3. Условия договора аренды земельного участка
Правоотношения сторон договора аренды земельного участка регулируются условиями договора, а также императивными и диспозитивными нормами законодательства. Последние применяются, если их действие не исключено соглашением сторон договора. В связи с этим особое значение приобретает вопрос, какие условия необходимо включить в договор аренды земельного участка под угрозой признания его недействительным или незаключенным, а также какие условия будут действовать вне зависимости от того, включены они в договор или нет.
В соответствии с требованием поди. 2 п. 2 ст. 8 ЗК РФ в обязательном порядке в договоре аренды земельного участка указывается категория земель, к которой относится земельный участок. Категорий этих семь: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее – земли промышленности и иного специального назначения); земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда, водного фонда, земли запаса. Последствие неуказания в договоре категории земель в законе не указано.
Разработанная судебная практика по данному вопросу отсутствует. Вместе с тем имеется одно судебное решение, которое следует принять во внимание. Согласно постановлению ФАС Западно-Сибирского округа от 1 апреля 2004 г. № Ф04/1597-464/А45-2004, договор аренды земельного участка на территории города не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания на категорию земель, поскольку эта категория определяется исходя из плана границ земельного участка, прилагаемого к акту отвода границ, и названия договора.
Из изложенного следует, что поскольку указанное требование установлено императивной нормой Земельного кодекса Российской Федерации, то отсутствие в договоре аренды земельного участка указания на категорию земель может создать такое правовое последствие, как недействительность (ничтожность) договора.
Особое значение для договора аренды земельного участка имеют существенные условия. Если они не оговорены, договор не считается заключенным, а правоотношения сторон – возникшими. Общие положения о существенных условиях договора, в том числе и договора аренды земельного участка, содержатся в ст. 432 ГК РФ «Основные положения о заключении договора». Согласно этой статье, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Примером жесткого применения правила согласования существенных условий является постановление ФАС Московского округа от 6 августа 2007 г. по делу № КГ-А41/7097-07-П, согласно которому для договора аренды земельного участка существенные условия сделки должны быть согласованы при его подписании, в противном случае волеизъявление сторон на совершение сделки не считается выраженным, а договор признается незаключенным. Последующее согласование существенных условий договора правового значения не имеет.
Проблема существенных условий договора аренды подробно изложена в монографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества». Авторы разъясняют: «Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т. е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, поскольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пи. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в тексте договора. Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т. е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным».
Существенными условиями договора аренды земельного участка в силу того, что они названы в качестве таковых в законе, являются условия о предмете договора (земельном участке) и размере арендной платы.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.
Определение земельного участка как объекта земельных отношений дано в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Под ним понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, т. е. сформированный земельный участок. Анализ норм земельного законодательства позволяет установить объем требований к описанию земельного участка как предмета договора. Это площадь земельного участка, его границы, кадастровый номер, разрешенное использование и условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства. Подробно вопрос о формирования земельного участка рассматривается в следующем разделе.
В судебной практике арбитражных судов имеется достаточно примеров признания договоров аренды незаключенными в связи с отсутствием в договоре существенных условий. Так, согласно постановлению ФАС Московского округа от 20 декабря 2005 г. по делу № КГ-А40/12434-05, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований об обязании заключить договор аренды земельного участка, так как отсутствовали документы, подтверждающие факт формирования земельного участка как объекта гражданских правоотношений в установленном порядке, и распорядительный документ о предоставлении истцу в аренду спорного земельного участка.
Другим примером является постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 декабря 2004 г. № Ф04-8794/2004(7022-А03-20). Согласно ему, договор аренды, на основании которого истец считает себя арендатором земельного участка, является незаключенным в связи с отсутствием в нем существенных условий о предмете и цене, поэтому суд правомерно отказал в иске о признании недействительной государственной регистрации перехода права аренды на спорный земельный участок к другому лицу.
Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ, размер арендной платы также является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, а также порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В ряде случаев по отдельным категориям земель (землям промышленности и иного специального назначения, землям в пределах территорий особых экономических зон, землям лесного фонда) порядок определения размеров арендной платы устанавливается нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти.
В качестве примеров следует привести: постановление Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. № 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставляемыми ОАО “Российские железные дороги”»; приказ Минэкономразвития России от 4 декабря 2006 г. № 396 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные ОАО “Российские железные дороги” по субъектам Российской Федерации» (зарегистрирован в Минюсте России 16 января 2007 г. № 8750); приказ Минэкономразвития России от 14 июля 2006 г. № 190 «Об утверждении Методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов и Методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон» (зарегистрирован в Минюсте России 21 августа 2006 г. № 8156); постановление Правительства Российской Федерации от 22 мая 2007 г. № 310 «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности».
Арендная плата может устанавливаться в виде суммы платежей, доли имущества, плодов или доходов, услуг, передачи вещи в собственность или в аренду, затрат на улучшение арендованного имущества. Вместе с тем при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяется денежная форма расчетов исходя из бюджетного характера земельных платежей. Формы арендной платы по гражданскому законодательству могут быть различными и не ограничиваются вышеперечисленными.
Судебная практика по вопросам, связанным с установлением органами исполнительной власти и местного самоуправления порядка определения размера арендной платы, находится в стадии формирования, поэтому имеют место как положительные, так и отрицательные решения. К последним относится постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 февраля 2008 г. № Ф04-223/2008(669-А75-23), которым было признано недействительным постановление органа местного самоуправления об утверждении ставок арендной платы за землю, поскольку при определении указанных ставок не проводились экономическая оценка территорий и экономический анализ территории города с точки зрения влияния ставок арендной платы на финансовое состояние хозяйствующих субъектов.
В ряде случаев законом (императивными нормами) устанавливаются предельные (минимальные, максимальные) размеры арендной платы за земельные участки. Например, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (исключая индивидуальное жилищное строительство) построенный объект недвижимости не введен в эксплуатацию, арендная плата устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Другой пример императивного регулирования размера арендной платы содержится в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы на год устанавливается (органами власти, местного самоуправления) в пределах: 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. В указанных случаях стороны договора не вправе при согласовании размера арендной платы переступать установленные законодательством пределы, поскольку гражданско-правовой принцип свободы договора на данные отношения не распространяется.
Реакция судов на попытки сторон изменить своим соглашением правила императивных норм земельного законодательства негативная, что в полной мере отражено в постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В п. 9 постановления содержится указание на то, как следует решать вопрос изменения соглашением сторон цены выкупа земельных участков под объектами недвижимости, которая установлена императивными нормами земельного законодательства. Суд, в частности, постанавливает: «Если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога». Представляется, что данный подход будет осуществляться во всех аналогичных случаях.
На практике часто возникает вопрос, с какого момента к правоотношениям сторон по договору применяются нормы, в том числе нормы федерального закона, устанавливающие иной размер арендной платы. Правило п. 2 ст. 422 ГК РФ гласит, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Анализ приведенных норм, влияющих на размер арендных платежей, показывает, что они подразумевают, но не содержат прямой оговорки о распространении их на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Таким образом, следует предположить, что реализация указанных норм на практике потребует внесения изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Примечателен тот факт, что нормы-императивы земельного и иных публичных отраслей законодательства, как правило, не имеют обратной силы, т. е. не распространяются на ранее возникшие договорные отношения. Следовательно, их реализация возможна только способами, установленными гражданским законодательством, т. е. соглашением сторон или судебным решением о внесении в договор изменений. Причина такого положения видится в воле законодателя, полагающего необходимым сохранять баланс интересов сторон договора в ситуации, когда арендодатель наделен исключительным полномочием устанавливать размеры арендной платы по собственному усмотрению. В земельных отношениях бесконтрольное увеличение арендной платы может привести к невозможности использования земельного участка и поставить под угрозу хозяйственную деятельность арендатора. Следовательно, арендатор обладает полномочием контролировать размер арендной платы по договору в рамках гражданского законодательства. Механизмом контроля является его согласие, выраженное в соглашении, уплачивать арендную плату за использование земельного участка в предлагаемом размере. Если плата является несоразмерной, например в случае различного рода ограничений в использовании земельного участка, он вправе ставить вопрос об уменьшении ее размера в рамках ст. 612 ГК РФ, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Применительно к земле данное требование может выставляться в случае, если земельный участок имеет особенности, создающие затруднения в его разрешенном использовании в соответствии с зонированием. Кроме того, положения п. 3 ст. 65 ЗК РФ определяют, что размер арендной платы по договору является условием договора (существенным), следовательно, без согласия арендатора либо судебного решения установить размер арендной платы в договоре невозможно.
Одна из задач правового регулирования вопросов платы за использование земельных участков, включая арендную плату, состоит в определении соразмерной платы исходя из условий использования конкретного земельного участка. Представляется, что данный вопрос должен решаться при определении его кадастровой стоимости, учитывающей все факторы пользования землей (оборотоспособность, виды разрешенного использования, необходимость реконструкции, нового строительства, ограничения (обременения) прав пользования в виде запретов и дополнительных обязательств и др.).
По правилам гражданского законодательства соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).
Поскольку размер арендной платы по договорам аренды земельных участков является существенным условием, договоры заключаются в простой письменной форме и подлежат государственной регистрации (кроме договоров аренды земельных участков, заключенных на срок менее 1 года), то изменение данного условия потребует заключения дополнительных соглашений и их государственной регистрации.
Разъяснения по данному вопросу содержатся в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”», согласно которому соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. В случае отказа арендатора от изменения условий договора в части, касающейся размера арендной платы, арендодателю необходимо будет заявить соответствующее требование об изменении договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
На практике вызывает сложность в применении п. 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не предусматривают иных сроков пересмотра арендной платы. Следовательно, применительно к аренде земельных участков указанное правило следует понимать как запрет арендодателю изменять арендную плату чаще одного раза в год, что обеспечивает стабильность арендных отношений. Императивный характер данной нормы позволяет сделать вывод, что соглашением сторон изменить указанный срок также нельзя, а это, безусловно, ограничивает действие принципа свободы договора.
Судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дал судам следующие руководящие разъяснения. Необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом была поддержана позиция, согласно которой фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Одновременно суд указал, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Практика рассмотрения конкретных дел также неоднозначна. Так, определением ВАС РФ от 7 марта 2008 г. № 2894/08 по делу № АИ-1/1139/2007-4 в передаче дела по иску о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки для пересмотра в порядке надзора актов суда апелляционной и кассационной инстанции отказано. Отказывая в удовлетворении требования, суды правильно исходили из того, что изменение величины коэффициента К14 до 10 при оставшихся неизменными условиях использования помещения ведет к одностороннему существенному изменению арендной платы со стороны истца, что является нарушением п. 3 ст. 614 ГК РФ. В определении ВАС РФ от 17 января 2008 г. № 17868/07 по делу № А81-1772/2006 указывается, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы. Определением ВАС РФ от 18 мая 2007 г. № 3484/07 дело о взыскании задолженности по арендной плате передано для пересмотра в порядке надзора, так как фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия; кроме того, суд, оставив в силе решение о взыскании задолженности, дал иное толкование аналогичного условия договора, заключенного истцом с иным арендатором.
Решением проблемы в данной ситуации представляется включение в договор аренды земельного участка условия о том, что размер арендной платы по договору изменяется соглашением сторон не чаще одного раза в год, подлежит государственной регистрации (для договоров сроком 1 год и более) и вступает в силу с момента государственной регистрации, что полностью соответствует требованиям земельного и гражданского законодательства, а также судебной практике, сформированной информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (п. 9).
Важным для правового регулирования арендных отношений, особенно для формирования условий договора аренды земельного участка в полном объеме, является выделение условий, определенных законом как необходимые для договоров аренды земельных участков. Они могут не отвечать признаку существенных условий, их отсутствием в договоре может не влечь за собой его недействительность, однако в силу своей императивности они являются непосредственными регуляторами отношений сторон практически по каждому договору аренды земельного участка. Эти условия содержатся в нормах земельного, гражданского, градостроительного законодательства, специальных отраслевых законах. По своему характеру это нормы-предписания, определяющие права и обязанности сторон арендных отношений, а также устанавливающие гражданско-правовую ответственность за их неисполнение, например в виде имущественных санкций или досрочного прекращения отношений. Перечень обязательных условий, содержащихся в Земельном и Гражданском кодексах Российской Федерации, Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и их краткая характеристика приводятся ниже.
Конец ознакомительного фрагмента.