Тема 24. Ипотека
1. Ипотечное кредитование (ИК)
Ипотечное кредитование – форма предоставления кредита под залог недвижимости различного рода. По цели обращения за кредитом различают: 1) краткосрочный кредит (текущая потребность в денежных средствах), 2) долгосрочный (финансирование капитального строительства, реконструкции, освоение земельного участка). Общий момент – использование недвижимости для обеспечения возвратности кредита (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).
Особенности недвижимости как предмета залога: 1) приемлемость (устойчивость потребительских характеристик в течении долгого времени, 2) достаточность (высокая стоимость недвижимости чтобы компенсировать и прямые расходы и косвенные, связанные с процессом реализации недвижимости и прочие расходы по сделке (напр., судебные). 3) объект недвижимости (жилые дома, приватизированные квартиры, дачи, гаражи) д.б. свободен, а его собственники проживают и прописаны в другом месте.
Если объект недвижимости находится в совместной собственности, то он станет залогом только с письменного разрешения всех собственников.
Преимущества ипотеки перед другими кредитами: 1) объект недвижимости сохраняет свои основные качества продолжительное время, что позволяет организовать кредитование клиента на период 10–30 лет. 2) цена на недвижимость со временем увеличивается (еще быстрее при инфляции), что является более полной гарантией кредитору, и защитой от потерь. 3) обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя посредством государственной регистрации залога недвижимости. 4) простота и доступность организации контроля за сохранностью залога, что избавляет кредитора-залогодателя от лишних расходов по контролю.
В качестве кредиторов и заемщиков при ИК могут выступ. ф.л. и ю.л., и КБ.
2. Схема организации ипотечного кредитования
Этапы процесса ИК:
1) пакет документов, который характеризует заемщика как ю.л. или ф.л., характеристика его финансового состояния (баланс, форма № 2 (прибыли и убытки)), заявление на кредит, технико-экономическое обоснование (ТЭО) кредита (бизнес-план), гарантии, информация об объекте недвижимости (свидетельство о праве собственности, копия паспорта БТИ, справка БТИ о балансовой стоимости здания и % износа, справки об отсутствии ареста на данный объект.
2) Оценка стоимости недвижимости. Производится специалистами банка или приглашается риэлторская фирма. Учитывается спрос и предложение на рынке недвижимости, месторасположение, тип строения, экология, наличие удобств)
3) согласование условий договора с заемщиком. Сроки, порядок исчисления %%, сумма ссуды, возврат. Сумма ссуды рассчитывается из стоимости возможной реализации объекта в будущем при невыполнении заемщиком обязательств.
В России срок ипотечного кредита – 12–15 месяцев, за рубежом – 15–20 лет.
4) заключение кредитного договора и договора и залоге недвижимости. Для снижения риска собственник страхует объект недвижимости в пользу банка на срок» ипотечного договора. Договор должен отражать требования закона РФ «О залоге» – информацию о виде залога, сроках и размере исполнения обязательств.
5) государственная регистрация договоров о залоге различного типа.
3. Виды закладных
В мировой банковской практике вместо договора о залоге недвижимости оформляется закладная – ц.б., удостоверяющая право кредитора получить возмещение расходов по ссуде из стоимости заложенной недвижимости при нарушении условий договора заемщиком. Типы закладных: 1) с фиксированной процентной ставкой, по которой в течении срока договора % ставка не изменяется. Этот тип применяется в странах с устойчивой экономической ситуацией и незначительными темпами инфляции. Иначе этот тип может принести убытки банку.
2) с корректируемой % ставкой. % привязывается к индексу доходности по долгосрочным государственным обязательствам; потом меняется в соответствии с изменением индекса государственных обязательств. Устанавливаются 2 вида пределов: а) пределы разового изменения ставки (± 2 %) б) пределы максимального изменения ставки за весь период кредитования (±6 %). Корректировка происходит раз в год в день заключения договора.
3) с корректировкой на инфляцию.
4) для молодых семей. Изначально ставка очень низкая, но с годами растет, как бы пропорционально росту доходов семьи.