Глава 1
Зачем нужен договор
Зачем нужен договор? Наверное, каждый, кто занимается бизнесом, задавал себе этот вопрос. Ведь существуют деловые договоренности, обычаи делового оборота. Однако на практике можно столкнуться с ситуацией, когда контрагент не возвращает денежные средства по договору займа или же строительная компания, которую вы наняли для производства работ, выполнила их с ненадлежащим качеством. И как доказать, что эта компания вообще выполняла какие-либо работы или услуги? Кроме того, по Налоговому кодексу РФ все расходы должны быть документально подтверждены, а без договора этого делать нельзя.
1.1. Зачем нужен договор
Сегодня многие «упрощенцы» знают о различных видах договоров.
В качестве примера можно назвать рамочный, или типовой, договор. Такой договор нужен для того, чтобы закрепить существенные и важные условия для вашей компании.
Еще один распространенный договор – это предварительный договор. Например, ваша компания решает приобрести офисное помещение на очень выгодных условиях. Каким образом можно закрепить достигнутые договоренности? Для этих целей служит предварительный договор. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, вы можете в договоре установить цену, срок осуществления платежей, порядок передачи офисного помещения.
Но чаще всего стороны заключают основной договор.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках.
Следовательно, для того чтобы заключить договор, нужны две или три стороны.
Для чего сторонам заключать договор? Представим себе такую ситуацию. Вы договорились о поставке продуктов питания для магазина, уплатили предоплату 50 %. Однако контрагент не поставил вам товар. Что делать в этом случае? Как доказать, что вы действительно договаривались с ним о поставке продуктов питания?
Еще одна распространенная ситуация. Например, индивидуальный предприниматель выполняет подрядные работы по вырубке леса, за это заказчик обязуется произвести оплату по окончании работ. Однако, закончив работы, предприниматель не получает обещанной оплаты. При этом самого индивидуального предпринимателя могут привлечь даже к уголовной ответственности. Согласно ст. 260 УК РФ незаконная рубка, а равно повреждение до степени прекращения роста лесных насаждений или не отнесенных к лесным насаждениям деревьев, кустарников, лиан, если эти деяния совершены в значительном размере, – наказываются штрафом в размере до 2000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до 360 часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо лишением свободы на тот же срок.
Представим другую ситуацию. Вы застраховали имущество, однако не заключили договор. Наступил страховой случай, но страховая компания не возмещает вам ущерб. С чем прийти в суд, и поверит ли суд в то, что договор страхования был заключен «под честное слово»? Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Но у вас же фактически не будет доказательств того, что страховая компания должна возместить ущерб.
И наконец еще одна распространенная неприятная ситуация. Еще даже не начав бизнес, компании несут расходы. Это могут быть и расходы на приобретение канцтоваров, и расходы на нотариальные услуги, и оплата госпошлины, и аренда помещения для ведения бизнеса. Компания подает заявление о применении УСН «доходы за минусом расходов». Но в начале организации бизнеса не заключает договоры, считая, что нет смысла заключать договоры, ведь еще не известно, принесет бизнес прибыль или нет. Однако впоследствии можно столкнуться с неприятной ситуацией, когда придет сотрудник налогового органа и не признает ваши расходы для целей налогообложения. И у налоговой имеются такие права. Все дело в том, что расходы должны быть обоснованными и документально подтвержденными. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором) (п. 1 ст. 252 НК РФ). Следовательно, если у вас отсутствует договор, то вы не соблюдаете требования налогового законодательства и, значит, не можете признать расходы.
Таким образом, договор позволяет:
• избежать убытков;
• избежать случаев привлечения к уголовной ответственности;
• избежать доначисления налогов.
1. В обязательном порядке заключайте договоры.
2. Договор может использоваться в случае возникновения претензий как при работе с контрагентами, так и при решении вопросов в судебном порядке, а также при возникновении споров с налоговым и иными органами.
3. Без заключения договора можно осуществлять сделки на сумму до 100 тысяч рублей. Все дело в том, что именно данная сумма установлена в рамках суммы наличных расчетов. Расчеты наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей (Указание Банка России от 20.06.2007 № 1843-У (ред. от 28.04.2008) «О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя»).
1.2. Как выбрать форму договора
В законодательстве предусмотрены две основные формы договора:
• устные сделки;
• письменные сделки.
К устным сделкам, как правило, относятся небольшие договоры. Например, вы положили груз в камеру хранения.
Письменные же сделки совершаются, если этого захотели стороны или такая сделка предусмотрена законодательством. Например, вы не можете продать или приобрести имущество без заключения договора. Не сможете вы оформить и арендные отношения на срок более 12 месяцев не только без договора аренды в письменной форме, но и без государственной регистрации договора.
При этом некоторые письменные сделки могут требовать нотариального удостоверения. Например, если вы решите продать долю в обществе с ограниченной ответственностью.
Итак, что же говорит законодательство о формах сделки?
Таблица 1. Форма договора
Таким образом, при заключении сделки важно понять, должна ли она заключаться в письменной форме или возможно ее заключить в устной форме.
Таблица 2. Письменная форма договора
Продолжение табл. 2
Продолжение табл. 2
Окончание табл. 2
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Но не всегда договор признается недействительным. Например, вы передали груз на хранение перевозчику в соответствии с устной договоренностью. Но груз был утерян. В этом случае можно воспользоваться ст. 887 ГК РФ, которая говорит о том, что несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем.
В некоторых случаях требуется нотариальное заверение сделки. Рассмотрим случаи, когда требуется нотариальное заверение сделки (табл. 3).
Таблица 3. Нотариальное заверение сделки
Следует обратить внимание на то, что заверение договора требует уплаты сумм за нотариальное удостоверение:
1) за удостоверение договоров дарения, за исключением договоров дарения недвижимого имущества:
• детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3 % суммы договора, но не менее 200 рублей;
• другим лицам – 1 % суммы договора, но не менее 300 рублей;
2) за удостоверение договоров финансовой аренды (лизинга) воздушных, речных и морских судов – 0,5 % суммы договора;
3) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, – в зависимости от суммы договора:
• до 1 000 000 рублей – 0,5 % суммы договора, но не менее 300 рублей;
• от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно – 5 000 рублей плюс 0,3 % суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
• свыше 10 000 000 рублей – 32 000 рублей плюс 0,15 % суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей;
4) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, – 500 рублей.
Таким образом, необходимо соблюдать форму договора. При этом нотариальная форма требуется в редких случаях. Следует обратить внимание на то, что часто стороны заключают сделки в нотариальной форме, если речь идет о продаже недвижимости, таким образом, стороны пытаются избежать дополнительных рисков в части неисполнения обязательств. Однако в этом случае достаточно заключить договор в простой письменной форме.
1. Заключайте договор в простой письменной форме, если такая форма требуется законодательно. В противном случае договор может быть признан незаключенным.
2. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
3. При несоблюдении простой письменной формы возможно возникновение судебных споров, а также возникновение убытков. Например, в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 № А56-54925/2013 по делу № А5654925/2013 суд отказал в удовлетворении требований о взыскании неустойки за несвоевременную оплату услуг по перевозке, поскольку суд пришел к выводу о незаключенности договора перевозки грузов в связи с отсутствием подписей и печатей сторон, а несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. В Апелляционном определении Московского городского суда от 22.01.2014 по делу № 33-1846 суд также указал, что несоблюдение письменной формы договора влечет в данном случае его недействительность. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
1.3. Что такое деловой обычай
Часто мы что-то совершаем по обыкновению, например встаем по будильнику, завтракаем, идем на работу.
Деловой обычай – это сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ст. 5 ГК РФ).
В предпринимательской деятельности многие вещи также происходят в рамках делового обычая. Например, вы ведете расчеты с контрагентами, начисляете заработную плату. Все это вы делаете через банк. Если вы хотите сберечь свои средства, тоже положите их в банк. А последний, в свою очередь, осуществляет операции для клиента в соответствии с банковскими правилами и обычаями делового оборота.
Приведем еще пример. Ваша компания осуществляет торговые операции, к 8 Марта вы закупили товар у поставщика. Но товар пришел в помятых коробках, а такой товар не будет пользоваться спросом у покупателей. Проверка качества товара должна проводиться в соответствии с обычаями делового оборота. Что это значит? Это значит, что компания-покупатель может потребовать замены товара на качественный или возврата денежных средств.
Существует и подобная судебная практика. Так, суды могут при рассмотрении различных судебных споров руководствоваться обычаями делового оборота. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2009 по делу № А13-8196/2008 указано, что, поскольку ни нормативно-правовыми актами, ни договором не установлен определенный порядок приемки товара по качеству, суд счел, что в соответствии с п. 2 ст. 474 ГК РФ покупатель правомерно руководствовался обычно применяемыми условиями проверки товара. В связи с тем, что факт передачи некачественного товара был подтвержден, требования покупателя были удовлетворены.
Как же в законодательстве обосновывается, что представляет собой деловой обычай?
Согласно ст. 5 ГК РФ обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.
Приведем примеры деловых обычаев, которые могут пригодиться в работе (см. табл. 4). Ведь обычай на то и обычай, что его должны знать все, но на практике не всегда обычаи соблюдаются.
Таблица 4. Примеры обычаев делового оборота
Окончание табл. 4
Обратите внимание! Если условие договора не определено сторонами, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (ст. 421 ГК РФ).
Вместе с тем в случае заключения договора с иностранными контрагентами необходимо очень четко изучить обычаи делового оборота, ведь на практике обычаи делового оборота могут различаться, и то, что разрешено в одной стране, может быть недопустимо в другой.
1. Не стоит увлекаться обычаями делового оборота. Ведь обычаи можно трактовать по-разному. Поэтому все существенные условия, а также условия договора, которые могут вызвать споры, целесообразно прописать в договоре.
2. Печать не является обязательным реквизитом ни договора, ни первичного документа. Однако печать давно вошла в обычаи российского документооборота, поэтому целесообразно проставлять печать на данных документах.
1.4. Какой договор подлежит госрегистрации
В некоторых случаях юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должны зарегистрировать договор в органе исполнительной власти. Зачем это делать? Это требование законодательства, поэтому его несоблюдение влечет признание договора незаключенным. Например, ваша компания долго искала, где можно арендовать помещение в центре города за небольшие деньги. И вот наконец-то вы нашли такое помещение, заключили договор, провели ремонтные работы. Но впоследствии арендодатель заявляет, что ваш договор не считается заключенным. И юридически он будет прав. Почему?
Все дело в том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Причем госрегистрации подлежит не только договор аренды помещения, но и, например, договор аренды предприятия. Договор аренды предприятия считается заключенным также с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).
Аналогичное требование применяется и к договору субаренды. Согласно абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, он тоже подлежит госрегистрации. Однако в случае с субарендой мало представить в регистрирующий орган сам документ. Необходимо представить согласие арендодателя на сдачу помещения или здания в субаренду. Данное правило установлено п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Еще одним распространенным случаем, когда требуется госрегистрация, является случай купли-продажи недвижимого имущества. Например, вы приобрели здание, но сделка не прошла госрегистрацию. Какие негативные последствия могут возникнуть? Продавец может заявить через какое-то время, что не продавал вам имущество. Кроме того, налоговые органы могут предъявить претензии о неуплате или несвоевременной оплате налога на имущество, неправомерном признании расходов. Таким образом, следует помнить, что ст. 551 ГК РФ предусматривает обязательную госрегистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
В результате вы получите свидетельство о праве собственности.
Обратите внимание! В соответствии с мнением Президиума ВАС (Постановление от 20.09.2011 № 5785/11) положения ст. 551 и 556 ГК РФ позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости самостоятельно установить, до или после государственной регистрации перехода права собственности должна быть произведена передача объекта покупателю.
Кроме указанных договоров подлежит госрегистрации договор ренты (ст. 584 ГК РФ).
Нотариальному удостоверению подлежит договор ренты, а также договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.
Согласно ст. 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Договор коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности. При несоблюдении этого требования договор считается ничтожным (ст. 1028 ГК РФ).
Часто государственную регистрацию связывают с объектами интеллектуальных прав. Например, вы изобрели программное обеспечение, с помощью которого компания может более эффективно контролировать расходы. Каким образом продать такое программное обеспечение? В этом случае на помощь придет лицензионный договор. Но нужно помнить, что такой договор тоже подлежит госрегистрации. На основании ст. 1232 ГК РФ государственная регистрация отчуждения исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации по договору, государственная регистрация залога этого права, а также государственная регистрация предоставления права использования такого результата или такого средства по договору осуществляются посредством государственной регистрации соответствующего договора.
А вот если ваша компания описала методы экономии расходов в каком-то пособии, то такое пособие регистрировать не нужно, поскольку для возникновения, осуществления и защиты авторских прав не требуется регистрация произведения или соблюдение каких-либо иных формальностей (ст. 1259 ГК РФ).
Какова же процедура госрегистрации?
Прежде всего вам нужно собрать пакет документов и отнести его в регистрирующий орган.
Рассмотрим пример госрегистрации договоров в Росреестре.
Для госрегистрации вы подаете следующие документы:
1) заявление о госрегистрации.
Важно знать, что подавать данное заявление может не любое лицо.
Таблица 5. Лица, предоставляющие документы на госрегистрацию
2) документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);
3) документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
4) документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
5) учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);
6) документ, подтверждающий полномочия на подписание договора лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
7) правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости;
8) договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);
9) закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если возникает ипотека в силу закона и в случае составления закладной) (оригинал и копия);
10) кадастровый паспорт жилого помещения, выданный после 01.03.2008, либо технический паспорт или иной документ, который содержит описание такого объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости (если такой документ ранее на государственную регистрацию представлялся, вещное право на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке, сведения об объекте недвижимости, ранее внесенные в ЕГРП, не требуют изменения, документ не предоставляется) (оригинал и копия). Обратите внимание, что данные документы предоставлялись до 2013 года;
11) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки.
Но государственная регистрация договора не является бесплатной. За регистрацию договора предусмотрена государственная пошлина:
15 000 рублей – за государственную регистрацию договора;
15 000 рублей – за государственную регистрацию права.
Если договор заключен юридическим и физическим лицами, за государственную регистрацию договора юридическое лицо уплачивает 15 000 рублей, разделенные на количество участников договора, физическое лицо – 1000 рублей, разделенные на количество участников договора. Если среди лиц, обратившихся за государственной регистрацией, одно лицо (несколько лиц) освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины.
За государственную регистрацию ипотеки в силу закона государственная пошлина не взимается.
Государственная регистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и иных документов, необходимых для предоставления данной услуги.
Через месяц «упрощенцу» выдадут: свидетельство о государственной регистрации права (оригинал); документ, выражающий содержание сделки, с регистрационной надписью (оригинал).
1. Необходимо в обязательном порядке соблюдать требования о госрегистрации договора, если такие требования предусмотрены законодательно.
2. При госрегистрации договора необходимо предоставить в орган не только договор, но и комплект документов.
3. При госрегистрации договора необходимо уплатить пошлину за госрегистрацию.
1.5. Что такое свобода договора и кабальная сделка
Что такое свобода договора? Свобода договора – это основной принцип договорного права; он означает, что стороны могут заключить любой договор, в любой форме, если это не запрещено законодательно.
Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Приведем пример. Компании необходимо организовать услуги телефона, Интернета. Для этого необходимо приобрести и смонтировать оборудование. И разные компании могут предложить различные услуги. Одни компании предложат услуги связи и заключат договор оказания услуг, другие – подрядный договор на монтаж оборудования. Таким образом, стороны заключат договор подряда.
Но нельзя сказать, что «упрощенцы» свободны заключать любые договоры с любыми условиями.
Субъекты договорных отношений могут ограничивать свою свободу в решении вопроса о заключении какого-либо договора, например:
• приняв на себя обязательство заключить соглашение на основании предварительного договора (ст. 429 ГК РФ);
• приняв обязательство заключить договор с лицом, выигравшим торги (ст. 447–449 ГК РФ);
• приняв на себя обязательство заключить субагентские договоры на основании агентского соглашения (ст. 1009 ГК РФ).
Например, существуют ограничения свободы усмотрения банка при определении процентной ставки по кредиту, а также ограничения свободы усмотрения банка при прекращении кредитования по кредитному договору, заключенному на неопределенный срок[1]. Это означает, что банк не может установить процентную ставку по кредиту в размере 1800 % годовых и неопределенный срок кредитования.
Такие условия будут просто кабальными по отношению к заемщику.
Что же такое кабальные условия?
Приведем пример. Компания, использующая упрощенную систему налогообложения и только начинающая свой бизнес, решила открыть кафе. Контрагент присылает договор, в котором установлены штрафы только для Пользователя:
«В случае нарушения Пользователем условий настоящего Договора, последний обязуется выплатить Правообладателю штрафные санкции в размере 500 000 (пятьсот тысяч) долларов США за каждый выявленный факт нарушения. В случае невозможности возложения указанной ответственности на компанию Пользователя ответственность возлагается на единоличный исполнительный орган компании Пользователя.
В случае если в процессе проверки работы ресторана Правообладателем будет выявлен факт несоблюдения технологического проекта Кофейни, дизайн-проекта Кофейни, Пользователь обязуется выплатить Правообладателю штрафные санкции в размере 10 000 (десять тысяч) долларов США».
Такие односторонние санкции, по сути, являются кабальными условиями.
Юридически кабальная сделка представляет собой сделку, совершенную на крайне невыгодных условиях для одной из сторон под воздействием внешних факторов, психического или физического воздействия. Например, в сфере недвижимости это может быть продажа офиса, завода в уплату по долгам и за цену значительно ниже рыночной.
Приведем примеры кабальных условий договоров (см. табл. 6).
Таблица 6. Пример условий кабального договора
Таким образом, необходимо внимательно изучать договор на предмет наличия кабальных условий, которые ограничивают свободу договора и противоречат законодательству, а также обычаям делового оборота.
1. Компании и индивидуальные предприниматели имеют право заключать любые договоры, если это не противоречит законодательству.
2. В некоторых случаях установлены законодательные ограничения свободы договора, например, при заключении кредитного договора или договора оказания образовательных услуг следует помнить, что банк или исполнитель по договору оказания образовательных услуг должны иметь лицензию.
3. Кабальные условия могут быть оспорены в судебном порядке. Однако лучше не включать такие условия на стадии заключения договора.