«КОММОДОР»
Однажды Дональд узнал, что компания Penn Central владела несколькими старыми гостиницами в районе вокзала Гранд Сентрал. Они располагались в пределах одного-двух кварталов, недалеко одна от другой: «Билтмор», «Барклай», «Рузвельт» и «Коммодор». Первые три еще приносили хоть какой-то доход, поэтому их цена могла оказаться выше, чем Дональд мог себе позволить. Что же касается последнего отеля, то он испытывал серьезные финансовые трудности. В течение многих лет он был убыточным, да еще имел многолетнюю задолженность по налогу на недвижимость. Эту новость сообщил Виктор. Дональд быстро сообразил, что у «Коммодора», расположенного в самом сердце Нью-Йорка, на 42-й улице в районе Парк-авеню, буквально в двух шагах от Гранд Сен-трал, большие перспективы.
В тот же день Дональд отправился взглянуть на «Коммодор». Как оказалось, отель и прилегающий к нему район были в совершеннейшем запустении. Здания поблизости стояли пустые и заколоченные, они явно ожидали продажи через аукцион. «Коммодор» производил весьма удручающее впечатление: кирпичный фасад был грязным и обшарпанным, во многих местах здание совсем обветшало, в мрачном вестибюле царило запустение. Своим внешним видом и «убранством» помещение скорее походило на приют для неимущих, чем на отель. На первом этаже размещались сомнительного вида лавки, больше напоминавшие блошиный рынок: половина витрин заколочена досками, в проходах «отдыхают» какие-то нищие оборванцы – словом, полный мрак.
Однако чутье, воспитанное Фредом в Дональде, заставляло обратить внимание еще на несколько деталей. Рядом со зданием находилась станция метро, и, соответственно, ежедневно перемещались огромные потоки людей. Они были прилично одетыми пассажирами, ежедневно приезжающими на работу в Нью-Йорк из Коннектикута и Вестчестера. Не оценить потенциала района Дональд не мог: тысячи благополучных, вполне обеспеченных граждан каждый день проходили по этой улице. Так что главная проблема заключалась в безобразном состоянии отеля, а вовсе не в том, что плох весь район.
Дональд решил возродить «Коммодор»: он был уверен, что отель под его началом будет пользоваться несомненным спросом. В свою очередь, Виктор хотел поскорей избавиться от этого отеля, потому что все клиенты считали его пропавшим вариантом. Разумеется, он был очень рад предложению Дональда о покупке.
Фред Трамп принял новость о приобретении «Коммодора» своим сыном за шутку. Впоследствии свою реакцию он описал в беседе с журналистом:
«Я решил, что Дональд просто спятил: покупать “Коммодор”, в то время как даже в “Крайслер Бил-динг" уже распоряжаются конкурсные управляющие, – это все равно что драться за билет на “Титаник”».
По существу, сделка с отелем «Коммодор» была довольно хитрым трюком и требовала много сноровки и изворотливости. Прежде всего следовало постоянно быть на глазах собственников отеля, доказывая им, что это предложение о покупке самое лучшее, и при этом как можно дольше оттягивать момент, когда нужно будет выкладывать деньги. В то же время нужно было найти и уговорить опытного оператора гостиничного бизнеса еще до оформления сделки.
Отель Коммодор
Дональд понимал, что надежный партнер поднимет его престиж в глазах банкиров, когда он придет к ним за кредитом. Но и этого было недостаточно. Ему еще требовалось убедить городские власти, что в их же интересах предоставить беспрецедентные налоговые льготы. Он хорошо понимал, что это укрепит позиции на переговорах с банками и придаст убедительность его финансовым выкладкам. Следовало учитывать, что в то время банки были не склонны предоставлять кредиты под строительство даже в благополучных районах. Самое парадоксальное, что отчаянное финансовое положение Нью-Йорка стало самым мощным оружием убеждения. Дональд говорил Пальмьери, что является практически единственными застройщиком, который вообще согласился купить убыточный отель, да еще в кризисном районе умирающего города. Дональд пытался взывать к чувству ответственности банкиров, утверждая, что финансирование нового строительства – их моральный долг, что это поможет городу вновь встать на ноги. А городским властям он твердил, что в обмен на освобождение на длительный срок от уплаты налога он готов создать тысячи новых рабочих мест в сфере строительства и сервиса, спасти от окончательной гибели целый район и, наконец, поделиться с городским бюджетом прибылью, которую принесет «Коммодор».
Осенью 1974 г. Дональд завел с Пальмьери серьезный разговор об этой сделке. Было известно, что восемь-девять месяцев назад компания «Penn Central» вложила 2 миллиона долларов в модернизацию отеля «Коммодор», и это по степени глупости можно было сравнить с попыткой отполировать кузов автомашины, только что побывавшей в серьезной аварии. На 1974 г. прогнозировались огромные убытки. Положение усугублялось и тем, что задолженность «Коммодора» по налогам за прошлые годы составляла 6 миллиона долларов. Этот отель был настоящей финансовой дырой.
Вскоре они составили общий план сделки. Трампу предоставлялся опцион на покупку отеля по цене 10 миллионов долларов при условии, что он сможет добиться значительной налоговой льготы – длительного освобождения от уплаты налога на недвижимость, а также обеспечить финансирование и привлечь в качестве партнера компанию, занимающуюся гостиничным бизнесом. От него также требовалось заранее заручиться всеми необходимыми договоренностями. Иначе говоря, Дональд должен был проработать все компоненты сделки еще до ее официального заключения. А к моменту, как все это будет сделано, он должен был внести за право покупки невозмещаемый залог в размере 250 тысяч долларов. В этом месте возникала одна небольшая проблема: Трампу совершенно не хотелось выбрасывать на ветер даже 250 тысяч долларов за сделку, которая могла окупиться очень нескоро. Кроме того, в 1974 г. это были для Дональда огромные деньги. Он прилагал все усилия, чтобы протянуть время. Это удавалось, несмотря на то что все контракты были уже подготовлены.
Прежде всего нужна была какая-нибудь фантастическая идея, чтобы проект поражал воображение публики. Дональд решил привлечь к работе молодого талантливого архитектора Дера Скатта. Они встретились в пятницу вечером, Дональд растолковал Деру, что было нужно, и тот тут же, прямо на листках ресторанного меню, принялся делать наброски.
Главное, сказал Дональд Скатту, «нужно придумать что-нибудь абсолютно новое, что поразило бы всех своей оригинальностью». Он был уверен, что причиной всех несчастий отеля «Коммодор» был его мрачный, непрезентабельный вид. Трамп же с самого начала решил облицевать его фасад листами бронзы (если это будет экономически приемлемым) или, на крайний случай, стеклом прямо поверх кирпича. Он хотел, чтобы «Коммодор» имел самый современный вид, чтобы он блестел и сверкал, приковывая внимание всех, кто проходит или проезжает мимо.
Дер сразу ухватил суть идеи.
Также Дональд предупредил его, что нужно создать впечатление, будто на их подготовку была потрачена изрядная сумма. Известно ведь, что хорошо подготовленная презентация – весьма полезная вещь для переговоров. Уже весной 1974 года работа шла полным ходом.
В конце 1974 Дональд приступил к поискам опытного партнера в сфере гостиничного бизнеса. В ту пору он не имел никакого представления об этом. Ему было всего 27, и он сам еще ни разу не останавливался в настоящем отеле. И тем не менее пытался купить этот огромный «Коммодор» площадью полтора миллиона квадратных футов и предлагал сделать там 1400 номеров. Это был бы самый большой отель в городе со времен реконструкции в середине 1950-х годов нью-йоркского «Хилтона». Было ясно, что нужна известная крупная компания с большим опытом и крепкой репутацией. Он даже допускал, что это может быть и гостиничная сеть.
С самого начала на первом месте в его списке стояла сеть отелей «Хайатт». Ему очень нравился имидж гостиничной сети «Хайатт». Их отели были современными, номера светлыми, чистыми, даже с некоторым лоском. Именно таким он представлял себе и «Коммодор». А кроме того, сеть гостиниц «Хайатт» традиционно обслуживала многочисленные конференции и съезды, что он считал очень выгодным для отеля, расположенного в районе вокзала «Гранд Сентрал». Помимо всего прочего, сотрудничество с сетью «Хайатт» значительно укрепило бы его позиции на переговорах по поводу сделки с «Коммодор». Дело в том, что к тому времени у «Хилтон», равно как и у «Шератон», уже были отели в Нью-Йорке и их владельцы были не очень заинтересованы в приобретении еще одного, особенно когда в городе свирепствовал финансовый кризис. «Хайатт» же, завоевав к тому моменту прочные позиции в других городах, еще не имел своего флагмана в главном городе страны и, по имеющимся у Трампа сведениям, стремился заполучить его.
Дональд Трамп представляет эскиз реконструкции отеля Коммодор во время встречи с министром экономического развития Нью-Йорка
В конце 1974 г. Дональд позвонил президенту Hyatt, некому Хьюго М. Френду-младшему, и они договорились о встрече. Хьюго не произвел на Дональда большого впечатления, но фактически подтвердил догадку о стремлении компании «Хайатт» закрепиться в Нью-Йорке.
Они начали переговоры по проекту отеля «Коммодор» и довольно быстро сумели составить обстоятельный предварительный договор, предусматривающий все возможные случайности. Однако двумя днями позже новый знакомый позвонил и сказал: «Мне очень жаль, но мы не можем подписать такой договор». Потом это превратилось в традицию: они разрабатывали новые условия, вносили поправки, ударяли по рукам, а через пару дней сделка вновь срывалась. Он извинялся, и все начиналось по новой. Однажды Дональду позвонил его приятель из компании «Хайатт», с которым он успел сдружиться, и намекнул, что стоит связаться напрямую с Джеем Приц-кером, тогда дело пойдет быстрее. И тут Дональду стало понятно, почему у него ничего не выходит. Ведь, если хочешь заключить серьезную сделку, следует иметь дело только с тем, кто на самом верху. Все, кто стоит ниже самого главного руководителя, – просто наемные служащие, а никакой служащий никогда не будет изо всех сил биться за твою сделку. Если он за что и будет сражаться, так это за повышение собственного оклада или за солидный рождественский бонус, и уж меньше всего он захочет огорчать своего руководителя или перечить ему. То есть он представит твое предложение, но проталкивать его не будет. С тобой он может быть полон энтузиазма, щедр на обещания, но, придя в кабинет начальника, просто сообщит: «Тут есть некий Дональд Трамп из Нью-Йорка, он предлагает то-то и то-то». Далее последуют все «за» и «против», после чего он спросит, что желал бы сделать с этим предложением начальник. Если боссу идея понравится, все пойдет как по маслу, если же нет – служащий промямлит: «Да-да, я тоже так думаю, но хотел предоставить решать вам».
В начале весны 1975 года Дональд позвонил Джею Прицкеру, и тот был рад звонку. Штаб-квартира «Хайатт» располагалась в Чикаго, но Прицкер сказал, что на будущей неделе приедет в Нью-Йорк и сможет встретиться с Трампом.
Оказалось, что Джей не очень-то доверяет людям в бизнесе, но и Дональд был таким же – они быстро нашли общий язык. Собеседники держались довольно настороженно, но с самого начала испытывали уважение друг к другу. Довольно быстро удалось проработать все условия сделки. Они становились равноправными партнерами. Дональд брал на себя обязательство построить гостиницу, а компания «Хайатт» – управлять ею. Причем гораздо важнее, чем сама предварительная договоренность, было то, что отныне в случае возникновения каких-либо проблем Дональд имел дело непосредственно с самим Приц-кером. И с того момента, несмотря на возникавшие время от времени разногласия, сотрудничество было и остается прочным, поскольку любой вопрос всегда обсуждается напрямую.
4 мая 1975 года была созвана пресс-конференция, на которой партнеры объявили о своей договоренности совместно приобрести отель «Коммодор», перестроить и обновить его изнутри и снаружи при условии, что смогут получить соответствующее финансирование и освобождение от налога. Сотрудничество с крупной сетью отелей, отлично выполненный архитектурный проект Скатта и предварительная смета затрат стали тем арсеналом, с которым Дональд мог начать наступление на банки. К тому же он сумел привлечь к этому делу опытного брокера по работе с недвижимостью Генри Пирса. И они вместе отправились выбивать кредит.
Генри Пирс возглавлял компанию Plaintiff Pearce, Urstadt, Mayer & Greer Realty Corp. («PUMG»). Это был фантастический человек. Тогда ему было уже под семьдесят, но любой двадцатилетний мальчишка мог позавидовать его неиссякаемой энергии. Когда нужно было добиться финансирования проекта, он проявлял чудеса настойчивости и целеустремленности. Самое интересное, что помог и его возраст. Дональду предстояло встречаться с банкирами, а это была публика, отличающаяся крайней консервативностью и осторожностью. Можно было предположить, как они себя поведут, если никогда не слышали о Дональде Трампе. В некоторых вопросах Дональд был намного консервативнее Генри, но зато банкиры знали его, десятилетиями вели с ним дела. И в союзе с этим убеленным сединами человеком Трамп внушал им больше доверия.
Отель Гранд Хайат на сегодняшний день (в прошлом Коммодор)
Дональд рассказывал о солидной компании «Trump Organization», о ее достижениях, особо упирая на то, что они умеют строить в оговоренный срок и при этом не выходят за пределы бюджета. Он уже знал, что банкиры пуще смерти боятся перерасходов, которые могут «убить» даже очень выгодный заем. Команда Трампа демонстрировала предварительные чертежи, рисунки и масштабный макет отеля, который планировалось построить. Они обсуждали, как работа по проекту поможет преобразовать и возродить прилегающий городской район, создать тысячи новых рабочих мест. Они снова и снова расписывали, какой фантастической, несравненной, мощной и солидной компанией является «Хайатт», и даже намекали, что город готов предоставить освобождение от уплаты налога на длительный срок. Обычно этот пункт всегда привлекал внимание банкиров, но, к сожалению, они попадали в замкнутый круг: пока не будет гарантировано финансирование, городские власти не будут заинтересованы в предоставлении крупных налоговых льгот, а банкиры, в свою очередь, не будут заинтересованы дать кредит, пока Трамп с командой не договорится с городской администрацией о льготах по налогам.
В конце концов Дональд решил предпринять еще одну атаку на банкиров. Убедившись, что наступление с позитивных позиций не удалось, Трамп с командой стал апеллировать к их ответственности, страху и чувству вины: «Вы обязаны помочь Нью-Йорку. Сейчас город испытывает огромные трудности, но это великий город и это ваш город. Если вы не будете верить в него, вкладывать в него деньги и поддерживать его, то чем это может обернуться для вас? Если уж вы предоставляете миллионные кредиты странам третьего мира, компаниям, строящим огромные загородные супермаркеты и торговые центры, то не кажется ли вам, что вы должны дать хоть что-нибудь и собственному городу? Разве это не ваш долг, не ваша обязанность помочь Нью-Йорку?» Но даже это не принесло плодов.
Единственным способом получить деньги под проект было добиться, чтобы городские власти предоставили освобождение от уплаты налога на длительный срок. Дональд возлагал большие надежды на Программу поощрения бизнес-инвестиций, которую приняли в начале 1975 г. Она была призвана стимулировать коммерческое строительство в неблагоприятных рыночных условиях путем временного освобождения застройщиков от уплаты налога. Город отчаянно нуждался в новом строительстве, и муниципальные власти готовы были пойти на что угодно, лишь бы стимулировать застройщиков.
В октябре 1975 года Дональд обратился к муниципальным властям, он говорил им откровенно: «Отель “Коммодор” несет огромные убытки и быстро деградирует. Район Гранд Сентрал постепенно превращается в трущобы. Мощная сеть отелей “Хайатт” готова сделать “Коммодор” своим ведущим отелем в Нью-Йорке, но мы не можем позволить себе выбросить миллионы долларов на его возрождение, пока город не предоставит нам на некоторый срок освобождение от налога на собственность».
Муниципальные экономисты согласились разработать программу сотрудничества, в рамках которой Трамп и город становились партнерами. Городские власти соглашались предоставить освобождение от уплаты налогов на недвижимость на 40 лет. За это Дональд должен был ежегодно выплачивать в городской бюджет установленную сумму плюс долю прибыли от отеля.
Механизм этой программы был довольно сложным. Сначала Трамп должен был купить «Коммодор» у железнодорожной компании «Penn Central» за 10 миллионов долларов, из которых 6 миллионов должны были немедленно пойти на покрытие налоговой задолженности отеля за прошлые годы. Затем необходимо было продать отель за символическую сумму в один доллар городу, который тут же сдавал его предпринимателю в аренду на 99 лет. Арендная плата, которую Дональд должен был платить вместо всех налогов на недвижимость, на первоначальном этапе составляла 250 тысяч долларов с последующим повышением к концу 40-го года до 2,7 миллионов долларов. Кроме того, он должен был отдавать городу долю прибыли от отеля. К моменту окончания периода налоговой льготы Дональд обязывался платить в бюджет города Нью-Йорка сумму, эквивалентную всем налогам на недвижимость, исходя из оценочной стоимости отеля на 1974 год, то есть на момент подписания договора с городскими властями.
Конец ознакомительного фрагмента.