1 Общая характеристика Жилищного права
1.1 Понятие, предмет и методы жилищного права
1.2 Система жилищного права
1.3 Принципы жилищного права
1.4 Защита жилищных прав
1.1 Понятие, предмет и методы жилищного права. Жилищное право как отрасль права и учебная дисциплина
Жилищное право – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникающие в жилищной сфере. В юридической литературе понятие «жилищное право» употребляется в двух смыслах: широком и узком. В широком смысле – это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Жилищное право в узком смысле – это субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Таким образом, определенная совокупность общественных отношений, которая получила в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения» являются предметом регулирования жилищного права1.
Жилищное право рассматривается различными учеными по разному: некоторые видят его самостоятельной отраслью, другие комплексной отраслью, а третьи рассматривают как подотрасль гражданского права.
Все точки зрения имеют право на существование, но большинство авторов склоняются к тому, что жилищное право – это комплексная отрасль права.
Рассматривая жилищное право можно сказать, что как отрасль жилищное право признано и Конституцией РФ, и ГК РФ. Начиная с 1937 г. прошло три кодификации. Оно представляет собой межотраслевое объединение, в большей степени гражданско-правового содержания, включающее также нормы административного, земельного и семейного права и других отраслей права. Это волевое, функциональное, искусственное правовое объединение, имеющее функциональный предмет, использующее разноотраслевой инструментарий, не имеющее своего органического предмета и метода в отличие от основной отрасли права. Естественно, границы комплексной отрасли диктуются целями и задачами самостоятельного правового регулирования, которые еще с 1977 г. стали конституционно значимыми2.
Согласно утверждению Р.З. Лившица, критерием предмета комплексной отрасли законодательства «выступает объективная потребность общества в правовом регулировании определенной группы общественных отношений… Предметы отраслей законодательства индивидуально определены»3. Острота жилищной проблемы не только осталась, но и усилилась, причины сохранения обособленности жилищного законодательства остались прежними, отражающими усложнение общественных отношений.
Как отмечает В.Ф. Яковлев, устранение комплексных отраслей законодательства само по себе было бы движением вспять: «Такой вывод был бы ошибочным, он шел бы вразрез с практикой развития системы законодательства, свидетельствующей о том, что существенные изменения в данной системе являются реакцией на назревшие общественные потребности. Задача науки состоит, таким образом, в том, чтобы выявить объективную основу сложившейся системы законодательства и направлений ее развития»4.
Жилищное право является комплексной отраслью, в которой объединены нормы и правовые институты различных отраслей права (административного, гражданского и других).
Таким образом, жилищное право характеризуется тем, что:
– это определенное целостное правовое образование и ему свойственны свои специфические предметы регулирования;
– принципы;
– наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т.е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.
Жилищное право как комплексная отрасль характеризуется тем, что:
– имеет свою систему. В данную систему входят: правовые институты, правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жилищных отношений. Можно сделать вывод о том, что признание ГК РФ самостоятельного существования жилищного законодательства во многом предопределяет выделение жилищного права как комплексной отрасли российского права.
В связи с провозглашением в Конституции РФ (ст. 40) права на жилище обусловливалось выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов – в самостоятельную комплексную отрасль – жилищное законодательство.
Предметом регулирования жилищного права являются жилищные отношения. Они обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, т.е. возникают в отношении жилого помещения. В их круг входят отношения по поводу: пользования жилыми помещениями, обеспечения граждан жильем, управления жилищным фондом, использования и сохранности жилищного фонда и др.
В круг жилищных отношений включены также отношения по поводу «ограниченного» распоряжения жилым помещением – а именно, в числе прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержится право на его обмен. Вопросы обмена выходят за круг отношений по пользованию жилыми помещениями, так как содержат в себе элементы распоряжения этим жилым помещением (которое не является собственностью нанимателя).
Жилищным законодательством регулируются также некоторые другие отношения, возникающие по поводу жилища. Например, отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения.
Отношения по найму жилых помещений имеют так же важное значение в числе жилищных отношений. Они являются отношениями по пользованию жилым помещением, т.е. связаны с реальным удовлетворением потребности в жилье.
Общественные отношения, которые относятся к жилищным, характеризуются следующей особенностью:
– они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, – жилище включено в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначено для постоянного (круглогодичного) проживания.
Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство четко отличается от других отраслей законодательства и права.
Предметом жилищного права являются отношения по поводу:
– возникновения, пользования, осуществления, изменения, прекращения права владения, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
– пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
– пользования общим имуществом собственников помещений;
– отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения из жилищного фонда;
– учета жилищного фонда;
– содержания и ремонта жилых помещений;
– переустройства и перепланировки жилых помещений;
– управления многоквартирными домами;
– создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
– предоставления коммунальных услуг;
– внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
– формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
– осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
– контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Необходимо обратить внимание, что в ст. 4 ЖК РФ определен не только круг жилищных отношений, но и круг участников жилищных отношений, ими являются: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования5.
Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются юридические факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда.
Жилищные правоотношения возникают:
–из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных Федеральным законом, но не противоречащих ему;
–из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
–в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
–из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;
–вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей;
–в результате приобретения жилого помещения, по основаниям, содержащимся в федеральном законе.
Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации – основного закона РФ. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).
Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех позиций:
1) как отрасль права;
2) как наука;
3) как учебная дисциплина.
Жилищное право как отрасль права. Вопрос о природе жилищного права как отрасли права в науке является очень спорным. Некоторые ученые считают жилищное право самостоятельной, но комплексной отраслью российской правовой системы или подотраслью гражданского права. Аргументом сторонников первого подхода является то, что жилищное право имеет собственный специфический предмет регулирования, а именно, общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Однако, недостатком данной точки зрения, по нашему мнению, является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и содержит в себе ряд норм административного права. Количество этих норм по сравнению с нормами гражданского права незначительно, что и позволяет другим авторам придерживаться второй точки зрения, что жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет – возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но при этом использует основной метод гражданского права – диспозитивный.
Мы же в учебнике будем придерживаться взгляда, что жилищное право –это комплексная отрасль т.к. эта точка зрения на наш взгляд, наиболее аргументирована и закреплена законодательно. Жилищное право как комплексная отрасль права использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права и имеет свой кодифицированный нормативный акт – Жилищный кодекс РФ.
У каждой отрасли есть свой способ регулирования отношений, входящих в нее. Способ регулирования жилищных правоотношений называют методом жилищного права. У жилищного права нет самостоятельного метода регулирования, так как оно в широком смысле является комплексным институтом. Его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.
Нормы жилищного права относятся к различным отраслям российского права. Так, нормы, регулирующие использование жилого помещения, относятся лишь к гражданскому праву. Нормы, регулирующие распределение, предоставление жилого помещения в государственном и муниципальном фондах относятся только к административному праву. Правоотношения по приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, порядок наследования жилья) и административного права (ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями). Правоотношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются нормами и гражданского права, и целого ряда других отраслей права: административного, налогового, земельного. Таким образом, хотя формально жилищное право является только институтом гражданского права, сформировавшимся вокруг договора найма жилого помещения, однако содержание, объем, и значение этого института, по мнению некоторых авторов, дает веские основания для придания этому институту статуса подотрасли гражданского права.
Жилищное право как комплексная отрасль права использует заимствованные их других отраслей права методы, например:
– из гражданского права берет диспозитивный метод;
– а из административного права –императивный метод.
Жилищное право традиционно использует и такие методы правового регулирования, как:
1) всеобщие методы , они основаны на общеправовых положениях (государство и право являются теми институтами, которые существуют независимо от воли и сознания человека и находятся в постоянном развитии);
2) общенаучные методы , к ним можно отнести такие методы, как анализ (рассмотрение и исследование жилищных правоотношений по составным частям), синтез (объединение составных частей в единое целое и рассмотрение существующей проблемы в комплексе), системный подход к рассмотрению материала в целом;
3) функциональный метод , при котором происходит изучение функций государственно-правовых структур, их взаимодействия в жилищных правоотношениях;
4) частно-научный метод с использованием:
– юридического подхода к изучению предмета жилищного права, при этом дается необходимое определение общих понятий, производится их общая классификация и т.д.;
– статистического подхода, который основан на конкретной статистической информации, количественных показателях;
– сравнительно-правового сопоставления требований иных отраслей права;
– социологического метода, основанного на исследовании мнений членов общества по вопросам отдельных жилищных проблем6.
Жилищное право как наука представляет собой систему взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей соответствующих правоотношений, действующих правовых норм и практики, а также тенденций их развития 7.
Жилищное право как учебная дисциплина представляет собой совокупность взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей правоотношений, складывающихся по поводу жилища в широком смысле этого слова, анализа действующих норм практики, прогнозов их развития 8. Предметом учебной дисциплины жилищного права является изучение нормативного регулирования жилищных отношений, истории, теории и основных тенденций его развития. Освоение студентами разработанных наукой теоретических положений и навыков практической работы является целью изучения жилищного права в высших учебных заведениях. Таким образом, учебная дисциплина жилищного права должна давать достаточно широкий круг знаний как для научной, так и для практической работы.
1.2 Система жилищного права
Нормы жилищного права как отрасли права систематизируются по различным основаниям. Как считают И.А. Еремичева и П.В. Алексия, самым оптимальным способом является систематизация по виду регулируемых отношений, как это изложено в ЖК РФ9. Следовательно, система отрасли жилищного права может быть представлена в следующем виде.
1 Общие положения. Данный раздел закрепляет основные понятия, права и обязанности граждан, защита прав граждан, компетенция государства и муниципальных образований в области жилищного права, дает определение жилищного фонда и жилого помещения, а также в данном разделе определяются правила перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.
2 Право собственности и другие вещные права. Раздел содержит в себе права и обязанности собственника жилого помещения, а также права и обязанности других граждан, проживающих в этом жилом помещении.
3 Жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма. В раздел включаются основания и порядок предоставления гражданам жилого помещения по договору социального найма; порядок заключения, оформления, расторжения договора социального найма; права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных жильцов, а также порядок пользования гражданами предоставленными им помещениями, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
4 Специализированный жилищный фонд. Раздел рассматривает права и обязанности субъектов в описываемой сфере, порядок предоставления служебных и специализированных помещений, порядок заключения, оформления и расторжения договоров социального найма служебного или специализированного помещения.
5 Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного и жилищно-строительного кооператива; права и обязанности членов правления кооператива; порядок приема в члены кооператива, правовое положение членов кооператива; порядок предоставления жилых помещений.
6 Товарищество собственников жилья. Раздел дает определение товарищества собственников жилья; в нем закреплен порядок создания, ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества; права и обязанности самого товарищества и его членов, правовое положение членов товарищества.
7 Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Раздел рассматривает вопросы платы за жилье и коммунальные услуги, а также определяется размер платы за жилье.
8 Управление многоквартирными домами. В разделе определяются государственные, муниципальные, общественные органы и объединения граждан в области регулирования жилищных правоотношений.
9 Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Данный раздел закрепляет общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования; порядок формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и фондов капитального ремонта региональным оператором; порядок проведения капитального ремонта.
Данная система опирается на соответствующие разделы Жилищного кодекса РФ.
1.3 Принципы жилищного права
Принципами жилищного права являются выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, которые определяют содержание и основные начала данной отрасли.
Принципы жилищного законодательства определены в ст. 1 ЖК РФ.
Проблема принципов жилищного права исследовалась многими учеными, но подробно, такими учеными, как Г.А. Свердлык, И.Б. Марткович, П.И. Сердугин, В.Д. Комаров и др. Они высказали разные точки зрения о том, какие принципы являются для жилищного права базовыми (основными). В жилищном праве мы видим проявление действия принципов нескольких отраслей права. Например, в сфере жилищных отношений регулирование пользования жилыми помещениями на основе договора найма осуществляется по принципам, свойственным гражданскому праву, и, соответственно, проявляется гражданско-правовой метод регулирования.
Жилищное право основывается на следующих принципах:
–обеспечения условий для осуществления права на жилище;
–неприкосновенности жилища;
–недопустимости произвольного лишения жилища;
–свободы осуществления жилищных прав;
–свободы передвижения;
–доступности пользования жилым фондом;
–использования жилого помещения по назначению;
–необходимости судебной защиты жилищных прав граждан.
1 Принцип обеспечения условий для осуществления права на жилище
Согласно Конституции РФ, жилищное законодательство должно основываться на признании равенства участников жилищных отношений, необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, их судебной защиты, недопустимости произвольного лишения жилища, его неприкосновенности. Для раскрытия сущности данного принципа необходимо обратить внимание на положения Конституции РФ. Статья 40 Конституции РФ закрепляет необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище.
А статья 2 ЖК РФ содержит перечень этих условий:
Государственные органы и органы местного самоуправления:
–содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
–используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
–в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
–стимулируют жилищное строительство;
–обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
–обеспечивают контроль за использованием жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
–обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
2 Принцип недопустимости произвольного лишения жилища
Данный принцип предусматривается ст. 40 Конституции РФ, в которой установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища.
Возможность лишения жилища, главным образом, предусматривается Жилищным Кодексом РФ в качестве ответственности за противоправные действия; случаи лишения жилища основаны на положении ЖК РФ, определены последствия такого лишения.
Лишение жилища без законных на то оснований или в порядке, не предусмотренном законом, является произвольным лишением жилища.
Данный принцип также закреплен в п. 4 ст. 3 ЖК РФ:
«Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законам».
На практике, при обращении граждан в суд с иском о нарушении принципа недопустимости произвольного лишения права на жилище возникают некоторые проблемы. Истцу необходимо четко указать жилое помещение, которого его произвольно лишили, тем самым нарушили принцип недопустимости произвольного лишения жилища…
Приведем пример из судебной практики.
Так по делу, связанному с защитой права пользования жилым помещением, предметом спора являлась комната в трехкомнатной коммунальной квартире, в которой истец К. проживал вместе с матерью Б. до осуждения к лишению свободы на основании приговора суда от 26 апреля 1996 года и на которую в мае 1996 года был выдан ордер семье П., занимавшей в квартире две других комнаты.
Сложность данного дела, заключалась в том, что истец К. предъявивший к администрации Нарофоминского района и семье П. требования о признании ордера недействительным, признании права на спорное жилое помещение, находящееся в трехкомнатной квартире № 1, фактически был зарегистрирован в квартире № 2 по тому же адресу.
Судом также было установлено, что мать истца Б в марте 1996 года была помещена в психоневрологический интернат, где и умерла в 2004 г.
Отказывая в удовлетворении заявленных К. требований о восстановлении нарушенных жилищных прав, суд исходил из того, что истец и его мать Б. были зарегистрированы по месту жительства в квартире № 2. При этом доказательств, свидетельствующих о предоставлении в установленном законом порядке истцу для проживания спорной комнаты в квартире № 1, суду представлено не было.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум указал, что суд не принял во внимание наличие в материалах дела решения суда от 13 декабря 2006 года, которым истцу было отказано в признании права пользования квартирой № 2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда о том, что местом жительства К. данная квартира не являлась, и право на жилую площадь в указанной квартире у К. не возникло, судом не были учтены. Отсутствовали в материалах дела и сведения о наличии прав конкретных лиц на пользование спорной комнатой до выдачи в 1996 году семье П. ордера на право вселения в неё.
При указанных обстоятельствах президиум не согласился с выводом суда об отсутствии у К. права на спорное жилое помещение. Направляя дело на новое рассмотрение, президиум также подчеркнул, что на момент вступления в законную силу приговора суда в отношении К. и его исполнения, действовало Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года № 8-П по делу о проверке конституционности ч.1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, согласно которому временное отсутствие лица в жилом помещении по любым причинам, в том числе и в связи с осуждением его к лишению свободы само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением.
Нарушение принципа недопустимости произвольного лишения права на жилище в данном деле выразилось в том, что суд не установил, в каком жилом помещении у гражданина сохраняется конституционное право на жилище 10.
Таким образом, при возникновении спора о реализации конституционного принципа недопустимости произвольного лишения права на жилище суду в первую очередь необходимо установить в каком жилом помещении у гражданина сохраняется конституционное право на жилище. А затем рассматривать спор по существу.
3 Принцип неприкосновенности жилища
Один из основных принципов жилищного законодательства – это неприкосновенность жилища.
Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основания граждан иначе, как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных иным федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения (ч.2 ст. 3 ЖК РФ 11.
Частью 3 ст.3 ЖК РФ устанавливаются случаи возможного вхождения в жилище без согласия проживающих в нем граждан.
Так, проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях лиц допускается в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом только в целях спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления, либо происшедшего несчастного случая.
Рассмотрим случаи проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц, которые допускаются некоторыми федеральными законами.
Действующий Федеральный закон «О полиции» устанавливает случаи, в которых проникновение в жилое помещение разрешено, такими случаями являются:
1) преследование лиц, подозреваемых в совершении преступлений,
2) обоснованное (при наличии достаточных данных) предположение, что в жилище совершено или совершается преступление или произошел несчастный случай,
3) обеспечение личной и общественной безопасности при стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях, эпизоотиях, массовых беспорядках.
Закон обязывает сотрудника полиции, осуществившего проникновение, уведомить не только прокурора в течение 24 часов, но и непосредственное начальство, а также собственника этого помещения. Сотрудники органов федеральной службы безопасности также имеют право беспрепятственно входить в жилые и иные принадлежащие гражданам помещения, если имеются достаточные данные полагать, что там совершено или совершается преступление, а также в случае преследования лиц, подозреваемых в совершении преступлений, если промедление может поставить под угрозу жизнь и здоровье граждан (ст. 13 Федерального закона «Об органах федеральной службы безопасности в Российской Федерации от 3 апреля 1995 г.). Федеральный закон «Об исполнительном производстве» 229-ФЗ от 2 октября 2007 г. предоставляет судебному приставуисполнителю в процессе исполнения требований исполнительного документа входить без согласия должника в занимаемое им жилое помещение (но только с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава, а в случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении должника – без такого разрешения), накладывать арест на обнаруженное имущество, изымать его и передавать на хранение (п. 6, 7 ч. 1 ст. 64). В целях обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя временное ограничение права на неприкосновенность жилища допускает и Конституция РФ (ст. 56), делая отсылку при этом к нормам федерального конституционного закона. Здесь подразумевается Федеральный конституционный закон «О чрезвычайном положении». ФКЗ от 30 мая 2001 г., и, прежде всего, нормы статей 12 и 13. В них предусматриваются случаи, когда в соответствии с введенным на всей территории Российской Федерации или в ее отдельных местностях особым правовым режимом деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, их должностных лиц, общественных объединений, такие ограничения являются необходимыми для устранения чрезвычайного положения, нормализации обстановки, стабилизации работы всей системы власти, восстановления законности и правопорядка. При этом единственным способом достижения указанных целей является применение данных чрезвычайных мер. В зависимости от конкретного обстоятельств это может быть досмотр жилища, временное отселение жителей в безопасные районы с обязательным предоставлением им стационарных или временных жилых помещений, введение карантина, проведение санитарнопротивоэпидемических мероприятий.
Существуют также мероприятия, пусть и совершенно другого свойства, при проведении которых также ограничивается право на неприкосновенность жилища. Такими мероприятиями являются, прежде всего, осмотр жилища, обыск и выемка, два последних производятся только на основании судебного решения, а осмотр, помимо этого, допускается и при наличии выраженного согласия проживающих лиц. Это закрепляется в ст. 12 УПК РФ.
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому, например, гражданин самоуправно (т.е. самовольно, без законных оснований) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред12.
Гражданин, самовольно, без законных оснований вселившийся в жилое помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. В данном случае, гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое дело, что между моментом выявления самоуправного занятия помещения и моментом вступления в силу судебного решения проходит длительный период времени. Однако с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов самовольного занятия чужого недвижимого имущества такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если такими действиями был причинен существенный вред.
Самоуправным является занятие жилого помещения без законных на то оснований. Документами, подтверждающими юридическое право на вселение в жилое помещение, могут являться ордер на вселение (сейчас не выдается), договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.
Принцип неприкосновенности жилища не распространяется на лиц, которые вселились в жилье самоуправно, если это подтверждено соответствующим судебным решением.
Следует также отметить, что за нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность предусмотренная статьей 139 Уголовного Кодекса Российской Федерации.
Целый ряд положений основополагающих международных правовых актов посвящен праву на неприкосновенность жилища. Прежде всего здесь стоит упомянуть Всеобщую декларацию прав человека 1948 г, статья 12 которой провозглашает, что «никто не может подвергаться произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища… Каждый человек имеет право на защиту закона от такого вмешательства или таких посягательств. Аналогичную формулировку содержит в себе и Международный пакт о гражданских и политических правах 1966 г. (ст. 17). Кроме того, Российская федерация совместно с другими странами, входящими в состав Содружества Независимых Государств, указала в Конвенции о правах и основных свободах человека 1995 г. на то, что «каждый человек имеет право на уважение… его жилища (п. 1 ст. 8). Однако есть установленные границы, за пределами которых это право может ограничиваться со стороны государственных органов. Сюда относятся случаи, когда такое вмешательство предусмотрено законом и необходимо в демократическом обществе в интересах государственной и общественной безопасности, общественного порядка, охраны здоровья и нравственности населения или защиты прав и свобод других лиц (п. 2 ст. 8).
Европейский суд по правам человека играет также очень важную роль в толковании вышеуказанных норм. В своих решениях он называет ограничения права на неприкосновенность жилища в правомерных целях объективно необходимыми условиями обеспечения справедливого баланса между интересами индивидуума и всего общества в целом, а необходимость их использования в каждом конкретном случае должна быть четко установлена. Также Европейским судом была изложена позиция расширенного толкования терминов:
– «жилища», к которому он относит помимо жилых, еще и служебные помещения, учитывая невозможность четкого разграничения этих понятий. Такой подход предоставляет возможность правовой защиты по ст. 8 Конвенции лицам, чья профессиональная и непрофессиональная деятельность тесно переплетены;
– «вмешательства со стороны государственных органов» в осуществление лицом права на неприкосновенность жилища, куда Европейский суд относит и традиционные формы ограничения (такие, как обыск), и ряд других форм (например, уничтожение силами безопасности страны жилых домов посредством их поджога или ввод в эксплуатацию предприятия по переработке отходов в непосредственной близости от жилища, вследствие чего оно было покинуто).
4 Свобода осуществления жилищных прав
Жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из положений ЖК РФ, других федеральных законов или существа соответствующих отношений (ч.1 ст. 1 ЖК РФ) 13.
Согласно ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в т.ч. распоряжаются ими. Могут пользоваться жилым помещением, вселять в него других граждан, обменивать жилое помещение занимаемое по договору социального найма.
Говоря о равенстве участников жилищных отношений как о принципе жилищного права, важно обратить внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, речь идет о юридическом (формальном) равенстве. Мы все всегда различались и будем отличаться с точки зрения экономической, психофизической и т.д. Но право, регулируя определенные виды общественных отношений, игнорирует реально существующее неравенство, исходит из того, что с точки зрения юридической – субъекты равны.
Во-вторых, в гражданском праве равенство характеризует правовое положение (статус) участников гражданских правоотношений. Они не имеют никакой принудительной власти по отношению друг к другу, даже если в этом качестве выступает публично-правовое образование. Напротив, все они обладают одинаковыми юридическими возможностями и на их действия по общему правилу распространяются одни и те же гражданско-правовые нормы. В гражданском праве имеются и необходимые изъятия из названного принципа. Так, гражданское законодательство в некоторых случаях устанавливает специальные правила для предпринимателей, предъявляя к ним как к профессиональным участникам оборота более жесткие, повышенные требования. Для граждан – потребителей в их взаимоотношениях с предпринимателями, наоборот, предусматриваются дополнительные правовые гарантии соблюдения их интересов (как это, например, происходит при заключении так называемых публичных договоров в соответствии с правилами ст. 426 ГК РФ)14.
В-третьих, говорится о равенстве прав и обязанностей не во всех жилищных отношениях, а только в отношениях по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Это означает, что если, к примеру, в квартире проживает несколько человек, то никто из них не пользуется преимуществом в пользовании кухней, ванной и т.д. Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на жилые помещения, расположенные в разных домах или квартирах. В случае возникновении спора наниматель, любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена и т.д.
В-четвертых, из Жилищного кодекса РФ, другого федерального закона или из существа соответствующих отношений может следовать, что пользующиеся жилым помещением граждане не равны в правах и (или) обязанностях. Так, в силу ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Но одновременно предусмотрено, что только дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
5 Принцип свободы передвижения
Свобода передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации – в соответствии с Конституцией РФ и международными актами о правах человека каждый гражданин РФ имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. Ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона. Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ, других федеральных законов15.
В статье 8 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 (ред. от 06.12.2011) "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" содержится перечень оснований ограничения права граждан РФ на свободу передвижения, а также на выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. Право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах России может быть ограничено: а) в пограничной полосе – данное положение регулируется Законом РФ от 1 апреля 1993 г. № 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации". Статья 17 этого Закона предписывает осуществлять въезд (проход) лиц и транспортных средств в пограничную зону по документам, удостоверяющим личность, индивидуальным или коллективным пропускам, выдаваемым пограничными органами и пограничными войсками на основании личных заявлений граждан или ходатайств предприятий и их объединений, организаций, учреждений и общественных объединений; б) в закрытых военных городках; в) в закрытых административно-территориальных образованиях – в соответствии со ст. 3 Закона РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" на указанных территориях установлен особый режим безопасного функционирования предприятий и (или) объектов. Он включает в себя ограничения на въезд и (или) постоянное проживание граждан на его территории. Граждане, проживающие, работающие и вновь прибывающие в закрытое административно-территориальное образование, должны быть ознакомлены с условиями особого режима и ответственностью за его нарушение; г) в зонах экологического бедствия – например, Закон РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (ст. 6) основывается, в частности, на следующих требованиях:
– на необходимости завершения обязательного отселения граждан из населенных пунктов, указанных в Единой государственной программе по защите населения Российской Федерации от воздействия последствий чернобыльской катастрофы;
– на положении о том, что гражданин, проживающий на загрязненной радионуклидами территории за пределами зоны отчуждения и зоны отселения, из которых население подлежит обязательному отселению, имеет право на основании предоставляемой ему объективной информации о радиационной обстановке, дозах облучения и возможных их последствиях для здоровья самостоятельно принимать решение о дальнейшем проживании на данной территории или переселении на другое место жительства; д) на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; е) на территориях, где введено:
– чрезвычайное положение согласно ст. 11 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. № 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении". В этом случае должны быть установлены ограничения на свободу передвижения по указанной территории, а также введен особый режим въезда на указанную территорию и выезда с нее, включая установление ограничений на въезд на указанную территорию и пребывание на ней иностранных граждан и лиц без гражданства;
– военное положение в соответствии со ст. 7 Федерального конституционного закона от 30 января 2002 г. № 1-ФКЗ "О военном положении". На территории, на которой введено военное положение, вводится и обеспечивается особый режим въезда и выезда с нее, а также ограничение свободы передвижения по ней.
6 Принцип доступности пользования жилым фондом
Данный принцип содержится в части 3. ст. 40 Конституции РФ. Этот принцип определяет, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Кроме того, в соответствии с этим принципом граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных права в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Но при этом граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из них обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
7 Использование жилого помещения по назначению
Статьей 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению, в пределах установленных ЖК РФ. Нарушение такой обязанности, а также разрушение или повреждение жилого помещения влекут за собой расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК РФ.
Следует отметить, что требование об использовании жилого помещения по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения. Санкция за невыполнение собственником этой обязанности предусматривается ст. 293 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.
Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ И ГК РФ, – это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Напомним, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания.
Собственник не вправе размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Эта норма носит императивный характер. В данном случае это ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем отдельных жилых помещений. Закон исключает возможность размещения различных производств не только в жилых помещениях, но и в подвалах, на чердаках жилых домов. В противном случае любые исключения из общего правила затрудняли бы использование гражданами жилых помещений по назначению. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, которые утверждены Правительством РФ.
По нашему мнению, в Жилищный кодекс РФ и в Гражданский кодекс РФ необходимо внести конкретные изменения, касающиеся запрета размещения различных производств, в жилых и нежилых помещениях жилого дома, а не только в жилых помещениях жилого дома. В настоящее время в жилых домах размещаются различные мастерские, рестораны и их работа в большинстве случаев мешает гражданам, проживающим в этих домах.
8 Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан
В соответствии со ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Согласно ст. 1 ЖК РФ, жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты16. Гарантия на судебную защиту прав и свобод не подлежит ограничению даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ), что было подтверждено в Декларации прав и свобод человека и гражданина, принятой постановлением Верховного Совета РСФСР 22.11.1991 г. № 1920-1.
Согласно ч.2 ст.1 ЖК РФ, граждане, осуществляя жилищные права и обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.
Жилищные права граждан охраняются законом. Как правило, нарушение прав и интересов других граждан связано с нарушением обязанностей по пользованию жилым помещением. Таким образом, соблюдение гражданами этих обязанностей есть гарантия соблюдения прав и интересов других граждан.
Нарушение прав и интересов других граждан может иметь место в случаях использования жилого помещения не по назначению (например, переоборудование жилого помещения под офисное), а также переустройства и реконструкции жилого помещения, вселения поднанимателей и временных жильцов без соблюдения условий, установленных законом.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории РФ, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.
Согласно ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат конкретного перечня решений и действий (бездействия), которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях.
Если соответствующие решения и действия нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, ст. 13 ГК РФ, а также соответственно положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. В случае, если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного правового акта, при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).
Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.
Административный порядок защиты жилищных прав (то есть обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимися вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется лишь в том случае, когда такой порядок прямо предусмотрен ЖК РФ или иным федеральным законом. Тем не менее, соблюдение административного порядка не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: решение, которое было принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ.
Примерный перечень способ защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы определен в ч. 3 ст. 11 ЖК РФ. Данный перечень не является исчерпывающим, защита нарушенных жилищных прав может осуществляться и иными способами, предусмотренными федеральными законами. В п. 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ речь идет о национальном законодательстве. Однако следует напомнить, что нормы международного права обладают приоритетом по отношению к национальному закону. Поэтому необходимо иметь в виду, что в России каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ). К примеру, Европейский Суд по правам человека – постоянно действующий суд, образованный государствами – участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4.11.1950 г., в целях обеспечения их обязательств по данной Конвенции. Россия ратифицировала Конвенцию и Протоколы к ней 30.03.1998 г.
Европейский Суд по правам человека может принимать жалобы от любого физического лица, любой неправительственной организации или любой группы частных лиц, которые утверждают, что явились жертвами нарушения одним из государств – участников их прав, признанных в Конвенции или в Протоколах к ней. Однако суд не принимает индивидуальные жалобы, которые являются анонимными либо по существу аналогичными тем, которые уже были им рассмотрены, или уже были предметом другой процедуры международного разбирательства или урегулирования, и если они не содержат новых относящихся к делу фактов. Суд объявляет неприемлемой любую индивидуальную жалобу, если сочтет ее несовместимой с положениями Конвенции или Протоколов к ней, явно необоснованной или злоупотреблением правом подачи жалобы. Как правило, жалоба направляется в Секретариат Суда17.
Таким образом, судебная защита нарушенных жилищных прав осуществляется различными судебными органами в пределах их компетенции, подсудности и подведомственности. Кроме того, судебная защита жилищных прав осуществляется сначала на национальном уровне, а затем уже на международном уровне, если все возможные способы защиты предусмотренные национальным законодательством исчерпаны.
1.4 Защита жилищных прав
В жилищном законодательстве применяется большое количество мер защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности, меры защиты – это правовые средства принудительного воздействия, направленные на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемых к субъектам независимо от вины и не влекущих для них некомпенсируемые лишения личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение).
Защита – это деятельность, которая возникает, при наличии конкретного (совершенного) правонарушения, либо устранение такого состояния, которое приведет к наступлению негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права.
Принято выделять две основные формы защиты прав: юрисдикционную и неюрисдикционную. Юрисдикционная форма защиты – это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты, в свою очередь, выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты – это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав. Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан18.
Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствуют правонарушитель и лицо, чье право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты).
В жилищных правоотношениях не все меры защиты связаны с правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и последующее выселение их из помещения). В жилищном праве меры защиты могут выступать как меры самостоятельной защиты (например, для ограждения неприкосновенности жилища), меры оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает недобросовестному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость проведенного им капитального ремонта жилого помещения, являющегося обязанностью наймодателя, в счет взимаемой с него квартирной платы), меры государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение договора найма при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ)19.
Защита нарушенных жилищных прав, согласно статье 11 ЖК РФ, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке возможна только в случаях, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ или другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Защита жилищных прав осуществляется следующими путями:
1) признание права на жилище;
Необходимость в этом способе защиты возникает в случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается (например, нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (например, правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма пользоваться жилым помещением).Признание жилищного права в качестве способа защиты осуществляется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или отсутствие у лица спорного жилищного права20;
2) восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права и имеет целью устранить последствия правонарушения или же само правонарушение, носящее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты жилищных прав можно привести:
– выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения гражданина из жилого помещения в случае, если он после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин, не проведет необходимый ремонт в целях устранения допущенного им разрушения жилого помещения (ч. 2 ст. 35 ЖК);
– выселение поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения и отказа поднанимателя освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК);
3) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
Основой для закрепления в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных прав являются положения ст. 120 Конституции РФ, предусматривающие обязанность суда, установившего при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимать решение в соответствии с законом. Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора, что нормативный правовой акт, регулирующий спорные жилищные правоотношения, не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом федеральному закону или иному нормативному правовому акту), применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.
Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного спора (так называемый косвенный судебный контроль за законностью нормативных правовых актов). Такая проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При этом в мотивировочной части решения суда приводятся мотивы, по которым тот или иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу;
4) признание судом полностью или частично не действующими нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
Данный способ защиты жилищных прав означает, что гражданин, считающий, что его жилищные права нарушены принятым нормативным правовым актом государственного органа либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим: а) ЖК РФ; или б) принятому в соответствии с Кодексом федеральному закону; или в) иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт, юридическую силу. Другими словами, речь идет об оспаривании нормативного правового акта, регулирующего те или иные виды жилищных отношений, субъектами жилищных прав;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Применение указанного способа защиты жилищных прав возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон жилищного правоотношения, причем как в связи с противоправными виновными, так и в связи с невиновными действиями субъектов жилищных правоотношений.
Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом случаях – соглашение сторон21.
Приведем пример позиции суда при разрешении спора о прекращении права пользования жилым помещением. В данном примере затрагивается и вопрос толкования судом норм регулирующих основной принцип жилищного права – свобода осуществления жилищных прав. Основанием прекращения права пользования жилым помещением в данном случае будет признано соглашение сторон (обязательство по освобождению квартиры).
Так, К. обратилась в суд с иском к М., Т., Управлению ФМС по Московской области о прекращении права пользования жилым помещением, указав, что приобрела у О. по договору купли-продажи спорную квартиру. Ранее спорная квартира была приватизирована О. и она являлась её единоличным собственником. В соответствии с условиями договора ответчики М. и Т., зарегистрированные в ней по месту жительства, обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение 15 дней с момента государственной регистрации договора. Обязательства по освобождению квартиры ответчики подтвердили, оформив соответствующие заявления, однако в установленный договором срок их не выполнили.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К., суд первой инстанции сослался на положения ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч.2 ст.292 ГК РФ.
Поскольку на момент приватизации спорной квартиры ответчики имели равное с О. право пользования квартирой, суд пришел к выводу о том, что при смене собственника в связи с договором купли-продажи ответчики сохраняют принадлежавшее им право пользования жилым помещением. Оформленные ими при заключении договора купли-продажи письменные обязательства об освобождении жилого помещения и снятии с регистрации правового значения, по мнению суда, не имеют.
С таким выводом президиум не согласился, указав следующее.
Имеющийся в материалах дела договор купли-продажи жилого помещения от 15 апреля 2008 года содержит условие о том, что ответчики обязаны освободить жилое помещение и сняться с регистрации в течение 15 дней с момента регистрации договора и перехода права.
Данное обязательство ответчики оформили в письменной форме 8 мая 2008 г., до регистрации договора купли-продажи квартиры.
Президиум указал на неправильность вывода суда первой инстанции о том, что письменное обязательство ответчиков освободить квартиру не имеет правового значения, поскольку ими не подписан сам договор купли-продажи квартиры.
Обязательства ответчиков освободить квартиру и сняться с регистрации, оформлены в письменной форме, сторонами не оспаривались и подтверждают условие договора купли-продажи о прекращении прав других лиц на спорное жилое помещение. Данное условие договора в силу ст.558 ГК РФ является существенным. Отказывая в иске, суд сослался на положения ст. 9 ГК РФ и указал, что обязательство ответчиков освободить жилое помещение противоречит закону и не влечет прекращения права пользования жилым помещением.
Согласно ч.2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Таким образом, жилищный кодекс предусматривает возможность гражданина отказаться от принадлежащего ему права.
Учитывая изложенные обстоятельства, президиум указал на неправомерность вывода суда об отсутствии у ответчиков обязательств освободить спорное жилое помещение и прекратить регистрацию 22 ;
6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.
Дела по жалобам граждан на нормативные правовые акты, принимаемые РФ и субъектами РФ (ст. 125 Конституции РФ) подведомственны судам. Вопрос о законности нормативных актов является предметом рассмотрения судов общей юрисдикции. Так, Верховный Суд РФ рассматривает по первой инстанции, в частности, дела об оспаривании нормативных актов федеральных министерств, касающихся прав и свобод граждан.
Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан не соответствующим закону и отменен решением суда с последующим восстановлением нарушенных прав участников жилищных отношений.
Могут быть поданы в суд жалобы на действия и решения государственных органов и должностных лиц заинтересованными гражданами в соответствии с Законом РФ от 27.04.1993 г. № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан»23.
Необходимым условием наступления ответственности за нарушение жилищных обязательств является наличие вреда, за исключением тех случаев, когда ответственность наступает в виде неустойки или пени за нарушение сроков уплаты квартплаты и коммунальных платежей24. Нарушением жилищных обязательств может быть причинен имущественный (например, разрушение жилого помещения) и моральный вред (например, создание обстановки невозможности совместного проживания).
Вина правонарушителя является субъективным основанием гражданскоправовой ответственности за нарушение жилищных обязательств.
Жилищное законодательство не предусматривает ответственности независимо от вины. Но Федеральный закон «О защите прав потребителей» содержит правило об ответственности независимо от вины в отношении наймодателей (арендодателей), обязанных предоставлять в соответствии с договором найма (аренды) пользователям коммунальные и иные услуги. В некоторых случаях предусматриваются специальные условия ответственности, например: систематичность нарушений, безрезультатность применения к правонарушителю мер предупреждения и общественного воздействия.
В результате применения норм жилищного законодательства возникают многочисленные споры. В судебной практике наиболее распространенными являются дела по спорам о признании за гражданами права на жилое помещение, расторжение договоров, обеспечение жильем в связи со сносом жилых домов и др.
А.Б. Галанин в качестве самостоятельных способов защиты жилищных прав называет предусмотренные ст. 66 ЖК РФ меры защиты нанимателя жилого помещения по договору социального найма при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. ЖК РФ дает право нанимателю жилого помещения по договору социального найма в такой ситуации по своему выбору потребовать:
– уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
– возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя»25.
Мы говорили о том, что защита нарушенных жилищных прав может осуществляться и в административном порядке. Например, в ст. 23.55 КоАП РФ предусматривается рассмотрение органами государственной жилищной инспекции дел об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21 (нарушение правил пользования жилыми помещениями), ст. 7.22 (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений) и ст. 7.23(нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами) КоАП. Такие дела от имени органов государственной жилищной инспекции рассматривают главный государственный жилищный инспектор РФ, его заместители; государственные жилищные инспекторы РФ; руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ, их заместители, в соответствии с полномочиями соответствующих должностных лиц.
1.5 Нормативный материал
1.5.1 Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: офиц. текст. – М.: Маркетинг, 2001. – 39 с. – ISBN 5-94462-025-0.
1.5.2 Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс: федер. закон: [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по состоянию на 05 апреля 2013 г.]. – М: Рид Групп, 2013. – 128 с. – ISBN 978-5-4252-0748-7.
1.5.3 Российская Федерация. Законы. О чрезвычайном положении: федер. конст. закон: [принят Гос. Думой 26 апреля 2001 г.: одобрен Советом Федерации 16 мая 2001 г.: по состоянию на 7 марта 2005 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2001. – № 23. – Ст. 2277. – ISSN 1560-0580.
1.5.4 Декларация прав и свобод человека и гражданина: [принята Постановлением Верховного Совета РСФСР 22 ноября 1991 г.] // Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1991. – № 52. – Ст. 1865.
1.6 Дополнительная литература
1.6.1 Афонина, А. В. Жилищное право: курс лекций / А. В. Афонина. – М.: Дашков и К, 2009. – 376 с. – ISBN 978-5-91131-49-96.
1.6.2 Галанин, А. Б. Способы зажиты жилищных прав / А. Б. Галанин. – Режим доступа: http://portal-law.ru/articles/ pravovay%20zashita/ Sposoby_zawity_zhiliwnyh_prav/ 03.05.2012 г.
1.6.3 Гражданское право: учебник: в 3 т. / под ред. А. П. Сергеева и Ю. К.
Толстого. – М.: Проспект, 2001. – Т. 2. – 848 с. – ISBN 5-98032-379-1.
1.6.4 Грибанов, В. П. Основы советского жилищного законодательства / В. П. Грибанов. – М.: Знание, 1983. – 748 с.
1.6.5 Жилищное право России: учебник для вузов / под ред. Л. Ю. Груцына. – М.: Эксмо, 2010. – 656 с. – ISBN5-699-12695-3.
1.6.6 Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / П. В. Алексий [и др.]; под ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. – 463 с. – ISBN 978-5-238-01935-2.
1.6.7 Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – 473 с. – ISBN 978-5-89194-520-3.
1.6.8 Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. – М.: Изд-во «Эксмо», 2004. – 576 с. – ISBN 5-69905-03-88.
1.6.9 Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. – М.: Статут, 2005. – 317 с. – ISBN 5-8354-0280-5.
1.6.10 Литовкин, В. Н. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации необходим, равно как и изменение действующего / В. Н. Литовкин // Жилищное право. – 1998. – № 2. – С. 39-44.
1.6.11 Литовкин, В. Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства / В. Н. Литовкин // Журнал российского права. – 2010. – № 1. – С. 47-49. – ISSN 1605-6590.
1.6.12 Лившиц, Р. З. Теория права / Р. З. Лившиц. – М.: БЕК, 1994. – 640 с.
1.6.13 Пименова, Е. Н. Жилищное право: конспект лекций / Е. Н. Пименова. – М.: Эксмо, 2007. – 160 с. – ISBN 978-5-699-23962-7.
1.6.14 Седугин, П. И. Жилищное право: учебник для вузов / П. И. Седугин. – М.: Норма, 2003. – 628 с. – ISBN 5-89123-41-81.
1.6.15 Толстой, Ю. К. Жилищное право: учеб.пособие / Ю. К. Толстой. – М.: Пост-Фактум, 1996. – 394 с. – ISBN 5-86064-026-9.
1.6.16 Филимонов, С. Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / С. Л. Филимонов, Г. Ф. Шешко. – М.: Ф 53 МЦФЭР, 2005. – 480 с. – ISBN 5-77090346-5.
1.6.17 Филиппова, Е. С. Жилищное право: учебник для вузов / Е. С. Филиппова. – М.: Юстицинформ, 2009. – 448 с. – ISBN 5-7205-0769-8.
1.6.18 Яковлев, В. Ф. Вся работа проходила в дискуссиях / В. Ф. Яковлев // Закон. – 2009. – № 5. – С. 7 – 13. – ISSN 0869-4400.
1.7 Вопросы для самоконтроля
1.7.1 Место жилищного права в системе права
1.7.2 Предмет регулирования жилищного права
1.7.3 Субъекты жилищных правоотношений
1.7.4 Методы жилищного права
1.7.5 Принципы жилищного права
1.7.6 Ответственность в жилищном праве
1.7.7 Защита нарушенных жилищных прав
1.7.8 Способы защиты жилищных прав.