Глава 1
Современный балкон: расширяем жилое пространство
Казалось бы, ремонт балкона либо лоджии даже сравнить нельзя с глобальным ремонтом в новой или старой квартире. Ведь эти работы несопоставимы по масштабу со, скажем, совмещением санузла или установкой навесного потолка. Тем не менее остекление балкона (лоджии) считается перепланировкой. И подходить к работам придется именно с этой точки зрения.
Юридический аспект присоединения либо расширения балкона
Вы должны понимать, что любые перемены во внешнем архитектурном облике всего здания относятся к реконструктивным работам, которые, говоря казенным языком, осуществляются с целью улучшить эксплутационные качества помещений. Это и устройство отдельного входа в квартиру с улицы или из подъезда при наличии общего тамбура с соседями, и устройство тамбура при его изначальном отсутствии, и возведение козырьков, навесов, новых балконов и лоджий, их остекление, изменение форм окон, закладка и устройство новых оконных и дверных проемов. К реконструктивным работам также относят установку кондиционеров, антенн, других наружных технических средств.
Практически любое изменение, которое вы пожелаете внести в конфигурацию квартиры, должно быть официально согласовано с соответствующими инстанциями. По завершении работ на уже нетиповую квартиру Бюро технической инвентаризации (БТИ) выдает новые документы (рис. 1.1).
Грамотное оформление перепланировки начинается с дизайн– проекта, где отражены все изменения, которые вы хотите сделать у себя дома. Чтобы присоединить к жилью балкон или лоджию, потребуется также полный комплект документов.
Чем сложнее задуманные перемены, тем большие трудности могут возникнуть при их согласовании. При больших объемах работ и значительных техническо-нормативных изменениях потребуется проект перепланировки – техническая документация, полученная на основе технического заключения, в полной мере отражающая изменения относительно старой планировки и учитывающая все конструктивные элементы, инженерные системы и коммуникации.
Рис. 1.1. Объединив комнату и лоджию, получаем квартиру-студию
Согласование новшеств бывает простым и сложным. Простая перепланировка утверждается по эскизу, сложная – по проекту. Некоторые ремонтные работы вовсе не требуют согласования.
ПРИМЕЧАНИЕ
Даже если намеченный ремонт связан только с оборудованием удобного балкона, следует знать о том, что разрешено и что запрещено законом в отношении всего жилья, чтобы невзначай не нарушить Жилищный кодекс и не нажить проблем.
Среди дозволенных работ по перепланировке балконов и лоджий – демонтаж подоконника с сохранением несущей перемычки и последующим монтажом витражей или дверей. Однако если вы решили объединить кухню и лоджию или присоединить балкон к комнате, то помните, что запрещено:
♦ полностью демонтировать несущие опоры, стены и балки;
♦ проводить перепланировку, при которой образуются помещения без приборов отопления (перенос радиаторов категорически запрещен);
♦ помещать отопительные приборы на стены, смежные с соседними квартирами.
Невозможно получить разрешение на перепланировку помещения, которое находится в здании, предназначенном к сносу в срок три года (за исключением случаев, когда перепланировка необходима для безопасности жильцов). Не дадут добро на переустройство, если в результате будет нарушена прочность несущих конструкций, увеличится нагрузка на них и появится угроза разрушения здания, ухудшится внешний вид фасада, снизится его сохранность, будут нарушены противопожарные коммуникации. Кроме того, для согласования перепланировки в обязательном порядке необходимо письменное и нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов и собственников квартиры.
Согласование перепланировки по эскизу возможно при наличии эскиза, перенесенного на поэтажный план БТИ.
Проект перепланировка должен составляться в специальной проектной организации, имеющей лицензию на выполнение проектов. Только тогда он будет обладать юридической силой и подлежать согласованию. Перепланировка по проекту бывает двух видов – с внесением изменений в несущие конструкции помещения и без них. Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций согласуется значительно проще и быстрее, чем второй вариант, который требует технического заключения и полноценного проекта. Для разработки технической документации проекта перепланировки необходимы эскиз, выполненный на плане БТИ, и собственно поэтажный план БТИ с экспликацией квартиры до перепланировки. Проектная организация должна предоставить заказчику (то есть хозяину квартиры) техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства, а также проект перепланировки.
Техническое заключение подтверждает, что стены, предназначенные для демонтажа, на самом деле не являются несущими. В данном документе должны содержаться информация об инженерных обследованиях и выводы о возможности перепланировки. Такие заключения выдает проектная организация, имеющая лицензию на их выдачу.
Когда нужно узаконить уже осуществленную перепланировку, проектная организация определяет соответствие выполненных работ строительным, санитарным и пожарным нормам, состояние перекрытий при новых нагрузках и т. п.
При затрагивании несущих стен и конструкций необходимо также согласование с автором проекта дома (проект дома является объектом защиты авторского права) – им, как правило, выступает проектный НИИ городского или областного значения.
Разрешение на перепланировку выдает Жилищная инспекция округа. Сроки и стоимость согласования зависят от многих факторов: характера перепланировки, площади переустраиваемого помещения, этажа, на котором расположена квартира, и др.
♦ Обычно согласование перепланировки по эскизу занимает 1–2 месяца.
♦ На согласование перепланировки по проекту, не затрагивающей несущие конструкции, потребуется 3–4 месяца.
♦ Согласование перепланировки по проекту, затрагивающей несущие конструкции, длится 4–6 месяцев.
Необходимо собрать полный пакет документов, в который входят:
1. заявление о готовящейся перепланировке квартиры или отдельных помещений со списком мероприятий, описанием режима и указанием срока выполнения работ;
2. нотариально заверенная копия документов, устанавливающих права на помещение (свидетельство о собственности, аренды, договор купли-продажи и т. п.);
3. нотариально заверенное согласие всех собственников помещения;
4. проект перепланировки, копия лицензии организации, подтверждающая законность проектировочных работ;
5. техническое заключение, копия лицензии организации, подтверждающая право выдачи заключения;
6. документация из БТИ: действующий поэтажный план и экспликация к поэтажному плану (форма № 22); форма 1a (последнее обследование должно быть произведено не более 10 лет назад, а получить его нужно не позднее чем за один год до начала работ). При несоответствии площади в документах БТИ и свидетельстве на право собственности (договоре аренды) дополнительно заказывают справку о причинах изменения площади. Несовпадение в указанных документах адреса требует также заказа справки об идентификации адреса объекта. Если уже выполненная перепланировка отражена в поэтажном плане БТИ (красные линии), то заказывается поэтажный план до перепланировки (черные линии);
7) согласование проекта перепланировки с уполномоченными организациями: архитектурно-планировочным управлением (АПУ), Госсанэпиднадзором, Госпожнадзором (ГО и ЧС), эксплуатирующей организацией (ДЕЗ, ТСЖ и т. п.), Госэкспертизой (в зависимости от сложности работ), авторами проекта дома (при затрагивании несущих конструкций), газовой технической инспекцией (если дом газифицирован);
ПРИМЕЧАНИЕ
Когда речь идет о застеклении балкона или лоджии, в АПУ уточняется, существует ли проект остекления для всего дома в целом. При его наличии остекление должно проводиться в общем стиле. Если такого проекта нет, АПУ требует разработать единый проект остекления.
8. договор на авторский надзор с проектной организацией;
9. страховка третьих лиц на время проведения строительно– монтажных работ;
10. дополнительно могут понадобиться договор на вывоз мусора, договор на технадзор с балансодержателем, акт-обязательство, справки из РЭУ. Если перепланировка предполагает изменения в инженерном оснащении (замена, установка теплового, газового, электротехнического оборудования), проект следует согласовать с соответствующими организациями;
11. выписка из домовой книги;
12. выписка из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности за коммунальные платежи (выписки рекомендуется брать в последнюю очередь, так как срок их действия составляет всего один месяц).
При согласовании по проекту таких мероприятий, как остекление балкона (лоджии), указанный список документов дополняется расчетами по шумам, теплотехнике и др.
Полный пакет документов сдают в Единое окно Жилищной инспекции. Рассмотрение дела занимает от 20 до 45 рабочих дней. По истечении этого срока вы должны получить либо разрешение на переустройство жилья, либо аргументированный письменный отказ. Разрешение выдается на официальном бланке с указанием сроков и порядка проведения работ, с перечнем всех видов работ, которые разрешены в соответствии с согласованными документами.
Когда ремонт закончен, необходимо провести комиссионную приемку выполненных работ и зарегистрировать перепланировку. Комиссия принимает работы, только если выполнен ряд условий.
♦ Работы произведены в строгом соответствии с проектными материалами.
♦ Разработчики проекта осуществляли авторский надзор за работами.
♦ В процессе работ должностные лица имели доступ к объекту для контроля, проверки жалоб и т. д.
♦ Соблюдались ограничения на выполнение работ в жилых домах.
♦ При изменениях в проектной документации разрешительные бумаги переоформлялись в соответствующих инстанциях.
Подписание акта комиссии является основанием для снятия перепланировки с контроля и внесения изменений в поэтажный план БТИ. Последняя стадия – заказ в БТИ нового поэтажного плана с отражением новой планировки квартиры.
Если во время перепланировки общая площадь квартиры поменялась, то необходимо обратиться в Федеральную регистрационную службу за новым свидетельством о собственности, в котором будет указана реальная площадь квартиры после переделки, соответствующая документам из БТИ. Такие ситуации возникают при объединении квартир, присоединении тамбуров, балконов и лоджий.
Составление плана работы в зависимости от назначения балкона
Спектр будущих работ, объем и наименования материалов определяются исходя из целевого назначения балкона или лоджии (мини-кафе, гардеробная, кабинет, детская, зимний сад, тренажерный зал). Понятно, что столетия назад люди придумали балкон, чтобы жить в теплом помещении и одновременно все-таки иметь доступ к свежему воздуху. Однако сегодня, когда мы говорим о реконструкции балкона, в первую очередь имеем в виду остекление. Все остальное – вторично и зависит от пожеланий и финансовых возможностей хозяина квартиры. Более того, зачастую ремонт балкона или лоджии исчерпывается остеклением. В связи с этим в новых домах, особенно тех, что возводятся в крупных городах, остекление лоджий и балконов изначально закладывается в проекты жилищного строительства.
Итак, именно от выбранного вами способа остекления будут зависеть стоимость и трудоемкость ремонта. Что касается остальных видов работ, таких как укладка «теплого» пола или обшивка стен панелями, то здесь не столь ощутима разница в технологиях и материалах.
Самый простой ремонт балкона
Самый недорогой вариант ремонта балкона подразумевает простое остекление: установку металлических, деревянных либо пластиковых рам с обычными, тонированными или витражными стеклами. Причем использование витражей и тонировки значительно не повлияет на стоимость ремонта, ведь сегодня, например, можно совсем недорого приобрести псевдовитражные стекла.
Что дает такое малобюджетное остекление? Во-первых, вы хотя бы частично избавитесь от уличного шума. Во-вторых, на таком балконе будет градуса на три теплее, чем на совсем открытом. Однако результат подобного ремонта уместнее назвать все же верандой.
Иное дело – «евроремонт» на балконе. Прежде всего это евро– остекление: установка фирменного оконного профиля со стеклопакетом и герметизация его специальной пеной либо другим герметиком (то есть ликвидация пустот в зазорах между рамами и стенами). Если вы монтируете алюминиевый профиль, то его следует непременно покрыть порошковой краской, в противном случае конструкция будет недостаточно защищена от атмосферных воздействий. Здесь речь пойдет уже о художественном подходе к внутренней обшивке балкона, которую можно выполнить с помощью пластиковых панелей, деревянной вагонки либо иных материалов.
Более совершенный вид перепланировки – ремонт с утеплением. В этом случае вы заботитесь не только о красоте и комфорте, но и о том, чтобы балкон по сути ничем не отличался от жилых комнат, и в первую очередь – температурным режимом. Для этого евроостекление сочетают с каким-либо из способов профессионального утепления. В этот фронт работ входят прокладка утеплителя по всему периметру (по полу и потолку), выполнение гидроизоляции, обшивка стен и потолка выбранным материалом, электрификация и решение вопроса об отоплении балкона (от устройства теплого пола либо установки электрокамина до монтажа на балконе калорифера или кондиционера).
Изучите предложения отделочных материалов в строительных салонах. Убедившись, что они подходят (в том числе по стоимости), можете приступать к замерам балконного пространства, чтобы верно рассчитать нужное количество материалов, определить степень кривизны стен, пола и потолка и выбрать способ их выравнивания.
Для более точных расчетов рекомендую снять прежнее остекление (если, конечно, оно было) и освободить верхнюю грань парапета от всего лишнего, в частности креплений. Это важно для определения параметров верхней грани парапета. Ведь балконное пространство начинают замерять от верхней грани парапета до потолка.
В первую очередь для измерений понадобится рулетка. Казалось бы, очень просто вычислить метраж от верхней грани парапета до нижней и от левой стены до правой. Однако беда в том, что для правильного расчета нужно установить и такие показатели, как наклон края балконной плиты относительно уровня горизонта и разбежка технических переходов между рамами. Возможно, какие-то нюансы будут определяться структурой и параметрами самого парапета. Кроме того, одно только расхождение углов завала стен составляет иногда до 5 см.
Самая распространенная ошибка при выполнении балконных замеров – определение высоты со стороны левой и правой стен без учета кривизны парапета по уровню. Спохватываться будет поздно, когда привезенные пластиковые окна не подойдут к вашим отверстиям.
При замере окон обязательно нужно учесть, что вы, скорее всего, будете утеплять балкон. То есть отдельно утеплять и потолок, и пол, и стены. Чтобы все сделать правильно, рекомендую оставить «запас» по 5 см с каждой стороны стены, а также заказать и установить пластиковые уширители.
ПРИМЕЧАНИЕ
Утепление балкона зависит от того, будет он автономным либо совмещенным с комнатой. Кроме того, большое значение имеет, хотите вы сделать его просто красивым либо же предполагаете использовать его с определенной целью.
Если для вас главное – внешний вид балкона, значит, вы не планируете регулярно заниматься там какой-либо активной деятельностью. Возможно, это будет место, где вы хотите любоваться дождем, загорать в жаркий день, пить чай или сидеть за журнальным столиком с ноутбуком. Наверное, в таких случаях не помешает наличие на балконе, например, стеллажа с закатками либо большой плетеной корзины, куда складывается одежда, которая по каким-то причинам не носится, но и не выбрасывается. Понятно, что, замышляя «просто красивый балкон», вы все равно подберете цвет краски либо панелей, повесите картины в рамках, расставите небольшие вазы и декоративные растения (рис. 1.2). Зимой на таком балконе можно нарядить елку, летом – устроить гамак. Подобное помещение, функционирующее «по случаю», не требует такого утепления, как если бы вы собрались на нем жить или проводить значительную часть времени.
Задумывая балкон, назначение которого точно известно, необходимо однозначно и как можно раньше выбрать материалы для утепления.
Рис. 1.2. Оформление балкона можно поручить и профессиональному дизайнеру
В зависимости от целевого назначения можно выделить два варианта полноценного переоборудования балкона, не совмещенного с комнатой.
Мини-кафе
Первый из вариантов назначения балкона условно назовем «мини-кафе». Хорошо утеплив, пусть даже без устройства теплого пола и двойного остекления, его можно, например, выделить дочери-подростку для приема гостей (рис. 1.3). Разместите там инкрустированный столик, плетеные стулья либо, наоборот, оформите его в восточном стиле: расстелите «персидский» ковер, разбросайте пестрые подушки. При желании можно поставить кальян, декорировать расписанные орнаментом стены восточными безделушками.
Конечно, лучше, если лоджия совмещается с комнатой и (или) отапливается (рис. 1.4). Однако если такой возможности нет – не беда. Мини-кафе может функционировать, и не будучи хорошо утепленным. Вряд ли гости успеют замерзнуть, а если это веселая молодежная вечеринка – остыть как раз не помешает.
Рис. 1.3. Мини-кафе на балконе
Рис. 1.4. Мини-кафе на утепленной лоджии
Гардеробная, кабинет, детская
Из балкона можно сделать гардеробную. Некоторые сразу нахмурятся: как это, вынести вещи и обувь на балкон? Вместе с тем, во-первых, хорошее остекление и утепление гарантируют отсутствие сырости. Во-вторых, вам не придется созерцать одежный шкаф, стоящий возле супружеского ложа. Если балкон автономный, то на помощь придут витражные стекла. Представьте, какой позитивный заряд вы будете получать, выйдя утром на балкон и увидев свои вещи не распиханными по полкам, а свободно развешанными на достаточном для них пространстве. Стильный штрих – остекление гардеробной, выполненное с использованием тонированных стекол. Сочетание переднего витражного и заднего тонированного стекол смотрится предельно элегантно.
ПРИМЕЧАНИЕ
Если гардеробная будет находиться в лоджии, совмещенной со спальней, – это еще удобнее. Вам удастся идеально разделить помещение на две функциональные зоны: для хранения вещей и собственно для отдыха.
Многие мечтают устроить в лоджии кабинет (рис. 1.5). Что ж, решение действительно замечательное. Так как здесь вы, возможно, будете проводить много времени, интерьер следует продумать заранее, ведь на балконе перепланировку часто делать не станешь. Понадобится провести разветвленную электропроводку – ведь наверняка ваша работа связана с компьютером. Также придется установить письменный стол и хотя бы некоторое количество стеллажей либо полок.
Рис. 1.5. На балконе, выходящем в затишный дворик, можно обустроить удобное рабочее место
Приступая к воплощению замысла, нужно заранее убедиться, что лоджия вынесет все нагрузки. Особенно если вы планируете с размахом оснастить кабинет дубовым антикварным столом и огромной плазменной панелью.
Говоря о детской в совмещенной лоджии, мы подразумеваем не место для сна и приготовления уроков, а именно игровую часть комнаты. Для всех родителей такое продолжение детской станет решением проблемы – куда разместить многочисленных плюшевых любимцев их ребенка. Даже подросшие дети, особенно девушки, часто не спешат расставаться с гигантскими медведями и большими куклами, изыскивая возможность расселить их рядом с собой, несмотря на наличие совсем иных предметов интерьера.
Устраивая на балконе игровую малыша, вы решите проблему и прогулок, и размещения манежа. В этом случае необходимо очень хорошо утеплить лоджию и удостовериться в отсутствии сквозняков, в том числе если вы используете фирменное безрамное остекление. Особенных интерьерных решений здесь не потребуется – достаточно будет разместить один или несколько стеллажей для игрушек. Ведь все остальное пространство нужно ребенку именно как игровое.
Зимний сад
Многие молодые хозяйки мечтают о зимнем саде, кстати, не всегда представляя, что это такое. Сразу скажу, не стоит и помышлять об этой красоте, если вы не планируете совмещать лоджию с комнатой (гостиной либо супружеской спальней). При простом остеклении и утеплении автономного балкона либо лоджии получится простая веранда с цветочными кадками и горшками, далеко не все обитатели которых перенесут суровую русскую зиму.
В оборудование зимнего сада входят специальные «длинные» лампы, задача которых – не только давать нежный матовый свет, но и обогревать помещение. Понадобятся другие приборы, работающие от электричества, например регулятор влажности. Кроме того, первой необходимостью станет устройство теплого пола.
Таким образом, чтобы иметь возможность растить на балконе кофейное дерево, хурму, орхидеи и азалии, нужно установить двойное остекление, теплый пол и декоративные емкости с водой для поддержания влажностного режима, а следовательно – совместить его с комнатой. Тогда вы даже сможете оживить свой зимний сад, перенеся туда аквариум, клетку с попугаями, устроив декоративный фонтан.
Кстати, у вас есть некоторая возможность сэкономить на устройстве теплого пола (конечно, если вы живете не в Воркуте). Качественно заделайте все щели, установите соответствующую стандартам систему отопления, настелите пол и напольное покрытие с использованием современных утеплителей, хорошо заделайте все стыки с боковыми стенами – и вы обойдетесь без теплого пола. Сэкономленные средства лучше направить на высокохудожественную отделку стен. Например, в гипсокартонные перегородки, которыми обшиваются балконные стены, можно вмонтировать витражные панно или фрески, заказанные у художника.
Если лоджия может выдерживать сильные нагрузки, имеет смысл облицевать стены камнем – искусственным или даже натуральным. Очень модная тенденция – облицовка стен деревом абаши либо зебрано. Хорошо, если в вашем зимнем саду будут не только растения, но и миниатюрный пруд, водопад, аквариум или напольный подиум из гипсокартона и стойкого стекла, в который вмонтирована композиция с подсветкой. Когда площадь балконного помещения особых излишеств не позволяет, одну из стен можно отделать под скалу.
Важно продумать освещение, особенно в случае расположения лоджии на несолнечной, северной стороне дома. Прежде всего определите, насколько мощны ваши резервы искусственного освещения, а затем подбирайте материал для декора и непосредственно растения.
Следует также позаботиться о предметах интерьера. Понятно, что лоджия – это вытянутое помещение (превратить его в квадратное вам удастся, только если вы живете на первом этаже). Следовательно, зимний сад можно расширить визуально, разместив акцент всей флористической композиции как можно дальше от входа на балкон, лучше – в самом дальнем углу. Фонтанчики, водопады, мини-водоемы установите вплотную к стене. Вдоль этой же стены расположите вьющиеся растения (и многолетние, и однолетние) и обязательно маленькое деревце. По центру будут находиться растения побольше и постройнее.
ПРИМЕЧАНИЕ
Листья растений нужно как следует укрывать от палящего солнца. Кроме того, необходимо регулярно проветривать зимний сад.
Не забудьте оставить на балконе место и для себя. Ведь вы планируете проводить здесь достаточно много времени, отдыхая с книгой либо рукоделием. Самая лучшая мебель для релаксации в зимнем саду – плетеная. К тому же она хорошо переносит соседство с источниками влаги.
Заключительный штрих – подсветка. Если качественно проложить электропроводку, то декоративных источников освещения может быть много: небольшие прожекторы, светодиоды удобно монтировать даже в горшки растений.
Тренажерный зал
Тренажерный зал реально устроить только на совмещенной лоджии при полной уверенности, что помещение выдержит нагрузки, ведь сами тренажеры весят немало. Нет, безусловно, вы можете разместить свой тренажер на обычном балконе с «холодным» остеклением. Прохлада не будет вас беспокоить. Однако здесь мы говорим о настоящем тренажерном зале, в котором размещаются три-четыре массивных профессиональных тренажера.
Особенного интерьера такой зал не потребует – достаточно хорошего напольного покрытия и, в идеале, двойного остекления с использованием тонированных стекол. Нужен ли теплый пол – решать вам. Возможно, будет достаточно основательного утепления поверхностей. Хотя в случае оборудования комнаты для медитаций или занятий йогой без теплого пола не обойтись.