«Свифтон Виллидж» (Swifton Village)
«Свифтон Виллидж» представлял собой жилой комплекс на 1200 квартир в Цинциннати (штат Огайо). Как оказалось, это был совершенно гиблый проект: 800 квартир так и не были сданы в аренду, застройщики разорились, федеральные власти объявили об отказе в праве выкупа закладной на этот комплекс – в общем, дело закончилось кучей неприятностей. Однако отец с сыном увидели огромные возможности, открывающиеся благодаря этому делу.
Сотрудничая с государственными учреждениями по вопросам заложенного имущества, Трампы убедились, что государственники как можно быстрее стараются избавиться от такого рода имущества, потому что не обладают правом управлять им. В случае со «Свифтон Виллидж» было все настолько плачевно, что никто, кроме Трампов, не хотел его покупать.
Трампы предложили за «Свифтон» самую низкую цену, и их предложение было принято. Комплекс был приобретен за 6 миллионов долларов, а это в 2 раза ниже стоимости его строительства. Дональд и Фред тут же смогли получить ипотечный кредит на эту сумму и еще 100 тысяч долларов на обустройство и приведение жилья в порядок. Иными словами, они получили этот комплекс, фактически не вкладывая собственных денег. Единственное, что им оставалось сделать, – это грамотно распорядиться комплексом. Ситуация была такая, что даже если бы они потратили на обустройство квартир «Свифтон» в два раза меньше усилий, то все равно, благодаря поступлениям от арендной платы, средств хватило бы, чтобы расплатиться по закладной.
Дональд и Фред были рады такому развитию событий, им нравилось заниматься одним большим проектом, не размениваясь на мелочи. Сложность управления зданием с 50 сдаваемыми в аренду квартирами была такая же, как и управление 1200-квартирным жилым комплексом. Только в последнем случае прибыль была намного больше.
Следующим шагом был умелый маркетинг: нужно было заселить квартиры жильцами, которые были бы порядочными, настроенными на долгосрочную аренду и могли бы регулярно вносить арендную плату.
Бывшие арендаторы, которые снимали жилье в «Свифтон» до того, как им стали владеть Трампы, были бедняками, принадлежавшими к самым низким прослойкам общества, имевшими по 6–8 детей. Многие из них не имели собственного имущества и считали, что платить арендную плату совсем необязательно. Дональд Трамп понимал, что ему нужно избавиться от подобного контингента, чтобы привлечь нормальную публику.
После разрешения проблем с ненужными элементами, необходимо было придать зданию приличный вид. Был произведен косметический ремонт, теперь поблекшее кирпичное здание выглядело вполне прилично – с отголоском колониального стиля, уютно и чисто. «Свифтон» наконец приобрел вид хорошего товара.
В то время мало кто в Цинциннати рекламировал недвижимость – развернутая Дональдом рекламная кампания привлекла многих людей. Они с удовольствием шли и смотрели квартиры в новом «Свифтон Виллидж», о жилом комплексе вскоре распространились самые лестные отзывы, и все квартиры постепенно были сданы внаем.
Следующим шагом было найти нормального управляющего. Их сменилось больше полудюжины. Лишь малая часть из них были порядочными людьми, в основном попадались странные, глупые, нерасторопные претенденты на должность. В конце концов Дональд, руководствуясь своим чутьем, смог подобрать подходящего управляющего.
В дальнейшем Дональду пришлось выставить «Свифтон Виллидж» на продажу в связи с обострившейся ситуацией в округе: квартал начал меняться, появилось много банд и других криминальных элементов. Предложение о покупке пришло быстро: на тот момент «Свифтон Виллидж» приносил 700 тысяч долларов в год в виде арендной платы. И все же, продав его, Трампы сорвали большой куш.
Покупателем стал Prudent Real Estate Investment Trust, вкладывавший капитал в недвижимость. Тогда подобные фонды были очень популярны, банки охотно давали им ссуды под недвижимость. У них была одна, но существенная проблема: они не обладали ни малейшим представлением о работе с недвижимостью. Дональд знал об этом и называл их «ребятами с лишними баксами». Это был тот сорт людей, которые готовы выбросить огромные деньги на покупку недвижимости где-нибудь в Пуэрто-Рико, даже не позаботившись посмотреть на нее. В конечном итоге зачастую оказывалось, что здание, которое они купили, вовсе не было построено, не существовало в природе.
Правление Prudent, полностью оправдывая название траста (англ. prudent – «благоразумие»), направило в Цинциннати своего представителя, который должен был осмотреть и оценить приобретаемый комплекс. От его заключения зависело окончательное решение траста. Представитель, которого они отправили, был похож больше на неопытного подростка, чем на официальное лицо компании. После поверхностного просмотра им «Свифтон Виллидж» и заранее подготовленного сытного обеда он вернулся обратно в Нью-Йорк и доложил своим боссам, что место прекрасное и комплекс сулит компании огромные прибыли. Совет одобрил покупку.
На момент подписания сделки было занято 100 % арендуемого жилья, но у многих к тому времени заканчивались сроки договоров аренды, и не факт, что жильцы стали бы их продлевать. Дональд это понимал, и поэтому в договор был включен еще один пункт, обязывающий покупателя в любом случае завершить сделку, в противном случае предусматривалась выплата огромной неустойки продавцу. Это также было необычно для подобного рода документов, поскольку во всех других аналогичных сделках покупатель вносил залог в размере 10 %, и если потом не мог завершить сделку, то терял лишь эти деньги.
На деле люди из «Благоразумия» должны были проявить больше этого самого благоразумия. Излишняя торопливость их подвела. К тому моменту, когда сделка была завершена, в «Свифтоне» были десятки пустых квартир. Цена сделки составила 12 миллионов долларов, и на ней Трампы заработали 6 миллионов долларов.
Дональд и Фред Трампы.
1973 год. Последний проект Фреда в Квинсе
Непоколебимая уверенность Дональда в своих силах стала результатом огромного влияния, оказанного на него отцом. Он смог показать, что значит быть жестоким в самом жестоком бизнесе. Благодаря отцу Дональд научился управлять людьми, мотивировать и вдохновлять сотрудников, стал компетентным и эффективно действующим предпринимателем. Даже когда в начале 1990-х Дональд находился в отчаянном положении из-за миллиардных долгов вследствие изменения конъюнктуры и резкого падения рынка недвижимости, когда его жена с адвокатами, а также некоторые банки всерьез угрожали ему разорением, Фред Трамп поддерживал его, не давая ему пасть духом. В книге «Думай как миллиардер» Дональд с благодарностью пишет:
«Я освоил науку мыслить как миллиардер, наблюдая за своим отцом Фредом Трампом. Это был величайший человек из всех, кого я знаю, оказавший огромное влияние на мою жизнь».