Все о ЖКХ 2018. Дополнения, штрафы, способы не платить или платить меньше. Общедомовое имущество, имущество в доме и капитальный ремонт (Светлана Шевченко, 2018)

Чтобы объект недвижимости стал недвижимым имуществом и объектом для сделок, он должен быть соответствующим образом оформлен. Если вы на собственном земельном участке построили дом, но не оформили его в собственность, он считается самостроем. Пока квартира или дом не зарегистрированы как объект недвижимости, с ними нельзя проводить никаких сделок: продавать, покупать, дарить и т. д. Процедура формирования объекта недвижимости долгая и сложная. Она требует выполнения ряда работ и процедур. Лишь после того, как все они исполнены, объект недвижимости становится имуществом, то есть переходит в собственность. И только после этого уже может стать объектом аренды, дарения и прочих действий.

Что вам дает право собственности на недвижимое имущество? Документ под названием «Свидетельство о регистрации права». В нем написано, что он регистрирует именно право собственности.

Самое главное, в этом документе должен быть указан кадастровый номер объекта недвижимости. Возьмите свое свидетельство о регистрации права и убедитесь, что он там есть.

Кадастровый номер – это индивидуальный номер вашего объекта недвижимости. Как в налоговой системе у каждого человека есть ИНН, так у дома и у конкретной квартиры есть свой индивидуальный номер. И он точно так же, как ИНН, не меняется в течение всей жизни. С этим кадастровым номером связано очень много несостыковок и часто возникают определенные нюансы.

Почему об этом важно знать? Потому что бывают квартиры и иные объекты недвижимости, на которые выдают свидетельства о регистрации права, где кадастровый номер не значится. В таком жилье можно проживать, но никаких действий с ним производить нельзя, потому что оно не оформлено и не зарегистрировано должным образом. Получается, что фактически оно не принадлежит своему владельцу.

Если у вас возникла проблема с кадастровым номером, он не соответствует требованиям законодательства или вовсе не указан, то, по сути, квартира оформлена не на вас и осталась в собственности того, кому она принадлежала до этого, то есть государству или муниципалитету. Право собственности к вам не перешло. Сейчас при покупке квартир в новостройках свидетельства о регистрации права часто вообще не выдают. Это незаконно, потому что оно обязательно должно быть у каждого объекта недвижимости, который приватизирован или приобретен по договору купли-продажи, и в нем должен быть проставлен кадастровый номер.

Если в вашем свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимое имущество нет кадастрового номера, необходимо сделать запрос информации о нем (Документ 2).

Документ 2. Запрос информациио кадастровом номере

Исх. № ____

от «____» ________ 2015 г.

В Администрацию г. _____________________

Адрес: _________________________________

В Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество)

Адрес: _______________________________

от __________________________________

(указать Ф.И.О. гражданина)

проживающего по адресу: _________________________

(указывается почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ)

На основании ст.24, 33 Конституции РФ и ст. 33 ФЗ РФ № 131 «об общих принципах организации местного самоуправления в российской федерации» каждый гражданин РФ имеет полное право обратиться к любому должностному лицу органов государственной власти и должностному лицу органов местного самоуправления за разъяснением своих прав в определенной сфере управления и за получением государственной услуги. Органы государственной власти и их должностные лица, органы местного самоуправления и их должностные лица обязаны содействовать гражданину в реализации его конституционных прав и свобод.

Согласно Указу Президента РФ от 12 мая 2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» с 1 октября 2008 г. функции Федеральной регистрационной службы, Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, переданы Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество).

В свидетельстве о государственной регистрации права, выданном (наименование органа) ___________ г.________________________ указан, кадастровый (условный) № ____________________.

Квартирам в домах (новостройках) шифр ЕГРП присваивается в момент оформления объекта в собственность на физическое или юридическое лицо. Указанный шифр представляет собой шести – семизначное число. Кадастровый номер присваивается земельным участкам и прочно связанными с ним объектами недвижимости. Согласно Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 апреля 2011 г. № 144 «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров» и ст.5 ФЗ РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», введена единая по РФ структура кадастровых номеров.

Данное постановление определяет структуру и порядок учета кадастровых номеров, присваиваемых объектам недвижимости в целях их идентификации. Присвоение кадастрового номера является необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости и позволяет однозначно определить этот объект. Кадастровый номер имеет иерархическую структуру – от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости – А: Б: В: Г: Д: Е, где:

А – номер субъекта Российской Федерации, определяемый Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству;

Б – номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта Российской Федерации, определяемый органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

В – номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденной органом местного самоуправления;

Г – номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка учета земельных участков;

Д – номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из существующего порядка учета зданий и сооружений;

Е – номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый исходя из существующего порядка учета жилых и нежилых помещений;

: – разделитель составных частей кадастрового номера.

Изучив свидетельство о государственной регистрации права, выданное мне (наименование органа) _____________г._____________ «__» _______ 201_г. у меня возник вопрос.

На основании изложенного прошу разъяснить, почему кадастровый (условный) № _________________ не соответствует Приказу Министерства экономического развития РФ от 4 апреля 2011 г. № 144 «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров» и ст.5 ФЗ РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также прошу разъяснить, из каких критериев исходило присвоение указанного в свидетельстве о ЕГРП кадастрового номера.

Данная информация касается меня лично и необходима для осуществления моего конституционного права на жилище. Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования объекта недвижимости. При переходе прав на объект недвижимости к другому правообладателю, а также при изменении вида прав кадастровый номер данного объекта не меняется.

Ответ предоставить в порядке обратной связи (ст. 8, 10 ФЗ РФ № 59-ФЗ) между Гражданином РФ и ___________ (наименование органа, в который пишите – мэрия/администрация и пр.) г. ___________________. В случае отказа в предоставлении информации предупреждаю об уголовной (ст.136, 140 УК РФ) и административной ответственности (1.4, 2.2, 2.4, 5.39, 5.59, 5.63 КоАП РФ) в не предоставления документов и информации, касающихся моих конституционных прав.

Приложение: копия свидетельства ЕГРП.

ФИО____________________

Этот запрос вы отправляете в администрацию города или мэрию (в каждом городе, в зависимости от его размера, соответствующий орган будет называться по-разному). В образце написано «Администрация», чтобы было понятней. Также посылаете копию в Росимущество, адрес найдете в интернете. Один запрос делаете в двух экземплярах и отправляете по почте в оба органа, обязательно с уведомлением и описью вложений.

Не забудьте поставить исходящий номер. Впишите, кем выдано свидетельство о регистрации права (в образце это место помечено красным).

Если вы внимательно прочитаете Документ 2, то узнаете, что обозначают цифры кадастрового номера. Можете взять свое свидетельство о регистрации права и проверить кадастровый номер на соответствие этим правилам. Обратите внимание, что пункты А, Б, В и Г, как правило, бывают указаны корректно, а вопросы обычно возникают к пунктам Д и Е, где Д – номер дома, Е – номер квартиры. Цифры вашего кадастрового номера соответствуют тому, что есть на самом деле?

В свидетельстве о регистрации права у вас, скорее всего, прописано только право собственности на квартиру. Право собственности на общедомовое имущество там не прописано. Ни лифты, ни лестницы, ни лифтовые шахты, ни придомовая территория, несколько соток которой принадлежит вам – ничего из этого в свидетельстве о регистрации не указано. Но при этом вам регулярно приходят квитанции, которые требуют от вас внести плату за общедомовое имущество, на общедомовые нужды и т. п. Но почему вы должны за все это платить, если вам это не принадлежит?

Часто можно услышать мнение, что мы платим не за владение, а за пользование этими ресурсами. Это мнение, безусловно, имеет право на жизнь, но, поскольку мы во всем руководствуемся законодательством, давайте посмотрим, какая в нем есть по этому вопросу информация. Например, Жилищный кодекс РФ, статья 36 «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». На эту статью очень часто ссылаются муниципалитеты и администрации:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. То есть, если вы собственник жилого помещения, то вам на праве общедолевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В этой статье прописано, что именно из общедомового имущества якобы принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, чем именно они якобы владеют. Почему якобы? Потому что статья эта чисто декларативная. Чтобы мы стали реальными собственниками всего этого имущества, оно должно быть передано нам в собственность. Как квартира: она перешла нам в собственность, и у нас есть свидетельство о праве собственности на нее.

Но применительно к общедомовому имуществу ничего подобного нет. Ни у кого общедомовое имущество в свидетельстве о регистрации права не значится. Получается, что оно нам в собственность передано не было. И на якобы принадлежащей нам земле, в любых помещениях, которые есть в доме, в тех же подвалах или на крыше, кто-то спокойно может открыть какой-нибудь ресторанчик или сделать коммерческую автостоянку. И у нас – собственников квартир – никто не будет спрашивать разрешения. Хотя по закону мы вроде как являемся собственниками общедомового имущества.

В статье 36 Жилищного кодекса РФ есть и другие пункты, о которых тоже важно сказать.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

По закону получается, что в случае разрушения дома собственники имеют право на аналогичную долю общедомового имущества, в соответствии с той долей, которая была у них ранее. Но если эта доля ни на имущество, ни на землю нигде не прописана, то как понять, что кому принадлежало раньше? Получается, это вообще нигде не зафиксировано. Каким образом тогда этот земельный участок останется в пользовании, если случится стихийное бедствие, или дом пойдет под снос, или начнется олимпийская стройка и жильцов начнут массово переселять? Каким образом эта земля останется в пользовании – дома нет, и нигде не прописано, что люди владели участком? На каком основании? А нет никаких оснований.

Эта статья декларативная. Она есть, но исполнена быть не может, потому что не соблюдается на самых верхних уровнях государственной власти. Право собственности на общедомовое имущество и участок земли обязательно должно быть зарегистрировано на бумаге, как право на квартиру. А такой регистрации нет. Это значит, что если что-то случится с домом, то вам никто ничего взамен не предоставит, потому что нет подтверждения вашего права собственности на данный земельный участок.

В 80-х годах и даже в начале 90-х все документы оформляли так, как надо. А в конце 90-х и в 2000-х уже стали появляться такие нюансы. Доли общедомового имущества перестали выделять, как это должно быть по закону.

Определение доли общедомового имущества

Жилищный кодекс РФ. Статья 37. Статья тоже декларативная, но ее нужно знать.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

То есть, допустим, если площадь вашей квартиры 50 квадратных метров, а общая площадь всех жилых помещений в доме 500 квадратных метров, то вам принадлежит 1/10 часть общедомового имущества. Соответственно, и земли вам должна полагаться 1/10 часть, это получается 5 квадратных метров в вашем случае.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Это означает, что, если вы продали свою квартиру, то вы якобы автоматически продали и свою часть земли и общедомового имущества. Вы бы могли ее продать, если бы она у вас была адекватно оформлена в собственность. А в сложившейся ситуации вы этого сделать не можете.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Если продавец был собственником 5 квадратных метров придомовой территории, то и покупатель будет собственником этих 5 квадратных метров. Опять же, в случае, если бы это было прописано в свидетельстве о регистрации права.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

То есть вы не можете прийти и попросить выделить вам ваши 5 метров придомовой территории и посадить там, например, картошку. Эта земля, что находится под домом и вокруг него, и там никакую картошку посадить нельзя.

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

То есть нельзя отдельно продавать квартиру, кусок крыши и кусок земли под домом.

Плата за коммунальные услуги и общедомовое имущество

Согласно действующего законодательства, получается, что общее имущество, и придомовое, и общедомовое, является собственностью всех владельцев квартир, которые проживают в данном конкретном доме. Нельзя говорить, что какие-то отдельные конкретные метры – мои, или что вот эта лестница – моя. Раз оно общее, то нельзя, например, загородить кусок лестничной площадки, потому что это будет мешать остальным. Крыша тоже принадлежит всем, поэтому незаконно на нее вешать замок, чтобы к ней был доступ только у владельцев квартир на верхних этажах. Подобные препятствия противоречат санитарным нормам и нормам противопожарной безопасности, которые обязательно нужно соблюдать. Потому что, если вдруг что-то случится – пожар, например, или потоп, подобная самодеятельность будет мешать их ликвидации. Поэтому необходимо своевременно решать подобные вопросы общим собранием жильцов или жаловаться в УК или ТСЖ, чтобы такого не было.

Жилищный кодекс РФ. Статья 153.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

Если вы являетесь членом какого-то кооператива или ЖСК и вам принадлежит жилое помещение, вы обязаны платить за него на основании решения этого кооператива или на основании решения ЖСК. В этом случае не нужен никакой договор, достаточно решения. Если вы в каком-то кооперативе строите квартиру и платите за нее паи, то после того, как вы все паи выплатите, этот кооператив станет для вас управляющей компанией или ТСЖ, и тогда уже заключение договора будет необходимо.

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

То есть обязанность внесения платы наступает с момента возникновения права собственности как на жилое помещение, так и на общедомовое имущество. Но на общедомовое имущество мы права не получили! А многие думают, раз они собственники квартир, раз пользуются этим имуществом, то обязаны за него платить. Но в законодательстве четко прописано: платить за имущество должны собственники. А у нас собственность на это имущество не оформлена. Этот тонкий момент очень важно понять.

Требования к заключаемым договорам

Если вы заключаете договор социального найма, знайте, что требования к его содержанию прописаны в законодательстве. А те договора социального найма, которые заключают люди со своими мэриями, администрациями, муниципалитетами, очень часто сильно отличаются от типового договора, утвержденного законодательством. Например, в типовом договоре предусмотрены графы, где положено указывать собственника помещения и правоустанавливающие документы на жилье. А вот лишних пунктов, например, о передаче данных третьим лицам, тем же коллекторам, в договоре быть не должно.

Но реальные договора, как правило, очень сильно отличаются от утвержденных законодательством. В них зачастую присутствуют лишние пункты, а полные данные об объекте недвижимости, как того требуют нормативные акты, вовсе не указаны. И получается все еще запутаннее: совершенно непонятно, кто кому и за что должен платить. В статьях Жилищного кодекса прописано, что и как должно быть, но по факту эти нормы не соблюдаются.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ также сказано:

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Статья 154 Жилищного кодекса РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Закон нам разрешает заключать договора с ресурсопоставляющими компаниями и оплачивать им услуги напрямую. Но технически это реализовать сложно. Поэтому, как правило, мы оплачиваем услуги через посредников, то есть через УК, ТСЖ или ЖСК. При этом тарифы получаются выше, потому что эти организации накидывают на них свою маржу. Если бы мы платили напрямую в ресурсные компании, это было бы дешевле.

Статья 155 Жилищного кодекса РФ. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

10. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Но очень часто никаких договоров нет или их боятся заключать на оказание именно этих услуг. Потому что в них должна быть прописана зона ответственности. Если поставщик не выполняет обязательства в полном объеме и в надлежащем качестве, для него это чревато последствиями. Даже договора с УК мало у кого есть, договора же с ресурсопоставляющими компаниями или с компаниями, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту домов, встречаются еще реже.

Краткая история приватизации

Когда Советский Союз прекратил свое существование, жилищный фонд СССР логично перешел к России и стал собственностью государства. И оно, как собственник этого имущества, должно было его содержать, ремонтировать и т. д., то есть постоянно нести определенные расходы. Но в масштабах страны это очень большие деньги, и государство регулярно их выделять готово не было.

Поэтому решено было передать жилье в частные руки. Государство единоразово выделило очень-очень большие деньги, чтобы провести капитальные и текущие ремонты жилого фонда, а потом в отремонтированном виде передать его людям в собственность. И, соответственно, свалить с себя бремя расходов и переложить на владельцев жилья. Чтобы дальше уже они, как собственники квартир и домов, несли все расходы по содержанию и ремонту.

Но что из этого получилось? Деньги, конечно, выделили, но ничего не отремонтировали. Может быть, кому-то и повезло с ремонтом, но совсем немногим. Большую часть денег, как водится, разворовали, а жилищный фонд остался в плачевном состоянии.

Если человек подписывает договор о том, что ему передается в собственность общедомовое имущество, он соглашается, что ему принадлежит какая-то доля этого имущества, и теперь уже он несет ответственность за эту долю. Но получает он ее в неотремонтированном состоянии, а кому это надо? Естественно, сначала надо добиться, чтобы в доме сделали ремонт, и только потом передавали его в собственность.

Обратите внимание, что приватизацию пролонгируют каждый год, в настоящее время она была продлена до 01 марта 2017 года. Решение об очередном продлении сроков до 01.03 2017 года было принято Правительством РФ 29.02.2016 года (ФЗ № 33). Ответа на вопрос о продлении приватизации после 2017 года в РФ пока нет.

Возможно, потом снова приватизацию продлят, потому что далеко не все люди соглашаются приватизировать жилье. Кто хотел, уже все оформил в собственность, а кто не хочет, тех еще дожимают. Потому что приватизировать – это значит принять все в том виде, в котором оно есть, и в таком виде себе и оставить. И уже потом самому, на собственные средства, все ремонтировать. Это и долго, и дорого, и не совсем законно со стороны тех, кто передает людям имущество в таком состоянии.

Все, что вам было передано в процессе приватизации, прописано в свидетельстве о регистрации права. Общедомовое имущество там не значится. Получается, что приватизировали вы только квартиру. Все прочее осталось в собственности у тех, кому оно принадлежало до этого, то есть у государства и муниципалитетов. Спрашивается, почему вы должны за это платить и насколько это правомерно?

Так кому же принадлежит общедомовое имущество?

Есть множество подтверждений, а именно выписки из реестра муниципальной собственности регионов (мы их тоже будем запрашивать), из которых ясно видно, что общедомовое имущество жильцам дома не принадлежит, оно является собственностью государства либо муниципалитета. А как мы уже говорили, платить за него должны собственники. Не пользователи, в законодательстве нигде ни разу не встречается слово «пользователи», а именно собственники. Люди, которые живут в доме, то есть мы с вами, собственниками этого имущества не являются и в принципе платить за него не обязаны. И сейчас многие столкнулись с такой проблемой, что муниципалитеты перестали выдавать эти выписки, поскольку они снимают все вопросы о собственнике, то есть плательщике.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1301 «О государственном учете жилищного фонда России» от 13.10.1997 года технический учет жилого фонда возлагается на муниципальные бюро технической инвентаризации (БТИ), и, как показала практика субъектов РФ, сведения о собственниках объектов нежилой недвижимости подтверждают, что собственниками общедомового имущества являются муниципалитеты.

Во исполнение настоящего постановления изданы приказы Госстроя РФ от 4 декабря 1997 г. N 17-127 и от 20 июня 2000 г. N 138.

Многие полагают, что, если в свидетельстве о регистрации права общедомовое имущество не прописано, то, может быть, есть какой-то другой документ, например, другое свидетельство, где оно указано. Или оно автоматически присоединяется к приобретенной квартире. Давайте посмотрим, что на этот счет написано в законодательстве.

Есть Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В частности, там прописаны понятия государственного реестра, государственной регистрации и др.

2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

(Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в часть 8 статьи 5 внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2017 г.)

То есть регистрация права может осуществляться только через внесение записи в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Соответственно, никакого «автоматически» быть не может. Потому что в законе четко прописан один-единственный способ регистрации права – внесение записи в ЕГРП, другого варианта не существует. Все вопросы, что нам принадлежит или что нам не принадлежит, можно запросто снять, если обратиться в этот единый государственный реестр.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Автоматически, то есть просто на основании свидетельства о праве собственности на квартиру, общедомовое имущество к собственнику жилого помещения перейти никак не может. Оно точно так же, как и объект недвижимости, должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Соответствующие статьи Жилищного кодекса, в частности, статья 30, являются декларативными. Она есть, но не работает. Она просто проговаривает, что собственник жилого помещения несет бремя содержания общедомового имущества.

Конечно, он его несет, это не обсуждается. Но прежде, чем нести это бремя, его нужно соответствующим образом оформить и зарегистрировать. Совершить те процедуры, о которых мы говорили ранее. А передача в собственность происходит только посредством регистрации и никак иначе. Регистрация же, в свою очередь, происходит посредством внесения записи в единый государственный реестр прав (ЕГРП). И пока этой записи нет – общедомового имущества у нас в собственности нет.

Статья 38 Жилищного кодекса РФ. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Эта статья очень важная, на нее очень часто ссылаются администрации, УК, прочие организации – что, якобы, право собственности к гражданину переходит автоматически, потому что такой порядок прописан в первой части статьи. Но. Есть же еще часть 2, о которой очень часто умалчивают.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Если у нас не зарегистрировано право на общедомовое имущество, то условия договора, который сопровождает переход общедомового имущества, являются ничтожными. Так прописано в законодательстве. И мы уже проговорили, что регистрация у нас происходит одним единственным путем – путем внесения записи в ЕГРП. Смысл всей статьи сводится к тому, что, если у нас этой регистрации не было, перехода права собственности не было, то вся сделка является ничтожной в части того, что вы должны содержать общедомовое имущество.

Есть еще один важный момент. Для того, чтобы зарегистрировать право собственности на что-либо, например, на объект недвижимости, общедомовое имущество или земельный участок, нужно обязательно подать документы в ЕГРП. Это к вопросу о том, что автоматически оно не передается. Это тоже прописано в законодательстве. Существует инструкция № 29 «Об особенности внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества» от 14 февраля 2007 г. И там есть глава 2, часть 6.

6. Представление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права могут представляться:

собственниками помещений в многоквартирном доме;

Вы сами должны подать документы на то, чтобы вам в собственность передали общедомовое имущество.

представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников, на ином соответствующем закону основании.

Если решением общего собрания членов товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) председателю и (или) иному члену правления ТСЖ поручено представлять интересы членов ТСЖ при регистрации наличия, возникновения, ограничения (обременения), прекращения права общей долевой собственности на объекты недвижимости (в том числе подавать заявления на государственную регистрацию), то эти полномочия подтверждаются посредством представления данными лицами устава ТСЖ (подлинника или нотариально удостоверенной копии), документа об избрании лица, которому это право предоставлено, председателем, членом правления ТСЖ, соответствующим протоколом общего собрания членов ТСЖ (подлинником или нотариально удостоверенной копией).

То есть эти права могли зарегистрировать либо вы сами, либо ваш представитель, либо председатель ТСЖ. Чтобы кто-то оформил общедомовое имущество в вашу собственность, он должен был получить от вас нотариально заверенную доверенность. Если вы такой доверенности никому не выдавали, значит, это имущество никто зарегистрировать на вас не мог.

Теперь давайте оценим возможность существования отдельного свидетельства о регистрации права на общедомовое имущество. Читаем Постановление № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Там есть пункт 74, в котором сказано:

Свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество.

Это очень важный момент. В законодательстве четко прописано, что отдельные свидетельства на общедомовую собственность не выдаются.

Поэтому еще раз посмотрите на свидетельство о регистрации права, которое было выдано либо в результате приватизации, либо в результате сделки купли-продажи. По закону, в нем обязательно должно быть описано общедомовое имущество с указанием размера доли. Если такой записи нет, у вас этого имущества нет, кто бы и что бы вам ни говорил. Потому что свидетельства о праве собственности оформляются только на основании внесения данных в ЕГРП. То же самое касается случаев, когда нет свидетельства о регистрации права, но есть договор. Свидетельство должно быть обязательно. Оно подтверждает ваше право владения вашим имуществом.

Упомянутое Постановление № 219 действовало до 01.01.2015. ссылайтесь на него смело, если ваша квартира оформлена в собственность до 1 января 2015 года. Сейчас оно отменено, вместо него действует Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765, он аналогичный этому Постановлению. В нем есть пункт 156, это аналог пункта 74. Если вы будете регистрировать право собственности на недвижимое имущество сейчас, ссылайтесь уже на этот документ. Кстати, в нем есть пункт 163, там очень подробно расписано, какие нужны документы для регистрации права и как они заполняются, что вы должны указывать и почему, а также даны формы для заполнения. Пожалуйста, берите и пользуйтесь.

Ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Статья 158 Жилищного кодекса РФ. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

Здесь четко прописано, что участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома необходимо соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. А у нас этой доли нет. Мы с разных сторон рассматриваем эту проблему, чтобы вы поняли: в настоящий момент общедомовое имущество вам не принадлежит, и нести расходы на его содержание вы не обязаны. С учетом 181 статьи Жилищного кодекса РФ, если в вашем доме вдруг самодеятельно начинают капитальный ремонт, у вас должно пройти общее собрание собственников помещений с принятием решения по этому вопросу.

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных, не запрещенных законом источников. У нас есть фонд капитального ремонта, есть программа капитальных ремонтов, она расписана на несколько лет вперед – что, когда и у кого будет ремонтироваться. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещение в этом доме. При переходе права собственности к новому собственнику переходят и обязательства предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт. В том числе и неисполненные предыдущим собственником обязательства.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не определили размер платы за содержание и ремонт общего имущества, то он устанавливается органом местного самоуправления. Но возникает вопрос: а что, в ваших документах где-то есть отметка о том, что общедомовое имущество, которое подлежит ремонту, принадлежит собственникам помещений, жильцам квартир? Нет. Тогда на каком основании вы должны нести бремя расходов, связанных с содержанием дома в целом?

По закону вам должна быть выделена доля, на которую начисляется плата на общедомовые нужды, в том числе на капитальный ремонт. А у вас этой доли нет. Соответственно, все эти обязательства точно также являются декларативными. То есть они вроде как законны, но существуют только на бумаге. Потому что у нас нет самого предмета этой собственности. Общедомовое имущество как принадлежало государству, так и принадлежит, оно на его содержание и ремонт деньги как выделяло, так и выделяет. А УК, которые получают деньги и от государства, и от жильцов, живут просто шоколадно.

Образцы документов и памятки по вопросам общедомового имущества