Глава 3. Участие в инвестиционных жилищных проектах (долевое строительство)
3.1. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", его краткая характеристика
В рамках очередной главы пособия рассмотрим правовые и организационные аспекты участия граждан (физических лиц) в инвестиционных жилищных проектах (долевом строительстве). Заметим, что участие в долевом строительстве – отнюдь не новый способ решения жилищного вопроса (в отличие от, скажем, ипотеки, см. далее) – достаточно в этой связи вспомнить еще о советских жилищно-строительных и молодежных жилищных кооперативах (ЖСК и МЖК) – хотя и организуется теперь такое строительство по иным правилам. Правовая регламентация участия граждан (физических лиц) в инвестиционных жилищных проектах (долевом строительстве) в настоящее время осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви ж имости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Ф едерации " (в редакции от 1 8.12.2006).* (* Далее за исключением случаев, оговоренных особо – закон об участии в долевом строительстве). Функциональное назначение рассматриваемого закона заключается в:
― регулировании отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан (физических лиц), а также юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства (см. далее);* (* Привлечение денежных средств граждан с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строягцемся многоквартирном доме попускается также в соответствии с законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (ЖНК)).
― установлении га р антий зашиты п р ав – законных интересов и имущества у частников долевого ст ро ительства.* (*В контексте nданного пособия под участниками долевого строительства, за исключением случаев оговоренных особо, подразумеваются граждане ( физические лица)).
Закон об участии в долевом строительстве состоит из 27 глав. Соответствующие положения закона:
― устанавливают основные понятия (терминологию) по вопросам организационно-правового обеспечения участия граждан в долевом строительстве;
― определяют требования к застройщикам, имеющим право на привлечение денежных средств граждан в целях ведения долевого жилищного строительства;
― устанавливают требования к договору участия в долевом строительстве;
― определяют существенные и иные условия договора участия в долевом строительстве;
― предписывают застройщику использовать привлекаемые денежные средства исключительно для строительства в соответствии с проектной документацией;
― регламентируют порядок государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства, а также договора участия в долевом строительстве и (в необходимых случаях) уступки прав по договору;
― станавливают требования к проектной декларации, информации о застройщике и проекте долевого строительства;
― определяют общий порядок производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
― устанавливают требования к осуществлению государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства.
Кроме того, заключительные положения закона об участии в долевом строительстве вносят изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Наиболее значимые положения закона рассматриваются нами в последующих параграфах пособия.
3.2. Застройщик "в законе" – кто он?
Итак, граждане, желающие принять участие в долевом инвестировании (за счет имеющихся в распоряжении денежных средств) строительства многоквартирного дома с целью обретения права собственности на соответствующее жилое помещение (квартиру), должны заключить договор с застройщиком. Однако заключить такой договор гражданин может только с застройщиком, имеющим в соответствии с рассматриваемым законом право на привлечение денежных средств физических лиц для осуществления долевого жилищного строительства.
Включение в рассматриваемый закон положений, определяющих правовой статус застройщика, во многом обусловлено тем, что в период, предшествовавший принятию закона, в области долевого строительства (в особенности жилищного) имели место многочисленные нарушения прав дольщиков (инвесторов) из числа физических лиц, включая и совершенно вопиющие случаи – например, двойные и даже тройные продажи квартир в строящихся жилых домах, бесконечные срывы заранее объявленных сроков окончания строительства и т.д. Уточним, что в качестве застройщиков законом об участии в долевом строительстве определены юридические лицв (независимо от их организационно-правовой формы), а также индивидуаль- ные предприниматели (без образования юридического лица), которые:
Конец ознакомительного фрагмента.