Договор долевого участия в строительстве
Одним из наиболее широко распространенных в настоящее время договоров в области удовлетворения жилищных прав российских граждан является договор долевого участия в строительстве. Этот же вид договора является и практически единственным легальным способом урегулирования отношений по долевому строительству. Однако и сейчас, когда Закон о долевом участии, предусмотревший эту специальную форму договора, в строительстве действует уже более двух лет, продолжают действовать договоры, не попадающие в сферу его регулирования. Заметим, что в настоящее время одной из проблем существования отношений по долевому строительству является нежелание организаций-застройщиков следовать нормам данного Закона, вследствие чего покупателям предлагаются различные схемы (типы договоров), призванные перевести такие отношения в иную плоскость.
Видам предлагаемых покупателям договоров будет посвящены следующие разделы книги.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Стороны по договору:
Сторонами по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются застройщик и участник долевого строительства.
Застройщик – юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
Участники долевого строительства – граждане и (или) юридические лица, желающие принять участие в долевом строительстве.
Содержание договора
Существенные условия договора:
Существенными признаются условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых договор будет считаться незаключенным. К существенным условиям договора долевого участия в строительстве относятся:
1) определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком, подлежащего передаче после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Объект долевого строительства:
На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.
Цена договора:
В договоре согласовывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Договором может быть предусмотрено, что участник долевого строительства оплачивает оговоренную сумму путем внесения платежей в предусмотренный договором период. Систематическое (то есть более чем 3 раза в течение года или же более трех месяцев подряд) нарушение этих сроков дает застройщику полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства:
Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Исключение составляют случаи, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Застройщик, нарушивший предусмотренные договором сроки передачи объекта, уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации[2] от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере.
Гарантии качества, предусмотренные договором:
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Помните, что договор, содержащий условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, будет являться ничтожным.
Может случиться и так, что объект долевого строительства был создан с отступлением от условий договора, с нарушением требований технических и градостроительных регламентов, проектной документации, что в свою очередь повлекло ухудшение качества этого объекта, а также стало причиной возникновения иных недостатков, наличие которых препятствует его дальнейшему использованию. В этом случае участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если же нарушения требований к качеству объекта существенны или обнаруженные недостатки никак нельзя устранить, то участник долевого строительства имеет полное право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и кроме этого потребовать от застройщика вернуть уплаченные деньги и проценты. В этом случае в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. В этом случае также действует правило, что гражданин – участник долевого строительства получает проценты в двойном размере.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором, но при этом не может быть менее пяти лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства. По общему правилу претензии к заказчику по качеству объекта можно предъявить только в течение гарантийного срока.
Обращаем ваше внимание, что застройщик не несет ответственности за недостатки объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Иные условия договора:
Помимо существенных условий (без которых договор считается незаключенным) договор может содержать иные условия, не являющиеся обязательными. Эти условия могут быть внесены в договор по взаимному соглашению сторон.
К иным условиям договора относятся:
передача прав требований по договору;
уступка прав требований по договору;
односторонний отказ от исполнения договора;
обеспечение исполнения обязательств по договору;
порядок сдачи и приемки работ;
обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).
В договоре также предусматривается порядок разрешения споров, возникающих между сторонами в период действия договора. Одним из вариантов является урегулирование споров путем переговоров. Следует также предусмотреть претензионный порядок разрешения споров, что может позволить сторонам лучше понять и оценить суть и обоснованность заявленных претензий, а также избежать уплаты судебных расходов для обращения в арбитражный суд.
В договоре согласно действующему законодательству также должно быть предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Передача объекта долевого строительства:
Передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства оформляется подписанным сторонами передаточным актом или иным документом о передаче. Передача объекта происходит только после получения всех установленных разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта или, в случае если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления этого срока обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Застройщик должен также проинформировать о готовности объекта долевого строительства к передаче, предупредить участника о необходимости его принятия.
Кроме того, участник должен быть предупрежден о последствиях своего бездействия.
Сообщение о завершении строительства направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручается лично под расписку.
Если участник уклоняется или отказывается принять объект долевого строительства, то застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче.
Обратите внимание, что указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником сообщения о завершении строительства либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник отказался от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу.
Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
До подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей.
Обеспечение исполнения обязательств по договору:
Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться одним из следующих способов: залог и поручительство.
Залог и поручительство обеспечивают исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения застройщиком своих обязательств.
Залог:
С момента государственной регистрации договора земельный участок, право аренды на земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщиком.
С подписанием сторонами передаточного акта возникшее ранее право залога больше не распространяется на данный объект долевого строительства.
После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество не может передаваться в залог без согласия участников. Исключение составляют случаи передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.
Обратите внимание, что застройщик может привлечь денежные средства участников долевого строительства, не превышающие (в совокупности с полученными от банков кредитами) указанной в проектной декларации стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства.
Поручительство:
Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать:
1) солидарную (совместную) ответственность поручителя перед участником долевого строительства;
2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.
Расторжение договора и односторонний отказ от его исполнения:
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, а именно в случае, если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, а именно в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока его действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения предыдущего договора;
5) в иных установленных законом или договором случаях.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
4) в иных случаях.
Застройщик в случае расторжения договора по указанным основаниям в течение двадцати рабочих дней со дня его расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение этого срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за причитающимися ему деньгами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за деньгами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить их в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Наследование прав и обязанностей по договору:
В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам: застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на заключенном договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства.
Форма договора:
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом необходимо отметить, что с апреля 2005 г. все договоры должны проходить обязательную государственную регистрацию на территории регистрационного округа, где ведется строительство. Подобные договоры считаются заключенными только с момента регистрации. Проверка выполнения строительными фирмами всех условий заключения договора долевого участия возложена на государственный орган – Росрегистрацию.
Государственная регистрация договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Подведем итоги
1. Договор долевого участия заключается между застройщиком и участником долевого строительства.
2. Договор заключается в письменной форме и полежит государственной регистрации.
3. Договор должен обязательно содержать следующие существенные условия, без которых договор считается незаключенным:
определение конкретного объекта долевого строительства;
срок передачи объекта;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.
4. Помимо существенных условий договор может содержать прочие условия:
передача прав требований по договору;
уступка прав требований по договору;
односторонний отказ от исполнения договора;
обеспечение исполнения обязательств по договору (залог или поручительство);
порядок сдачи и приемки работ;
обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).
5. Права и обязанности по договору долевого участия передаются по наследству.