической инвентаризации) составляет основу государственного учета жилищного фонда.
Правительством РФ было принято постановление от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»[52]. Постановлением было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Конец ознакомительного фрагмента.