Ваша недвижимость. Глава 2. Покупка жилья (Ю. М. Михайлов)

2.2.1. Стороны сделки. Первичный и вторичный рынок жилья

Рассмотрим далее типовую процедуру совершения сделки по купле-продаже (продаже) недвижимости. Сторонами такой сделки являются продавец и покупатель. Заметим, что в настоящее время сделки по покупке жилья все реже совершаются напрямую. Обычно покупателю и продавцу требуется посредник – например, в лице риэлтерского агентства.

Большинству читателей, по-видимому, следует на время чтения данной главы поставить себя на место покупателя, который на имеющиеся средства – сбережения или кредит – приобретает в собственность жилое помещение.* (* Об обретении права собственности на купленное жилое помещение см. далее). Впрочем, нельзя исключать и вариант т.н. альтернативной сделки, в соответствии с которой покупатель сначала продает имеющееся у него жилое помещение (например, ранее приватизированное им), после чего приобретает на вырученные от продажи средства (возможно, с добавлением к ним сбережений или кредита) другое жилое помещение ~ допустим, большей площади, более благоустроенное, расположенное в более престижном районе (в т.ч. и в другом населенном пункте) и т.п.

Как бы то ни было, мы в дальнейшем коснемся не только сугубо правовых, но и организационных аспектов совершения покупки жилого помещения. Уточним, что такая покупка сего- дня может быть совершена как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

В первом случае речь идет о покупке новостройки, а во втором – о покупке жилого помещения, которым уже кто-то пользуется именно в качестве такового. Однако с правовой точки зрения и новое, и "старое" жилье – это прежде всего предмет сделки и соответствующего договора (договора купли-продажи, см. далее).

Впрочем, от замысла до его реализации при решении такого непростого вопроса, как жилищный, обычно проходит не один месяц, а то и год. Этот процесс включает несколько взаимосвязанных этапов, с основным содержанием которых мы и постараемся – пусть в сжатой форме – познакомить читателей.

Путь к покупке жилого помещения начинается с определения покупателем своих возможностей и желаний. В идеале возможности и желания должны соответствовать друг другу, однако на практике, увы, так случается далеко не всегда.

Заметим, что в случае с покупкой жилья весьма опасно переоценить свои возможности, поскольку итог такой переоценки вполне предсказуем – это банальная нехватка средств на покупку квартиры "вашей мечты". Защитить себя от подобной неприятности и сопутствующих разочарований можно только одним способом – тщательным расчетом. Такой расчет характеризуется не только реалистичной оценкой покупательной способности, но и умением потенциального покупателя заранее продумать варианты действий на случай возникновения непредвиденных обстоятельств. Примерная схема расчета обычно включает:

1 . Предварительную оценку стоимости жилья, которое вы намереваетесь купить – скажем, с точностью до 100-150 тысяч рублей.

2 . Количественную оценку фактически имеющихся в ва шем распоряжении денежных средств.

3 . Предварительную оценку стоимости принадлежащего лично вам имущества, которое, в случае чего, может быть продано для получения дополнительных (резервных) денежных средств.

4 . Количественную оценку денежных средств, на безвоз мездное получение которых вы можете рассчитывать до предполагаемой даты совершения покупки – например, средств, которые вам могут "под честное слово" (и без процентов) одолжить на некоторое время родственники и друзья.

5 . Предварительную оценку дополнительных доходов, кото рые вы – в связи с предстоящей покупкой – обоснованно намереваетесь извлечь из соответствующих видов деятельности: второй работы, сдачи в аренду {или внаем) имущества (в т.ч. жилых и нежилых помещений), операций с ценными бумагами и др.

Сложив воедино выявленные по пп.2-4 значения и сопоставив полученную сумму с оценочной стоимостью жилого помещения, вы и получите ответ на вопрос о том, насколько ваши возможности соответствуют вашим желаниям. Вариантов ответа может быть несколько:

а) имеющихся в вашем распоряжении средств хватает не только на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости, но и на формирование небольшого денежного резерва, который может пригодиться при возникновении каких-либо неблагоприятных обстоятельств – например, при изменении первоначальной стоимости квадратного метра жилья и т.п. Это – оптимальный вариант, позволяющий покупателю сразу же приступить к последующим активным действиям (см. далее);

б) имеющихся в вашем распоряжении средств хватает только на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости. Это – промежуточный вариант, который, с одной стороны, позволяет покупателю, по крайней мере, не отказаться от своих первоначальных намерений, но, с другой стороны, побуждает его к поиску дополнительных источников денежных средств, пусть и сравнительно небольших;

в) имеющихся в вашем распоряжении средств не хватает на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости, не говоря о том, чтобы выделить часть из этих средств в резерв. Такой вариант можно назвать труднореализуемым, поскольку ни одно из последующих действий, предпринятых покупателем (см. далее), не гарантирует желаемых-изменений, т.е. увеличения реально имеющихся в распоряжении покупателя денежных средств. Оказав- шись в подобной ситуации, покупатель вправе поступить нижеследующим образом: на время отказаться от намерений купить предварительно выбранное им жилое помещение; пересмотреть свой первоначальный выбор в пользу удешевления покупки; попытаться приобрести жилое помещение в рассрочку; воспользоваться внешними источниками финансирования покупки – например, обратившись в банк или иное соответствующее учреждение за кредитом.

г) имеющихся в вашем распоряжении средств не хватает на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости и при этом исчерпаны возможности как по удешевлению покупки и изменению условий ее совершения, так и по привлечению денежных ресурсов извне. Это – наихудший из возможных вариантов, поскольку он практически не оставляет покупателю шансов на безотлагательное решение жилищного вопроса в первоначально намеченные сроки. В подобной ситуации будет наиболее разумно отложить покупку жилья до лучших времен, т.е. до той поры, пока в вашем распоряжении не окажется достаточных для совершения сделки средств.

В связи с последним замечанием обратим внимание уважаемых читателей на то, что совершение сделки предполагает, помимо внесения соответствующей платы за приобретаемое жилое помещение, и необходимость совершения целого ряда других платежей, в том числе и довольно крупных. К таким платежам, по-видимому, следует отнести:

1 . Оплату услуг по оформлению и предоставлению доку ментов, необходимых для совершения сделки.

2 . Оплату услуг третьих лиц – оценщиков жилья, юристов, риэлтеров, нотариусов и т.д.

3 . Оплату расходов по нотариальному оформлению сделки.

4 . Оплату расходов по государственной регистрации догово ра купли-продажи и права собственности.

5 . Оплату расходов по страхованию.

6 . Оплату налогов.

Заметим, что учитывать дополнительные расходы, связанные с совершением сделки по покупке жилья, довольно затруд- нительно – поскольку, как правило, не известны (в точности) ни их размеры, ни сроки. И, тем не менее, попытаться произвести такой учет необходимо, поскольку в противном случае рассчитываться за перечисленные выше услуги третьих лиц, как и за оформление различных бумаг, придется из средств, изначально предназначавшихся для оплаты покупки, размер которых, как правило, строго ограничен.

Упростить расчеты и принятие окончательного решения о покупке могут помочь записи, совершенные вами в процессе оценки своей покупательной способности. Пример листка самооценки покупательной способности представлен на рис. 2.1.* (* Наумова И.Л. Михаленко Я.С. Чипуренко Е.В. Как приобрести квартиру. – СПб.: Питер, 2005).

Рис.2.1. Пример листка самооценки покупательной способности

При необходимости в этот же документ можно (отдельными графами) гнести и сведения о предполагаемых размерах других платежей, связанных с совершением сделки по покупке жилья. Кроме того, время от времени внесенные в листок сведения необходимо корректировать. Но предположим, что вы решились на покупку. Что ж, тогда приступайте к следующему этапу подготовки к сделке – выбору конкретного жилого помещения, оптимально устраивающего вас как его будущего владельца.

2.2.3. Выбор объекта покупки. Как позаботиться о соблюдении юридической чистоты и безопасности совершения сделки

Выбор объекта покупки – после того, как вы уже определись с ценой, которую готовы заплатить на свое новое жилье – будет во многом определяться потребительскими свойствами товара. Однако в случае с покупкой жилого помещения необхо^ димо принимать во внимание еще, как минимум, два важных обстоятельства: юридическая "чистота" приобретаемого жилья и "беспроблемность" ваших будущих соседей. По понятным причинам мы не сможем дать нашим читателям исчерпывающие рекомендации относительно того, каким образом на "все 100 процентов" обезопасить себя от обмана при заключении сделки и от возможных неприятностей с соседями по новообретенному жилью. Тем не менее, о самом главном мы выскажемся. Прежде всего — о том, как минимизировать риск при заключении сделки. На этот счет читателям можно порекомендовать с ледуюгцее:

1 . С самого начала рассматривайте юридическую "чисто ту" сделки как главное условие, делающее в принципе возможным ее совершение. Немного поразмыслив, вы поймете, что в сравнении со всеми другими условиями это действительно так.

2 . Старайтесь, по возможности, исключить при заключе нии сделки "промежуточные звенья" – например, в лице доверенных. Если же вы все-таки решили покупать жилое помещение у доверенного лица, то в обязательном порядке проверьте не только документы, удостоверяющие его личность, но и саму доверенность (см. в этой связи рис. 2.2 и 2.3) – не исключено, что срок действия ее истек либо по ней предоставлены недостаточные полномочия.

Рис. 2.2. Примерная форма доверенности на продажу индивидуального жилого дома

3 . Не гонитесь за дешевизной. Хорошее жилье по определе нию не может быть дешевым.

4 . Доверяйте документам, а не словам. Каждое слово, про изнесенное потенциальным продавцом, должно быть по вашей просьбе немедленно подтверждено документально.

5 . Не давайте себя торопить. Побуждение покупателя к чрезмерной спешке – один из излюбленных методов мошенников, но не продавцов с серьезными и честными намерениями, которым незачем спешить.

6 . При покупке жилья на вторичном рынке отдавайте пред почтение вариантам с наиболее короткой правовой историей. При этом помните, что и только что приватизированные, и унаследованные квартиры, предлагаемые к продаже их владельцами, могут быть не свободными от притязаний третьих лиц (несовершеннолетних, чьи права не были должным образом учтены при приватизации, наследников, не поставленных своевременно в известность об открытии наследства и т.п.).

7 . При покупке жилья в новостройке отдавайте предпочте ние риэлтерам с многолетней благонадежной репутацией. Кроме того, стремитесь к тому, чтобы подготовка к заключению сделки и само заключение происходило не в свежеиспеченном филиале, а в центральном офисе риэлтерской компании (даже если это может обернуться для вас дополнительной потерей времени) – так оно надежнее.

8 . Обращайте внимание на то, насколько полно и точно от вечает продавец на ваши вопросы. Стремление уклониться от прямого ответа – обоснованный повод для сомнений в чистоте намерений продавца.

9 . Не будучи знатоком в вопросах покупки жилья, не стес няйтесь получить предварительные всесторонние консультации из независимых от продавца источников. Помните, что бесплатная консультация в офисе "по ходу" общения с продавцом – как правило, пустая формальность (ведь консультирует-то вас в этом случае представитель продавца).

10 . Не соглашайтесь с первым же предложением продавца, заставьте его выслушать вашу точку зрения (например, по поводу достоинств предлагаемого вам для покупки жилья). Помните, что вы – покупатель и, следовательно, имеете полное право отстаивать собственные интересы любыми законными средствами.

Рис.2.3

Несколько рекомендаций – относительно выбора соседства. Поясним, что в данном случае понятие "соседство" читателям следует толковать в более широком, чем это обычно принято, смысле.

Конечно, плохо, если сосед за стенкой постоянно беспокоит вас – например, шумом во внеурочное время. Однако и с таким соседом в большинстве случаев можно договориться.

А вот "договариваться" с руководителем магазина или иного аналогичного заведения, расположенного на первом этаже вашего нового жилища и по понятным причинам представляющего собой источник не только шума, но и посторонних запахов, а иногда – и насекомых, и грызунов – как правило, просто бессмысленно. Посему порекомендуем следующее:

1 . Намереваясь купить жилье, обязательно наведите справки о соседях, населяющих близ рас положенные жилые помещения. Наиболее надежные источники соответствующей информации – участковые милиционеры, дворники и уборщики подъездов, работники коммунально-эксплуатационных и паспортных служб, а также жильцы "со стажем" (например, пенсионеры, проводящие дома значительную часть своего времени).

2 . До принятия окончательного решения о заключении сделки постарайтесь несколько раз (желательно – в разное время суток, в том числе вечернее или даже ночное время) побывать возле дома, в котором располагается намеченное для покупки жилье. При благоприятном стечении обстоятельств попытайтесь побывать и в интересующих вас подъездах дома (при этом на всякий случай будьте готовы к разумным ответам на расспросы любопытных о том, что вы тут, собственно, делаете).

3 . Обратите внимание на то, куда выходят окна в намечен ном для покупки жилье. Крайне неудачным вариантом уличного соседства являются: авто- и ж/д магистрали с интенсивным движением, открытые автостоянки, площадки для выгула собак, площадки для мусорных контейнеров, прогулочные площадки дошкольных учреждений (следует помнить, что по вечерам на них обычно собираются отнюдь не дошкольники), открытые спортивные площадки, но в особенности разного рода развлекательные и увеселительные заведения (казино, залы игровых автоматов, данс-клубы, бары, кафе, рестораны), магазины с круглосуточным режимом работы, "дикие" рынки и т.п.

4 . Стремясь ограничить проникновение в ваше будущее жи лье шума от соседей, отдавайте предпочтение домам с планировкой, минимизирующей подобную возможность. Кроме того, помните, что жилые помещения, расположенные на более высоких этажах, обычно в меньшей степени подвержены воздействию уличного шума, однако межкомнатные перегородки в них, как правило» имеют меньшую толщину.

5 . Обратите внимание на расположение и режим работы ин женерного оборудования дома – лифтов, мусоропроводов, систем вентиляции – а также на производимый ими уровень шума. Определенную пищу для размышлений может дать и общее состояние подъезда – стен, полов, окон, дверей, даже почтовых ящиков – а также доступность подъезда для посторонних лиц (исправный и надежный домофон либо консьерж – это весомая гарантия безопасности жильцов не только от терактов, но и от банальных квартирных краж).

Разумеется, перечень представленных рекомендаций не является исчерпывающим. Весьма ценную дополнительную информацию вы всегда можете получить, к примеру, от своих родственников или знакомых, решавших для себя (в недавнем прошлом) аналогичную жилищную проблему. Желательно, чтобы по итогам поисков в вашем распоряжении оказалось несколько примерно равноценных вариантов. Это позволит вам, не мешкая "переключиться" с одного варианта на другой в случае, если на последующих этапах подготовки к сделке выявят ся обстоятельства ставяшие пол вопоос яелесообоазность совершения покупки.

Сколько именно заниматься подбором вариантов – решать вам. Спешить при покупке жилья, как уже было замечено, не следует ни при каких обстоятельствах. Для сокращения – в случае необходимости – сроков поиска вы можете отчасти пересмотреть свои пожелания в отношении потребительских качеств жилья, которое намереваетесь купить. Окончательно юридическая чистота приглянувшегося вам жилого помещения, как правило, выясняется на этапе предварительного изучения правоустанавливающих документов. Эти документы находятся у продавца жилого помещения, и вы вправе ознако миться с ними, чтобы получить ясное представление о предмете намечающейся сделки. О том, что это за документы, мы и поговорим далее.

2.2.4. Предварительное изучение правоустанавливающих документов на жилое помещение. Основной документационкый пакет и прочие документы

Предварительное изучение правоустанавливающих документов на жилое помещение – это, если угодно, правовая экспертиза предмета сделки. В минимальный комплект документов (т.н. основной документационный пакет), в ознакомлении с которыми вы, как потенциальный покупатель, должны быть кровно заинтересованы, обычно входят:

― документ, удостоверяющий личность продавца или его законного полномочного представителя;* (* В последнем случае следует изучить и документ, подтверждающий полномочия представителя – например, доверенность на совершение сделки по продаже жилого помещения).

― документы, подтверждающие, что продавец полностью дееспособен;

― свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение;

― правоустанавливающие документы на жилое помещение;* (* Таких документов может быть несколько, см. далее).

― выписка из домовой книги с информацией о лицах, зарегистрированных в данном жилом помещении;* (* Действительна в течение 30 дней с даты выдачи).

― копия финансово-лицевого счета;* (* Действительна в течение 30 дней с даты выдачи).

― справки об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг (из ЖРЭПа, энерго- и газоснабжающей организации, организации, представляющей услуги электросвязи, возможно, домофонной службы};* (* Действительны в течение 30 дней с даты выдачи).

― форма № 11-а, оформленная территориальным бюро технической инвентаризации (БТИ); выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП);

― справки из Инспекции по налогам и сборам об уплате налога на имущество за предшествующий период, а также об уплате налога на дарение или наследство.

Внимательно посмотрите на перечисленные выше документы. В процессе их изучения обратите особое внимание на следующие обстоятельства:

1 . В паспорте – на фотографию владельца (портретное сход ство, сохранность ламинирования листа с фото), а также сведения о регистрации (места прежней регистрации, сроки регистрации в интересующем вас жилом помещении).

2 . Документы, подтверждающие полную дееспособность продавца – это, к примеру, документ о признании несовершеннолетнего (начиная с возраста не ранее 16 лет) полностью дееспособным (эмансипированным).* (* Такой документ выдается органами по защите прав несовершеннолетних или судом). Если же речь идет о совершеннолетнем (взрослом) продавце, дееспособность которого, мягко говоря, вызывает у вас сомнения, попросите его предъявить соответствующий документ – напри мер, справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

3 . Свидетельство о государственной регистрации права соб ственности на жилое помещение оформляется соответствующим органом (регистрационной палатой). Следует подчеркнуть, что регистрации подлежат и сделки, совершенные с выставляемым на продажу жилым помещением до введения обязательной государственной регистрации.

Право собственности может распространяться на все жилое помещение (собственность) либо на его часть (долевая собственность) – что обязательно должно быть указано в документе. В последнем случае продавец вправе распорядиться принадлежащей ему долей, как правило, с согласия сособствевника (сособственников).

4 . Наиболее распространенными видами правоустанавли вающих документов на жилое помещение являются:

― для приватизированных квартир, с которыми не совершались сделки – договор передачи квартиры в собственность и приватизационное свидетельство;

― для квартир, обретенных в собственность в результате совершения сделки – договор купли-продажи (дарения, мены, ренты);

― для квартир, обретенных в собственность по наследству – свидетельство о праве на наследство;

― для квартир, обретенных в собственность у жилищно-строительного (молодежного жилищного) кооператива – справка о выплате пая ЖСК;

― для квартир, обретенных в собственность в судебном порядке – вступившее в законную силу решение суда (с учетом сроков его обжалования).

5 . В дополнение к обычной выписке из домовой книги в ря де случаев следует запросить и т.н. архивную выписку. Это оправдано, в частности, в случаях, когда с выставляемым на продажу жилым помещением совершались сделки. В архивной выписке отражено ЗдвижениеИ жильцов с момента первичного заселения жилого помещения. На основании архивной выписки несложно установить круг лиц, имевших право на пользование жилым помещением и, соответственно, выявить возможные нарушения в процессе приватизации жилья или его наследования.

6 . Копия финансово-лицевого счета позволяет сопоставить сведения о количестве проживающих со сведениями в выписке из домовой книги. Кроме того, по документу устанавливается ответственный наниматель жилого помещения.* (* В случае разделения счетов в многокомнатных квартирах нанимателей будет двое или больше).

7 . Справки об отсутствии задолженности, помимо прочего, позволяют составить общее впечатление об отношении продавца к своим текущим финансовым обязательствам. Важно удостовериться в том, чтобы продавцом были представлены все необходимые справки – поскольку их выдают разные организации. Помимо справок, можно попросить продавца предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги.

8 . Форма № 11-а – это справка, пришедшая на замену преж нему техническому паспорту на жилое помещение.* (* Документ с таким названием по-прежнему применяется БТИ, но для других целей). Такая справка готовится БТИ в двух экземплярах (один – для нотариуса, второй – для органа государственной регистрации). В справке указываются: точный адрес жилого помещения, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую данное помещение оценивается государ ством с учетом амортизации, и с которой взимаются пошлина и налоги – при условии, что договором не будет предусмотрено иное). К справке прилагается экспликация – поэтажный план жилого помещения, который должен в точности соответствовать фактической его планировке.* (* Это особенно важно, если жилое помещение было переоборудовано или перепланировано, что несложно установить при его осмотре, см. далее).

9 . Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) подтверждает принадлежность жилого помещения собственнику (в данном случае – продавцу). В выписке, кроме того, указываются сведения об отсутствии ареста и иных ограничений в отношении выставляемого на продажу жилого помещения.

10 . Справка из Инспекции по налогам и сборам (ИМНС) об уплате налога на имущество за предшествующий период подтверждает отсутствие налоговой задолженности за продавцом. Справка об уплате налога на дарение или наследство, с учетом соответствующих изменений в законодательстве, по-прежнему необходима для подготовки сделок с жилыми помещениями, обретенными в собственность по договору дарения либо по свидетельству о наследстве до 01.01.2006.* (* См. в этой связи Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (полож&ний законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имуп^ества переходящего в порядке наследования или дарения").

В дополнение к перечисленным документам, в зависимости от обстоятельств, могут прилагаться и другие. Поскольку их количество весьма значительно, упомянем лишь те, с которыми при подготовке сделки приходится сталкиваться наиболее часто, а именно:

― разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения – требуется, если в жилом помещении зарегистрированы недееспособные (в том числе несовершеннолетние) лица;

― разрешение супруга (мужа или жены) на продажу жилого помещения – требуется, если последнее является совместной собственностью супругов;

― документы, подтверждающие надлежащее открытие и разрешение наследственного дела – требуется, если выставляемое на продажу жилое помещение было приобретено в собственность в порядке наследования.

Если по результатам ознакомления с документами на жилое помещение у вас не возникло никаких сомнений в порядочности продавца, то по согласованию с ним намечайте дату и время осмотра предмета сделки. При этом не забудьте попросить у продавца копию поэтажного плана жилого помещения или, с его разрешения, сделайте такую копию (с его оригинала, естественно) сами.

Копия понадобиться вам, во-первых, для того, чтобы в спокойной обстановке поразмышлять, насколько удобно выбранное вами для покупки жилое помещение (и не потребуется ли в противном случае его перепланировка), а, во-вторых, для того, чтобы сверить на месте соответствие обустройства жилого помещения плану (что позволит сразу же выявить перепланировки, а также иные существенные недостатки – например, отсутствие указанного на плане сантехнического оборудования). За оставшееся до осмотра время, кроме того, договоритесь с кем-либо из своих родственников или знакомых о том, чтобы они сопровождали вас при осмотре жилого помещения.

Готовясь к просмотру, следует иметь в виду, что главный итог вашего посещения должен заключаться не в получении эстетического удовлетворения от увиденного (хотя, конечно, хорошо, если представленное жилое помещение вам на самом деле понравится) – вы вновь должны удостовериться в том, что совершение покупки не сопряжено с опасностями, правда, несколько иного толка. Здесь следует напомнить о том, что жилое помещение — даже однокомнатная квартира – это довольно сложное инженерно-техническое сооружение.

У жилого помещения много функций, но главная из них – это все-таки обеспечение безопасного проживания в нем хозяев. Но как на протяжении очень непродолжительного осмотра (для той же однокомнатной квартиры это мероприятие обычно зани мает не более 10-15 минут) оценить, насколько соответствует жилое помещение этому наиважнейшему требованию?

Попытаемся дать читателям несколько практических советов, которые в большей степени пригодятся для осмотра вторичного жилья.* (* Новостройки сейчас, как правило, выставляют на продажу с черновой отделкой, но еще чаще – не только без оной, но и без межкомнатных перегородок, с т.н. "свободной планировкой"). Вот их суть:

1 . Сразу же обратите внимание на расположение жилого помещения относительно лестничной площадки и потенциальных источников подъездного шума. Близость входной двери к лифтовому стволу или наличие у квартиры стены, смежной с мусоропроводом – не самый лучший вариант, позволяющий вам при удобном случае завести разговор об уступке в цене.

2 . Хорошо, если входная дверь отгорожена от лестничной площадки тамбуром. Если тамбура нет (или он находится в ветхом состоянии), посмотрите, насколько надежна сама входная дверь, можно ли будет при необходимости установить на нее дополнительный замок и т.п.

3 . Звонок и внутреннее переговорное устройство в жилом помещении (при наличии в подъезде домофона) должны быть исправны (проверьте это). Обратите также внимание, насколько аккуратно "введены" в жилое помещение антенный и телефонный провода, а также на то, каким образом совещается (и освещается ли вообще) лестничная площадка и (или) тамбур.

4 . При входе в жилое помещение прежде всего сверьтесь с копией поэтажного плана, который по вашей просьбе был заранее предоставлен вам продавцом. Если расхождения налицо, сразу же выясните, в чем дело – несоответствие поэтажного плана фактическому устройству помещения является серьезным препятствием для совершения сделки.

5 . Внутри жилого помещения вас в первую очередь должен интересовать не цвет обоев, а надежность перекрытий и несущих стен. Чтобы наверняка определить, насколько они прочны, постучите по ним, например, небольшой деревянной палкой (не забудьте захватить ее с собой) – звук должен быть глухим, быстроэатухающим (признак хорошей звукоизоляции), не вызывать вибраций, осыпания покрытий и т.п. Звук, указывающий на наличие пустот в несущих стенах или на присутствие с них посторонних (например, деревянных) элементов должен заставить вас насторожиться. Обратите внимание на отсутствие прогибов и трещин в потолочных балках и плитах, а также на толщину и материал межкомнатных перегородок – в идеале перегородка должна состоять из стеновых блоков (полого кирпича) толщиной (с учетом оштукатуривания) не менее 12-15 см, в противном случае страдает звукоизоляция смежных помещений (комнат).

6 . По возможности, исследуйте стены и снаружи – напри мер, выйдя с этой целью на балкон (лоджию, веранду). С внешней стороны на стенах (в пределах интересующего вас жилого помещения) не должно быть трещин, выбоин (указывающих на разрушение кладки, если речь идет о кирпичном строении), явных потеков воды, плесневых пятен (не исключено, что в этих местах стены не только текут, но и промерзают).

7 . Если продавец самостоятельно вставил пластиковые ок на, обратите внимание, выполнена ли заделка (оштукатуривание и влагоизоляция) внешних швов.. Не поленитесь также поинтересоваться паспортом на изделие – вы узнаете не только название фирмы-производителя, но и толщину стеклопакета, что позволит вам почти безошибочно определить, "держат" эти окна тепло и звук или нет (в последнем случае также уместно поговорить о скидке — ведь заменять некачественные окна придется вам и исключительно за свой счет). Старые окна должны иметь целые стекла, нормально открываться и закрываться (это касается и форточек). Если состояние окон (и подоконников) удручающее, намекните об этом продавцу – ведь замена окон, как уже было сказано, влетит вам в копеечку.

8 . Обязательно загляните в ванную комнату и туалет. Осмо трите места подключения сантехнических приборов, состояние подводки, откройте (спустите) воду и посмотрите, как сходит вода в водосток. Заодно обратите внимание на качество воды, ее температуру. Обязательно проверьте тягу в вентиляционном стояке, загляните в вентиляционный шкаф.

9 . В кухне, помимо подводки к мойке, обратите самое серь езное внимание на состояние водяных, газовых и (или) электрических коммуникаций, их взаимное расположение (в кухне это особенно важно). Затем также обязательно проверьте тягу в вентиляционном стояке.

10 . В жилых комнатах и прихожей обратите внимание на состояние полов – они не должны "ходить" под ногами, Про- верьте (на выбор) исправность электророзеток, состояние электропроводки (визуально), наличие и состояние отопительного оборудования (радиаторов и труб). Не будет лишним посмотреть, насколько хорошо закрываются межкомнатные двери (и вообще, все ли они на месте). Отметьте для себя и общее санитарно-гигиеническое состояние жилых комнат и квартиры в целом – в частности, обратите внимание на наличие а помещениях мусора, неприятных запахов, чрезмерной сырости, плесени, насекомых и т.п.

Как видите, рекомендаций довольно много. Поскольку сами вы, скорее всего, будете поглощены разговором с продавцом, попросите сопровождающего вас родственника (знакомого) записать на бумаге (в краткой форме) явные недостатки в состоянии жилого помещения.

Желательно, чтобы вы получили от продавца убедительные (в необходимых случаях – подтвержденные документально) ответы на возникшие у вас вопросы. Отдельного обсуждения требует согласование доплаты за произведенный прежним хозяином ремонт, а также за установленное (и передаваемое вам) оборудование и встроенную мебель.

Даже если ремонт, на первый взгляд, неплохой, платить за него вы не обязаны – надлежащее содержание жилья есть первейшая обязанность его владельца. В то же время следует помнить, что материалы, использованные при ремонте (например, стеновые покрытия) – это неотъемлемая часть жилого помещения и хозяин не имеет права отдирать паркет при физическом освобождении жилого помещения (обычно – в течение месяца после продажи, см. далее), хоть вы и не собираетесь за него доплачивать.

Несколько иначе решается вопрос с оплатой оборудования и встроенной мебели. Если потребительские достоинства этих предметов не вызывают у вас сомнений, попросите продавца предъявить вам соответствующие технические паспорта, гарантийные талоны и товарные чеки – это, по крайней мере, убедит вас в том, что продавец на самом деле является их законным владельцем, а заодно прояснит вопрос о цене.

Передачу в ваше пользование предметов, которые, как вам кажется, необходимо сохранить в квартире (хотя бы на первое время), лучше всего зафиксировать в отдельном договоре куп ли-продажи, совершенном в простой письменной форме. Кроме того, в передаточном акте (см. далее) на жилое помещение обязательно должно быть перечислено все оборудование и встроенная мебель, оставляемые вам продавцом.

Возможна, впрочем, и обратная ситуация, в соответствии с которой в жилом помещении нет ничего, кроме "ограждающих поверхностей" (пола, потолка и стен с зияющими оконно- дверными проемами). Эти обстоятельства, безусловно, должны найти свое выражение в объявленной стоимости жилого помещения, причем вы вправе настаивать на ее снижении – ведь толковый ремонт подобного жилья может обойтись вам в половину стоимости его покупки.

Подытоживая, заметим, что осмотр жилого помещения – это, пожалуй, последний этап, на котором покупатель, в принципе, еще может отказаться от совершения сделки, ничем не рискуя: дескать, не понравилась "хата", и все. Так что не спешите, расставаясь с продавцом, тут же заводить разговор о заключении договора. Возьмите тайм-аут на неделю-другую. Это время пригодится вам, чтобы:

― осмыслить увиденное – в частности, прикинуть, насколько показанное вам жилое помещение отвечает вашим ожиданиям и сможете ли вы в нем прожить длительное время, ни о чем не сожалея;

― прикинуть, во что обойдется вам ремонт (без него в любом случае не обойтись);

― осмотреть еще два-три жилых помещения (из числа выбранных вами заранее) и сделать из этих визитов соответствующие выводы (все, как известно, познается в сравнении);

― обстоятельно обсудить результаты осмотров с сопровождавшими вас лицами;

― составить окончательное мнение о продавце (продавцах) – в частности, их порядочности и честности;

― наконец, сделать окончательный выбор в пользу оптимального, на ваш взгляд, варианта.

По прошествии условленного времени созванивайтесь с тем продавцом, предпочтение которому вы отдаете, а остальных – не забудьте проинформировать об отказе от совершения сделки с ними (лучше – без объяснений мотивов своего решения и без вступления в полемику, поскольку решение вами уже принято и подлежит исполнению). Теперь вам предстоит вместе с продавцом-"победителем" согласовать условия договора, и о том, как это делается – читайте дальше.

2.2.6. Согласование условий договора. Содержание и форма договора

Условия договора купли-продажи жилого помещения определяются сторонами с учетом положений параграфа 7 главы 30 части второй ГК РФ. Эти же положения, кстати, устанавливают и требования к содержанию и форме договора (см. далее).

Приступая к выработке условий договора, сторонам следует прежде всего согласовать между собой наиболее важные (существенные) условия сделки. После того, как между покупателем и продавцом будет достигнуто согласие по существенным условиям сделки, можно перейти к выработке прочих (второстепенных) условий.

К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения следует в первую очередь отнести условие о взаимных обязанностях сторон, которые, как следует из ст.454 ГК РФ, состоят в следующем:

― обязанность продавца – передать покупателю приобретаемое им жилое помещение;

― обязанность покупателя – принять от продавца приобретаемое жилое помещение, уплатив за него цену, указанную в договоре (см. далее).

Кроме того, в договоре купли-продажи должны быть конкретно определены:

― предмет договора (передаваемое от продавца покупателю жилое помещение);

― цена, которую следует уплатить за приобретаемое жилое помещение.

Предмет договора должен быть определен в содержании документа на основании ст.554 ГК РФ. Как следует из указанной статьи, в договоре купли-продажи должны быть "указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества". Иными словами, данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж). Подчеркнем, что отсутствие в договоре таких данных позволяет рассматривать условие о предмете договора как не согласованное сторонами, а сам договор – рассматривать как не заключенный (с вытекающими отсюда последствиями).

Цена жилого помещения должна быть определена в содержании документа на основании ст.555 ГК РФ. Такая цена может быть указана за жилое помещение в целом (общая цена) либо за единицу площади жилого помещения – например, за один квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется исходя из его фактического размера (общей площади). Бели условие о цене жилого помещения в договоре отсутствует, то последний также считается незаключенным.

Заметим, что нередко для определения "справедливой" цены жилого помещения прибегают к услугам профессиональных оценщиков. Подробнее об этом можно узнать из содержания главы 10 настоящего пособия.

К числу существенных следует отнести и условие о передаче жилого помещения от продавца к покупателю. Такое условие должно включаться в договор купли-продажи в соответствии со ст.556 ГК РФ.

В общем случае факт передачи жилого помещения от продавца к покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (иному аналогичному документу). Таким образом, обязательство продавца о передаче жилого помещения покупателю должно рассматриваться в качестве исполненного после вручения, точнее, обеспечения покупателю беспрепятственного доступа в жилое помещение и пользования им в качестве такового, и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.* (* Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче (приеме) жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, должно рассматриваться как отказ от исполнения предусмотренной договором обязанности передать (принять) жилое помещение).

Поясним, что обеспечение покупателю беспрепятственного доступа в купленное им жилое помещение и пользование им в качестве такового предполагает предварительное юридическое и фактическое освобождение данного жилого помещения продавцом. Юридическое освобождение жилого помещения – это снятие с регистрации лиц, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении, т.е., проще говоря, их выписка на другой адрес. Физическое освобождение жилого помещения – это освобождение данного помещения от имущества лиц, ранее пользовавшихся данным помещением. Сроки юридического и физического освобождения жилого помещения подлежат согтасованию ме ж ду сторонами договора после чего закрепляются в документе.

На практике за лицами, ранее зарегистрированными в жилом помещении, по соглашению между сторонами договора может быть сохранено право пользования данным помещением либо его частью. Порядок пользования жилым помещением этим лицами после перехода права собственности от продавца к покупателю должен быть определен в договоре.* (* См. ст.558 ГК РФ).

Со своей стороны, покупатель должен заплатить продавцу установленную договором цену жилого помещения – к примеру, посредством банковского аккредитива либо поместив соответствующие денежные средства в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получит только под предъявление покупателем свидетельства о регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение.* (* См. ст.551 ГК РФ). Стороны вправе определить в договоре любой устраивающий их порядок расчетов в том числе и через третьих лип {посредников) учитывая при этом что фактически договор будет считаться заключенным и вступившим в силу не непосредственно после подписания, а только с даты его государственной регистрации.

Несколько слов – о форме и содержании договора купли- продажи жилого помещения. В соответствии со ст.550 ГК РФ такой договор заключается:

― в письменной форме;

― путем составления одного документа;

― посредством подписания этого документа обеими сторонами сделки.

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В то же время обратим внимание уважаемых читателей на то, что в ГК РФ не содержится требование о нотариальном удостоверении договора. Таким образом, с одной стороны, гражданское законодательство допускает заключение договора о купле-продаже жилого помещения в простой письменной форме. Однако при отсутствии в договоре перечисленных выше условий документ не может быть признан заключенным, что, в свою очередь, делает невозможной его государственную регистоапию а вместе с ней – и пеоеход поава собственности на предмет сделки (соответствующее жилое помещение).

В содержании договора о купле-продаже жилого помещения, помимо перечисленных ранее существенных условий, следует зафиксировать:

― наименование документа;

― заголовок к тексту;

― сведения о дате и месте составления договора;

― сведения о сторонах договора;

― сведения о прочих условиях договора (в частности, о порядке изменения первоначальных условий, а также о прекращении действия договора, см. далее);

― сведения об адресах сторон договора.

Пример договора купли-продажи представлен ниже.